逓信病院もちかいし、便利な場所なので池田山があこがれでしたので
あとは値段しだいです！
所在地：東京都品川区東五反田１丁目10－6（地番）
交通：JR山手線「五反田」駅（東口）徒歩4分、都営浅草線「五反田」駅（A6番出口）徒歩2分、東急池上線「五反田」駅（駅舎）徒歩5分、都営浅草線「高輪台」駅（A1番出口）徒歩8分
総戸数：104戸
構造／規模：鉄筋コンクリート造地上14階・地下1階建
公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-higashi-gotanda/index.html
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
[スレ作成日時]2012-09-27 15:05:35
HPには残戸5と出てますが本当でしょうか？
外から見た限り、ほぼ完成してる模様。
http://coward.m2.coreserver.jp/town/?p=225
「(仮称)品川区東五反田1丁目計画」が、ザ・パークハウス アーバンス 東五反田。
28階なんて高層階病が心配
売買と賃貸はちがうし、風俗が入っている等の特殊なものは排除して母集団の設定をしないとね。結局、雑感に近いコメントになってしまう。
賃料と売買価格にも相関関係はあるが標本次第。相関係数が極めて低いことも。新築マンションスレなんだから価格に絞って欲しい。
この一帯ってどこまで範囲を広げたら気がすむのかなー。
私は、繁華街を通らずに行ける山手線徒歩四分のマンションは稀少だと思います。
まあ、男の人ならわざわざ遠回りして繁華街を歩くのかもしれませんね。
ここの目の前の一階がファミマだった現在取り壊し中のビル。
28階建てになるって本当ですか？このマンションからの景色は絶望的でしょうか？
商業地なんだから２８階くらい当たり前でしょう。
リセールバリューについては、売却時の経済状況が大きく左右するので、御上りさんや成金さんの好む物件でなければ気にしてもしょうがないと思います。
仮に10年住んだとして、この物件と同等の賃貸（2LDK）で家賃20万として家賃2400万、管理費や修繕積立がざっと240万、細かい金利は無視して考えれば10年後に購入価格マイナス2000万で売却できればトントンですから。
また、賃貸に出してもローン支払額＋管理費＋固定資産税ぐらいは充分行けると思います。（支払期間にもよりますが）
まあ、何より新築物件で気の利いた創りで、日常の通勤、通学がJR山手線駅まで4分で、明るい大通りを通って行ける事が一番では無いでしょうか？
城南地区には、ここしかありませんでしたよ。
それに、多分間違いなく円安、オリンピック、アベノミクスの影響で建築価格はしばらく上がるのでお金儲けの為に買うのでなければ良いと思います。
一丁目の中古取引履歴でサンプリングした感想。桜田通り沿いの島津山物件は㎡７０万前後の取引が最近は多く売買数も多く安定している。ここの近隣の繁華街外縁物件は殆どが賃貸化しているようで㎡４０万台くらいで細々と取引されている。となると利便性重視で土地条件の似通ったここも㎡５０万台程度の賃貸物件化する可能性が高そうだ。というか、買っても賃貸で住むのと同じくらいのパフォーマンスしか無いんだったら買う意味はあるのかと思うが。
【テキストを一部削除しました。管理担当】
ファミマって桜田通りの反対でしょ。土地もそんなに大きくないし、影響あるのかしら？
それに桜田通り沿いに島津山があるなんて可笑しい。友達にいってみようかしら。きっと大ウケ。
桜田通り沿いになのに島津山を名乗るマンションはたくさんあるよね
６６５さん
繁華街といっても昔の様ににぎわっていないですからね。最近確かに五反田駅周辺の
物件が多いですよね。実家が品川なので五反田の駅などはよくいっていたのですが、五反田公園
ってはじめて知りました。品川区内の桜の名所になっている様ですね。
目黒川沿いの桜は知っていましたが。桜の時期になったら五反田公園行ってみたいと思います。
大雑把なひとって面白い。桜田通りの反対のビルのことを隣みたいにいうし、高級感ある住宅地と大通り沿いの商業地といっしょにするし。
島津山自体が俗名にしか過ぎないからな。高層マンションは建築規制上通り沿いしか無理な分、東方向斜面の眺望が良いわけで、住宅地とは違う意味でのニーズと価値があるのですわよ、オホホ。
マジレスしておくと、現在の五反田駅近辺のマンションニーズは事務所（兼住宅）か賃貸住宅しかないから。自営とか士業とかやっている人のニーズは高いけれど、分譲住宅のニーズは低いよ。近隣の分譲マンションも殆ど事務所物件化しているし、再開発で一丁目方面の街の形態が変わらない限り住宅としてのリセール需要は低調なままだと思う。島津山方面は例え商業地でも店舗や事務所需要のあまり高い場所じゃないからここと一括りにはできないわな。
昔高輪三丁目に住んでたから、五反田はよくきたけど、五反田公園なんてあったのか？記憶なしです。ただ、有楽街は本当に歩きやすくなりましたね。
このマンションには、五反田駅から電波ビルを過ぎ、桜田通りから高架下に行くと、ネオン一つも気にせずに行けますね。
私は、風俗かんけいのかたに賃貸斡旋したことはないですよ。
管理組合も厳しいですから。
五反田四分なら、高台でなくても谷底であろうと、桜田通り沿いの良いとは言えない環境の高輪台四分より貸しやすいという一般論かつ実感を言ってるに過ぎないのですから。
中途半端なグレードの高層マンションほど客付けに困るんですよ。
賃貸と分譲をいっしょくたに議論するのは問題では？
築年、間取り、グレード、面積、総戸数、方位、分譲会社、施工会社等の立地、建物全体、専有部分等の共通した取引を、数年間は、注意深く観察、分析しないと判断できんよ。
貴方の書いてるようにこのマンションから駅寄りは、このマンションと同じような新しい比較的いいグレードの分譲物件がない。したがって、この物件がオンリーワンの価格指標になっていくだろうと見ている。
高台の高輪よりのマンションとも比較しにくいからな。
現在の五反田駅周辺のマンションニーズは事務所か賃貸しかないってどうおもいますか？シングルやディンクスやシニアでパークハウスアーバンス東五反田を買った人が100に近いのにニーズがないなんてね。私たちはニーズある人間なのにね。この人にとってのニーズって自分に都合いいだけのニーズかな。私はこのマンションに夢を持って購入して住む1/100の一人です。
無駄な議論だなあ
No.691さんに同感。
>このマンションから駅寄りは、このマンションと同じような新しい比較的いいグレードの分譲物件がない。したがって、この物件がオンリーワンの価格指標になっていくだろうと見ている。
この一帯の売買実績が乏しい理由が「希少性」によるものならその通りだが「市場価値が無いから流通していない」というパターンも有る。同じ一丁目でも希少性が高く、１０年以上経ってもリセール価格が新築を上回っている物件はあるが、島津山斜面の低層で戸数が少なく新築価格もここより格安であったという条件が揃ってのこと。寺社が多く建築規制も厳しく用地確保が難しい土地での希少物件である事が付加価値となっているわけだ。しかしここの近隣物件は後者の理由で中古市場に流通していない。
では、ここはどうかと考えると、用地確保は島津山方面よりずっと簡単だよな。建築基準も商業地域だから建蔽率や日照権の規制がかなり緩いよな。少なくとも土地としての希少性は無い。でもって近隣の分譲マンションは中古市場では取引価値が見いだせず賃貸物件化している。そこに設備仕様だけ良いマンションを建てて希少性が新たに発生するか？という話だ。
もしニーズが発生したとすれば、周辺に似たようなコンセプトのマンションが建って希少性が真っ先に薄れるし、発生しなければ周囲の賃貸化した分譲マンションと同じ運命をたどる。なのでリセールバリューという意味でここは全く期待できない。
安いし、駅近いし、無駄な施設が無いし、大満足です。駅徒歩四分最高です。
会社からはタクシーでも電車でも直ぐだし文句無いです。
オプション選び真っ最中ですが家具選びとかも楽しいです。早く内覧会行きたいです！！
無駄な議論がありますが私は全く気になりません。
そんなことより早く散歩がてら目黒川にお花見行きたいです♪笑
目黒川よりプリンスの方がお勧めだよ
安いにはそれなりの理由がある。
稀にルクセンブルク大使館案件のような物もあるが、大抵は訳ありの事が多い。
検討している人は自分の目と頭でよく確認する事だ。
仰るとおり環境条件が良くて安いなら遠からず完売するでしょうね。再開発ブームもあって城南一帯の格安感のある物件は即完売していますし。
けっこう空が狭い眺望かなと思いきや意外と高い建物が遠方にわたってまで少ないんですね。
三方道路という立地も開放感を演出していると思います。
本来広めの車道の傍は避けたいというのがセオリーかと思いますが三方開放条件はそうそうあるものじゃないですからねー。
しかもこの一帯の中で探すともはやここだけ？？
これは特別な魅力だと思いますよ。
目黒や大崎より、系列の飲食店やミート矢澤などの人気店が断然多いので、ファミリーより単身者に便利ですよね。
東急ストアも目黒より規模が大きいので便利です。
渋谷、恵比寿、目黒、五反田、大崎
城南最高です。
このマンションから６０ｍ歩けば神社・寺があります。繁華街までは１００ｍですが意外に静かですよ。どちらも端からの距離。
残り6戸になりましたね！
３期６次か。随分引っ張っているようだけれどまー頑張れ。
個人の価値観によるが、白金、高輪とて山手線、生活の利便性で見れば五反田程ではない。
ケチを付ければどの土地もあるよ。本人の価値観もいろいろあるから。
別にこの物件が気に入らないならそれに越したことはない。白金の物件のサイトで話をすればいいと思う。
前から利便性重視な人、特に単身向けとは言われているからそれは今更言うまでもないと思うよ。
環境については白金、高輪エリアよりも癖があるエリアだから割り切れるかどうか次第だと思うけれど、それを承知のうえで検討購入するのは別に何とも。ここを見て買ってからあれっ？となるのは検討板としては前向きな議論がされていないでしょって事。
桜田通りの反対側に建築中のマンションは28階でなく23階です。このマンションの北西面の真ん中が建築中マンションの北東側角、北西面の北側は反対側の角の坂道の道路、日影には影響ないです。眺めはおそらく水平角度20度くらい(逆三角関数)はこの建物ですね。建築建物の幅が19mですので。建築現場に掲示板、問い合わせ先がありますので購入検討の方はご確認されたらいかがですか？
屋上の展望テラスって眺めどうでしょうか。五反田駅の夜景と高輪の住宅街の緑が見えるようで、夜も昼も少し面白みありますね。できないとわかんないですね。
リセールバリューは神のみぞ知るだが、ここの利便性は群を抜いてるから、私は肯定的に考えるがね。
もう、何十年も不動産をこのあたりでも取り扱ってきた勘だ。理論的な説明や統計なんじゃという意見は分からん。
五反田は便利なとこだよ。賃貸はつきやすいし投資の客は多い。そして、シニアマーケットが広がってるから、病院がよいに便利な点も高評価。シングルの人にとっては飲み食いショッピングこれ以上のところはあまりない。平坦、駅近、便利は今の不動産のトレンドだ。欠点はやや繁華すぎる街が二分から三分にあることだが、それは同義的に飲食店舗が非常に多くて便利だということ。面白味のない街より周りは静かだが少し歩くとほどほどにぎやかな街があるほうがいい向きにはお勧めだ。
710のいう利便性って。。。並べて喜んでる店のレベルが。。。
買い物は便利なとこだ。
大人の味わいとして、洗練されたものと手頃なインテリアが混在する東京デザインセンター結構おすすめですよ。少し？高いけど熟年グルメなら落ち着きのある割烹のまつ十、フレンチのおはらレストラン。近くの目黒川の桜やポーラやDIPの美術館等を尋ねたあとは美味しい食事が一番。創意工夫した色んなジャンルの中華、和食、洋食店は書ききれないくらいあります。時間に余裕がある時は、食事後はコーヒーの椿屋か紅茶のマユールにも。
白金、高輪はいい住宅地だが、相当癖がある。
最近のは桜田通り沿いや京浜沿いが多くて、とてもいい住宅地といえない騒音も。おまけにスーパー、行きたい飲食まで十分なんてのもざらで、交通はよくても生活はしにくいことも。
奥の閑静な住宅地のなかには、坂道、クランク、狭い道沿いのところも。300坪道広邸宅を選べるならいい住宅地だが。
数年白金、高輪地区に住んだ感想は、都心より郊外の方が住宅地として住みやすいということ。
ここは中途半端でないからましな気がした。便利◎>環境△or× 便利△=環境△のどちらを選ぶか？
大阪王将、ジョナサン、デニーズ、大戸屋、手作りカレーにはよくいく。
Remyの東急ストア、成城石井、foodiumのなかでは、東急ストアが大きいし、品揃えも手頃さもあるから好きです。
ところで３期６次の結果はどうなったの？
ここの書き込みを見る限り何となく想像はつくけれど。
城南、城西地区で即完の新築マンションって知っていますか？
気に入って残りわずかな住戸を少しでも安く買いたくて必死なのでしょうか？竣工後一年は安くならないと思いますが？確かに便利な立地。安く買えるなら買いたいです。
知る限りここ数年でこの辺りで即完売したのは高輪方面の二つのプラウドだけかな。売れるものは売れるって事だ。
ここは１ＬＤＫの単身向けに特化して絞っておけば、もう少し楽に捌けただろうに。ここまで引っ張っても売れないなら値下げなりオプションの無償化なりで捌くしかないんじゃない？設備仕様自体はいいから値下げが妥当かなと思うけれど。
事務所使用って、規約で制限掛けられないんですか？
野放しだと利便性良いだけに事務所いっぱいになってしまいそう。
心配
利便性がいいマンションは事務所使用は増えると思います。仕方ないですね。
伊藤忠がレミィの隣の土地を取得しました。23階だてのタワーマンションの計画です。環境は微妙ですが駅まで30秒はすごいですね。
写真1号です。
写真2号です。
写真3号です。
写真4号です。
写真5号です。
写真6号です。
写真7号です。
写真8号です。長々と失礼しました。
分譲でなく賃貸と思いますが？海外系ファンド等に高く売るのでしょうか？その場合、坪単価4～5百万くらいでしょうね。
写真見ると繁華街の影響はないですね。静かで閑散としすぎで面白みがないですね。駅前30秒物件は賑わいがある立地ですか？
ありがとうございます。とてもお詳しいですね。
私は繁華な雰囲気が好きなので、ここでいいますと駅前か有楽街の真ん中に近い藤和や東建のマンションのような感じを期待しています。ここは、周りがアイオスや共同住宅ばかりで静か過ぎて全く面白くありません。好みですが、せっかく都会の幹線道路沿いなのに、味気ない道路やビルや住宅地中心な眺めほどつまらない景色はありません。
都会のネオンで照明がいらないほどは期待していませんが、もし、分譲なら楽しみです。
単身謳歌のシティホテル生活。
マンハッタンのような繁華街のど真ん中にセキュリティ、グレード抜群のものを日本にも作って欲しいものです。
駅から近いし、買物も飲食も便利だし、周辺繁華街の影響ないし、どうしようかなあ？
北西側の景色は好きなんですが。
残ったEタイプはもう少し間取りに工夫があればよかったと思う。南東の出っ張りは無くして、45～50平米の大きめの1LDKにしたらよかったと思う。
これだけの素晴らしい立地を生かせずもったいない気も。
割安だし売れるのでしょうが。
結構前に三菱へこことはかなり離れたマンションに資料請求しただけなのに、突然ここの案内が来た。
立地も柱が食い込んだ間取りも価格も微妙だなーと思った。１ＬＤＫなら投資物件としては・・・だけど、ここで５０００万超えは厳しいと思う。
野村の高輪のマンションが即日完売したという意見があるが非常に疑問？あれほどの準備期間をかけて、数期に分けて販売したものを即日完売いえたものか？城南城西には本当の即日完売した物件、初月売上100%なんてこの2、3年で無いと思う。
最近の高輪のプラウドは４月末と６月頭の一ヶ月ちょいの間にたった二回の売り出しで、結構な倍率をつけて即日完売だったはずだけど。あっちの板が立ったのが2012年の10月だから、買い手に認知されてからの期間は大したことはないと思うよ。
竣工予定もここより大分後の物件だし。
その前の低層のプラウドは、戸数も少なかったため抽選の上即日完売だったようだし売れる所は売れていると。
ご親切に教えて頂き有り難うございます。
プラウド高輪タワーは、私も検討しましたが、事前営業を結構前から行ってなんとか2/3～3/4の買い手確保ができたと思われる時期に約7割の売り出しで即完を演出（一次）、その勢いでアベノミクスもあり二次も即完。でも、即完からあぶれた？住戸の案内を受けました。そもそもそんなに戸数がないのに何故二回に分けてまでと思います。
プラウド高輪三丁目は、確かにそうですね。忘れてました。マナーハウスの隣のたった13戸のものでしたが。
