パークホームズ浦和岸町7丁目計画

浦和駅西口でもっとも優れた場所は、
大京のタワーマンションと常盤公園傍かと思います。

大京のタワマンは岸町より駅にも近く、買い物も便利。
常盤公園付近は、駅からの距離は岸町とほぼ同じくらいですが、
イトーヨーカ堂が近く、駅からの帰り道で買い物が出来ます。

岸町は格調高く、高級住宅街ですが、唯一難点を言えば、
駅からの帰り道で、遅くまで開いているスーパーが無い点です。
途中ローソンとファミリーマートしかないので、スナックとかデザートには
不自由しませんが、何せ、生鮮野菜を買えないのが難点。
平日夜に買おうとすれば、イトーヨーカ堂等に回り道して買い物するしかありません。

でもそんな難点も、駅から近いのに静か、といったメリットを考えれば
十分打ち消されるものではあります。

三井は、岸町の粋を売り物にしましたが、三菱たちはどう出てくるか？

総戸数33戸の規模なので、あっさり売り切ってしまうかとも思いましたが、
第一期の後も駅前のチラシ配りや資料請求者への営業攻勢などが続いており
意外と苦戦しているようですね

ぶっちゃけ、今どれぐらい売れてるんですかね。
半分ぐらいはさばけたのかな？

あまりに売れ行きがよくないと、
このマンションですら値引きするのでしょうね。

用地取得コストが高い中で、すでに仕様を落としたりしてかなり価格を下げて売り出したと聞いているので、値下げ余地は少ないかもしれません。
学区のこと以外は浦和の中でも好条件を兼ね備えているので、自然体で売れるかな。

この物件が値引き必要なら、これから竣工予定の三菱、野村、大京などはお先真っ暗でしょう。

ここが苦戦した場合、後続の三菱、野村などは値段を下げてくるのかな。
でも野村はプラウドタワー２棟を売り切って鼻息も荒いし、
根強いプラウドファンというのもいるだろうから、
強気の価格設定+即日完売を目指してくるだろうね。

立地を考えれば、両脇を商業ビルに挟まれている三菱よりは
三井の方が落ち着きがあっていいね。

同じ広さ、間取りなら、三菱の方が５００万円安いくらいじゃ
三井を買いたいと思うだろうな。

三菱は部屋が50、55、70、84ｍ2、と小ぶりのタイプが多いね。
やっぱり、住環境よりも利便性を重視する層をターゲットにしてるんだろね。
三菱の辺はスーパーがないけど、それは三井も同じか。

三菱とは住戸プランが違うので顧客層はかぶらないでしょう。
ファミリー層は三井を選ぶでしょうし、住民層も安定していると思います。
利便性を考えると野村、大京の立地はつらいかも。

確かにプランが違いますね。
三菱の小部屋のターゲットはリッチシングルですかね。
リッチシングルだったら、都内に買いそうですけど、
浦和にも一定の需要があるんですかね？

ちなみに岸町では、野村から100ｍくらいのところに15年以上空き地に
なっているところがあります。
野村と違い、坂下通りに面しているだけなので静かなのですが。
野村もそっちの土地に作ってくれれば、今の窪地のようなところより
だいぶ魅力的になったのに。
あんな低いところですが、野村がどのように作ってくるか
見ものです。

浦和の駅からすぐなのにとても閑静なところです。
念のためいろいろな時間に何度も何度も周りを歩きましたが、昼にはセミの声が、夜には虫の音が聞こえます。

北側の計画道路開通後も道路からは少し距離があるので騒音はあまり心配していません。
むしろ、きれいな歩道が出来れば、おしゃれな店でも進出してくるのではと期待しています。
このマンションは南向きを売りにしているようですが、私個人的には北東側の料亭の庭が借景になっているのがいいと思います。（斜め上から見るのでちょっとノゾキっぽいですが）
岸町は正に伝統的な浦和と新しい浦和の交差する町ですね。

金繰りに窮して物件を投売りしているディべロッパーが多い中で、三井不動産レジさんは手許資金が潤沢なのでなかなか値下げには踏み込まないと思います。もし多少の値下げがあれば一気に競争になるかもしれないのですね。私はくじ運が悪いので、高い買い物でしたが自分の気に入る部屋が手に入って良かったと思っています。

たしかに環境は上記方のおっしゃる通りですね。
しかし、あまりにも高すぎるのです。
駐車場も高すぎ。あそこで、車を持つのは贅沢かもしれませんが。
先日三井からハガキが来ましたが、当初より少し価格が下がった様な気がしましたが。

本当に価格は下がっているのですか？
であれば再検討します。

なんか、営業ぽい書き込みも見受けられますが、
いくらなんでも高すぎですよね〜

学区も常盤、岸中じゃないし・・・

新築にこだわらないんでしたら、コスタタワーの中古買って
リフォームかけてもいいんじゃないんでしょうか？

コスタタワーの中古も強気の価格設定が多いですね。販売時の価格表をお持ちの方もいらっしゃると思いますが、新築時の価格から２割は上乗せてでています。

当初価格から下がったか、電話で聞いてみればいかがかと。
自分は、価格発表前の当初仮価格表を見て、あまりの高さに怒りさえ覚えましたから、
この物件は、もう検討しません。
しかし、この価格でどこまで売れるか興味津々で、
高みの見物に切り替えました。

コスタについてはタワーおよびレジデンスも含め多くの売却物件がでていますが、
この夏は全く成約せず、じりじり値を下げていますね　１年前には売り物を待つ顧客が大勢いたことを
考えると大分このあたりも状況が変わってきました
また近隣のプラウドガーデニアの売り物件も売却価格を引き下げています

この物件も苦戦しているとの噂ですが、三井不動産レジデンシャルですので値引きはせずに時間をかけて
完売を目指すことになると思われます

確かに三井は値下げして売るほど資金繰りに困っていないはずだから、
ブランドを守るためにも大きな値下げはしないで売りぬくつもりだろうね。

三菱もブランドなので、高値で勝負にくるんだろうけど、
新日本建物がどうするか見もの。
ブランド力も野村、大京を加えた四社ほど無く、物件も新しい幹線道路沿い。
値段を割安にしないと販売が超長期化しそう。

いずれにしても、値段がべらぼうとはいえ、三井・三菱の二大巨頭が
苦戦するようだと、マンション不況も一段とやばくなりそうだ。

新日本建物は道路向かいのマンションで眺望は悪そうだが、南向きのプランにすると思うし、静かな環境なので価格は強気だろう。

問題は坂下通りのもうひとつの三井と三菱の価格だが、三井はサウス好調なら現在の価格戦略を踏襲しそう。

どちらにせよ、浦和価格はしばらく続きそうな気配濃厚と見た。

「近々で浦和地区のマンション居住を考えている富裕層」という限られたパイを
4社5件で奪い合う状況だね。

富裕層の数が5件の供給数を上回っているなら浦和価格継続、下回っているなら
誰も手を出せず、販売長期化、といったところかな。

浦和駅南口再開発計画が具体的に見えてきたら、この物件を焦って決めない
という様子見の人たちが増えそうだけど、まだまだ大分先なんだろうか？

新日本建物の物件は、南向きになったとしても、片側2車線の幹線道路沿い、
という立地条件がどう評価されるか。
音は緩和されても廃棄ガスはそれなりに出されそう。

１３８さんの仰るとおりだと思います。
資金力の無いデベが投売りをしても資金力のあるデベは必ずしも追随しません。
資金力の無いデベは高金利の借入が多く早く売り切らないと金利負担に耐えられなくなりますが、資金力のあるデベの借入は低金利ですから（そもそも無借金？）、じっくり長期販売戦略に出られます。
資金力のあるデベが在庫物件の処分を考えるのは、在庫価格と市場価格のギャップが大きくなりすぎて会計処理上の在庫評価損の計上が必要になる時です。
ところが、少しずつでも（高値での）売買実績を作っていけばそれが市場価格になるので在庫評価損は発生しません。
だから三井、三菱、住友、野村は既存物件には強気なんです。

但し新規物件については、低スペック化とミニサイズ化で市場実勢に合わせてくるでしょう。

住友は厳しいですよ。かなりの在庫かかえてます。

野村も決算期前（年明け）になれば、なりふりかまわず購入資金に問題ない見込み客に、原価近く（２割〜３割引き）でアプローチしてきましたよ。