パークタワー板橋

皆さんキレイ好きですね。自分で拭ける窓でも何年も拭いてないです。カーテンしてるのであまり気にならないかも。管理費が高くなるのは痛いところですが。あの立地からの北の眺望はかなり素晴らしいです。予算がもう少しあれば北側を検討できたのに。近くに住んでますが、ほんと便利なところです。

FIX窓は、上下のバルコニーに遮られないので普通の窓よりも格段に汚れますが。

そうです。しかも雨に当たると綺麗になるかと思いきや、
綺麗にはならない。雨水自体が綺麗ではないのでしょうね。

ＦＩＸ窓掃除は年四回の計画だそうです

年何百万は大袈裟ですよ

１日で全窓の掃除は終わらなかったりします。
多人数でやれば別でしょうけど。
年何百万は大袈裟ではないと思いますよ。

手元の資料では、具体的に幾らなんでしょうか。

おいくらなのか私も気になります。
場合によっては管理組合で別業者に見積もりを取って
安い業者に頼むことが必要になってくると思います。
その分、修繕費に回して備えた方が良いように思います。
エレベーターは８０～１００戸で１基なんでマンションも多い中、
８２戸で２基ってすごいですね。

三井は管理人さんは社員と聞いてます。モチベーションも高くなるし、多少費用は高くなっても仕方ないかなと思っています。

社員、と言っても正社員ですか？
正社員以外の嘱託社員契約社員なども、社員とは呼べますが。

Ａタイプのリビングの形が気になります・・うまく使えるかなあと。そもそも11畳という決して広くはない面積ですのでまず家具を選ばないといけないですよね。例にあるようにダイニングは正方形タイプが良いのでしょう。あとリビングソファはストレート。

FIX窓が北にあって柔らかい反射光を期待していますので、何とかレイアウトを決めてこの間取りを購入できればと思っています。

窓掃除のコストはそれほど高額ではありませんね。
管理人さんが三井の社員さんだとしたら仕事振りにも期待できそうですが、
転勤と同じようにマンション管理に配属されるという事ですか？
派遣会社から回されてくる派遣社員さんではないでしょうか。

細かい会社の就業関係まではわかりませんが、
想像するに、三井の管理会社か更にグループ会社かの正社員で、
福利厚生なんかそれなりにある感じではないでしょうか。
派遣社員ではないと思います。

234さん、年４回で４０万ちょいと言うのは、三井から聞いた数字ですか？
他のマンションの例では、そんなに安くないですが。

エレベーターの数が1台増える事によって、管理費はどのくらい上がるのでしょうかね。
もう決まってしまっている事なのでいまさら変更ができないのはわかりますが、
ちょっと知っておきたいなと思いまして。帰りが遅い主人なのでとにかく駅から近い
所を探しているのですが、ここは駅から徒歩１分。埼京線の駅までも徒歩５分と
立地的にはいう事はないですよね。買い物の便利そうですし。

普通に考えて、これだけの面積のFIX窓を全て拭いて一回あたり10万円なんて、あり得ないです・・・

作業員の人件費がゼロだとしても、商売として成り立ちませんよ・・・

坪単価300万超えでしょうね。

他の三井のタワマンの例ですが、600戸40階規模のガラス清掃で年4回、420万円です。

いくら規模が小さいここでも、40万は有り得ないですよね。

窓掃除の金額は、桁が1つ間違っているのかしら？
でも契約済さんがはっきり仰っているので、管理組合関連の書類に明記しているのかも？ですよ。
話は変わってこちらの販売方法ですが、第1期4次の登録抽選とは、登録申し込みをした中から
即日抽選をし、当選した方が契約に至るというものでしょうか。

234さんではありませんが、241さんのおっしゃる例では600世帯で420万だとすると、1世帯あたり7000円。板橋は約80世帯だから単純には56万。40階と20階の差を考えれば、あり得る金額ではないでしょうか？

「他の三井のタワマン」も、ここのように各住戸のリビングに大きなFIX窓のある間取りなのでしょうか？

そうでなければ安上がりで当たり前ですから、比較は無意味だと思われますが・・・

＞２４５　パークタワーは超高層マンションシリーズです。三井は他にもタワーシリーズがありますが超高層であるが故、ＦＩＸ窓採用の物件は多いようですね。

しかし低層階検討者にとってはこの採光力はあまり恩恵が大きいとは私は思えないものですから、下から何階までは違う仕様にして欲しかったなあ、なんて考えてしまいますが、そうなると統一できない分コストがかかるでしょうか（汗）

で、「600戸40階規模のガラス清掃で年4回、420万円の三井のタワマン」は、ここのように全戸リビングFIX窓なのでしょうか？

管理規約案の管理委託費に、窓ガラス清掃費って記載があると思うんだけど、ここで管理費高い高いって騒いでるやつは結局それ見てないの？
内訳みてから高いって言ってよ。

素朴な疑問ですが、ここの管理費はなぜ平米364円になってしまうのでしょうか？

モチベーションの高い？三井の正社員の管理人に、年１０００万円払うからですよ。

それだけで、一戸当たり月１万円ですからね。

平米364円ですか。
駐車場問題で割高な滝野川より、更に高いですね。

管理費はFIX窓清掃あるからってちょっと高すぎですね。
高い高いって言われてる湾岸Skyzに比肩しそうですからね。
三井はどこまで管理費上げても売れるかの実験でもしてるんだろうか。

ＭＲ行ってきました。混み合ってましたね。様々なデメリットもあるけど、魅力的な物件ではありますね。1ＬＤＫはほぼ売れていました。これから売り出すところも、抽選ではあるようですが、買う気があれば進めてくれそうです。2ＬＤＫ以上は考える余裕はありそうです。管理費が高いのは、一応タワマンなのに戸数が少ないせいかなと。エレベーターのメンテナンスが高そうです。どうしよう‥

だから、貴方はパークシティ豊洲の中古ですって。

公式ホームページのトップにプレゼントキャンペーンのバナーが張ってありましたが、
東京ディズニーランドを貸し切ってイベントを開催するようですね。
そのコストも広告費としてマンション価格に折込済なのでしょうか？
ディズニーランド貸切だなんて、お高そうですよね・・・

ディズニーはこの物件だけじゃなく三井全体でやるイベントですよ。
厳密に言うなら三井の収入となるここの物件価格にも反映されてはい
るでしょうけど気にすることは無いんじゃないかな。

貸し切りは魅力的ですね。

貸切は嬉しいですよね。
でも多少なりともそのコストはこちらに跳ね返ってきてはいるのでしょうけれど…。
三井は手広くやっていますから、
まぁ負担はそこまで多くないですかね？？
貸切イベント、かなりの人がくるのでしょうか？
マンションだけではなく、
例えばショッピングモールのお客さんやら
金融系のお客さんも含まれているとすると
結構集まりそうですね

通常の金曜日と比較して、半分以下の入場者数になる見込みだそうです。

とはいえ、ディズニー貸切ありきで、契約する人はいないと思うけど、来場者は増えて先につながるかもしれませんね。
CMバンバン流すより良いのかも。そういえば、モデルルームの広告が滝野川メインになってましたね。

ディズニーに全く興味ない人達には、
ネズミに小判なんですけど。

ペンシルタワーってよく言われてますが、何がだめなんですか？デメリットがわかれば教えてほしいのですが、、鹿島だし、三井だししっかり建ててれますよね？

タワーマンションなら
ある程度の規模以上で共用施設や展望を期待する人が多いからではないでしょうか

まぁ三井、鹿島、駅近とかなり魅力的ですよね…

264さん
ありがとう
ございます。
そういう意味なんですね。
てっきり地震がきたときに揺れ幅が
大きすぎて危険なのかと思ってました。

私は共用施設は必要ないので
このマンションが魅力的です。

ただ管理費が、本当に高いですよね。
まーしょうがないと思いますが、
しっかり管理してほしいです♪

内廊下は絨毯ですかね。
管理費はこういった部分の清掃にも充てられるのかな、詳しくないから内訳もわからないですが。。

とてもいい雰囲気の廊下だと思うんです。
駅前だけに喧騒を遮断した空間としても適してると思いますし必要以上に長過ぎず広過ぎず。
この閉鎖空間から玄関を開けて入った先には角率を生かした開放感ある自宅が待っているわけですね。

ここの管理費を聞いてから、
別なタワマンで平米300円というのを聞いて安いと思ってしまいましたが、
マンションおたくさんのブログを読んだら管理費は300円でも高いんだとか。

管理費って最初はセットで結構いらないサービスが含まれていたりしますからね…。
あと初年度は無料でも更新時にはきっちりお金がかかってくるものもありますし。
使わないなら、そういうのを見直していく必要も出てくると思いますよ。
管理費自体は物件によるところも大きいので、
一概に他とは比べられないのではないかと思います。

ここは五輪特需ありますかね？板橋全体あるのでしょうか？

五輪特需はなさそう。逆に板橋エリアを検討してた人でも、土地勘のない湾岸エリアを検討したりして？
板橋本町にあるイナリ商店街は西ヶ原のナショナルトレーニングセンターと縁があるのか、メディアでも取り上げられてましたが。

ですよね。まー一時の流行りに流されないでここにしよう…

>268
確かに無駄な管理費はあったりするけど、
管理会社は自主的に管理費を削ってくれたりはしないから
無駄なものを積極的に見直すかは理事の考え方次第。
毎年輪番制で変わっていくような理事に、
管理会社と自ら面倒な交渉をすることを含めた、そこまで意識の高い人がいるかどうか。
見直されず管理会社の言われるがままに更新されていくマンションも多い。

本当にそうなんですよね。
ただ淡々と理事をこなすのではなく、
問題意識を持っていかないとナカナカ難しいですよね…。
廃止したいと言えば、管理会社は従うしかないのですから
まずは無駄を見つけて早めに排除しないとと思います。

区分所有者の大多数が廃止すべきと思うような無駄なサービスって、具体的には何をイメージされているのでしょうか？


管理人の人件費削減で、日勤から週１～２の巡回に変えますか？

エレベータ管理費が高いから、１基止めてしまいますか？

FIX窓掃除は、年に１回に減らしますか？

内廊下のカーペットは、住人が持ち回りで清掃しますか？

植栽は枯れたら引っこ抜いて、ヒマワリやヘチマでも植えときますか？

ヘチマを植えましょう！あとキュウリあたりはよく育つし食料になるのでおすすめです。

管理会社自体を変更するのが一番手っ取り早いよね。
更新時に他業者と比較して変更を検討してみるのが良いと思う。

区分所有者の中には、｢三井ブランドのマンションだから買ったのに、
月々数千円の削減程度で管理会社を三井から変えるな｣とか文句言う人もいる場合あるよ。

もちろん管理会社変更するなら組合総会で多数決となるでしょう。
デベが三井なんだから管理会社まで気にしない人もいれば、三井関連会社の管理会社
じゃなきゃ嫌だって人もいるでしょうから、どうなるかは分からないですが。
問題提起しなきゃ何も始まらないでしょうから、管理費対策の一つとして考えてもい
いかなと。

実際問題として、三井が分譲したマンションの管理会社を三井不動産住宅サービスから他社に変更などできるのでしょうか？

怪しげなコンサルに高い金を払って検討した挙句、デベから十分な情報が得られずリスクを取って引き受ける業者がいない、なんてオチになるだけでは？

なんか最近のレスデベ営業？？

掲示板で管理費に文句を言う人に対して
逆ギレ気味に反論するようなアホな営業はいないと思いますよ

もし本当に管理費どうにかしようという話なら、契約者スレ立てたらどうでしょう？

しかしそんなにもう売れてるんですか？
小分け小分けで一期六次まで行ったのは見たけど50戸くらいは埋まってる感じですか？

修繕費や管理費に納得してマンション買ったのに
いきなりあれこれ要求されて削減されて
目先の小銭のために資産価値が目減りしたらガッカリだな
まぁもし住人の総意がそうなら仕方ないけどね

まあ、ここで威勢の良い方々は、実際には総会に出席すらしないような気がしますけどね。

確かに管理組合は激論になるくらいがいいのだろうけど、たいていは委任状
出して終了する方ばかりになりますからね。
しかし、資産価値考えるのに管理会社まで気にする人っているんですかね。

『マンションは管理を買え』という言葉の通りで、普通は気にするのでは？

http://diamond.jp/articles/-/10944

管理費を平米あたり月50円下げられれば立派だけど70平米の部屋で月3500円の減額。
管理会社や反対住民と戦っても勝ち取れるのはその程度で、日常の支出を倹約した方が余程簡単にセーブでき生産的と思うが。

確かに…

>>284
普通は気にするでしょうよ
週5やるマンション清掃を週3にしたらどうなるか？
年に2回やる大規模なメンテナンスを1回にしたらどうなるか？
代替品を安物に買えたらどうなるか
想像つくでしょ
マンションは立地と管理
どんな立派な新築マンションも1回住めば中古

ここのマンション管理費のことばかり言われてますけど、他の三井のマンションと比べて管理費が高い分、上等なサービスがあるわけではないけど、戸数が少ないから仕方ないと納得して購入を決めてると思いますよ。何しろものすごく便利な場所ですし、大規模マンションより落ち着いてて良いなと思ってます。今は1期7次でちょっと前の時点で売り出し中の部屋はほぼ売れていました。70戸位は売れてそうな感じです。

三井の管理費、自体が最近は高いからなあ。

別に管理会社変える＝管理の質が落ちる訳じゃないと思うけど。
管理会社変えて管理費下がったら、清掃回数とかが減る前提で話する方いる
けど、三井の管理会社はブランド料乗ってる訳だし、もっと低い金額で同程
度サービス提供できる会社はあるでしょ。もちろん、管理組合の同意がいる
けどね。

『安かろう悪かろう』という言葉もありますね。

>291
ブランド料的なものが含まれているからって、下がっても1戸あたり月数千円だよね。

それに管理費の内訳見ても、エレベーターや機械設備の保守管理あたりは、
三井が間に入りメーカーに再委託しているだけで管理会社変えても下がらない気がするし、
そうすると管理人の勤務形態や清掃回数を見直すとか、仕様面をいじらないと
管理費は中々下がらないのでは？

管理費を月々数千円ケチろうとするのは自由ですが・・・
（どうせ否決されますし）

月１万円以上上がるからといって、修繕積立金の改定に反対するのだけはやめて頂きたいものですね。

確かに…

管理費を下げて、その分修繕費の方に回るのが理想的かな？とは思いますけれどね。
タワマンだと修繕費がかなりかかると聞いたことがあるので…。
大規模修繕でも足場は全部組めればいいですが
そうでもない場合はゴンドラ吊るしてやったりしなければならないようなので。

まーしょうがないよね。でも、タワマンなんてそこらじゅうにあるから、自分たちだけ、損してるわけじゃないから必要経費だと思ってやるしかないかもね。
賃貸にしたって家賃に全部含んで、尚且つ家主が利益出るようにしてるから、そっちの方が私は凄く損してる気分になる。

パークタワー板橋の近所にある20階建てのタワーは12年目くらいでしょうか、今、足場組んで大規模修繕中です。中古情報では、修繕費は60平米超えで7000円位でした。20階位なら足場組めそうですね。ちなみに同時期に建てられた30階建ての賃貸はまだ修繕する気配は無しだけと、修繕するほどでもなさそうな外観。ところでここは固定資産税はいくら位なんでしょうか？

なるほど、ご近所で20階建てのラピュタタワーと比較するのは良いアイデアですね。

ちなみにラピュタの管理費は・・・プールもフィットネスジムも付いて、平米234円ですね。

東京タワーマンション.comというサイトご覧になりましたか？ここはHPより素敵に紹介されてましたよ！高速が目の前とかなかったことになってましたが。

１７号沿い、高速道路沿いがネック。。。

でもそれを除けばパーフェクトに近く
ないですか？？
転売を視野に入れてるのであれば
迷いますが、
永住目的なら買いだと思いますよ。
高速目の前って言っても、
最近の車は排気ガス少ないですよー

永住するつもりで買っても将来何があるか分かりませんから
リスクについては慎重になりますよ…

さすが鹿島設計・施工！
いいマンションだと思います。
修繕積立金一時金の高さは超一流だと思います。
管理費は高くても仕方がないと思いますが、エレベーターが２基あって、１０階以上の高層階は一基しか使用出来ないのには閉口です。何故こんな作り方をするのでしょうか？
高層階を購入しようかと思っておりましたが、１０月からDタイプ１７・１８階も価格が変わるということなのでとりあえず見送りました。Aタイプの価格がどのように設定されるのか興味があります。

元々ここの土地って
鹿島の土地だったみたいよ。

そしたら
鹿島単独で売ればよかったのに…

さすがに高速前、ペンシルタワー
はリスクがあったから
三井が絡んでるのかな～？？

制振構造って中山道のトラックの揺れとか地下鉄の揺れとかには
全く関係ないですよね？

音はサッシを閉めていればいいけど揺れるのはどうかな、と。
高層階なら軽減されるというものでもないですかね？

どうも不安を払拭出来ず…

まーそしたら回りにある建物全部揺れるんじゃ…

それでも揺れたら
保証はしてくれるのかな？

しないだろ！

制震と高速、地下鉄は関係ないんじゃない？

関係ないですよ！
それにしても
即日完売かと思ったけど
売れ残ってるね～。

確かに…

やっぱり高速がネック？？

う～ん…
さっきモデルルームの前
通ったけど、結構車はとまってたし、受付にも客が待機してたから、盛況だと思うんだけどな～

滝野川と板橋兼用MRだから。

板橋はあらかた売れたから、滝野川メインにシフトしたのかなと思ったけど。それにしても板橋区は供給過多ですね。スミフの物件も苦戦してるみたいだし。

広範囲で見た場合は短期間で供給し過ぎではと一度は思いましたよ。
しかし新板橋1分の供給が過多ということではないわけでそれぞれ見ている物件は違うんじゃないですか。

名称の中に同じく「板橋」が入っていてもここと板橋と下板橋はけっこう離れてますし路線の違いもあります。
違う場所に住んでいる自分からすると全く別ものに思える立地の違いなんですよね(汗)

汗かかなくても
いいですよ!!

言ってることは
正しいから！

とりあえず板橋「区」が供給過多なのは間違いないと思うけど
複数路線使えるエリアはそうそうないから
板橋区内の中では資産価値が目減りしにくいほうだろうとは思うよ。

路線価と比較すると
新板橋だと思えば割高だけど板橋だと思えば割安ってことになる。
プラウドシティの値段に引き摺られてるってだけなんだけど。

そうですよね～。プラウドが出た時はたしか坪単価260万～でしたっけ？(間違ってたらごめんなさい)この時は板橋の相場がわかってなかったからお買得♪なんて思ってたけどかなり高かったよね～。駅前で、立地でいいけど… でも相場から言ったら高すぎだよね。ここは板橋駅の相場で考えたら安いと思う。高速が気にならなければ…

価格は決して高くないと思います。（三田線新板橋から１分・埼京線から４分）
商店街も便利。
板橋でも別格の立地だと思います。
でも管理費が高いし修繕積立一時金が１００万弱は高すぎますね。
エレベータ二基が問題なのでしょうか？
私は高速は気になりませんが・・・

中古情報ですが、下板橋、駅近、三井の小規模マンション築5年以内、40平米ないのに、管理費修繕費合わせて2万超えてました。当初はいくらだったかわかりませんが、こことそう変わらなくて驚きました。かなり小規模です。ここの管理費が高いのはタワーなのに、小規模だからかなと思います。