エクセレントグレース綱島ってどうですか？

驚くほど書き込みがありませんが、人気ないのでしょうか？

仕様は良さそうですが、売主がいろんな面で気になります。
（共同であることや実績、アフターサービスなど）

情報お持ちの方いらっしゃいますか？

確かに岡山と千葉の会社が共同売主というのは気になりますね。

施工会社もネットを見る限り、評判はいまひとつのようですし。


北にラブホテル、南側も道路ではなさそうなので、
そのあたりがファミリー層には、環境面でのマイナス条件ですね。

割り切って、駅に近ければ良いという方にはよいのではないかと思いますよ。

明日の事前案内会行く方いらっしゃいますか？

どなたか案内会行かれました？

供給過多の綱島でここがどういう戦略で
販売するのか興味あります。

今のところ、検討者からの情報が何も
出てこないですね…。

検討者がいないということなのか？とも思いましたが、
近隣マンションのスレッドも書き込みが多いだけで、
中身のあるものは少ないように見受けました。

ここは、タカラレーベン同様、装備はかなり充実しているようですね。

二重床・二重天井にしたせいか、近頃多い７階建でなく、
６階建というのも良心的かなと思いました。

あとは、いろいろな評判のある施工会社がしっかり建ててくれると良いのですが。

モデルルームみてきましたた。
確かに設備がすごくいいですね！

妻もいくつか見た中でも一番気に入ったみたいでした。

ラブホテルはそのうちなくなるだろう・・と営業さんがいってたけどそれはあてになりませんね。

第一候補の一つです。

モデルルームに力を入れて検討者を舞い上がらせる手法もレーベンと同じですね。突貫工事は真似て欲しくないですが…

モデルルームに行った者です。

非常に設備や建物外観、駅近が非常に魅力的でした。

でもやっぱりラブホテルが気になります････

ネット上では綱島は住みやすいってのを結構目にしますが、綱島の場所にもよるんでしょうね。

そんな中、樽町はどうなんでしょう？

この間モデルルームを見に行ってきました

となりのラブホテルについては今売り出しが出ている模様です。

綱島は駅前もラブホテルがいくつかあり、どちらにしても綱島に住むなら

気にはかかることだと思います。

樽町については駅を使う方は駅前で買物をし、駅をそれほど利用しない方は

フードワンなど安いスーパーも駅に行く同じくらいの距離でいけるので

よろしいのではないかと思います。

物件はある程度、早い段階であれば間取り変更がきくので　

駅からの立地と間取り重視の方にはいいかと思います。

価格もほどほどですし。

11さん
売り出し情報のリソースは営業さんですか？

無くなればかなり良いですね。
ここはもう販売中でしょうか？

ラブホ売り出し中って本当？？

改装するだけでまたラブホだったら嫌だな。

買い手が付かなくて廃墟になる可能性もありますよ。

ラブホ売り出し中の件は　営業の方から聞きました。

だれが買うかはわかりませんが・・・

あと販売は明日17日からですね。間違ってなければ。

ラブホテルが売り出し中という話は確かにあるようですが、売れるのかどうか、また、その跡地がどうなるかは定かではないですね。

それはさておき、大倉山の三井、インプレストとも比較してたのですが、三井は、構造と価格とのバランスの悪さ、インプレストは、目の前の急斜面と西向き中心という環境から、本物件を購入しようと思っています。

まあ駅から近いですし、この周辺はお買い物には不自由しない生活のし易さがありますので。

袋小路、ホテル近隣のマイナス面と、立地、構造などのプラス面を評価しました。

本物件を購入された方はいらっしゃいますか？

購入された方はみなさん何かオプションは付けられますか？


我が家は間取り変更に悪戦苦闘中です。

開き戸を引き戸にするか収納多くしたりなど検討しています。

うちも本日契約してきました。

オプション・・・迷いますよね。

和室あった方がいいかな。。。などと考えていますが、結局は、元のプランの使い勝手がよさそうかなとも思っています。

まだしばらくは、迷いそうです。

あとからでも変更がききそうなものは純正に限らず、一般の価格などもあたってみようと考えています。

うちも契約しました。
宜しくお願いします。

間取りは変更なしで行こうと思ってます。

オプションはいっぱい欲しいのありますけど既に予算オーバーです…

相変わらず書き込み少ないですね。。。

我が家も契約しました。

設備スペックがケチられていないことや、廊下が短く、各部屋の面積が変に狭くないこと、無駄な共用施設もついていないこと等など、ハード面としてはかなりの高評価です。
シャワー水洗の上下可動、柱などの面取り（角を落として斜めにする）対応も細やかな気遣いを感じました。
また、このご時世、全電化では無いこともプラス要因でした。

今まで、かなりの数のマンションを見てきましたが、ハード面については、高級グレードとまではいかないものの、オプションは要らないんじゃない？と思った物件は初めてです。
と言いながら、設計変更もある程度は対応頂けるのも魅力です。

ここまで書くとべた褒めすぎるかもしれませんが、近隣のラブホテルなどのネガティブ要因も当然あります。

ただ東横線沿線で川を渡るとは言え、わずか7分の立地。大通りに面していないので、暗騒音も低め。新駅ができれば、不動産の表示上も徒歩＊分がさらに短くなること、などなど考えれば多少のネガティブ要因は許容できました。

価格面は、綱島の相場として特に違和感ありません（高くもなく安くもなく）。

皆さまのご参考になれば。
購入者の方、よろしくお願いします。


※ちなみに私、営業ではありませんので。久しぶりに良い物件見たなと思ったので、書き込んだ次第です。

本日決めました。
大倉山の物件と検討し、費用対効果からこちらに決めました。
ラブホテル等のネガティブ要因はありますが、液状化マップをチェックしても
問題なしでしたし、新駅もできることを考え環境等の価値も長い目でみれば上がるように思います。とても満足してます。

オプション迷いますがやっぱりキッチン、バスルーム重視にします！

だんだん契約者の方が増えてきて嬉しいですね。

ところで、色って、みなさんすっきり決められそうですか？

うちは、茶系のどちらにしようか、迷ってます。

いろいろ迷いますよね。

モデルルームの茶も良かったですが、

うちはホワイトにする予定です。

我が家もホワイトにする予定です

うちも迷わずホワイトです。

皆さん地震保険は加入予定ですか？

ホワイト人気ですね！確かにカッコイイですね。

地震保険ですか・・・まだそこまで考えていませんでした。

現段階では、50:50ですね。

地震保険は入ります。今や必須な気が…。

プラウド綱島上町を考えているのですが、駅からの距離を考えると、こちらにも魅力を感じています。
ホームページを見ると、モデルルームがグランドオープンしてるようですが、価格帯とか、仕様とかどんな感じなんでしょうか？

仕様や価格帯などは、条件によって違うでしょうが、そう大きくは変わらないのではないかと思います。

大きく違うのは、やはり立地と売主でしょう。

・川沿いの三角地帯でもよいのか、奥まった平地でもよいのか。
・プラウドという大手デベロッパー開発がよいのか、ゼネコン開発でもよいのか。

この二つは、後からは変えられないので、しっかりご検討された方がよいと思います。

ちなみに、綱島街道へ出る細い路地にあったホテルの案内標識は撤去されていましたね。

＞№30さん

アドバイスありがとうございます！

＞・川沿いの三角地帯でもよいのか、奥まった平地でもよいのか。

プラウドの方は多少なりとも液状化の危険性もあることから、正直不安があります。
奥まった平地でも構いませんが、ラブホテルが近隣にあることに不安があります。

後者への不安は、いつかは無くなるものかもしれませんし、不安要素としては無くなりつつありますね。


＞・プラウドという大手デベロッパー開発がよいのか、ゼネコン開発でもよいのか。

この点、あまりこだわりはありません。というのも、結局、プラウドの方も長谷工ですし。。。
確かに商品企画力などで差はあるとは思いますが、それも含めた価格のような気もします。

もう少し悩んでみることにします。

ホテルの案内板が撤去されてたんですね。
何が出来るんですかね。。。気になるところです。

＞21さん
どの、液状化マップを見て大丈夫だったんてすか？
白抜きは調査していないだけかと？鶴見川沿いなんで、間違いなく液状化リスクはあると思いますよ。
綱島は地盤と環境が悪いから、沿線の相場に比べて安いんですね。
最近、やっとわかりました。やっぱり東横沿線は諦めるしかないかな(涙)

＞NO.31さん、NO.32さん

言葉足らずですみません。

川沿いの大きな看板はまだありますし、ネオンは光ってましたので、営業はしているんだと思います。

撤去されていたのは、創価学会脇にある細い道にあった案内板だけです。

ただ、ここに看板があるかないかで、だいぶ印象が違うのは確かなので、もしかしたら、売主が交渉して撤去してもらったのかもしれませんね。

モデルルーム拝見しました。
設備はかなり充実してますね。
ネガ様要素は、皆様が書いてある通り、
ラブホテル・袋小路・鶴見川ですが、東横沿線徒歩７分という立地で
カバーできそうです。価格的には西側Or東側しか検討できません、営業の方が
かなり強くプッシュしてきます。こんないい物件は待ってもでない等々・・・
確かにそうですようね。。。悩みます。
車ありなのですが、ここは駐車場に簡単に入れいるのでしょうか？？？

営業の人は、プッシュするが仕事なので、冷静に判断されたらよいと思います。
（千葉や岡山の会社の人たちに土地勘があるのか？と思ったりもします。）

確かに車はちょっと心配です。

マンション内はまだよくわかりませんが、
マンションにたどり着くまでの道が少し辛いかもです。

細いだけなら良いのですが、公道なのか私道なのかの区別が不明確です。
逆に、どなたかご存じでしたら教えてください。

最悪自動車道が無くなってしまうことも考えつつ、
まぁどうにかなるかなと、根拠のない観測を持っているのが現実です。

裏を返せば、交通量の多い道に面していない、ということなので、事故や排ガスのリスクは低いと考えています。

西側、東側しか空いてないんですよね
しかも低層階…。
現地を見ましたが西と東決めかねています。
また、エレベーター脇の物件はどうでしょうか？

前面道路は市道ですよ。
向かいのモリモトのマンションもその道を通ってのアプローチですし、普通の車であれば、問題無いんじゃないでしょうか？
うろ覚えですが、エレベーター周りは少しコンクリートが厚かったような気がします。
売れ行き、順調ってことですかね？？

あれ？もう南向きって全部売れたんですかね？

上の方は埋まってますが全体に結構残っていましたよ。

たぶん、営業の方が、パズル販売のように客の予算・要望にあわせて部屋の

紹介をしていると思います。（売れ残りのないように）

最初は、値引きの話もありましたが、今は強気販売で値引きないでしょうね。。

うーん悩みます。

皆様はどうでしょうか？

つい先週こちらの物件を見に行ってきました。
細かいところをいろいろ気を配っていてとても気に入っています。
お値段は多少自分たちの想像よりは高いが、駅から近いし仕方ないとは思います。
ただ、一つだけ気がかりがあります。
新日本建設という会社の評判はあまりよくないようです。
皆様はどう思います？それとも気にしすぎですか？

＞NO.42さん

私も契約前にネットで調べました。

評判よくないと言うか、悪いです。心配です。

が、そこは、自分の責任として割り切りました。

ひとつには、ネット上の口コミには、ネガティブな情報が多いだろうということ。
（つまり、実際に満足して暮らしている方も多くいらっしゃるのだろうと。）

もうひとつは、じゃあ、どこだったら良いのかと考えたときに、
結局どこも悪評はあって、運・不運の要素が大きいのではないかと思ったこと。

などと思い、判断しました。

もちろん内覧会などで、しっかりとチェックしようと思ってはいます。

ひとつの意見です。ご参考まで。

＞ＮＯ．３８さん

ありがとうございます。

センチュリーの建売りの戸建ての間を通る道や、自転車屋さんの横の道も市道ということなら車も安心なのですが・・・。

モリモトのマンションは、川沿いの道にも出られませんか？？？
最悪、そのルートをお願いする感じかもしれませんね。

＞NO.42さん

自分もネットでの評判が悪いのは事前に調べてました。
とりあえず気になるのでMR見に行きましたが運良く？良い営業さんに担当してもらった事もあり
購入を決めました。

10件近くMR見ましたが1番良い営業さんだと感じました。
（元々物件自体気に入っていたから良く思えたのかもしれませんが…）

それに今回は両備さんが関東では初物件なので手は抜いてこないだろうと信じて購入を決めました。

評判悪いみたいですが、他も似たり寄ったりですね。
今回は大規模物件なので力入れてるんじゃないでしょうか。
うちは営業さん頼りないかんじでしたが、場所、価格で決めてしまいました。

＞NO.４４さん
モリモトマンションの敷地内を横切って、
川沿いの道に出るつもりですか？？


それは不可能でしょう。
駐車場の入り口にはチェーンありますよ。


エントランス前の私道を通って、
セブンイレブンと創価学会の道(綱島街道)を出るしかないんじゃないんでしょうか。
近所の戸建てに住んでる方もそうしてますよ。

私道って将来通れなくなったりする可能性はないのですか？
急に心配になってきました。

市道ではないんですか？

営業の方に確認したいと思います。

NO47さんのような周辺住民の方が私道だというのなら、私道なのでは？？

だとすると、道路の持ち主の方の都合次第で自動車は難しくなるということですね・・・

重要事項説明に、明確に市道と書いてあるので、市道です。
道路法による道路です。

NO.47です。
以前は私道でしたが、最近市道になったようですね。
大変失礼しました。

綱島街道へ出ても左折車線にしか出れないので、
大倉山駅方面や綱島駅方面に行きたい場合、
一度どこかでUターンするしかないでしょう。
（ラウンドワンがある通りとかで。）

トレッサや鶴見方面には、出やすいですけど。

綱島方面に行くのにＵターンするの面倒です。。。

購入段階では、重要視してなくても住んでから不便そうです。

信号でもつけば・・・

確かに・・・

けど、あの道に信号がつくことはないでしょう。他の信号が近すぎます。
ですが、右折禁止ということなのでしょうかね？

もし、そうでなければ、交差点近くなので、タイミングで出られると思います。
ちょっと我慢はいるかもしれませんが、Uターンするよりはマシです。

ところで、肝心の話ですが、重要事項説明には、綱島街道に出るまでの道、すべてが市道であると書いてあるのですか？

モリモトのマンション販売時には、そうは言っていなかったのですが？？？
（これから交渉すると言っていました。）

これをみると、綱島街道に出る路は全部市道のようです。

便利なサイトがあるのですね。

ですが、これを拝見する限りは、「綱島街道に（徒歩で）出る路は全部市道」という限定がつきそうですね・・・

＞No.43さん
とても参考になりました。
今週日曜日もう一度行って、話をしたいと思っています・・・

いろいろ検討しましたが、申し込みします！！

ネガ要素はありますが、最後は自分の判断です。

いい物件だと思います。

契約者の皆様、宜しくお願いいたします

おめでとうございます！

よろしくお願いいたします。

着々と将来のご近所様が増えてきて、完成が待ち遠しいですね。

ところで、契約された方は、設計変更ってされてますか？いざ自由にできるとなると、なかなか思いつかなくて…。

設計変更について、一級建築士のかたとの相談会があったみたいですね。
参加された方いらっしゃいますか？

設計変更相談会ですが、来週いく予定です。
販売状況はどうなんですかね？

私も販売状況が気になります。
他のモデルルームではよく置いてある販売状況の一覧（契約済み住戸に花が着いたようなもの）がありませんので、タイムリーな状況がわかりませんね。

掲示板も今一盛り上がりにかけますし。。。
まあ、それだけネガティブ要素が少ないってことならいいですが。

前向きに盛り上がっている掲示板というのもあまりないので、これぐらいでよいのではないですか？

販売状況は、契約者の方は気になるでしょうが、それは、ここで聞かずに、営業さんに聞いたら？という気もしますが。

現実には設備が良くても、地域的に供給過剰なので、厳しいのではないかと思っています。

創価学会が近隣にあるのは、マイナスポイントですか？
個人的には気にならないのですが…
川沿いにも大きな専用駐車場もありますが、
催し事も頻繁にあるんですかね



　

私も特に気になりません。

特に気になりませんよ。

逆に、車の出入りなどは、創価学会の方がかなり周辺に気を配っているように感じます。

近所のホテルがどうにも気になって、断念しました。綱島に今も住んでいるので、会社帰りに現地に行ったのですが、昼間とは比較にならないくらい夜のホテルは存在感がありました(苦笑)
でも、そのホテルは売りに出されるという情報もあるらしいので、長い目で見て割り切れる人にとっては悪くない物件だと思います。

誰でも、近所のホテルは気になる、無くなれば・・・と思うでしょう。

でも割り切って契約しました。

長い目で無くなる事を祈ります。

後から住民になるので文句は言えませんが、あんだけ周りは住宅街になるわけですから

ホテル経営者も、考えてないのですかね。。

すみません、事情があり、なかなかモデルルームに行けないのでよろしければ教えて下さい。
1,2階の日当たりはどんな感じでしょうか？

１，２階ですと、方角にもよりますが、日当たりは期待できないと思います。

事情はあるかと思いますが、購入検討するならば、ご自身でモデルルーム及び現地確認した方が良いかと思います。

答えになってなくてすいません。。。

日当たりの件、ありがとうございました。
設備が整っていて、ホテルのマイナス要素以外、すごく気になる物件だったのですが、1,2階は日当たりは期待できないようですね…
落ち着いたら、一度モデルルームに行ってみたいと思います。
それまでに完売しないといいのですが…

皆さん設備が良いと言いますが、今時のマンションでは普通レベルではないでしょうか？
むしろお風呂場やキッチンは古い感じがしましたし、どことなくセンスが悪い気がしました。
完売は難しそうですね。

実際にご覧になったほうがいいですよ。
創価脇の狭い路地を進んだ先の袋小路に立地。
周囲はいかにも低所得民が住んでそうなアパートしかないからね。

いい感じで荒れてきたね～。

袋小路で、隣がラブホ。設備も新築での並みレベルなら、あとは安くするしかないね。

千葉と岡山の本社は実情を知らずに、良い報告だけ受けてるのかもね。

76さん、無理に荒らさないでください。


１００％の物件ではないですが、あまり外野から言われたたくないですよね


綱島駅近で、なんか不満でも？

ラブホ。ソープ。

検討中の者ですが、ご契約者の方にお伺いします。

キッチンのコンロのカタログを拝見したのですが、
内容は、2010年12月のものでした。

メーカーのホームページにも掲載されていません。

この1年以上の型落ちのものが標準装備なのですか？

それで、設備が良いと仰られているのでしょうか？？？

それとも、世の中そんなものなのしょうか？？？

クルマで言うと、標準装備のメーカー純正カーナビがひどく型遅れなのと一緒。後付け品のほうが高性能なのは世の中の常。

先日物件予定地を見学。

ホテルリヴェール。これさえなければと思ったのですが。残念。

でも、ホテルのオーナーは売却の意向があるみたいですよ。あと、新綱島駅が東側に出来る事を考えると、資産性は期待できそう。そもそも、東急の急行停車駅に徒歩10分圏内だし。

NO.82さん

契約者っぽい。

東横線のなかで一番下品な駅な感じがしますね
価値あるのかな？

確かに駅前はごちゃごちゃしてますが､住みやすさや買い物に便利という点では、沿線一と言ってもいいぐらいだと思います。需要はあると思いますよ。

綱島は下品ですかね・・・私はそうは思いませんけど。
もちろん、大倉山・日吉・小杉に比べればパチンコ屋も多いと思いますが。
結構、便利な街かと思います。

そうなんです。キャバクラも近くて便利ですよね。

不便な大倉山よりもいい街だよね

イメージだけ良くても実際住んでみたら、坂ばっかりで毎日の買い物にも困る様な何にも無い街より､なんでもあって多少ごちゃついてる街の方に住みたいな。

『イメージだけ良くても実際住んでみたら、坂ばっかりで毎日の買い物にも困る様な何にも無い街』って、どこ？

大倉山

大倉山と菊名以西でしょうね。
昔はよかったのかもしれないが10年後は寂れてそうです。

綱島も、大曽根、樽あたりだと最近は食品スーパー多くて助かりますね。

ちなみに、ヤマダ跡地は、ブックオフになるようです。

個人的には嬉しいです。

スーパー沢山あっても結局は行くところ決まっちゃいますよね。あればいいってものでもないし…。駅前は飲食店ありそうでない感じがしますね。居酒屋、ラーメン屋ばかり。

私は１０年以上綱島に住んでいますが、買い物は広告で特売の日やその日の気分で行くお店を変えています。
スーパーでもお店によって扱っている食品が違ったりするので、比較して選べるのはいいですね。

駅周辺は、そこまで頻繁に行く訳ではありませんが、けっこうお店の入れかわりが激しい様で､一度入ってみたいなぁ～なんて思ってたら違うお店に変わってたなんて割とよくあったりします。
いいでも悪いでも､飽きない街ですよ。

駅前が最悪。ベビーカーなんか無理。

ま、東横線の駅前はどこもそんなもん。

駅周辺あやしい外国人がうろついてた
治安が悪そう

どこもそんなもん。

綱島だからですよ。