グランスイート六義園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都文京区本駒込六丁目373-14他2筆（地番）
交通：山手線 「駒込」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線 「駒込」駅 徒歩7分
都営三田線 「千石」駅 徒歩7分
間取：2LDK～3LDK
面積：54.98平米～75.22平米
売主・事業主：丸紅
販売代理：丸紅不動産販売
復代理：東京建物不動産販売
物件URL：http://www.gs-rikugien.com/
施工会社：丸紅
管理会社：安藤建設
前スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/265195/
【前スレ情報を追加しました 2013.3.9 管理担当】
[スレ作成日時]2012-11-21 17:54:46
本当に棄却されたようですね。
反対派の書き込みが途絶えました。
収用による多額の土地代収入も見込めるし、
道路拡幅で利便性も上がるので、
ここは非常に掘り出し物の気がします。
既存不適格が問題になるのは数十年後です。
丸紅はマンションの騰落率でナンバー１です
から、この物件も拡幅後に売却すれば、
売却益が狙える気さえします。
値段は非常に良心的なデベだと思います。
この物件の唯一欠点はマンションとしては
小規模すぎる点です。スケーメリットが
ないので、管理費等は高めになります。
これが、土地売却代金で補えるとすれば、
非常に良さげです。
入居早々に住人同士で対立し、売るにしても買い叩かれるのも確定だがね。
はい？
多額の修繕資金が手に入るのに、反対する馬鹿な
住民はいませんよ。単に、住民間で対立が起こればいい
というレベルの低い周辺住民のやっかみにすぎません。
だって、建て替えるまでは、住民にとっては実質
容積率が400%だろうが600%だろうがどうでも
いい話です。修繕積立金や管理費負担が少なく
なる方がよっぽどありがたい。
多額の修繕資金があれば資産価値も上がります。
227さんが住民対立が起きると書き込んでいましたか？
あれば、ぜひリンクを貼って下さい。
あと、私は丸紅関係者じゃないです。
昔、近くのグランスイートに住んでいて、
売却益で儲けさせてもらった経験があります。
>171
私はむしろ、反対派に対する書き込みがごそっと削除されていたり、
デベ関係者と思われる書き込みが続いたと思ったらバタッと止まったりということの方が気になります。
パート１の方を見ればその傾向は顕著です。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/265195/
このマンションを担当した方が書いているのか、
ここで指摘されているように販売会社の方が書いているのかはわかりませんけれど。
227さんは55で住民対立を書いてますよ。
重要事項で説明して納得しているからもめないというのはデベの発想。
電化製品でさえちょっとしたことでクレームはでるよ。
どんな人が入居するか分からないし、
意見が割れるか割れないかは神のみぞ知る、でしょ。
すんなりいっても、大もめして疲弊してもそれは自己責任。
風呂窓仕様よかったね、という書き込みがありましたが、
審査請求と民法２３５は関係ないのではないでしょうか？？？
ネットで調べたら、隣地境界線１ｍ以内の窓が対象になると書かれていました。
あと、ここにも書きこまれていましたが、建てて数年後に
民法を持ち出されて、固定式目隠し窓を要求された例もあるようです。
入居後に、これを持ち出されたら、
責任は事業主にはないのですから、
入居者が対応しなければ
いけないことになるのではないでしょうか？
102
ルーパー窓をネットで調べてみたら、
「ガラスでできた羽状のルーバーを回転させて開閉する窓。
浴室などの水廻りに多用されています。 」
と載っていた。固定式と開放式があるようだった。
個人的には、入居後は事業主には責任がないんじゃないかと思う。
入居者や管理組合が隣接マンションの対応をすることになるんじゃないか？
と思うけど・・・。
４０年後に容積率が変更するという書き込みが続いていますが、
そんなことを現段階で書き込んで良いのでしょうか？？？
いまの段階で確実なことを元に検討したいのに、
的はずれな書き込みではなかろうか、
と思います。
なんだかおかしな流れですね。
それよりも、入居後に隣接マンションから、
居室窓や浴室窓に関して、民法を持ち出されないかどうかについて
話したいです。
審査請求は建築基準法に照らし合わせただけなのではないかと
思っていましたが。
建築基準法と民法とは違うのではないでしょうか？
ここは確実に確認したいところです。
確かに、
審査請求は、
建築基準法に違反しているかどうか？
の最低限のチェックではなかったかと
思います。
建築基準法と民法とは違うんじゃないですか？？？
民法うんぬんは、事業主にはまったく責任がないのかもしれないけど、
販売前に、近隣とその辺を話し合って、
安心して検討できるようにしてほしい。
突っぱねれば済むことなのでしょうか？
相手にしなければ済むことなのでしょうか？
購入検討者であれば、その辺気になりませんか？
【審査請求】とは、ウィキによると、「処分を行った行政庁（処分庁）や不作為に関係する行政庁（不作為庁）とは別の処分庁に対して行われる不服申立てである」とのことです。マンションのケースで考えると、マンションの建築許可を出したことへの不服申し立てを、建築許可をした行政庁以外の行政庁に行うということでしょうね。
審査請求で行われるのは、建築関連法令と照らし合わせた違法性の判断みたいです。不動産業者では、当然、設計計画を行政庁に提出する前に社内の専門部署で確認をしているでしょうから、審査請求で建築取消になるほど重大な違法性が発見されるケースは少ないと思います。
もっともマンション建設についての審査請求は大概は近隣住民が行うものですので、審査請求をされたマンションは、違法・適法以前に、近隣住民と大きなトラブルを起こしている可能性は高いです。どうやら当マンションもそうなのかな？
当マンションにすぐ近いところで建設が予定されているマンションに対しては、近隣住民の反対運動がされていないようですから、まあ、推して知るべしですね。
ところで、このスレッドで、拡幅予定地付近の容積率増加を希望しているような書き込みをしている方がいますが、拡幅予定地を所有しているのでしょうか？そうでないと、かなり不自然ですけど。
拡幅予定地付近の容積率増加を希望している方は、それがどのような事を意味するのかちゃんと考えているのでしょうか？確か、拡幅予定地はその区域の南側の道路であるはず。そこの容積率を増加させるということは、現在の制約条件で設計可能な建物より高い建物を立てることを可能とし、すなわち、既に住んでいる方の日照被害を拡大させる可能性を高めるということですよ！？それが分かってて発言していますか？
もし、当マンション建設関係者の方だったら極めて問題です。今までのスレッド内容をざっと読むと、当マンションの直ぐ近くで建設予定のマンションの業者は【法的義務はなくとも】既存不適格とならないように配慮した設計をしているのに対し、拡幅計画を知り、事業化される前に駆け込みで既存不適格となる可能性が非常に高いマンションを建設していること自体が、法人としてのモラルが問われる行為なのに、それに加えたこの発言となると・・・。
そもそも論になってしまいますが、この設計でマンションを建設する必要があったんでしょうかね？
必要以上に不幸になる人を生んでいませんか？
そして、当マンションのケースには色々と特別な問題が孕んでいるのに、「マンションを建設する行為」という一般論にして、この特殊なケースから目をそらさせようとしている方がいるのは何故ですか？
不動産購入者は全て不動産建設者とはなりませんが、不動産建設者はすべて不動産購入者でもあるはず。
そして、ほとんどの方が家族や大切な人が居るはず。
「明日は我が身」と思いませんか？
我が子や大切な人が、さしたる必要もなくマンション業者によって生活の質を強制的に急落させられる悲しみを考えたりしませんか？
紛争を招く行為は、次世代の為に、我々の代でできる限り少なくしていこうという責任感は無いですか？
モラルの大切さを軽く考えていませんか？
２２７の書き込みのような、
柵はいつから設置されるのかな。
突っぱねれば済むことなんですかね？
検討者はそう簡単に割り切れないのですが・・・。
こうした近隣との対応でも
検討者同士でここまで意見が違うんですね・・・。
収容でも、賛成反対いろんな意見が出るんでしょうね。
駐車場やコインパーキング、空き地がほとんどな通りだから、
収容はスムーズに進む可能性が高いかもしれません。
その分、容積率変更の可能性は、少ないかもしれませんが。
「六義園は、文化財保護法（第２条）により芸術上又は観賞
上価値の高い庭園として、特別名勝に指定されており、
将来の文化向上発展の基礎をなすものであるため、
その保存 が適切に行われるように、」
周到の注意が必要だからではないでしょうか？
容積率が変更しない可能性が高い理由のひとつとしては、
「六義園は、文化財保護法（第２条）により芸術上又は観賞
上価値の高い庭園として、特別名勝に指定されており、
将来の文化向上発展の基礎をなすものであるため、
その保存 が適切に行われるように、」
周到の注意が必要だからではないかということ。
どうして棄却されるって分かるんでしょうか？
裁判で棄却された例はあるんですか？
裁判を起こせばいいんでしょって発想、
検討者同士でもここまで
考え方違うんですね。
裁判起こされる前に、管理組合で話し合い
をしたりとか、考えるものじゃないんですか？？？
高さが現状維持で、
幅も四方５０センチで、
既存不適格問題が解決するのでしょうか？
幅は四方広げようがないんんじゃないかと思いますが。
２１９さん
六義園周辺が容積率を変更しない可能性が高いのは、
「六義園は、文化財保護法（第２条）により芸術上又は観賞
上価値の高い庭園として、特別名勝に指定されており、
将来の文化向上発展の基礎をなすものであるため、
その保存 が適切に行われるように、」
周到の注意が必要だからではないかということ、ではないかと思われます。
裁判というのは、窓の件でしょうか？
やはり可能性があるのですね・・・。
確かに、敷地境界５０センチじゃ、
お互いのプライバシーが保ちにくいから。
窓の件は、調べないとね。
固定でルーパーを要求されたら、正直きついです。
固定曇りガラスだと、陽は入ってくるけど、
ルーパーって羽みたいのは邪魔して、
陽が入ってこないみたいな感じなんです。
２２３みたいに、裁判を煽るような書き込みがあるので、
裁判の可能性もあるんでしょうね・・・。
営業さんに、設計の確認をした方が良いということでしょうか？
ルーパーってシルエットの映り込みを
軽減するから、
浴室にはちょうどいいかもしれませんよ。
取り替え費用は結構かかるのではないかと思いますが。
居室窓もあるとしたら、
そっちはルーパーだと厳しいかもしれないね。
２３１
そのためにも近隣対策をきちんと
した方がよいのではないかと
思いますよ。
ルーパー取り替え費用って、
平均いくら位なんでしょうか？
曇りガラスで浴室窓であれば、ルーパー設置の判決が出る可能性は低いでしょう。
浴室窓は引き戸タイプのサッシではないので全開なんかできないですよね。
こんなもので対策を強要する判例があるならぜひ示して下さい。
民法235条はどんな状況でも認められる条項ではないし、目隠し方法も規定されてません。
普通の窓でもフィルムをガラスに貼るので十分な場合もあるので、曇りガラスで十分な可能性が高いです。
既存不適格が論拠として通用しないようなので、
今度は浴室窓に論点を変更ですか、ご苦労なことです。
でも、こちらもあまり筋がいいとは言えませんね。
しばらくぶりで、スレを見に来ましたが、相変わらずの活況ですね！
ここまで議論されているスレはマンコミュでも珍しいと思います。
流れを見ていると、このマンションの問題（既存不適格や計画道路拡張、浴槽窓）を伝える立場（A）と、それは問題にならないと反論する立場（B）と、問題があっても購入者が決めれば良いので放っておけばよいという立場（C）の3パターンに分かれているようです。BとCは立場として重なることもあるので、大きくは2パターン（問題があるVS問題がない）でしょう。
それぞれの立場の主張の基軸を私なりにまとめると、
【 A 】
「このマンションは購入後に発生する問題を抱えたマンションであり、建築主はそれを十分に購入者へ知らせていないので、ここでしっかりと問題点を伝えておく。」
【 B 】
「【 A 】の言う問題点は、自分（B）の考えでは問題とはならないものであることを、購入者に伝えておく。」
【 C 】
「事実や問題点を伝えるにしても、事実や問題点をどう判断するかは購入者の自由なのだから、議論する必要はないだろう。」
という感じですかね。
まず【C】の立場の方は、「購入者の自由だろう」という気持ちは分かりますが、問題点を真剣に話し合っている場では、無責任で非建設的な発言と取られやすいので、敢えて発言しなくて良いのではないかと思います。とことん議論させてあげましょう。
【A】と【B】は、しばしば感情的になって、誰の為の議論なのか分からなくなりますね。このスレは、購入者の参考にする為のものですので、問題点を理性的に話し合い、相手を攻撃・遮断するような発言はよしましょう。
ちなみに、売主の営業担当さんが書き込むこと自体は自由です。だからマンションの良い点をアピールするのは、それは別に構わないのではないかと私は思います。
また、建設反対住民が書くのも自由です。購入者が理解していない問題点を伝えるのは、購入者にとって有益です。
問題なのは、嘘をついたり、未確定情報なのに確定情報のような誤解を招く言い方をしたり、単に相手の揚げ足をとって議論を混乱させたりすることです。
あと、111のような、モラルを軸とした視点でも話してほしいなと思います。
法令は所詮、社会的問題行為との追いかけっこをして出来上がるものです。法律の持つ影響力の大きさも理由にあると思いますが、社会的問題に対して、問題が大きくなった後に、また一般的に適応できる形で、法令は作られる性質を持っていると私は考えています。
なので、法令違反じゃないから問題ないのだという考え方は、確実に将来の社会に対し悪い影響を及ぼします。確かに日本は法治国家で、社会的に悪い行為であるという判断や処罰は、法令に基づいて実行されます。ですが、法令で具体的な定めがなければ、何をしても良いという訳ではないのです。まあ、こういう話をすると、そんなことは承知している、堅苦しい話はよしてくれ、と言われるかもしれません。しかし、今までこのスレで出てきた発言で、どうもそこら辺を承知していない人がいるような気がしたので、敢えて言いました。
今、容積率の話が多く出ていますが、私としては、容積率600％がその近隣地域で定められているかどうかは問題ではなく（それが事実かどうか分かりませんが）、今よりも高い建物を建てられるように要求する行為は、既に住んでいる周辺の住民に対して、あまりに無配慮な行為では無いかと感じます。
ちなみに、途中の議論で「どちらにしても35mまで建てられない」ような発言が出てましたが、高さ35mまでしか建てられない区域で、容積率400％ルールの時に、既に35mに達しているならば関係ないのですが、もし、仮に400％では25mまでしか設計できなかったものが、600％だと35mまで設計できるようになったら、やはり容積率増加を求める行為は、近隣に損害（日照被害の拡大）を及ぼすことを前提とした行為ではないかと思います。近隣住民を含めたその区域の住民全員が600％への変更を望むのなら話は別ですが、そうでなければ、モラルの無い行為かなと思います。
尚、「その住民が容積率増加を要求する行為を妨げるのは、逆にその者たちの利益を奪うのでモラルが無いのではないか？」という反論がありそうなので、先に私の考えを述べておきます。両者の主張する利益が二律背反的に対立した場合に、どちらの利益を取るべきかについての判断は、まずは、既得権益の所在と重大性の比較によって行ったら良いのではないかと私は考えています。
ですから、既に住んでいる住人に対して、生活に甚大な被害を及ぼす要求を、自分の所有する建物をより大きく・高くしたいという理由で行うということを、モラルが無いと感じるのです。
長くなってすみません。それでは、また。みんなで建設的な議論をしましょう。
長い（笑）
公式ホームページに、新しい価格が出ましたね
前スレの227です。
用地取得に関して住民対立が起きないであろうとのご意見がありましたが、
残念ながらマンション案件でスムーズに合意が取れるケースは聞いたことはございません。
必ず用地売却に反対する人がでます。
行政は土地を買い叩きはしませんが、人によって「適正な値段」に差があるからです。
また、土地の値段はおおよその相場はあっても欲しい人がいればつり上がりますし、
ほしい人がいなければ下がります。
ゆえに行政がどうしても欲しいのであれば「相場の最上ランクの価格で買え」と考える人も多いです。
強制収用はないからごねれば値段があがると思い込んでる人もまた多いです。
土地以外の補償金は植栽や駐車場を更地にしていただくためのお金ですが、
これも「この金額でできるのか？」と拒否をする人、
土地と同じく強制収用はないからごねれば値段があがると思い込んでる人も多いです。
ゆえに色々対立はありながら数年かけて合意、
または用地売却賛成派からの裁決申請による強制収用となります。
前スレの227です。
容積率400%⇒600%の件ですが現実味がありません。
容積は厳しくする流れですしね。
例えば現在実行中の、北区の十条の補助83号線を例で出せば、
この路線の沿道拡幅部分は容積300%です。
沿道拡幅対象前の部分は400%、近隣道路も400%。
ゆえに、沿道拡幅部分の残地で再建する人の手助けにするため、
また、近隣とあわせるために容積率を300%⇒400%にするべく、
様々なレベルの議員が動きましたが北区は拒否でした。
容積をアップさせるというのは実に難しいのです。
>209
>２２７の書き込みのような、
>柵はいつから設置されるのかな。
用地取得次第、遅くとも半年以内には設置しますね。
早ければ1ヶ月後くらいです。
どちらにしろえらい面倒な話だと感じるけれど。
土地の補償金は全員の合意が必要なんでしょ？なら早く売りたい、まだ売りたくないで対立じゃない。
住所のブランド力と価格の安さで売れそうですが、住んでみたら後悔しそう‥。住民対立、面倒な収用手続き、売却の際に既存不適格で売れない。
だれが買った？
売却の際に既存不適格で売れないことはなぜ？
土地の補償金はいくらぐらいになりますか？40坪で総額いくら？この辺土地の坪単価は200万か500万か？補償金は一戸あたりいくらもらえるでしょうか？
―→No.251
売却の際に既存不適格で売れないことはなぜ？
既存不適格の中古マンションは住宅ローンの審査が通らないでしょうね。
いろんな金融機関と不動産屋さんに聞いて見たら、マンションなら、既存不適格でもローンは特に問題がない。一戸建ては別の話しだけど。そもそも中古一戸建ての価値は土地で評価、マンションなら上の建物と立地で評価されていることの違いがありますからね。マンションはしっかりメンテナンスすれば、人の寿命に比べると半永久的とも言えますね。
六義園の品格は他とは一線を画す感じがしますね、
こういった名庭、綺麗な大公園などを傍に置くマンションをたくさん見て比べましたけど私の中ではコチラが一番の印象です。
ただ毎日フラッとなんていうカジュアルな場所ではないと思いますから公園といった見方はできませんが、
これを傍に置くマンションとしてのステータスは覚えます。
ご近所の新築マンションのよくない？
立て替えだから地権者が多いけど。
第1期って何戸だったんですか？
久しぶりにHPを覗いたら、2期になってました。
売れ残って安く買えそうなら検討しようかと思ってます。
六義園、小石川植物園、旧古河庭園など素敵な環境に恵まれた立地ですね。
複合ショッピング施設も近いので利便性もありますし、小学校も至近距離です。
現在の住まいより通勤アクセスも良くなりますし、家族全員が快適に暮らせる立地だと感じ
検討しております。
＞第1期って何戸
10戸～
残りは上の高いほうと下の安いほう
既存不適格や浴室窓の話は気になりませんが、
戸数がちょっと少なすぎますよね。
道路拡幅で土地代がどのくらい入るか
予想できれば、検討したいのですが。
もちろん、代金は修繕積立金として有効活用
します。そうすれば、戸数が少ないデメリット
をかなり補える気がします。
東側からも採光が欲しかったかな、
僕が室内で日を見れるのは早朝だけだから。。
でも日中は良好そうですね、
これなら家族は物件に満足してくれると思います。
今の大規模マンションが生活の中で苦手だということがわかってからずっと小規模を探してたので戸数もバッチリ。
しかも山手線上に住めるメリット。
ここって1期販売前に新価格になったんでしょ？
全く購入検討者がいないのかな。
一期って予定価格より高く募集したの？
一期分は完売したのですか？
こちらのマンションですと、小規模に属すると思うのですが
管理費は少々高めの印象を受けるものの、修繕積立金は6,490円～8,880円と、平均的(？)な料金設定ですよね。
タワマンでもなく、駐車場も平置き3台のみなので十分にやりくりできるものなのでしょうか。
数年後、急激な値上げとなる心配はないでしょうか。
事前に購入希望を受けた部屋のみを販売することだと思います。
前回ギャラリーに行って見た時、1期分は10戸契約済み、
2期分は3戸検討中、
2週間まえの情報だけど、ご参考に
by 匿名さん 2013-01-17 11:19:33
一期って予定価格より高く募集したの？
一期分は完売したのですか？
＞＞２６２さん
大規模マンション、小規模マンションなどそれぞれデメリット、メリットはありますよね。小規模マンションの
一番のメリットはやはり入居者のコミュニティ作りが比較的し易いという事ではないでしょうか。デメリットは
やはり金銭的な負担でしょうね。５０世帯以下のマンションは相場的に管理費が高めになると聞いていたのですが
ここは管理費に関しては問題なさそうですね。となると気になるのが、大規模修繕の時の金額かな。
戸数が少ない分、共用施設もないのでその点は安心ですがね。
修繕は数年ごとに爆上げパターンでしょ。
