シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

>>9145 マンション検討中さん
規模だけではなく東京におけるポジション(都心隣接か否か)や街の将来性が違う。
飲食店が沢山あることだけで似てると思う人の
分析力の無さには失礼ながら笑ってしまう。

事実（随時更新）：

・年４割の南風時かつ、好天時かつ、午後３～７時の実質３時間しか飛行機は大井町駅の上空３００ｍを通過しない。

・シティタワー大井町、ブリリア、クレヴィア、阪急ガーデン、イトーヨーカドー、小学校、周辺の公園の全てがある大井町駅の西エリアは、航路と重ならない。

・シティタワー大井町から航路まで４２０ｍ離れている（距離感のイメージとして、新宿ならアルタ前と伊勢丹の先の交番くらい離れている）。

・ＪＲ大森駅からバス２５分で行ける城南島海浜公園で、数分置きに上空１００ｍ前後を通過する飛行機の音やルート精度を、実際に体験できる。

・リビングのＦＩＸ窓は開く（旧式の住友タワマンよりも開くように進化している）。

・寝室はベランダ付きなので、出入りのために当然ながら窓は開く。

・シティタワー大井町は、近隣商業地域と第一種住居地域の境界沿いに位置する。

・シティタワー大井町はＴ３～Ｔ４サッシュかつ、防音フード仕様。

・航路の騒音が最大８０ｄｂで、シティタワー大井町の屋上が７５ｄｂの前提なら、理論上は、航路側の東の部屋は室内４０ｄｂ（図書館の館内と同じ）、西の部屋は室内ほぼ０ｄｂ（ほぼ無音）と予想される。

・シティタワー大井町は、浸水リスクの極めて低い、窪地でない標高１５ｍ前後のローム層に立地する。

プライムのスレには大井町を行動圏内とみたスレがありましたが双方が一緒にさらなる発展ができたらいいですね。

最近掲示板が活性化されてきましたね。もちろんいいことばかりではないですが、
第一期～第二期の掲示板って大丈夫っていうぐらい書き込みも少なく静かでした。第三期以降から活発になってきたように感じます。
徐々に注目されてきたと思いたいですね～

>>9149 検討板ユーザーさん

T3サッシでも低周波音は20dBカット程度に性能が低下するので、東側だとテレビが聞きづらくなる程度には騒音が聞こえてしまうのではないでしょうかね。

>>9166 匿名さん
心配には及ばないと思いますが、私は西側を買いました。図書館なみの静けさなら全く気になりません。子供は東側でたまに飛行機が見れる方がいいと言いますが、見たければスカイラウンジに行けばいいでしょう。

西は高すぎる。

>>9168 マンション検討中さん
たしかに西は高いですね。低層なら西、高層なら東の方がいいのかなと思っています。

>>9149 検討板ユーザーさん

騒音に対する生理的な反応は、実際に生活してみないと評価できないはずです。一度や二度の短時間の体験、しかもマンション購入を検討中というバイアスの掛かる中、客観的に評価できるのでしょうか。実際に住んでみると近所のちょっとした生活音も気になるものです。頭で理解しミニ体験でOKと感じても、毎日の暮らしの中で騒音が続くのは思いのほかストレスを感じる方は出てくるでしょう。

騒音対策がしっかりされており、机上の計算では室内が静かだから良しとしましょう。でも、皆さんが良くても第三者はそんな評価はしません。個々の不動産の価格は、地域の価格水準の影響下にある(これを不動産の地域性といいます)ので、地域の価格が下落すれば個々の不動産には下落圧力がかかります。「大井町」といえば低空飛行の航空機音がうるさい街との評価にでもなれば、大井町の地域としての価格は必ず下がります。個々の不動産の価格は大なり小なりその地域要因の影響を受けることは論理的に説明できます。

単に悪口のようなネガティブ投稿は良くないですが、単なる提灯投稿にも違和感を感じます。ごり押し営業マンに商品を売り込まれている気がします。削除依頼するのであれば両サイドの行き過ぎたコメントに出してください。西側住戸の室内が0デシベルとか…。これ、逆のネガティブな内容なら削除依頼されたでしょうね。

長いから3行でまとめてよ。読む気おきんわ

>>9170 匿名さん
バ〜カなナルシスト
自己主張できて良かったネ

>>9170 匿名さん
あんさん、普通のネガやなくて、田町行ったやろ。そこで70平米9500万円〜の値段見て買えんかったんやろ？ちゃうか？
内心もっと安いと思ってた大井町のマンションが、自分には手が出ない現実をうまく受け止めきれんのやろ。だから、必死こいて飛行機の話しして「俺は間違ってない。間違ってるのは購入者だ」って自己正当化しとるんちゃうんか。
ストレス吐き出すのは自由やけど、ここでネガってもあんさんの人生は何にもよくならんで。

>>9163 通りがかりさん
は？

>>9166 匿名さん

そんなことないでしょ。もっと理論的な話しましょうよ。でもね、ネガは(あなたもそうなんでしょ？)あたかも、一日中爆音！のように言うけど、好天時、南風の午後一部の時間帯だけでしょ？
テレビが聴こえにくいって、一生懸命考えたんだね！お疲れ。、

>>9170 匿名さん
「〜ならば必ず〜なります」に至る事実と根拠と学術的担保を教えてください。

>>9170 匿名さん

だからさ、購入者ははじめからそんなこと分かってた買ってるんだって。今さらしたり顔で御託並べられても、何も感じないわ。何が楽しいの？

>>9170 匿名さん
最終的に何が言いたいのか全くわかりません。
論点もぼやけてるし、そもそも他の人も言うように何でそれをここに書くのか意図が一切理解不能。
仕事の場でも何言いたいのかわからんって言われません？文章は長ければいいもんじゃないんで、もっと要点纏めて推敲してから書くなら書いてね。

>>9175 検討板ユーザーさん

事実といって書かれていた内容に疑問を呈しただけなんですけどね。防音サッシが低周波数で性能が落ちるのはネットで調べればすぐに分かる理論的な話ですよ。

75dBの騒音が20dBカットされて55dBとなっても、「かなり大きく聞こえる、多少注意すれば通常の会話は可能」レベルの騒音ではあるんですけどね。

一日中なんて言ってないし、ネガティブ情報に対して過剰に反応しすぎでは？

>>9179 匿名さん

もうわかったから、やめなさい

>>9179 匿名さん
で、それが第三者にどういう評価されるの？客観的かつ具体的に述べないと、ただの貴方の感想ないし戯言でしかないけど。

さらに言うと第三者の評価が何の関係あるの？
ここを中古で買おうと思う人はそんな航路問題なんて織り込んで検討するに決まってるし、それを見越して中古でも購入しようという意思決定に至る筈だけど。そういった人以外の無関係な第三者の評価の意味を具体的かつ簡潔に書きなよ。

西大井のニコン工場跡地がどのように活用されるかご存知の方いらっしゃいませんか？

羽田新ルートは色々と謎が多いんや。
国会での議論でも米軍との交渉中でまだ許可が得られてないのは政府も暗に認めとる。
NHKが「交渉難航」と報道したあとは、日経や他紙も追随報道した。一方で、読売が「条件付きで交渉妥結」と報道したあとはどの新聞も後追い記事を書いとらん。どっちかが意図的にリークしたようやけど、米軍さまが何を考えとるんかはようわからん。

ゆっくり待とうや

気に入らないコメントへの
ポジの揚げ足取りが野党ぱりにスゴい！

このネガの人は、具体的な根拠なく騒いでるだけだからねぇ。他のネガはもっと根拠出すよ

本物件、高値掴みしている可能性大。
風評被害だけは避けたい。
それ次第では痛すぎる。
一生懸命ネガと思われるコメント集団で撲滅していく。それが出過ぎてますよ。

だから根拠は？
他の掲示板のネガは色々と根拠出して来るのに、ここのネガはいつも精神論なのはなぜ？

まだ同じ品川区某マンションスレに居着いているネガさんの方が優れてますね。同じことしか言わないけど、そこそこ具体的な根拠述べてるし。

9184や9186みたいな何の根拠もない個人の感想垂れ流すだけの無能なネガは、掲示板の活性化に何ら一切貢献していない無価値どころか害悪。
何のために書き込んでるのか目的が一切理解できん。

>>9187 マンション検討中さん

それは買えないから妬んでんでしょ。可哀そうな人たちなんですよ。
「大井町は好きだけど、格なんてない」的な投稿が典型的じゃない？

購入者です。
好きならホイッと買えば良いじゃないですか。嫌いならグダグダ言わずにほか探せばいいのでは？私は5件見て、ここに惚れて買いましたよ。
気に入らなければ貸せるし、売れるし、どうにかなります。死ぬわけじゃない。新航路やリニアなんてその時にならなきゃ分からないし。
人生短いので、大井町で少なくとも何年かは楽しむつもりですが、その後は気楽に住み替えも検討します。

それくらいの気楽さで買いたい人が買えばいいんじゃないっすかね。

>>9189 匿名さん

マンションスレの中で町そのものまで冒瀆するのはまともな人のやることじゃない
それでいて大井町は好きだなどと嘘ぶくやり方は卑怯この上ない

>>9182 匿名さん
西大井は一部小さなマンションが建築中
その他の大部分は不明

>>9190 通りがかりさん
外野が何を言っても、発展するレールに乗ってしまっているので方向性は変わらないでしょうね。
取り敢えず10年後を楽しみにしましょう。

>>9193 評判気になるさん
企業の投資がある街で、交通の便が優れている街が過疎った話はほとんど聞かないので、私もその方向の総合評価で買おうとおもいます。

新航路で資産価値が下がらない、と誰も分からないし、風評被害の強い国民性を考慮すると断定的には言えないけれど、喉元過ぎればなんとやらな国民性も考えた上での判断。

まぁ、10年住めば差し引きゼロぐらいにはなるでしょ、ぐらいの気持ちで。

二重サッシ（Ｔ４？）の防音検証動画。Ｔ３の動画も探していますが、なかなか見つからないです。

Ｔ値は不明ですが、サッシュの遮音動画（線路沿い）。

今朝の日経にもあるけど、マンション市況の悪化はデータで明確です。
騒音問題への懸念のある大井町物件を値引きなしでスミフがこのまま売り続けるのなら竣工前の完売はないでしょう。
たから新航路運用開始してから実際に騒音を体験してから買えばいいし、騒音で放出される中古を安く買えば良いと思います。
契約者のみなさんはスルーしてください。

>>9197 マンション検討中さん

KYB製品使用のマンション契約見合わせの影響ですかね。

気になるのは、希望の部屋が値上げされずに、竣工後にどれくらい残っているかですね。

同じ今日の日経に不動産好調って記事あるけどね。
>三鬼商事（東京・中央）が８日発表した都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の１０月の空室率は２・２％と、前月に比べ０・１３ポイント下がった。

マンション購入希望者を牽制しておいて、自分だけがサッサと買おうとする人がいるようだ。
いつも見られる現象だけど姑息なやり方が相変わらず横行していて笑ってしまう。

>>9197
すみふが竣工前の完売を目指してると思うなら、完全に素人ですね。この会社は竣工後にも売り残すことを明言してます。

それに簡単に値下げしませんよ。中古で買えるといいですね。

>>9201 マンション検討中さん

その通りですね。
基本的にスミフはブレません。
某社のように最初に高い値付けをしておいて後半で叩き売って手仕舞うような手法は取りません。
それが最初に買ってくれた人に対する礼儀だと思います。

飛行機の様子見てから買いたいのは皆同じですが、すみふさん、そこまで甘くないんですよね、その時点で残ってるとしも、条件の悪い部屋が今よりだいぶ高値で売られてるでしょうね、

>>9199 通りがかりさん

海外からの投資増の記事もありますね。

日経 2018年11月7日 20:00

不動産会社や不動産投資信託（REIT）を巡る買収の波が日本に再び及んできた。世界的なカネ余りを受けて不動産ファンドの投資余力が高まっているのが背景だ。2017年の海外勢による国内の不動産取得額は07年以来の高水準。

以降は有料記事です。

日本を代表するハイクオリティプレミアムインターネットメディアである週刊現代の記事です。

2011/05/19 徹底調査　東京の不動産「大暴落」全詳細情報
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/4865

2015/09/12 いまが最後のチャンス！"不動産"はすぐ売ったほうがいい
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/45109

2015/10/20 マンション神話を崩壊させる「2020年問題」は、本当だった
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/45882

2016/01/04 株8月に暴落? 日本経済「急ブレーキ」は本当かウソか……日本売りの懸念、不動産総崩れ
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/47094

2017/09/15 中国人の「タワマン爆買い終了」で、日本の不動産が大ピンチに
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/52723

2018/06/07 ついに始まった！「高級マンション」投げ売りから暴落の悲劇
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/55675

言ってればいつかは当たる(かもしれない)やつ笑

>>9205 マンション検討中さん
週刊現代？
出鱈目な医療情報で無知な高齢者を振り回していますよね。当方医療従事者ですが、大変迷惑しています。

マスコミさんは民間企業なので、ファクト&エビデンスは後回しでインパクトのある見出しと見切り記事が生命線かもしれませんね。

>>9209 マンコミュファンさん
一般ピーポー釣られすぎ。

こんな記事が出てました。
https://headlines.yahoo.co.jp/videonews/jnn?a=20181109-00000064-jnn-bu...
仮に川金さんが倒産した場合、修理とか点検はどうなってしまうのでしょうか？
購入したいのですが、不安なので教えて下さい。

>>9211 検討板ユーザーさん
何ら問題ない
収益がブレる場合に最終損益を留保することは
よくあること
無責任な予測を出す方が罪でしょう

川金のデータ改ざんとここと、何か関係あるんですか？

>>9213 匿名さん

既出ですが川金のダンパーを、使っていたとのことです。ただし不正があったのは別の建物でマンション等住宅には不正ダンパーは利用されてませんでした。
契約者には書面で通知があったようです。

>>9214 匿名さん

ありがとうございます。では問題ないですね。

いまさらですが、非分譲多すぎません？

要は地権者住戸ですよね.
元々の街並みを知ってるので、
元々の住民と新しい住民との間で
管理上でいろいろ問題は起きる気がします.
西新宿の最近できた某タワマンみたいに.
このスレも地元愛が強い(強すぎる?)地権者の
書き込みが多い気がします。
うまく良い方向にまとまってくれるといいのですが.

自分は飛行機の騒音は我慢できる(と思う)けど
人間同士のいざこざには巻き込まれたくないな.
管理の事なんて全然考えていなかっただけに
いまさら心配に.

タワマン3回引っ越してますが100世帯超えるので管理組合(およびその意見集約)なんて機能しないとはなから期待してないのは私だけでしょうか汗

入居スタート時の規約からいい意味でも悪い意味でもなかなか変わらないので今の規約に納得できるかできないかかと。

横柄な人はどこにでもいますし。
あえて言うなら低層階は割合は多いかも、しれないですね。

>>9216 匿名さん
非分譲はほとんど低層の賃貸用1ldkですよ。すみふ行ったら分譲と非分譲のマップもらえます。

投稿8585に非分譲の部屋図が載っています。特に問題なさそう。

非分譲は一人当たり3〜4部屋確保と営業さんおっしゃっていました
140戸を3で割っても50戸弱なので4部屋もあるとなると地権者は50人以下でしょう
ちなみに確保している部屋は寒部屋以外は賃貸か、転売するでしょうと言ってました

>>9216 匿名さん

買わなきゃいいだろう

地権者さんが実質およそ５０世帯なら、新規購入さんがおよそ５００世帯なので１：１０の比率ですね。

適切な大規模修繕を実施するために修繕積立金の値上げなどの必要性が出た際に、高齢の地権者さんが多い物件だと反対票が増えるリスクがあるようですが、シティタワー大井町は新規購入が８割以上になるので、特に問題ないのでは？

また地権者さんが多いと、地権者さん所有の部屋がすぐ売りに出てリセール価値が下がるリスクもあるようですが、シティタワー大井町の地権者さん所有はワンルームが多いようなので、購入組の大半を占める３ＬＤＫの資産価値への影響も限定的に思えます。

ＭＲでも確認できますが、ＦＩＸ窓も開けられますね。

＞地権者さん所有の部屋がすぐ売りに出てリセール価値が下がるリスクもあるよう
現金化を早くしたい人は補償金もらってるよ

>>9224 マンション検討中さん
あなたの安マンションはそうなんでしょうね

現実的には、地権者さんによっては複数のワーンルーム賃貸収入を得ながら、働かずとも生活費や修繕費くらいは得ながら３ＬＤＫに住まわれ、オーナー意識で物件にとって利となる判断をしてくれる組合員になってくれる可能性もある。

>>9226 検討板ユーザーさん
ここの地権者は某駅前のマンションと違って水商売をやっていた人ではなく元々住宅や賃貸マンションの所有者でゆとりのある人達が多いようですよ。

>>9221 eマンションさん

>>9216は武蔵小山だから相手にしちゃダメ

ワンルーム賃貸多いなら
それはそれで嫌じゃない？
地権者の権利者数が少なくても
実質的な議決権割合はかなり多いのでは？
管理組合はあくまでも議決権ベースでしょ？

飛行機話題になってるけど
これ分かりやすくない？
https://mobile.twitter.com/chizutodesign/status/1060834140411461632

区分所有法３８条（議決権）
第三十八条　各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、第十四条に定める割合による。

区分所有法１４条（共用部分の持分の割合）
第十四条　各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。

登記の分母の刻みすごいですね
http://blog.livedoor.jp/mansyon_/archives/26096739.html

明日は新宿区長選ね。

ワンルーム賃貸多いのは当たり前っちゃ当たり前な気がするけどなぁ

公式サイトの部屋割りをざっくり見た限りでは、南の最上階の角部屋を所有されているのが一瞬羨ましく思ったくらいで、非分譲の割合は気にならないですね。

分譲４９３戸／全６３５戸＝７７％。
分譲４９３戸の３０戸くらいが小規模。
非分譲１４２戸の６０戸くらいが小規模。
面積だと分譲の割合が７７％を超える。

９２３１さんの投稿に基づくと、規約に別段の記載なければ、共有部についての議決権は、分譲が約８割を占める認識でいいですかね？

この割合なら【従前からの地権者さん】がいても、新規購入で新たに権利者に加わる【新規の地権者さん】に、管理上の決定プロセスにおける不利が生じる心配はなさそう。

地権者がいようがいまいが、理事会で不正起きることはあるよ。ドトールだと理事会役員が使い込みしてて問題になってるから。
みんな、入居したら無関心はよくないぜ。

>>9232 通りがかりさん

【謄本を確認しましたが、持分が10兆9301億分の161億8155万8504という割合に驚きました。】とありますね。

素人なのでよく分かりませんが、天文学的な数字ですね。笑

再開発によりシティタワー大井町に生まれ変わることで、【持分635の1】みたいにスッキリする解釈で良いでしょうか？

>>9230 通りがかりさん

分かりやすくていいですね。

>>9236 匿名さん

どのマンションも、有能な理事・適切な管理会社・住民による不正監視が、資産価値を維持するための必須条件ですね。

>>9237 検討板ユーザーさん
登記簿上の持分は四捨五入とかはされないよ。有利不利がでるから。
管理組合の議決権は、部屋の面積に応じて、各自票数を持ってるわけ。30平米なら3票で、70平米なら7票とか。ここは多少四捨五入されてるかも。

>>9240 匿名さん

ありがとうございます。そうすると修繕の取り決めなど行う際に、もし規約が１平米で議決権１票だとしたら、１Ｒ２５平米の所有者は２５票、３ＬＤＫ７０平米の所有者は７０票を投票できるイメージですね。

>>9241 検討板ユーザーさん
規約がどうこうよりも、区分所有法は確か強行規定で、別段の定めは無理じゃなかったかな。たぶん。どっちにしても面積比だよ。

>>9242 匿名さん

強行規定なんですね。ありがとうございます。

分譲、非分譲に関わらず、区分所有する面積に応じての議決権なら、理事の選出や管理の決定における不公平が生まれる心配はなさそうですね。

管理経験があったりその適性のある方が理事に立候補してくれるかは、青田買いだと運ですね。

>>9203 匿名さん

様子見てから買えば良いのに。こんな大事なことを実際に経験せずに1億近くも出して買わなきゃいけない売買に疑問感じないのですか。スミフは甘くないとか…。そんな不利な条件での契約を自ら望んでしたのは契約者です。

他の物件探す、戸建にする、賃貸で様子見る。他に選択しいくらでもあったでしょう。

>>9244 匿名さん

何を大袈裟なことを言っているのか？
気になるなら買わなければいいだけのこと
沢山ある選択可否の一要件にすぎない
しかも買う気もない外野が偉そうに言うことでもない

>>9244

基本リスクが高くて頭金の期間が長い一期は特に安く、リスクの低くなる完成後は高くなる。これはスミフの一般常識として今度の試験に出ますから、きちんと憶えてくださいねー。