プラウドシーズン府中武蔵野どうでしょう

やぶへび。業者が広大な土地を買い取る時は、公示価格＞売買価格、業者が分割して
売る時はご指摘の通り公示価格＜売買価格　業者のもうけはおおきのだ。

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野村不動産が2003年に多磨駅徒歩5分88区画で販売したフェアグローブ武蔵野の森は１２５−１３２
平米が中心であった。（府中武蔵野より少しひろい）５４０００−６８０００万　1区画５ＬＤＫ
の７０００万台があったらしい。
多磨町２−５−２２の公示価格。駅より１１分。南西。
2005年　1平米218000円　　2004年220000円　　2003年227000円　2002年236000円
2001年245000円
紅葉丘同様地価は下がっている。
フェアグローブの販売は2003年。公示価格は1平米227000円。公示価格の場所より６分駅に
近い。＋６パーセント。227000ｘ1.06＝240620円　１３１平米なら240620ｘ131＝31521220円
約3150万が評価価格。6800万ー3150万＝3650万が土地をひいた価格。
フェアグローブの販売時の土地の評価額3150万に比べ、プラウド府中武蔵野のモデルハウスの土地の
評価額約3000万であるが販売価格をいくらにするのか楽しみである。

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スレ３、３６、８８、９９を参照。物件同士の比較でつかうとおおよそのぼったくり度の度合いがわ
かる。

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フェアグローブの2003年販売当時の土地の評価額が１３１平米で焼く3150万。2005年の公示
価格から土地評価額を算出すると218000ｘ1.06＝231080　231080ｘ131＝30271480
フェアグローブの販売時より100万以上土地の評価は下がった事になる。
スレ８８より府中武蔵野のモデルハウスの土地評価額と現在のフェアグローブの評価額と同等
である。理論上はフェアグローブ販売時に比べ土地の評価額は100万程度下がっているため、
府中武蔵野の南角地でも65000万円程度であろう。販売価格の値つけを誤ると、
プラウドシーズン調布ヶ丘のように在庫をかかえてしまうことになる。

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＞府中武蔵野の南角地でも65000万円程度であろう。
6億は高すぎ。(^ー^)

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イジワル（泣）訂正　府中武蔵野の南角地でも6500万円程度であろう。
6億でも7500万でもありません。　完

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プロジェクト説明会はまだあきがあるみたいですよ。
フェアグローブは2期で完売。今回は人が集まらないのかもっと小出し
に分けて販売するしかないのかな。

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2006年の公示地価の発表がありました。府中市では地価上昇はなく、横ばいから下げて
います。
紅葉丘３−３１−８駅から駅から３５０ｍ（徒歩４−５分）南西角地の公示価格
2006年は2005年と同じで1平米247000円でした。
2005年　1平米　247000円　2004年　249000円　　2003年　255000円　2002年　265000円
2001年　275000円

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電話で聞きましたが、6000万台からだそうです。やはり高いですね。

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本当ですか？じゃ1期では一番西の区画は販売しないのかもしれませんね。

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前に比べて最近つくられた建物は釘の打ち方が随分よくなってきている様に思います。
どうせなら最初のうちからちゃんと作って欲しかった。立地はすごく気に入って
いるのに候補からはずれてしまう物件が何棟かあります。みなさんが欠陥住宅の
見分け方の本で勉強して頻回に見学し、様子を掲示板で報告しあえれば建物の
質が高まると思います。

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一番西の区画ってあんず通り（でしたっけ？）の方の区画ですか？
少し完成してある感じの家あたり・・
あそこらへんは販売するって言ってましたよ野村の人が。
あそこらへんも6,000万前半くらいじゃないですかね。
角の家は７０００万以上ですって。

他に近くで同じくらいの質の大規模分譲があれば、野村も値下げするん
でしょうけど・・・ないからねぇ。強気ですよね。

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あんず通り側です。プラウドは住宅協定を売りにしていますが、
分譲地外の隣接する宅地はもちろん関係ないですよね。隣接する宅地は建ぺい率、
容積率が分譲地内と違います。あんず通り沿いにマンションが多く建っていますよね。
知ってて買う人なら問題ないですが、知らないで買う人とかいるんですかね。

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販売価格とは、買主が買うであろう、かつ売主の利益も最大限に得られる売り主
の予測の価格。フェアグローブを販売して約3年で建売の相場が下落、
大手だから、高い価格だから安心な建物という常識の崩壊。買主側の
大きな意識変化があったと思う。値つけ担当者が、買主の意識変化を
価格に反映させるか否かが大きな鍵となるでしょう。
相変わらず強気の路線で今後もいくなら最低限掲示板で指摘されるような
造りはしないで欲しいものです。

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欠陥住宅をつくらない施工会社をみつける方法　力石眞一著
ニューハウス出版は、写真が豊富で非常にわかりやすい本でお勧めです。
建設中、これから出来る家で買ってはいけない家がわかるし、
一人でも多くの売主が本を読んで現場を注意してみる事によって、欠陥を
抑止する効果はあると思います。以前から現場をよくみている方は、
本に全く同じような写真が載っているのでドキリとさせられます。
以前指摘されていた合板の割れは合板の端に釘を打ちすぎたため
だと思われます。この本では、この釘の打ち方を欠陥工事といって
います。

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115　売主→買主（＾−＾）

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今日プロジェクト説明会を聞いてきました。やはり高い。。
送電線の真下でも7000万って、ありえない。。

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最低の値段はいくらでした？

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プラウドシーズン府中武蔵野の公式ホームページが更新されました。
第三者機関による「設計住宅性能評価書」と「建設住宅性能評価書」をダブル取得。(予定)
おおよそ第三者が客観的にチェックするので安心というアピールかと思われます。
第三者が客観的にチェックを入れる形にした事は、買い手にとってもプラスになるため、
ないより、あるにこしたことはないと思います。しかし、予定となっているが、
すでに出来上がっている物件もダブル取得しているのか？疑問です。
また買い手は第三者が客観的にチェックしても欠陥工事が防げない点が多々ある事を
知っておいた方がいい。法律や仕様書で許容誤差の基準値が規定されていない
工事が数多くあるからである。例をあげればアンカーボルトと土台のずれ、
アンカーボルトの傾き、雨天時のコンクリート打設などほんの一部です。
法律や仕様書では釘のめり込みの深さの許容値の規定がないので、
釘がめり込んでいても第三者がわざわざ指摘するかどうか疑問である。
いくつかのパワービルダーも同じ様に第三者がチェックしているから安心という
ような広告を出していますが、実態はどうなんでしょうか...。
欠陥工事を防ぐためには、第三者に頼っても限界があるため、法律や仕様書で
規定されていない仕事に関して自社の基準を定めて、その基準を守っていく
管理体制が何より大切でしょう。第三者が客観的にチェックするので安心みたいな
記載でごまかされる程買い手は＊＊ではありません。

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>118さん
旗竿型の1区画だけ6100万円台。それ以外すべて6300万円台から。

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やちゃったー。っていう値つけですね。建ぺい率６０容積率２００に隣接する区画でも
6000万以上、送電線下でも７０００万ですか？じゃあ、まともな物件はいくらなんですか？

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プロジェクト説明会で、あまりの価格の高さに本当に驚いてしまいました。
スプリングストリートやら、サマーストリートやら、
わけのわからない道路コンセプトのせいで、
道路沿いの敷地に季節に合った花を植えることになっており、
塀やフェンスは境界線よりかなり内側に設置されています。
そのせいでせっかく建蔽率４０パーセントなのに庭が狭い狭い。
しかも植えられている花はみな１年草で、来年以降はただの荒地になっている可能性が高い。
駐車スペースもギリギリだし、食洗機が付いていないなど、設備も中途半端。

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プロジェクト説明会行きました。
街のコンセプトやつくりかたなんかは面白そうでした。
一年草の花はモデルハウスにわざといっぱい植えている
だけみたいですよ。
設備仕様は私的には満点に近い感じ。
防犯的な設備が充実していて、実は一番面倒で使えない
セ○ムみたいなセキュリティーは標準ではないのも○
余計なランニングコストもかからないし。
食洗器も個人的には最初使ってその後は食器置き場になる
可能性大なため無くてちょうど良い。

モデルハウスの角地は手がでないけど、東道路の6,300万円台
あたりねらいめかも。もっと下がる可能性もあるかな？

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東道路ってあんず通り沿い端ですよね。隣に3階建てのアパートが建っているし、
インフォメーションセンターを壊した後、マンションが建ったりしないといいですね。
将来の住環境の保証はない物件と知ってて買うなら問題ないでしょう。

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１２２さん。私も自転車はどこにおくの？って思いました。

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１２３さん。＞一年草の花はモデルハウスにわざといっぱい植えている
だけみたいですよ。　　内部事情にすごく詳しくて関心しました。

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今日見てきました。
第一期分で６１００万−７５００万台。安いのは接道狭い袋地タイプ。
あんず通り側は６３００万台（東道路）西側に高いの立たない保障あればいいけど・・
角地は７２００万−７５００万あたり。他では南道路だと７０００あたりな感じ。
個人的には予算OVER。終了です。
今日の朝まではかなり乗り気だったのですが・・気持ち萎えました。
みなさん書いていますが、ほんと高いですね。

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私も期待して行ったけど価格をみて沈没・・・（泣）
まだ子供も小さい若い人たちが説明会に多く来ていましたが、価格表をみて表情が暗くなって、口数が少なくなっていました。説明する人もセールスポイントの歯切れも悪く活気がないなーって思ったのは私達夫婦だけかしら。

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以前、Ｎ不動産のマンションを見学に行ったとき頼みもしないのに営業マンが
アンケートを参考に簡単な見積もりをだしてきた。家賃より安いでしょって。
３５年ローンでよくみると金利１パーセント。１パーセントで３５年ずっと
借りれるローンがあるなんてさすが大手と思った私がばかだった。

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ローン地獄に陥らない営業が教えてくれない講座
１.建売を購入する時、別に１０パーセント弱の費用が必要。保険などのローン
費用、引越し代や家具等。
２.賃貸とは違い、固定資産税が毎年２０万円程度かかる。修繕費や２０−３０年後
に建替えが必要。３５年ローンは毎月の支払いは少なくてすむが、払い終える前や
払い終わってすぐ建替えが必要となったらどうなるでしょう。
　６１００万の物件のシュミレーション
３５才子供が小１と３歳の二人。初期費用を節約して合計で６５００万。
頭金がありえないが、２５００万もあったとする。
６５００−２５００で４０００万のローン。今は長期固定が安全。
６５才までには少なくとも払いおえたい。年利３パーセントとして
３０年元利均等で月約１７万。固定資産税を考慮すると月１９万。
３０年後建替えや修繕費を考えると３万以上積み立てをしたいところで
月２２万。もし、子供に中学受験をさせたければ４年後ぐらいから塾代
月３万。私立中に入学したら授業料＋塾代。教育費は親の考え方で、
割愛ができますが....。手取りがいくらあったら、選択の余地のある
生活が出来るのやら。

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ここ終わったね。。

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一年草の話は、説明会の案内の時営業の方が言ってました。
内部事情って面白い表現ですね・・日本語が違う気が・・
ここの事はいい事を言うとすぐその後、中傷が入るので
他社の営業なんでしょうね。
営業活動する所が違う気が・・

説明会の時にインフォメーションセンターの前で
堂々と看板だしていた○○の方ですね。きっと。
正直、○○さんの近くの物件も見ましたけど、プラウドの
断然上。対応もね。
だから高くて正直買えないけど、野村を応援したい。
安くても常識の無い会社では買わないかな。

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ローン３０年として、自動車だって４−５回は買い替えが必要。車検だって何回あるの？
金利が上がるから今が買い時という文句は、身の丈に合った物件を選んだ人の話。
数年後に消費税は確実にあがるし、所得税だって給料の１ヶ月分程度は多くなるでしょう。
今の暮らしよりたださえ苦しくなるのに、多額のローンを抱えたら、大変です。
はたして身の丈にあった購入希望者は何人いるのか。また身の丈にあった購入希望者が
満足出来る家の造りなのか疑問。１２２に駐車スペースもギリギリってレスがあるが、
設計士がプラウドの購入者はローンに追われて大きな車を買う人はいないと予測して
製図をかいていたら天才。

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某銀行今の金利固定金利選択方式　 2年 2.350％（2.550％） 3年 2.650％（2.850％）
5年 3.300％（3.500％） 7年 3.850％（4.050％） 10年 3.900％（4.100％）
15年 4.200％（4.400％） 20年 4.400％（4.600％）
* （ ）内の金利は、保証料を前払いしない方式の場合に適用されます。
キャンペーンとして、２年１.２５％ 　３年１.３５パーセントがあります。
キャンペーンの金利は最初の２年もしくは３年だけの話で、期間が過ぎたら、その時点
で変動金利になります。申し出をすれば手数料を払い固定金利にできますが、２年
ないし３年後時点の金利となります。金利が上昇するとすれば上記の表の金利より、
高くなっているはずです。２−３年後に毎月の支払い額が３０−４０％
あがっていたなんていうことだってありえるわけです。
ローン期間中金利の一定のフラット３５は、銀行と違い生命保険料は含まれないので
金利が低くく出ていますが、おおよそ保険料を含めると実質金利は３.５％弱ぐらいです。
ローンの組み方は人それぞれで工夫が必要ですが、現時点で少なくとも３.５％ローン
を組んでも問題なく支払え、生活水準保たれることが、最小限必要かもしれません。

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３５年返済　金利３.５％　３０００万　１２.４万　４０００万　１６.６万
５０００万　２０.７万
３０年返済　金利３.５％　１３.５万 １８万 　２２.５万

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最近は金融機関の競合が多いので、固定期間終了後も金利優遇する
全期間金利優遇型が主流だよ。表面上出してないだけで、属性が良ければ
ほとんどこのケースの対応。

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全期間金利優遇型は全期間店頭の利率から例えば０．７％割引というシステム。
全期間同じ利率というわけでないので注意が必要。全期間金利優遇型
も同じように２年、３年、５年、１０年など固定があって、次は期間がきれた時点の
店頭利率から例えばー０．７％の利率になる。今後金利があがるなら
全期間金利優遇型は固定期間が終了時の金利は確実にあがる。
ちなみに１３５のレスの表からー０．７引くと某銀行の現在の全期間金利優遇型の金利が
わかる。その金利が保証されるのは、固定期間のみなのは同じである。

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いくら固定期間終了後も金利優遇する全期間金利優遇型が主流であっても、ローンを
払うのは自分自身なので、リスクをよく理解しないと大変な事になる。

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ローンの蘊蓄をここで語られなくても、みんな十分知ってるよ。
雑誌や銀行店頭パンフに書いてあることばっかり。
それなら、0.7％以上引くウルトラ優遇の存在を語ってもらった方がまし。
それにここは、物件について意見交換すべきでローンの事は他のスレで熱く語れば・・。

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サラリーマンなら何才が定年退職か知る必要がある。昭和３６年生まれ以降の
人は、年金受け取りが６５才から。出来れば６０才までに全額返済したいところ。

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プラウドで配ってる、（同じ価格の物件を購入しても、たった１％金利が変わるだけで
支払い額が数百万円から、１０００万円の差が出ることがわかりました。）のビラですが
金利１％と２％の３５年の固定で比較していますが、あまりに現実離れしていますね。
全期間固定であれば３−４％と４−５％を比較するべきですね。
３０００万借入なら３パーセントで月１１．６万４％で１３．３万
４０００万借入なら　　　　　　　　１５．４　　　　１７．８
５０００万　　　　　　　　　　　　１９．３　　　　２２．２
３５年ローン組むならなら最低６０才時のローン残高を担当に聞きましょう。

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構造見学会のモデルハウスでも、打ってある釘のほとんどが極端にめり込んでいました。
（板に必要以上に大きくあいた穴の奥に釘の頭がようやくみえる）
そんな状態で平気で構造見学会をやっているわけなので、会社として釘のめり込みすぎ
は問題視していないと思われます。せっかく環境がいいのに、パワービルダーのように
安ければ土地を買うつもりで割り切ってかえるかもしれませんが、ここの物件は安く
ないので...。

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2x4でのクギの打ち込み過ぎは却下。消費者を＊＊にしているのでは？見た目勝負っていうとこでしょうか？ここの物件は。

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「設計住宅性能評価書」と「建設住宅性能評価書」はハウスプラス住宅保証が評価機関らしい。
ハウスプラス住宅保証は東京電力の連結子会社だ。東京電力は住宅設備機器を販売している。
野村不動産株式会社が開発供給した、『プラウドシティ梅島』（東京都足立区：共同事業主
・東京電力株式会社）
横浜ビジネスパーク熱供給株式会社は、野村不動産が、東京電力・東京ガスと共同出資で設立。
ハウスプラス住宅保証は第３者といえるのか？

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先週末の街開きフェスタに行ってきました〜。
モデルハウス見せてもらいましたが、なんかいまいちでした・・・。
これで６０００万円代〜って、ちょっと高すぎじゃないでしょうか？
沢山の人が来場してたけど、気に入った人いるのかなぁ・・。

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147さんに同感です。
モデルハウスぱっとしませんね。
あれだったら、４０００万円で充分でしょう。

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一昨日か、昨日新聞に広告が入っていましたね。広告に間取りがでていた、南側が公園の角地の物件
は、高圧線の影響ラインに入っている物件かも。広告には記載がないのでよく確認した方がいいでしょう。

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