販売中の“パークタワー滝野川”から西に約700m。新板橋駅からすぐのところでもうひとつ、三井のタワーマンションが計画されていたんですが、その情報が明らかになりました。
＜全体概要＞
所在地：板橋区板橋4－865－1
交通：埼京線板橋駅徒歩5分、都営三田線新板橋駅徒歩1分
総戸数：82戸
間取り：1LDK～4LDK
面積：40.54～73.96m2
入居：2014年12月下旬予定
売主：三井不動産レジデンシャル
設計・施工：鹿島建設
管理：三井不動産住宅サービス
[スレ作成日時]2013-02-22 20:10:08
安くないような。。
特に管理費はバリ高に感じます。
1LDKは投資用でしょうしこれからが正念場でしょうね
三井と鹿島で駅近ですけど目の前がアレですからね
三井は管理費が高いことが多いですよね
マンションの価格自体は駅近・三井・鹿島であるプラス面と高速沿いというマイナス面を合わせてこんなもんかなと思います。
管理費は高い。住んだ後組合の話し合いとかで下がることは・・ないんでしょうね。
入居前に完売できるかなぁ？？滝野川はそろそろ完成ですけどまだ残ってますよね。
ここもそうなるのかな。
三田線、西巣鴨〜板橋本町間では、滝野川の他、テラスやルフォン、
大手デベでも完売してるとこはないですよね。
高速沿いでない加賀もまだ新板にMＲあるし。
この辺りは需要と供給があってないのかな。
便利さならパークタワー板橋、供用施設がある大規模タワーなら滝野川、商店街など生活が便利そうなテラス、ルフォン、選択肢がバラけてしまった感じもありますね。
全部検討しましたが、うちはＪＲも駅近のここにしました。
デザインも洗練された感じが気に入ってます。
スミフの物件は竣工してからも売れてるようで、そろそろ完売しそうだし、これらのマンションって、投資用とかでなく、ちゃんと住む人が買う感じがします。
区役所前のアトラスは早期完売しましたよ。
たった30戸だし。
でも、高速脇じゃないのは大きいね。
うわ、その書き方アトラススレでみたことある(笑)
戸建てとマンションは全然違うよ管理も含めてね
戸建ては確かにいいけどね
板橋は23区にしては安いのが売りなのに高いよ残ってるのはさ
志村坂上の三井は安めですぐに完売したよ
アトラスは地権者住戸が多いので、管理が面倒臭そうです。
地権者がいようと管理は同じだよ。
アトラスは細！って感じでこっちのがカッコイイ！
理想的なマンションがあっても、自分は志村までは下れないなぁ。
ひとくくりにするのは良くないですが、地権者さんの多いマンションは管理でもめる要因も多いみたいです。
ここはその煩わしさはなさそうですね。
アトラスタワーは志村じゃないよ
アトラスは地権者が多いだけでなく、下駄で飲み屋が入るんですよね？
志村のアトラスは良いですね。
３階建でも免震ですし。
板橋のマンション情報を検索していたら、マンション偏差値なるものがあり、お目当てのマンションは60だったのですが、一位がこのマンションでした。
高速目の前だし、あまり人気のあるマンションとも思ってなかったので意外でした。
もちろん、評価の基準や参考にできるランキングかどうかは？ですが、駅近だからですかね。
私は一位は勝手に加賀レジデンスあたりかなと思ってました。
確かに駅前ではあるけれど、その他の条件がそこまでいいようには思えませんが…。
駅からのアクセスが良くて、価格も抑え気味であるという点は相当なメリットだと思いますけれど。
首都高の存在は私もやはり気になりますし、一番のデメリット要因だとは思います。
これが気にならなければ良いのかもしれませんネ。
でも都会のマンションの価値は駅近であることも重きを占めるって言いません？？
どこの駅に近いかってこともあると思うんですけどとりあえず1分は誰も遠いとは言わないですね。
あとは新板橋駅が都合が合うか、空気が合うか、とかかなあ。
駅が近いので電車通勤する人にとっては
いいとは思いますが高速降り口が近くにあるので車が多く通ります。
そのため走行音や排気などの問題があります。
その他の環境からみると物件近くにライフや
駅反対側にも複数のスーパーもあるので
買い物には困らないと思います。
車があれば行動範囲も広がり高速も近いことで通勤や出掛けるのにも
便利なので出来れば物件駐車場は確保したい所です。
もし車が確保出来なかったときは自転車移動になるので
物件駐輪場が何台置けるか気になります。
駐輪場は120ちょっとだったと思うけどホームページに載ってないですね。
1LDKの人は一台ずつだとしてもその他全部屋が二台ずつなら足りないけど
駅近だから自転車無しの人もまぁまぁ居るでしょう。
一家で三台四台持つようなファミリーが居れば
裏技として高架下の区営駐輪場の定期を買うのも手ですが高いですよね…
駅に近い分、敷地外の「駐輪場」があるというのは良いのではないでしょうか。
敷地内に自転車が溢れるような状態になるよりは選択肢があるかと。
敷地内と比べるとものすごく高くなってしまいますが…。
でも子が複数いる我が家は、とても２台分では足りないですから
そういう選択をしていく必要が出てきそうです。
17号線沿いの他の物件とくらべると、ここは高速道路からの距離が多少離れていると思う
駅から本当にすぐだし、考え方次第では、いい物件かもね
第二期のチラシが入ってたばかりなに、モデルルームクローズなんですね。当初は3月末までに完売する予定だったんでしょうか。まあ、建物ができてからのほうが、売りやすいかもしれませんね。
滝野川は完売しましたね。
家族向けの間取りなのにも関わらず、バルコニーが狭いのが残念です
子供がいるとバルコニーでちょっと水遊びも出来るし、シャボン玉とかやったり出来るしやはり広いほうがいいですよね。
駅から近い点では、働いている方には便利そうです。
バルコニーでの水遊びは基本は規約で禁止されてるのでは？
自分の認識違いならスミマセン。
ただ確かにここのバルコニーは狭いです。何もできない感じですね。
大人も時には佇んでティータイム、というシーンもあったほうが嬉しいでしょう。
もっともこれは眺望が良ければの話ですが。ですからついでに眺望の良し悪しを教えて下さい。
私はバルコニーに出ることすらあまりないのて、気になりませんが、ある程度は広いほうが楽しみも増えるかもしれませんね。
まあ、今時のマンションはどこも特にタワーはバルコニーで、あれは駄目とかこれは駄目とか厳しそうですし。
このマンションの北向きの眺望はかなり良いと思います。埼玉方面なので、何が見えるわけではありませんが、抜け感が気持ち良さげです。将来も近くには高い建物は建たなさそうですし。
バルコニーの使い方など、管理規約はマンションによって違うので、
バルコニーで何かしたいときは事前に確認しておいた方がいいかもしれないです。
ここのバルコニーは狭いので、外の公園やそういった場所で遊んだ方が良さそう。
規約は要確認な事と、
あとはマナーの問題も出てくるのではないでしょうか。
子供の声って高いので響きますから、
バルコニーで水遊びだと他の方にも声が聞こえてしまうのではないかと思います。
子供も思いきり遊びたいだろうし、
公園のじゃぶじゃぶ池とかで遊ぶのがいいかと思われますよ。
プチホテルのバルコニーみたいに、狭くてもティータイム位できそうですが、テーブルや椅子が強風でとんだら危ないとかですかね。どっちにしても高速眺めてもしかたないか。
共用部分の制限はマンション住まいの宿命ですね。
滝野川と比べると、ここは敷地の狭さが気になりますね。
うちも子供がいるので90さんの気持ちもわかります。
ちょこっと水遊びさせたいななんてときありますもんね。
うちはバルコニーだとやはりはしゃぎ声が響いてしまうのではないかと思って
お風呂にすごく小さいビニールプールを出して遊ばせてます。
大声はやっぱり禁止ですけれど、でもちょっときゃっきゃ言っているくらいなら
バルコニーよりはいいんじゃないかと思います。
うちも子供がいるので遊ばせたい気持ちはわからなくはないですが
集合住宅に住まうからには子供のことであろうと
近隣に迷惑をかける行為は良くないですよね。
私の知人のマンションは館内での鬼ごっこすら禁止になりました。
子供が共用部を壊しすぎるのとお年寄りにぶつかったりイタズラしたりと
何かとトラブルが多くなったみたいで。
たとえ敷地の広いマンションでも、マンション内の屋外スペースで子供を遊ばせるのは無理ってことでしょうから、ここのマイナスポイントってわけでもないってことですね。すぐ近くに公園がないのは残念ですが、加賀あたりまで足をのばせば、良さそうな公園はいくつかありますね。子供がいるなら加賀あたりのほうが、子育てしやすそうかな。
えー、加賀辺りのエリアですか？こちらのタワーは駅1分ですよ。
加賀と言うエリアまで行くと、駅から遠いマンションしかない気がするんですけど。
5分以上歩くマンションはどうかなって思うんですが。
川も近かくなりそうですし。
加賀エリアのマンションはこれかな？
シティテラス加賀
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/304152/
エントランスにソファがいるかで大論戦(笑)
こりゃ管理組合もまとまらなそうですね。
大規模マンションの典型的なデメリット浮き彫り。
加賀はプライド高いから扱いにくい
板橋なのに
所詮、加賀ですよ。
公式ホームページで、眺望を見ましたが、ビルなどが、あんなに小さく見えるものなんですかねぇ。
でも、このタワーマンションもそれ程背が高いということなんでしょうか、
完成の画像でだと背が高いですね。ビル群の景色はやはり夜景が綺麗ですから。
加賀よりスカイティアラの方が高級だそうですね。
HPのイメージは実際もこんな感じです。北側の眺望はかなり良いと思います。高速沿いなのにお値段も区役所前や本町より高いですよね。JRも近いのはかなりの利点ですが。出来上がりを見てからって感じでしょうか。
管理費たかすぎて驚くよ
検討してる人は、物件概要にも金額でてるし管理費が高いのは知ってると思いすよ。概要を見直しましたが、モデルルームクローズで休眠状態かと思いきや、いつのまにか一戸売れてましたね。ホームページ見るとまだ売り出してない分もありそうです。
高速道路が近くなければ良かったね
当初は購入意欲がありましたが、管理費が異常に高くエレベーターが２基あるのに高層階は１基しか使用できないのでパスしました。
鹿島施工なので外観、内装は気に入りましたが駅から１分でも中仙道の内側と外側では雰囲気が違いますね。
内側は埼京線に近いし商店街もあって便利。
でも近くに葬祭場があるのは人それぞれですが気になる人もいるかも？
駅近で鹿島施工なので（最近の新築マンションはマイナーな施工会社ばかり）金額の設定も変更するのでしょうか？
当初の見積より資材費・人件費が高くなり赤字の建設会社が増えマンションの価格は高くなりそうですし。
売れ残ってますね。
下板橋で滝野川の物件と同時にMRをオープンし、滝野川がほぼ完売になったらMRは閉鎖し完成してから販売しても十分売れると判断したのでは？
実際に完成物件を見たら購入したい人がいるかもよ。
でも管理費と一時金が超高すぎる！
確かに
管理費、修繕積立金が高い、、、
転売の時年数が立てばたつほど
売りにくそう、、
鹿島施工×三井はいいけど、、
沖式の儲かる確率が
断トツで低すぎる、、、
便利なとこだと思うけど
なんでだろ、、
投資目的の方が多いマンションもなんだかなと思いますが、この立地で大手は暫く出ないでしょうね。
次に出るとすると、板橋駅再開発に伴う駅前超高層マンションでしょうか。
オリンピックまでには出来そうな気がしますが分譲ならかなり高そうですね。
転売しにくいですか？
駅近だから、売れるかな？ってのは甘いですか？
今の状況を考えると
この物件は劇的に下がらないと思います。ただ、皆さんが言っている修繕積立て等を考えると値切りの対象になりそうですね。
3年は毎年150万くらいは下がっていくかな。
なので、10年くらい住んで転売して
ようやくトントンって感じかと、、
このあたりだと内廊下は珍しいですよね。
やはり外廊下より、高級感は感じます。廊下も静かできれいなのはマンションの特権ですよね。
高層階は眺望が良さそうですよね
内廊下って言っても我が家は運が悪かったのか、隣人がヘビースモーカーで廊下はパチンコ屋みたい。
どこからか隣から臭が侵入してくるようでしんどい！
それとも欠陥マンション？
来年早々引っ越す予定。
内覧会はいつからですか？？
かなりの数売れ残ってますね。
安くならないの？
魅力的なんだけど、ちょい高いのねん
モデルルームどうだったんでしょうか。
再開したオープンルーム行ってきました。二重サッシで音は全く気になりません。北側なので明るさが気になってましたが、窓が大きく明るかった。用途地域で目の前に高層の建物が建たないのもいいですね。
パンフレットのイメージだと高級感が漂っていましたが、実際行ってみたら鹿島もこんなマンション建てるんだ！って感じです。完全に板橋仕様ですね。
サッシも開放感溢れたパノラマビューだと思っていましたが二重サッシで外側は窓枠があって違和感がありました。
あれであの価格は、いくら駅近といっても高すぎだと思いました。
やはり高速は気になりますね。
私は外観デザインはパンフレットよりは良く思えて、さすが鹿島と思いましたが、確かにパノラマビューではないし、仕様は落としてますね。蓮根や志村が売れてるようですが、板橋を買いたい人はこの値段は躊躇するかもですね。
モデルルームに使用した部屋とか安くならないのかな。
モデルルームと商談ルームは安くしてくれますよ。
それまで待ちましょう。
北側でも直接日が指さなくても明るさ自体は入ってくるみたいな事は聞いたことがありますが
ここはそういう感じなのかな。
でも日が当たる方がどちらかと言えばいいなぁとは感じますけれども。
まあ、方角は選べるので好みに応じてというかんじで。
北側に窓があってもメインの向きはそちらじゃないし。
マンションすぐ後ろの家にある横断幕はいつまであるんでしょうね。確かに日当たりが悪くなって迷惑かもしれませんが、さすがにもう止めて欲しいです。
三井で鹿島なのに珍しく売れ残ってますよね。
なにが悪いのでしょうか。
やっぱり価格かな？
一軒家で陽が全く当たらなくなるって当事者にとっては最悪ですよ。
気持ちはよくわかります。三井が迷惑金をケチっているのでしょうね。
玄関のドアがご対面ですね。位置をずらせなかったのでしょうか？
近所をよくみてれば解ると思いますが、気にする人は気にするかも？
気になって現地を確認しましたが、陽はあたってましたね。でも、目の前にあんな大きな建物がたったら気分は悪いですよね。どこでも近隣に反対する住民等がいないなんてことはないと思うので、建築法には違反していないんでしょうし、マンションを購入した人は堂々と住めば良いと思いますよ。
マンションの反対側には斎場もあり色々便利ですね。
モデルルームがクローズしてたからでは？
いろいろ悩むところが多く迷っています。
駅近でも、その駅自体がお洒落じゃなく周辺にもあまり魅力を感じない。
昼間は静かそうですが、夜寝ている時、首都高や地下鉄の振動ってどうなんですかね。
細いタワーなので外観があまり高級に見えなくて見に行ってちょっとテンション下がりました。その分、内廊下など内装を充実させているんでしょうかね。
ただ、やはり駅に近いので毎日の通勤には便利そうですがエレベーターが混みそう。
私も迷っています。
同じ階に4世帯しかいないようなので、最初は良さそうだと思ったのですが、
住みはじめたらそのうちだんだんお互いのプライバシーがまるわかりになりそうで。
近所付き合いという意味では、場合によっては少し鬱陶しい面があるかもしれませんね。
近所に住んでますが、少なくとも板橋駅は近い将来、大化けする予定だそうです。
私も最初この辺りを検討してる時、パッとしない駅に気持ちも曇りましたが、地下鉄とJR２路線使える便利さは代え難いです。
私は賃貸で板橋に住んでます。
きっかけは板橋駅前にある
高級賃貸マンションが
建設中だったのをたまたま歩いて見て、
住みました。今は別のところに
すんでいます。たしかに引っ越し当初は地味な感じですぐ引っ越そうと思ってましまが、見栄を張らない人ならかなり便利で住みやすいです。なんでも揃うし、あとは外食は安くておいしい所が沢山あります。資産価値についてはプラウドが出来たときから上がり始めています。西口の再開発が始まれば確かに化ける可能性があります。(再開発準備事務局みたいのが駅そばにあります。)そんな私も検討してましたがやめました。長くなってしまいますのでまた書きます。
タワーなのに視界がいいのは北方向、部屋も狭めで、坪単価としては割高感が。リセール時に向きの悪さや面積が欠点にならないか心配。またタワーにしては世帯数が少ないので管理費が高めなのも気になるところ。ただ駅が近いのでベビーカーなんかにも便利そうですが、エレベーターって1基だけなんですか？
すぐ目の前に高速道路があるから二重サッシにしたのでしょうか？
高速から何か物体が飛んで来る可能性があるかも。
二重サッシのためパノラマビューではなく外側のサッシが邪魔。
エレベーターも２基あるけど１基は９階まで。
２基もあるので管理費が高いのでしょう。（もともと三井は高いですが）
１００戸以下だったら１基で十分だとおもいますが。
今のマンションは７０戸で１基ですが特に不自由はありません。
ちょっと残念なマンションです。
あまり人気が無いようですが、新婚向けや赤ちゃん連れ間取プランがあり、ゼクシイ会員には何か特典があるかも。駅に行くのに大きな横断歩道があるので、お年寄は心配ですが、これから結婚を控えた人や、子育てなど若い世代にはいいかも。
皆いろいろと迷われているんですねー。
このあたりを検討するくらい位だから予算は限られていると思うので、希望どおりの物件なんてないと思うし、どこを妥協するかですよね。
ここは、外観とか仕様とか駅力とか、どうしてもここにしたい！ってテンションの上がるものに欠けるんでしょうね。
マンション見るのが好きで、西巣鴨～本町あたりのすでにある物件も含めて見て回りましたが、個人的には好きなマンションです。こんな場所で鹿島ブランドは魅力の一つだし。（本当は加賀レジに住みたい）
マンションの見かけが予想してたよりしょぼくてショックでした。
駅周辺もパッとしないし、板橋駅方面へ歩く途中に飲み屋さんがあったり、自転車も多く、排気ガスも多そうなので、子供連れで外にいくのはちょっと躊躇しそうです。
そうですね、同じマンションにお子さんがいたらお友達になって行き来するには内廊下なので小さい子供も雨にぬれず便利で良さそうですね。
なぜ免震じゃなくて制震にしたんでしょうかね（どっちが良いのかわかりませんが）。
最近のタワーマンションは免震を売りにしている所が多いような気がするので。
制震の方が免震より揺れるということはないのでしょうか？
制震の方が揺れるんじゃないですかね
でも免震も縦揺れには対応してないとか
ゴムの交換には数百万かかるとも聞いたことあります…
情報ありがとうございます。制震、免震一長一短のようですね。それほど気にすることもなさそうですね。
エレベーター70戸に一基でもそんなにストレス感じないのですね。
管理費よりエレベーター待ちの方が気になっていたので。
高い金払って高層階買った人はエレベーター１基しか使えないんやない？
低層階の人は２基使えるけど。
低層階用と高層階用、別でしたっけ？
以前、ＥＶ１基のところに住んでいました。
駅から近く電車に合わせて集中するため、少し遅れるとちょうど目の前でＥＶが行ってしまい、
ガラス越しに目が合うとストレスになりましたが、幸い低層棟だったので階段が使えました。
現在はＥＶ２基なので、後から人が来る気配がしても、先に行くのがわかっても、
気兼ねなくＥＶのドアを閉められて、ストレスになりません。
たまに転居や入居者の引越で１基が占拠？されていても問題ないです。
１基で高層階だと、戻ってくるまでが長くてイライラするかもしれませんね。
でも普通に高速なんでしょうし、ペットや乳母車が一緒だと見送る場合があるかもしれないですが、
高層階だけなら40世帯位ですからそれほど他人に会う確率も高くなさそうです。
問題は、点検中は高層階の方がより長時間に渡って使えず階段もきついということ位でしょうか。
まあそれも通勤時間をはずした昼間の事でしょう。
ＥＶが１基しかないという事で一番大変そうなのは、入居する時でしょうか。
あとは転居や入居者がお引っ越しをされる時でしょうかね。
でもそれもお互い様ですので仕方ないです。
確かに高層階にＥＶ１基なのは残念ですけど、どこを妥協できるかですね。
１階から９階と１０階から最上階用に管理組合で区分するように話し合ったらいかがですか？
できるものなら。
引っ越しの時はエレベーター１基は本当大変そう。
スケジュールを組んであまりブッキングしない様に調整は
するでしょうけどね。
マンションのエレベーターを設計するにあたってバランスが
よいとされているの50～80世帯に1基程度とされている様です。
なのでここだと適正数よりはちょっと多めなのかな。
階数によりますけどね。
…ですね。
だから仕切っている会社がかなりスケジュールの管理は頑張るのでしょうけれども。
ＥＶの基数としては１というのが普段の生活では適正じゃないかと思います。
コストもかかりますしね。
月ごとの点検もそうだし、ワイヤーの交換とか諸々年数が経つにつれてかかる費用も増してくるから、最小限がいいんじゃないかと思われます。
隣接する中山道は祝日とか土日の前日必ずといっていいほど暴走族みたいなのが来てメチャクチャ五月蝿いのに同じ中山道沿いにあるケーサツはなんで検問しないんだろ？
結局は警察と関係を持ってるからですよ。
マンション前は地域のごみの収集場所でした。結構周辺はややこしそうかも。収納少なく、
設備も標準以下、周辺の他の物件の単価と比べて条件が厳しく候補から外れました。
１７Ｆの物件はすでに賃貸広告が出されています。
実際に住まず、投資の方にはよいのかもしれません。
駅に行くたび頭上に高速道路と大きな幹線道路を横切らなければならず、排気ガスもさることながら車や自転車の多さがストレスに。渡らず行くにも駅の階段を使わなければならないので、足腰の弱い年長者の為に検討物件から外しました。マンション周辺も道路ばかりでパッとしないので住むには加賀の方が良かったかも。駅から近い事だけで通勤にはいいでしょうから投資向きかもしれませんね。
