全住民に１区画分あるマンションに住んでいます。屋外機械式と屋内平置の構成です。販売時駐車料金無料で売り出され、抽選により優先的に選択し区画を決定しましたが、屋外駐車場住民から不満が出ているのと、機械式駐車場の修繕費が無い状態のため、区画ごとに料金を設定し有料化するとともに、再抽選による区画変更を考えています。
駐車場を有料化した場合、金額によっては外部の駐車場を借りる人が出てくると聞きます。
そこで質問ですが、
有料化（使用料をとる）により外部の駐車場を借りる人は、共有設備である機械式駐車場維持に必要な費用を支払う必要はなくなるのでしょうか。
もしそうなると管理費（修繕費）からの持ち出しが増えてしまうと言う事だと思いますが・・・
アドバイスをお願いします
[スレ作成日時]2012-01-15 07:37:44
必ずランニングコストのかかる機械式駐車場があるにも関わらず修繕費を算入していなかったなんて
ちょっと販売時甘かったですよね…。
と今更言ってもしょうがないのですが。
私が今住んでいるマンションは機械式ですが、
駐車料金のみで機械式駐車場の修繕費を出している状態です。
車に乗らない人からすれば、当然ですよね。
あと駐車料金にもよるかもしれないですが、
結局敷地内駐車場の方が断然便利なんですよね。
今私が住んでいるマンションの駐車料金の価格設定が、
近隣の駐車場と同等だからかもしれないですが…
きちんとしたお答えになっていなくて申し訳ないです…。
ただ途中からこういう変更があると必ず誰かが不満に思ってしまいますよね。
初めて聞いた問題なので正解はわかりませんが、払わないといけなくなるんでしょうか。
料金比較して外部のほうが安いと判断すれば外部の駐車場を選びたくなるのは自然なことだと思いますから、それでも支払わなければならないとなったら二重に駐車場代が必要になりますよね。
でも皆が皆、安いほうを選んでしまうわけではないのかも、とも思います。
自身のマンション以外の駐車場に大切な所有車を今後預けるというのも一抹の不安を抱かずにはいられないですよね(汗)
マンション内の方が駐車場は断然便利なので、
若干外の駐車場より高くても自分なら外ではかりないですねぇ。
意外とそういう層も多いと思いますよ。
借りていないのにお金を払わなければならないのはナンセンスでは？
周辺の駐車場と同等もしくは若干低めの料金設定にするのがよろしいのでは。
同じぐらいの料金なら敷地内の駐車場を利用したい人の方が多いはずです。
もちろん外部の駐車場を利用する人からは費用の徴収はしません。
まずは住人に料金を提案してアンケートを取ってみてはいかがでしょうか？
はじめに無料という条件だったのが途中から有料というのは感じ悪いです。
ただ全住民に１区画分あるというのに屋外機械式と屋内平置の差別があるのは確かに不公平かもしれません。
抽選とはいえこれからもずっとその条件を変えられないのは不満が出て当然かと思います。
無料のままか駐車場利用者だけに機械式のための修繕費分を最低限負担してもらって、駐車場所は定期的に再度抽選したら良いのでは？
理由があっての途中からの有料化なら仕方がないかなと思います。
自身のマンションを気にって入れば高額でない限りは許せるかも、ですね。
もともと多くのマンションを検討していた時に、駐車場は有料であることを基本に考えていたので、
過敏には反発は抱かないかも。
でも戸数が多いマンションなら不満もどこかから出てくるでしょうし、
途中からお金を払わないといけなくなるという負担に対する反発心は理解できます。
無料だからということで入居を決めた方もいるかもしれないですしね。
現在、全区画が問題無く使えていて、１戸につき１区画あるなら、
駐車場は無料のまま、駐車場＝共用部分の維持管理に必要な管理費、修繕積立金を見直す。
管理組合年次総会で毎年、区画変更の抽選をする。
マンション住民以外への又貸し禁止。
とするのが、マンション全体の環境保全に向いている。
デベもそのつもりで企画したのが、管理組合には伝わってないんだろうね。
国交省が作ったマンション管理規約のモデル「標準管理規約」では
駐車場使用者は当然、管理組合に使用料を納めるものであり、
その使用料は駐車場管理費に充当した後、余れば修繕積立金として積み立てる
と決められてます。
特に機械式駐車場は維持・修繕に多額の費用がかかるので、経理上
管理費や修繕積立金と分けて「駐車場会計」を別立てにすることも多いほど
悩み多き設備なんです。
だから販売時に機械式無料なんて、買主を誘うエサとしか思えませんが・・
ナルホドなあー。
ということは最初から駐車料金が有料であったほうが安心の証明だという理解で良さそうですね。途中から有料化になった場合、それは今後の管理が厳しくなるということを見越した早めの対策なわけで、途中有料化は管理体制の好転を期待してよい対応なのかなと思いました。
一概に無料だからなんでもＯＫというわけではないんですね（汗）
すっごい勉強になったです。
駐車場０円ってありえないよね。どこかで誰かが費用を負担している。
計算してみましょう。例えば、
100世帯で、40～80㎡の部屋が均等にある
管理、メンテナンス、修繕にかかる費用が月20万円として
2000円x100戸=200000円、駐車場代2000円で一律負担
1500～3000円x100戸=200000円、駐車場代0円:管理費・修繕積立金で間接的に負担
同じ車一台止めるにも。
80㎡の部屋のかたは、40㎡の部屋の方より2倍負担しているよ。
ましてや、車持ってないなんて大損だよね。
管理組合が駐車場のメンテナンス代20万が足らないから修繕積立金を値上げするってなったら、
広いお部屋の方は大損ですね。
だから、一律2000円の駐車場代を設定しましょうっていっているね
月20万で考えたけど・・・・
私だったら、駐車場代0円で80～120㎡のマンションで80㎡の部屋を買いますよ。
なかなか気づかないことだけれど、
マンションって、自分がほしい部屋の面積が他の部屋の平均より小さいとお得ですよ。
友人のところのマンションがはやり機械式ですが駐車場の料金としては０円です。
でも、維持費は修繕積立費から出ているので、使わないと損・・・って感じだそうです。
で、使うところも毎年くじ引きによりシャッフルされていますよ。
もともと維持費のことを考えていない・・・というのもちょっとすごい話だなと思います。
機械式で駐車場金０円はあまりにも考えなさすぎですよね。
20年後以降は機械を入れ替えなければならないことを考えると、
こつこつと積み立てていかなければならないんですし。
それに機械式の駐車場は月１のメンテナンス、電気代というランニングコストもかかっているのですし。
管業主任者も色々で、自分の飯の種が増えるようにややこしい管理手法を提案したがるのもいるから、気をつけないとね。
素人が理事を輪番で務める管理組合では、シンプルイズベストが基本。
物件により、駐車場の設置及び利用状況は異なるから、どんな管理手法がシンプルかは一概に言えない。
機械式駐車場が満車でない物件も多い。
駐車場料金だけでは全区画のメンテナンスができなくなり、不足分を管理費で負担すべく管理組合総会の議決にかけるのに数年かかるうち、故障箇所が増えるなんていうのがよくある。
今回スレ主相談の物件は、全戸分の駐車区画があるのだから、駐車場は大規模修繕の対象となる共用部分として管理計画を見直し、利用料は管理費項目で徴収する方が簡単で漏れが無い。
現行の専有面積比の管理費を再計算するのは面倒なので、全戸管理費一律◯円値上げ、毎年区画を抽選というのが現実的だろうね。
とりあえずは駐車場は駐車場を借りている人のみから徴収、
周囲の月極めと同等かあるいはちょっと高い位を料金として設定
そこからランニングコスト+修繕積立という感じですかね…。
０円のまま突き進まなくてよかったと思います。
確かに無料の状態が続くより、駐車場料金をきちんと取ることにした、と考える方がいいでしょうね。
一旦外に出る人もいるかもしれないですが、
敷地内駐車場の利便性にはなかなか勝らないのではないでしょうか？
再抽選の区画整理も公平性がでて良いのではないでしょうか？？
あまり詳しくない一般住人としては、必要だから徴収があるのだろうと信じるしかないので、自身の購入したマンションの為なら多少の支払いは念頭においておかないといけないですかね。
車を所有していないのに支払うということにはいささか疑問を覚えますけど、別の部分でいうと全く共用部を利用しない家庭が自分のように共用部を使いまくる側と同じように支払ってくれていると思えば、これも支え合いなのだろうと思うようにしています。
いくつか実例を挙げておきますね～
・都内大田区に本社がある某会社の新築マンションは最近すべて駐車場０円です。駐車場はすべてにおいて機械式駐車場ですね。その手法は至って簡単で、管理費or修繕費をその分、割増しにして、全世帯が負担するといった手法です。駐車場は１世帯に１区画ですね。
その結果ですが、最近の中古状況では、大京よりはるかに安い管理・修繕計画で廻すことに成功しているようです。初期に出したマンションは、計画がミスってしまっているのか、いくつかは管理・修繕が合わせて４万円近くに（築１５年）なっている物件もありますが、最近は維持していけている状態に思われます。
・横浜市西区のありまして倒産した某会社も同様に実施しておりましたが、こちらは計画倒れになってしまっており、築７年ていどですが、３万円超過の状態になっております。
上記２点を比較してもわかるように、独特のからくりがないと維持管理していけないのが、駐車場０円です。
あと、場所にもよると思いますし、購入者層によってもハッキリと色が出てきますので、一概には言えませんが、都内で駐車場０円のマンションを出す場合、契約前に管理修繕計画を必須でお客様から提示を求められる状態の認識までありますので、都内２３区で安易に駐車場０円のマンションはほぼほぼ出にくいですね～
特にメインとなる世田谷・目黒・港などは、駐車場は払って当たり前の前提ですので、場所によって変わると言う事です。
最後に、駐車場は規模にもよりますが、８０戸くらいの機械式があると、２０年前後で機械式の交換に係る費用ダケで、最低は4,000万円近くは必須になると思われますし、毎月のメンテを管理修繕費で補っている状態なので、中古としての売買時に非常にネックになりやすいですから、早急に改善した方が良いと思いますよ。
0円はかなりきついですね。
あまり考えていないという感じがしてしまいますよね。
駐車料金、途中からですがスレ主さんのマンションでも徴収するようになって良かったですね。
機械式はランニングコストがかかる上にいずれは交換しなければならないですからね。
やっぱりただより高いものはないといいますけど、
駐車するならお金を払っていた方が、
あとでどんとつけが来るよりはいい気がします。
その方が、駐車場を使う人、使わない人の不公平感もないでしょうし。
マンション購入は現金よりローンが多い
購入年代も様々
セカンドカーを必要とする世代と
運転免許を返上する世代が混在
全戸に一台だと、廃車する部屋のが多いと回らなくなる
自動車内需は減速が常識化
若者の車離れをどうにかしたいとする世情とも大きく食い違っている
全戸分１００％の駐車場も地域によっては契約率にバラつきがありますよね。
ちょっと郊外になるとセカンドカーを持たれる方も多いですが、
都市部やそのごく近郊になると車自体乗られない方も多いですから。
あと駅からの距離も関係ありますねぇ。
駐車場は無料じゃないほうが安心とは･･･知りませんでした･･･。
たしかに無料の理由がわからないですよね。管理があるのにお金がかからないなんて、駐車場にフリーミアムの仕組みは難しいでしょうし･･･。
でも他に収入源があって無料にできるんですよっていう具体的なモデルって存在してないんですかね。
マンション自体に収入源を持たせないといけなくなってくるので
そういう面では難しいんじゃないかなと思います。
まぁ使うからには修繕の費用も含めて払っていき、積み立てていくのがスマートなのでは？と考えています。
我が家のマンションの駐車場の機械式なので、そこそこ積み立てていますよ。
維持費がまったくかからない駐車場があるなら、
それに越したことはないんでしょうが。
メンテしないでいいところなんてないでしょうからね。
費用が掛かっているのなら、あとでしわ寄せがきて
どんと払うことになるくらいなら、月々払っていく方がいいですね。
平置きの駐車場ならライン引き程度のランニングコストだとMRで営業さんに聞いたことがあります。
機械式ですと定期点検・電気代・機械の入れ替えなどがありますけれど、
平置きは耐震補強的なメンテナンスのようなものってないんでしょうか？？
>>35
液状化して壊れた機械式は撤去するしかないですよ
杭無いですからアレ
安全性から言えば平面
敷地内の平面は近隣より割高で
機械式は割安 不便なほど安い
という方式にしないと話はまとまりませんよ
駐車場は揉めやすいのでお気をつけて
管理会社を悪者にしないと収集はつきません
最終的に揉めるなら管理費増額提案で行きましょう
上に書いてありますけど毎回抽選もしてやりましょう
機械式に車が入らなくてものすごい揉めますけど仕方ないです
何にしろ管理会社が弱いですね
管理会社は古いマンションも管理してるところの方がいいですよ
機械式の運営なり取り壊しなり再建なりのノウハウがあるだろうし新しい情報も得やすいだろうから
こんな話なら担当者がアドバイスするのが当然
液状化の事まで考えると、駐車場のランニングコストって膨大ですよね。
平面の方がまだ救いがあるような気がしますが…。
都内だとなかなか自走式駐車場ってお目にかかれないですよね。
そこそこ敷地面積がないと厳しいですからね。
機械式の駐車場が液状化するとどんなことになるのでしょう。
傾いちゃったりしたら、その後、機械式って使えるのでしょうか？？
そう考えると液状化しそうな地域で機械式ってリスクが高いのかなーって気がしています。
＞液状化
は普段から考えると例外なので何とも言及できないですね、しかも全ての土地にその可能性があるわけではないので、やはり起こることのない立地のマンションをまず選ぶということも先決なのではないでしょうか。
できることなら心配のない駐車場に料金を支払いたいですよね。
駐車場料金が０円という所もあったんですね。
私が今まで見た中では月額800円が最低かな…（そんなにたくさんのマンションを回っているわけではないのですが）。
やはり平置きの駐車場でした。
あまり経費がかからないのですね。
平置きだとあまり駐車場だから、という経費はかからなそうですよね。
他の共有部と同じく掃除とかは必要でしょうけど。
平置きの駐車場が一番の希望ですけど、敷地面積の都合もありますし、やはり立体になっているところの方が多そうかな、と。
立体で屋根があれば嬉しいですねー。
有料でも愛車を守るには適しているんじゃないでしょうか。
実は平置きで一度傷を付けられたことがあって・・あれはショックだったー。
有料には有料の意味がある、
ここがお金を払うにあたって大切なポイントですよね。
機械よりも平置きの方が良いですけれど、
やはり私も屋根は欲しいなと思います。
平置きの立体駐車場の場合、
屋上の屋根がない部分はとても安いですよね。
屋根を希望される方が圧倒的に多いからでしょうね。
私の住んでいるところは駐車料金値上げを今検討しています
機械式駐車場ですので
交換時の費用をもっと積み立てておかないといけないそうです
もっと最初から対策しておけばよかったのでしょうが
今からでも始めないとって感じみたいです。
機械式はいずれは交換しないといけないですからね
駐車場を利用していない人たちからすると
「なぜ自分たちが駐車場の費用を負担しないといけないの？」
ということになるので
駐車料金に上乗せになることが多いようです
交換費用ってどれくらいかかるのですか？
使用期限というのはどれくらいの物なのでしょうか？
かなり興味があります。
反対に平置きがどの程度のランニングコストかも気になりますね。
駐車場1つ取っても難しいです。
東京都世田谷区松原１-118-1 |
|
9600万円台～1億100万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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46.93m2～63.65m2 |
|
総戸数 45戸 |
東京都品川区大井6丁目 |
|
未定 |
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1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
55.16m²～138.83m² |
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総戸数 43戸 |
東京都荒川区町屋２-662-7他7筆 |
|
8398万円～8998万円 |
|
2LDK+S（納戸）・3LDK |
|
60m2～60.2m2 |
|
総戸数 83戸 |
東京都江戸川区松江７-429-1 |
|
4500万円台～7000万円台（予定） |
|
3LDK・4LDK |
|
59.16m2～73.78m2 |
|
総戸数 36戸 |
東京都練馬区石神井町3丁目 |
|
7,000万円台予定～1億1,000万円台予定※1000万円単位 |
|
1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
43.04m²～63.42m² |
|
総戸数 42戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
6190万円～1億6390万円※権利金含む |
|
1LDK～3LDK |
|
35.89m2～72.53m2 |
|
総戸数 522戸 |
