パークタワー梅田ってどうですか？Part3

批判コメントが大事なのはよくわかります。ただ他のスレに比べてこのスレでの批判コメントの多くには悲壮感が漂っています。まるで何かのノルマが達成できずに焦っているかのようです。

ネガレスすれどもすれども，スレ伸びに貢献するだけでは，悲しい。

要は，ぼや～とした一般論のネガだから説得力ない。例えば，繁華街に近くて，郊外より物騒なのは当たり前。

そんなのじゃなくて，具体的にこうだと言わないと。ただ，具体的な話でも単に聞いてきただけじゃ，実際に見てきた人に違うよと言われる。
営業の人なら，足運んで，ネガみつけなきゃ。
最近の消費者は目が厳しいから，何度も現地に足運んでる。単なるいちゃもんでは，そんな契約者達に返されてしまう。

個人的には，批判の目は有益と思うから，見て聞いて調べて，その上でガンガンネガレスして欲しい。違うというなら，契約者には反論でアピッて欲しい。

自分が決めた理由
良い点
・最寄り駅に3分と自分としては最低許容範囲
・梅田エリアに5分から15分と散歩感覚で行ける。
・梅田で飲んで歩いて帰れる
・メンズ館、阪急百貨店、ロフトなど自分のよく行くエリアが近い
・中崎町のレトロな雰囲気が嫌いではない
・西天満近辺のレストランやBARによく行く
・普段あまり行かないが公園が近い
・病院学校などの隣接地で風俗営業規制地域であること
・周囲は閑静だが全ての方角に3分歩くと繁華街がある
・天満駅周辺や天神橋筋の雰囲気は好きだし良心的な寿司屋や焼肉屋が多い
・自分の予算にあっている
・角部屋梅田眺望が安くはないが納得できる価格
・デベはあまり気にしなかったが三井であるのは加点
・マンションの顔であるエントランスがよい
・1期の売れ行きが良い
悪い点
・最寄り駅に3分かかる(今の住まいは直結)
・スーパーまで4分かかる
・中崎町駅が1路線
・31階までしか選べない
・敷地面積が2400とタワー立地としては狭小で四面接道ではない
自分の場合は悪い点は総合的にみて許容範囲内でした。

270さん。梅田徒歩圏というだけで、といいますがそれだけで十分希少な立地と思えるのですが。
都心部で風俗店から離れたければ会社ばかりで生活に必要な施設に乏しいビジネス街、上本町のような寺や墓だらけの街になりませんか？

MRに何度か足を運びましたが男性単独が特に多いとは思いませんが。夫婦、女性1人、男性1人が均等にいた感じです。

パークタワー梅田は『大阪市エコ住宅』認定マンションには登録されないのでしょうか。
詳しい方がいらっしゃったら教えて下さい。

激安なのは低層の眺望なし救急車騒音の部屋だけです。

4000万円借りるとMAX8000万円近くになるかも。
考えると恐ろしい。

金利が上がるとマンションの分譲価格は一気に下がりますよ
当然、中古価格はもっと下がります
大手デベにお勤めの方も買われるマンションだから、賃貸にしてもリセールも大丈夫とか以前書き込まれていたけど、
これだけ供給過剰の大阪市内のタワーマンション、そんな妄想は捨てましょう
希少価値なんて全くありませんよ
大体、この御時世に大阪の大手デベに勤めている時点で、先見の明があるとは思えませんし

この場所が好きで無理なく買えて、ここの生活を楽しめるのなら絶対良いマンションですよ
自分は洗濯物をバルコニーに干されるのは嫌ですが
リタイア前後のご夫婦や独身男性、結婚する予定のない中高年の独身女性には最高の立地だと思います
外食するなら堂山エリアより天満界隈の方が美味しくて安い店が多いし
買い物するなら梅田に出れば良いです
どっちも徒歩で行けるここは素晴らしいと思います

嫁と赤ちゃんと一緒に住むなら新町の方がはるかに快適でしょう

ですよね！
そうして考えたらここより安くて広い部屋が買えるアデニウムにも良い所があるし
ここより少し高いけど駅直結のジオ天六も真下にスーパーもあって便利そうだし
板状のローレルアイも管理費はここより安いし茶屋町までなら、ここより近いし

どこも長所があるので、悪く言う理由なんてないです
新御堂を挟んで梅田の東は中古のローレル、梅田タワー等を含めて住んだ事のない人にしか解らない
快適さや楽しさがありますね

>288さん

MIDの敷地は正直、何が建つかわかっていないようです。

但し、現状段階で土地買収が終了すると、道路に接している面積等から建蔽率が600%だったかな？400%だったか
曖昧(忘れました。)、多分タワーを建てるより、板状マンションの方が甘みがある状況になりそう。
という状態みたいです。

北側の都島通りの建物をもし買収できれば建蔽率が200%UPするので、タワーが建つ可能性が増すような感じですが、
よくわからないみたいです。

現状では、20階以下の板状マンションの可能性が一番高いみたいです。

ポジレスばっかですね(笑)

おつ！

万歳町の北西2つのビル、浪速西ビル浪速東ビルはかなり古いビルですが幹線道路に面しており地価は相当高いです。一本中に入った場所より路線価も倍以上します。
パークタワー梅田の周囲が300千円/m2前後、ローレルタワーや万歳町パーキングも同等ですが浪速西東ビルは750くらいです。地図上で眺めている以上に買収は容易ではないと思います。

普通タワーマンションは長方形の土地ならセットバックして、出来るだけ正方形に近い建物を建てます
その方が構造も安定します
基礎が免震なので上が揺れない前提で構造計算されてるので大丈夫だったのでしょうが何か不安ですね
アデニウムよりもかなりぺっちゃんこです
安く出したかったのでコストカットが激しいから、こんな長方形のブサイクな建物を敷地一杯に建てたのでしょう
周りのマンションも大迷惑ですね

MID万歳町は確かに懸念材料です。
隣接の貸しビル業者の浪速ビル2棟、ヤマヒサ本社ビルは業績も悪くないようですし買収となると相当な好条件でなければ困難に思えます。
また高額でも買収した場合、そしてマンション建設の話が進んだ場合、MIDにすれば東にパークタワー、北西にローレルタワー、北東にはセンタービルや梅田タワー、ここ以上に見合いがキツい立地のようにも思えます。

大阪都市部への本格的な足掛かりとしてまずどこに
陣を取るべきかというような戦略的な話でしょうか?
ここは、前哨戦で決戦が他にあるとすれば、ここで
儲けなくても三井の大阪市でのプレゼンスが向上すれば
いいだけかもしれません。
決戦は、高額になると思いますが。

子供がいる人は、北区では堀川、滝川、西天満で選ぶべきでは？

地図見てて気づいたんですけど北区扇町の住所にある住宅って、ここと西側の建設予定含む賃貸マンション３件と東側の市営住宅しか無いんですね。
分譲で住むのはここの住民だけとか、資産価値とかには全く関係ないけどなんかレアな感じがしますｗ

確かに扇町をアドレスにする物件はおっしゃる通りかも。
他には住居以外の北野病院、扇町公園、北区役所、キッズプラザ、関西テレビくらいしかなさそう。

個人的には子育て考えるなら北区で選ぼうとは思わないなー。やっぱり西宮、宝塚、豊中、吹田、箕面、茨木、生駒奈良あたりだな、自分の場合。出来れば一戸建て。

私も３１２さんは、このマンションの
ターゲットではないと思います。
千里中央とかには、同じ広さで
ここと同じような金額のマンションありますから。

312ですが子供はいませんのでターゲットです。
千里中央のような人工的な街は好みません。
御堂筋線始発、伊丹に一本という利便性は認めます。

要は、不動産購入なので中長期的に見て自分の
財政とライフプランにおいてどうなのか、
ということです。

生駒ですか？
そこまで行かなきゃ駄目でしょうかね。
ここは小学校も中学校も近いですし、公園もあります。
十分子供は楽しめると思います。

いよいよ決戦の火蓋ですね。

そうですネ、ここは、若ければライフよりワーク重視の利便性。
老齢者であれば、都心のライフ利便性が合っていると思います。

超人気物件って言うからニ期は50戸位かと思ってたけど、たった１５戸なんですね
一期も完売とか言いながら結構売れ残ってるし
やっぱり風俗街の外れのマンションなんて選ぶのはマニアな人だけですよね

競合デベさんが頑張って調べた情報ですか。
モデルルームに自転車で客になりすました
成果ですネ、結果はこれからですけど。
ターゲットなる時期は、どうでしょう？

うーむ。15戸ですか。。。
1期は多分150戸近く、契約済だと思うので、ローン本審査等を考慮しても145戸位は成約したと思うので、
2期で15戸だと165戸位ですか。
あと70戸を竣工前の9月中に売るためには、2期が7月中なので、実質あと1年。
うーむ。1か月5戸として60戸。
2期の失速が本当ならば、竣工前完売は微妙な感じになってきたかもしれませんね。
正直私も2期は25戸 + 2期2次以降で5戸で30戸位で計算してました。

やはり、上層階のお買い得物件がほぼほぼ売れてしまったことによる失速か。
正直、24階以上の価格をあと200万増やして、下層階を200万減らせばもっとさばけたような気がするんですけど。

本業の三井さんが決めた値付けだから、
単純ではないかもしれませんが、値付けバランスが素人の私だと、少しおかしいような気もしましたし。

1期は100ちょいですよ！

いい部屋を買ったので安心しています。
少し高かったですが、嬉しいです！
買えない人がここでグズグズ言うんでしょうね。

資本力の無い風俗や女装サロンなんかがわざわざこんな分譲の新築物件使うわけないでしょ。
賃貸が出たとしても高いし普通ありえません。
ましてや病院の近くは風俗営業はできないし、許可を取るためには家主の承諾書も必要です。
禁止区域なのでバレときのリスクも高いし、もっと安くて風俗営業が出来る物件なんていくらでもあるのにここを使うとか考えにくいです。

なんかこの物件、敵がやたらと多いですね。
まぁ周りのライバル物件より割安感があって目移りしやすいので仕方ないとは思いますが、的外れな批判は書けば書くほど意図とは逆効果になると思います。
地域に関する批判が多いですが、土地勘がある人間からすれば的を外し過ぎてて笑っちゃうくらいです。
賛否両論あって当然だとは思いますが、もう少しマシな批判を見てみたいものです。

一期は110戸と謳いながら133戸(ローン審査前)だったのでは。2期も同じく発売住戸は確実に完売としたいための数字なので希望住戸は2期2次3次などといいながら20戸25戸となる可能性はあるでしょうね。
しかし15戸はいくらなんでも少なすぎるように思えます。

低層は坪単価180でも割高感、高層は坪単価220でも割安感
ただ個人個人の予算もあるから一概には言えないが。
もし賃貸に出さざるを得なくなれば低層の方が利回りは良いかもしれんが。

1期1次は予定価格を出して要望書を募った後、販売までの時間が長かったので
要望書だけ出して止めた人もいたし、その間に値段が変わったので要望書と違う部屋を申し込んだ人もいたから
1期1次で多分契約に至ったのは8割位かな、でも2次以降の２０戸は完売してるんちゃう
2次以降は1次で抽選に外れた人と爆売れしてると勘違いした人が買ってるからね
だから一期で合わせて１００ちょいって、そんなもんじゃないの？
今回の15は全部売れるやろうけど2期の2次はあっても数戸ちゃうかな？

その後、先着順とか言って一期で売れ残った部屋を売り出すよ
大苦戦の予感

この時期のこのマンション、色々と比較対象があり迷っている方も多いのかもです。
堂島にも手が届くけど無理せずパークと、ローレルアイやらアデニウムが予算だがちょっと無理してパークと、天六の直結に後ろ髪引かれながら梅田徒歩のパークと、梅田タワーやローレルタワーの中古か新築のパークと、いっそ梅田をやめて北浜やら淀屋橋やらと、まだ形も見えないが中津の直結と、多数の検討対象があり色々悩ましい要素も多いですから。

ジオ天六はパークの価格が発表されてから急にしりすぼみになったような記憶が。まああちらは400戸あるからなかなか大変でしょうが。

余裕で徒歩圏ですよ。
人間歩かな駄目ですよ。
大雨の日はちとつらいぐらいで。
なたはちょっとした事でしんどいとか言う駄目人間ですね。
それともオタク系かな。

ジオ天六はすでに２３０戸以上は売れてるから、ここなら完売してるって事やね
やっぱり駅直結の方が評価は上かな

1期が最も売れるのはどの物件でも同じでしょう。
この規模で約半数を売ったのは良いスタート。
梅田徒歩圏も10分から15分で行けるのだから誰が見ても事実。毎日の通勤通学に使えるかは別。

357さん、それを言ったらシティタワー大阪天満はもっと売れてることになりませんか？

ＭＲで頂いた値段一覧を基に数えてみたら1期分譲済みは129戸でした。
少なく見積もっても2期の初期段階で半分以上は契約済みになるのではと思います。

>>分譲済と契約済は違うのだよ
そんなこといちいち言われなくても解ってますが、、、