常盤台ガーデンソサエティってどうですか？Part4

>>150
ですから値段は妥当なんです。これでも充分安い方ですよ。すみふブランドだし、設備は文句なしですから。

一度見学行って以来、しつこく営業された人いますか？見に行きたいけど、営業マンがよろしくないってウワサよく聞くし。

>>152
営業マンはぴんきりですから何とも...。しつこいのは多少あるだろうけど、それはどこの会社も同じだと思います。
資料請求しただけで家に訪問に来るとこもあるみたいですから。

なんか急に一気に盛り上がってきたけど、なに？　
関係者が書いてるとしか思えないんだが。。。

関係者だね。

>>151
値段が妥当で充分安いって本気で言ってます？東武線しかないのにこの価格は普通に考えて高いです。

>>156
もちろん安い訳ではないです。ただ色んな設備が整っているのでこの価格ならば仕方ないかな...と思えるマンションという事です。駅からも７〜８分ですから遠くはないですし。外観、内観もゴージャスですよ。

で、あといくつ残ってるの？

この期に及んで賛辞を並び立ててるけど
そんな物件だったら5年も売れ残ってることは無かっただろうね。
今更値下げに応じてももはや手遅れかと。周りの物件はそれ以上に安いから。

５年ではなく４年です。

>>159
高くて買いたくても買えないんですね。売れ残りじゃなく、お金に余裕がある人が少ないだけです。

>>161
お金に余裕のある人は都内にいっぱいいるけど
そんな人はそもそも板橋なんかには住まないでしょ。
お金に余裕の無い人が住むのが板橋、ということ。
つまり板橋に住む人を否定しているのがこのマンション。

１６２さんのおっしゃるとおりです。

板橋区は、地方から就職で出てきた、おのぼりさん第一世代が
安い住居を買うところです。

都内に何代も住んでいると、住所が「東京都板橋区」になるなんて、
ある意味、恐怖なんです。

東上線の下赤塚や東武練馬には、やっすいマンションどんどんできています。
板橋区で東上線、それだけマイナスを背負い込むのだから、安くないと見合わないです。

せめて有楽町線が通ってればねえ...。でもそれでも高いけど。

同じ板橋でも成増は完売したみたいだし、やはり立地と価格が合ってないとしか言えないですね。

この価格なら、もっと都会に買おうと普通の人は思います。

うーーん、ペンタックス跡地のマンションの方が完成する前に、
値引き攻撃来るのかな？

今日もチラシが入ってきました。最終期（1次）って出てますけど、何年間このままなのでしょうかねー。

東上線って踏切もあるし不便だよね？

踏切うんぬんより、有楽町線通ってない時点でアウト。


チラシうちも入ってたけど、ここは永遠に最終期だね。完売などないんだろうな。

見栄張りたい人は板橋区には買わないほうがいいね。
でも住むにはいいところだよ。
みんな自然体だから、くだらないママ友地獄もないし。

＞＞１７１さん
板橋区だからママ友地獄はないとはいえないとは思いますがね。
物件を探していて、我が家の希望が結構揃う所がここの物件でした。
学校が近い、買い物も便利、駅から近すぎず遠すぎずの距離。子供の習いごとなども
セントラルでできますしね。

板橋ネガの皆様の現住所が知りたいですわ

>>173

都内には、良いところたくさんありますよ。

そりゃそうでしょ(笑)

そんな事ないよ。

>172さん
学校近いですか？
どこの学校行くにも車通りの多い道を越さないと行けないので、近いって感覚がないのですが。

もしかしたら常盤台小を近いと言ってるのかな？
ここは常盤台小じゃないよね？
選択制で希望はできるけど毎年抽選じゃなかった？

先週の日曜、スーパーの駐輪場に停めて買い物をしてる間に
自転車盗まれた。
板橋区民てカスが多い？

板橋区は確かに底辺区と言われてはいますが、
常盤台は良い方だと思います。
高級だとか言うのは、私も恥ずかしくてやめてほしいけれど、この辺りは普通の住宅地で、いいですよ。

179さん、自転車を盗まれたのですか！
それは、飛んだ災難でしたね(>_< )( >_<)

板橋区は人口あたりの自転車盗難は多く、それ以外の犯罪は少ないという傾向だったと思います。
一概にカスと言わないでください（笑）
区内を縦貫する交通手段が限られているとか、そういうのが関係あるんでしょうかね。

犯罪が多いのは東側でしょう。足立とか江戸川ね。そこよりは板橋のがいいかな。

今日のファイナルチラシは随分と気合いが入っていましたね。サイズも大きくて。
チラシだけ見てると本当に魅力溢れる素晴らしいマンションなんですが、どうしてまだ残っているのか不思議です。

郊外にしては価格帯が高過ぎるからでしょう。

戸数多過ぎるので需要を上回ってたのでしょう。
底辺区である板橋区に高級というのもややミスマッチで、位置付けあいまいだったみたい。
この値段であれば、板橋区は選ばない、という人も中にはいるでしょうから。
ここは良いところってこだわる人は、満足しますが、少数派かもしれません。

郊外は周辺住民の相続までの仮の住まい需要しか無いから、需要が尽きるとまったく売れなくなるよ。

常盤台は周辺より古い住宅地だから、住民の年齢も周辺部より高め。
だから相続までの仮の住まい需要も他より早く終わる。

同じ板橋区でもまだ需要が残っているところもあるよ。

板橋区に高額物件を望む人が少なかったんですね。その通りだと思います。
高額なのに長谷工さん物件というのも、知識のある人を引かせる要素でした。

でもスミフ物件です。このまま頑張ってください。

地場の需要に特化するのなら中野区あたりみたいに50戸以内の小規模マンションを作るべきだね。
戸数が少なければ割高でもまだ売れる可能性があるよ。

このマンション、なぜこんなに高いんですか？

>>192
プチバブル期に分譲されたマンションだからかと。

その後の不況期に販売されたこの地域の新築マンションは
「ここのマンションよりこんなに安い」が売り文句で売れていきました。

中野区、杉並区あたりを参考にして値付けしたんだろう。

でも、そうするんなら小規模マンションにしないとね。

相続までの仮の住まい需要は
小規模マンションを様子を見ながら供給して
最後まで美味しく頂くのが鉄則。

大規模なんてとんでもない。

小規模の方が需要がない

小規模だと高くても地場の需要でどうにかなるパターンが多いよ。

理想は３０戸以内だね。

>小規模だと高くても地場の需要でどうにかなるパターン

良くいうよ。小規模マンションの大変さを知らないのか？

１．大規模でも小規模でも管理人は必要。大規模だから大勢必要というわけではない。
　　割り算すれば、小規模マンションのほうが割安。
２．共同施設や共用部分の管理費は、大規模のほうが割安。
３．小規模マンションは理事当番がすぐ回ってくる。
４．大勢の住民がいれば、それだけいろんな専門家が含まれる率が高くなる。
　　一級建築士や弁護士の住民がいると、管理がすごく楽。

小規模マンションのメリットはほとんどない。高級住宅街で低層の小規模マンション
というのはあるけど、金持ち向けだから、板橋区とは関係がないし、管理費なんて
問題にしない人向け。

小規模は管理費、修繕積立金が無駄に高い上に、修繕がなかなかしてもらえない。管理費滞納が1件でもあると、ホント大変。小規模なんて単身向け。

>198さん

小規模だと
お値段はあまり関係なくとにかく地元近くに住みたいと考える人たちの数にマッチして、
割高でもどうにか完売できるって意味だよ。

杉並区、中野区あたりの坪単価が高値維持できている理由。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

最近は世田谷区も供給が少なくなってきたよ。

ディベロッパー側の都合としては、小規模で即完だとうまく回るっていうことですね。
買う側としては、維持管理の経済性と、売れ残りリスクの軽減のバランスをとれるのは、
やはり１００から２００戸規模くらいがいいところですかね。
成増のシティテラスとか、もう少し前のブリリアなんかは、そのゾーンで結構うまく
売れた印象です。

割高外周区あたりだと、
最近は30戸以下じゃないとなかなか売り切れなくなっているよ。

そんな事はないよ。

まだ売れていないのか。相変わらずしつこいチラシ。

常盤台は宗教団体の行列が凄いからなあ。

どこの宗教団体？

値下げすれば一気に売れそうなのにね。

「ＦＩＮＡＬ」の次って何？

「FINAL２次」でしょう。

これが最後の「ＦＩＮＡＬ」

竣工してから約四年…ここより築浅ですら中古で出てますよね。その上数十戸残っててこの先どうなるんでしょうか?

中古でもあからさまな大幅値引きは住民が許さないからホント売れないね。。。。
どこかが一括買い上げして賃貸で出すしかないでしょ

元値が高いと、賃貸の料金も高くなりますよ。
悪循環ですね。
4年近く販売してて住人さんもお辛いでしょうね。
何かを妥協しないと本当売れないとおもいます。
日に日に新しいマンションができてて
それに対して仕様がついていけなくなりますよね。
年月が立つに連れ、標準装備されてる仕様が新しく便利なものに変わってきてますし。
ここより安い物件の方が仕様が最新式で使いやすく便利となると、なおさら売れなくなるので
これ以上年月がかかればかかるほどさらに売れなくなってしまわないでしょうか？
とっても素敵なマンションですが、相場価格と反してる上に
古くなっても値が下がらない悪循環もったいないなとおもいました。

広い部屋だからいいかなって思ったけど、リビングが狭い。
もう少し広くないと困るなって思いました。
すぐリフォームも面倒ですよね。きっと。

お風呂の栓が嫌だなぁ。

>>216

そうなのですか??

うち今10畳です、それで全然快適でここの広さだと余してしまうぐらいだと思ってたのですけど・・。

今のお住まいが広い方からすると狭いのかもしれないですね。
リビングセットとダイニングセットが大きいと面積が足りないのかなあ。。

全体のバランスにもよりますね。
９０㎡超えるような間取りだと、ＬＤ１５畳でも、ちょっとなあと思ってしまいますし。
実用上は整形で１０あれば回せるでしょうね。

ここと桜プレイスで迷っています。
両物件とも10～15％引きが可能みたいです。

住友は値びかない。

桜プレイスは広告しか見てないけど、圧倒的に桜プレイスのほうが上なんじゃ
ないの？　駅は便利だし、免震も付いているし・・・

ただ、これが同じ値段のわけがないね。その分、こっちのほうが広いんじゃない
かと思う。あるいは周囲の環境が悪いか・・・

不動産にお買い得なし、というのは真実だと思う。

＞２２１
桜プレイスは定借でしょ。川っぺりだし。
圧倒的に上というのはどうかな。

常盤台は価格含めサービスはしているよ。

どれぐらいサービスしてるのでしょうか？

どうも、板橋ではスミフの物件は余り人気がないようですね。
坂上に今度スーパーが1階に入る予定の大型のスミフの物件が出来るようですね。
立地が良いので、値段が抑えめであれば人気が出そうですが
坂下の物件をみると、どうも売れ行きが悪いようで
20戸しかない物件（外観とかとっても素敵なんですが）でももう2年以上売り続けてますし
350戸の大型の物件もスミフの割にはリーズナブルなうえに駐車場も安いのに、ここもまた、苦戦してるようですし
なぜなんでしょうね。
個人的にはスミフは好きで、ここもそのうちの一つです。
外観も良いし、ただ値段が高すぎますね。
なので、どれぐらいのサービスか知りたいですが
もう少しで竣工して4年になりますね。ここまで長期は滅多にないでしょうね。
それがサービスにはんえいしてくれてれば検討の余地もありますが…。
今年で完売できそうですかかね？

>>223
少し調べればわかるとは思いますが、ここよりも長期に渡って売っている
住友の物件いっぱいありますよ。住友はそういう売り方なのです。

あとはそれがいいかどうかだけでしょうね。

買う気がないなら、書くなよ。

223の書き込みは単なる野次馬じゃないの。

最近は不景気だし、湾岸や横浜あたりでも売れ残っている。特に、
今は、金利がどうなるのか不明で、具体的に検討する人も減っている
だろう。

値引きはスミフは絶対ないと思うけど、なんらかのサービスはすると
思う。そんなの直接スミフに聞かなければわからないと思うよ。

共用施設が充実していて驚きました。
パーティルーム、シアタールームまではよく聞きますが、体育館まであるんですか！？
子供が小さいうちは家族でバドミントンなどができますし、就学してからは部活動の延長で練習する事も可能ですね。
保育所は認証でしょうか。詳細が知りたいです。

維持費でもめないのかな？

いまどき共用施設で喜ぶって・・・
田舎からのおのぼりさんじゃあるまいし。

前向きな検討であれば、１割くらいの値引き交渉は可能だと思います。直接相談されてみてはいかがですか。

とあるブログの過去記事だと約1年前にはすでに1割はいけてたらしいですね。今だったらどれくらいかな

販売価格から約3％の値引額が設定され、その額から1割くらいの値引は可能だと思います。当初の販売価格からだと実質15％くらいの値引にはなるのではないでしょうか。中古物件として現在販売されている価格を考えると、それ以上の値引は難しいのではないでしょうか。値引以外のｻｰﾋﾞｽについては、営業の方との交渉次第だと思います。

特別価格相談会開催中とポスターに書いてあった。
スミフが広告で値引きを公言した稀有な例となったか？

シティテラス目白もホームページで値引きを示唆していたし、
住友不動産でも竣工後そこそこ期間が経過すれば、
値引きを提示されることもありますよ。現地に行って本気度を示すことが大事。

もう値引きされても、住民はあきらめたほうがいいんじゃないの？

まとめて賃貸業者なんかに売り払われたら大変だよ。
マンションは賃貸人が増えて、いっきにレベル低下。

いえ、すでにレベルは低下しています。
ものすごくマナーが悪いです。

結局値引きしてるのか
たまにスミフは値引きしませんとか断言してる人いるけどなんなんだ…

まだ売ってるの？

常盤台の駅にいってみたけど・・・
きれいなところじゃないね。

近くにブリリアが始まりますね。あちらもなかなかの大規模ですね。
年数が経っているのは仕方ないですが、スミフは仕様が良く、駅距離も有利。ブリリアはどんな内容できますかね。

とりあえず、デベが気づくべきことは東上線の各駅停車駅は需要がないと言うこと。

検討者が気付くべきことは、東上線で板橋区のマンションは、アレってこと。

検討者が気づくべきことは、すでに建物が完成していて即入居が可能なこと。

2013 年２月２３日号の週間東洋経済によれば、

１．東北復興が本格化してきて、資材の購入、職人が不足するようになった。
２．中古マンションが値上がりしている。
３．住宅ローン減税が強化されるが、消費税と減税が相殺されるのは、
　　地方の安いマンションだけ。
４．中古、新築ともに需要が急増しており、それだけで値段が上がる。

ま、それだからといって、気に沿わない住宅を購入するのは間違いだとは
思うけど。駅からそこそこに近いし（極端に近いのは事務所化するので
危険）、南側に大きなマンションは建たない、スーパーが近い、地盤が
安定・・・・と。そんなに悪いマンションには思えないけどね。

いや、悪いマンションじゃないです。本当に。
値段が高すぎただけ。

これだけの戸数があったんだから
もう少し下げればもうちょっと人気は出たんでしょうね
今更アレですが…

それよりもブリリアが近くにできるんですか？
それは楽しみ

ブリリアは駅から遠すぎて話になりません。

ブリリアは坪180万だそうです

こっちはいくらですか？（値引後の値段で）

＞ブリリアは坪180万だそうです

それはないわ。
もしそうだとするとどれだけ仕様落としているんだか・・。手抜きすぎでしょ。

ブリリアの地図見てきたよ。

駅から遠いっていうからすごく遠いのかと思ったけど、地図でみると、ガーデン
ソサエティとほとんど歩く距離は同じ。駅から10分だし。

ただし、ブリリアの南、東南側には大小の工場が並んでいる。将来、南側に大きな
建物がたつ可能性を覚悟する必要があるだろう。

ま、ガーデンソサエティも魅力あるのは南側だけのような気はする。東向きと
西向きがこんなにはっきりと分かれている建物も珍しい。南西とか南東に少し
振ればよかったのに・・・。その分、安いのかもしれないが。

さすがにエントランスや共用部の設備仕様はこちらより向こうが下回るかもね。
けどなにより設計が新しいし、長谷工じゃない点をプラスに考える人もいるだろう。
間取りも７０平米の３ＬＤＫがずらり、ではないのではないかと思われるし、かなり気になる。

東京の名作　ＶＳ　東京の世界樹

どうなるかな？