パークシティ大崎（旧：北品川５丁目再開発計画）ってどうでしょう

地盤なんて関東平野ならどこも緩いよ。
基本的に杭打ち必須で（直基礎の方が本当に大丈夫なのかむしろ不安）その内容チェックが重要。
杭の長さ50mとかは個人的には無理、だけどね。

ここは川の下流域なので湾岸と同程度に捉えておく方が良いでしょうね。

とグランスカイ、プラウドタワー東五反田、ミッドサザンレジデンス、ルサンク大崎のスレと同じ話が繰り返されます。

そんなに古くから、検討スレを読み続けているんですか？
すごいですね。

ここは、まだ直接川に面してない分、他のタワマンに比べて水害もほんのちょっとだけ少ないかもね

もちろん震源地の場所にもよるんですが、
同じ区でも震度1以上違う場合もあるんですが？
しかも例えば震度5強と6強じゃ大違いだし。

多分この辺もかなり杭長くうつことになるんじゃないかな
素人だからまだわからないけど

LDKの広い間取りあったら欲しいが　

工事現場の囲いに貼ってある建築計画には確か直接基礎と書いてあった気がします。
この辺は地盤固いと思います。大崎駅周辺に一部液状化地盤があるみたいですが。

直接基礎のタワーマンションは結構少ないと思います。

一般的に建物は杭みたいな棒より面で支えた方が強いでしょ。
建物を支える固い地盤が深くに存在するから仕方なく杭を打ってるだけ。

まあ、もうすぐレジデンシャルサロンがオープンするからはっきりするでしょう。

直接基礎ならいい地盤があるんだね。知らなかった失礼

コストダウンじゃなければいいけど。

直接基礎ですよ。杭を打つのではなく深く地面を掘り下げて硬い地盤まで到達させその上にスラブをうって基礎とします。勝どきの東京タワーズなんかも直接基礎です。

ここですか！350以上なのに、三井愛を自慢し合うドM掲示板は。

>>511
その掲示板はパークタワー東雲です。
警備員さんのことまで賞賛してます。

ほちーやすくだちてー。

ここの直接基礎はコストカットの可能性もある。浦安じゃないけど三井は施工者コストにはシビアな会社だから。

市川の例があるしね

地盤のことで盛り上がってますね。

40F　ザタワー（D棟）の土地は御殿山南側、麓に位置します。
　今回マンションに御殿山とつかないのは、御殿山小学校までが
御殿山と地元では言われてためになります。

御殿山南側である御殿山小学校校庭の土地は
江戸時代末期、江戸防衛のためお台場建設用に
土地を削られた歴史があります。
（御殿山の上も、イギリス公使館建設用地となり、さらに鉄道建設によって東側も削られています。）
40Fの土地の一部は御殿山の麓ですので山の一部と畑でした。
地盤は大崎駅西側、目黒川沿いと比べぎりぎりで
比較的強い地区となります。

ただ、30mほど離れた同じ再開発地域の大崎駅に近い、目黒川沿い小関地区は、
歴史的にも氾濫を繰り返し起こしていますので、大変残念ながら、地盤が弱いです。
購入検討の方は、ザタワーが良いでしょう。

品川区ハザードマップが品川区のホームページで公開されていますので
上述のことが確認いただけます。

地盤のことで盛り上がってますね。

40F　ザタワー（D棟）の土地は御殿山南側、麓に位置します。
　今回マンションに御殿山とつかないのは、御殿山小学校までが
御殿山と地元では言われてためになります。

御殿山南側である御殿山小学校校庭の土地は
江戸時代末期、江戸防衛のためお台場建設用に
土地を削られた歴史があります。
（御殿山の上も、イギリス公使館建設用地となり、さらに鉄道建設によって東側も削られています。）
40Fの土地の一部は御殿山の麓ですので山の一部と畑でした。
地盤は大崎駅西側、目黒川沿いと比べぎりぎりで
比較的強い地区となります。

ただ、30mほど離れた同じ再開発地域の大崎駅に近い、目黒川沿い小関地区は、
歴史的にも氾濫を繰り返し起こしていますので、大変残念ながら、地盤が弱いです。
購入検討の方は、ザタワーが良いでしょう。

品川区ハザードマップが品川区のホームページで公開されていますので
上述のことが確認いただけます。

OWCTのほうはほぼ御殿山と同じ海抜で高台にあるが、ここは同じくらいの海抜なのかな？特に目黒川近いので気になりますね。

OWCTが御殿山と同じなら、目黒川沿いは確実に海抜は低いと思います。

目黒川が氾濫したら治水処置が取られて近隣の再開発が進むかも。

ザタワーの海抜は5ｍとなります。目黒川沿いは、3.5ｍから4ｍ。
前述のとおり、江戸時代末期にお台場建設用に
削られた歴史がありますのでほぼ、同じ海抜でも元来山麓と川沿いでは
地盤が異なっています。

治水の面では、平成12年の氾濫時などデータをもとに算出されたハザードマップによると、
40Fのザタワーは20㎝から50㎝程度の浸水は予想されています。
目黒川沿いの棟は海抜分マイナスで1～2mの浸水予想です、
心配ですが、グランスカイなどに比べればよいでしょう。

参考情報
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/page000001100/hpg000001011.htm&g...

免震と制振どっちなんだろう？

御殿山が削られたって史実はあるのだろうけど、本当にここの土地もそうなのかな？
ここまで高台になっていて、崖のようになっていたとも思えないし、
もともと山のふもとの低地では？

この規模で免震は難しいのでは？

都心側の眺望はどんなかんじなのでしょうか、なかなか期待できそうなロケーションですが。

規模より何より
三井は以前記者発表して、これからのタワマンは基本的に免震にすると言ってましたよね。
パークタワー東雲を実例にあげて。
実際は西巣鴨の新築タワーが免震でも制震でもなかったりするけど。

この土地は元らか低地と思います。御殿山小学校のところの崖は江戸時代からあります。崖の上は松平不昧の大崎御殿となっており崖の上建っていたのではないでしょうか？

台場構築のために削られたのは違う場所ではないですか？
第一京浜のあたり、

あ、御殿山小学校の現在校庭の場所は崖を削りましたが、マンションの位置は最初から低地。
今は新校舎建設の前に崖崩れ防止の工事をしています。

北向きの景色はいいですよね。グラスカモデルルームに行くと分かりますよ。

景色は良くても冬に寒いのがタワマン北向き。
富裕層は暖房費など気にならないからガンガン暖められるけど。

別に富裕層じゃなくても真冬の月3万くらいの光熱費どってことないてしよw

光熱費に著しい違いが出るほど北側は寒いのだろうか？

現在グランスカイの賃貸ですが、こちらに住み替え予定です。
75㎡前後　8000～9000万円程度の部屋で北側・東側・南側のいずれかで25階以上を検討しています。
ｸﾞﾗﾝｽｶｲの営業さんにお願いしてもっとも早くMRに案内していただけるようにご配慮いただいました。
いまから楽しみ！！

533さん。
75㎡前後　8000～9000万円程度の部屋で北側・東側・南側のいずれかで25階以上
というのは？グランスカイの営業さんからの情報ですか?だいたいそれくらいの価格になるだろうということでしょうか？

予定価格はグラスカとあまり変わらないということでしょう。
ただ、千代田富士見の例もあるから来場者が多ければ坪単価は上がるでしょうね。

西向きはオフィス棟と近接するから価格は下がりそうですが、
北、東は眺望がいいでしょうし、南向きは光が入るから高いでしょうねー。

坪380くらいか
角部屋は1億切るくらいからかな

山手線内の真ん中に近い千代田富士見と、南端のこことを
同列に考えるのはどうかなあ。

やはりアベノミクスがこの物件にも影響大だね。

アベノミクスが終わったとき、も影響があるかもね。　

まだグラスカの担当レベルに予定価格が出てる状況じゃないでしょ。
駅直結のルサンクやOWCTが平均坪３２０、駅６分だけど環境◎のこちらはやや高くて平均坪３４０ぐらいかと。

すぐ近くのオープンレジデンシア高輪は坪260万ですよ。
しかも港区アドレスです。
ここはかなり高いですよね？

それは安いですね

ここも安い部屋は３００万切りますよ。

低層の西向きは２５０ぐらいじゃないと買い手いない気がする。低層南向きも３００切るかな？ただ倍率はそれなりになると思う。

ここは再開発物件で土地の新規取得はゼロでかる容積率のボーナスもあるので三井の保留床の取得原価は結構安いのでは？

２００５年に販売（竣工２００７）のミッドサザンレジデンス御殿山は低層階が坪２７０万、最上階が４２５万と差がありましたね。

２００５年は、プチバブル前でマンション市場が安かった時代。

なのでミッドサザンよりは安くなることはないかなと思っています。ベンチマークとなるのは現在発売中のルサンク大崎にグランスカイ、パークタワー東京サウスの中古価格などが参考になるでしょう。

でもグランスカイの分譲価格より大幅に安くはしないでしょうね。

販売開始は9月ですか？

9月、五輪開催地が決まる月。
リフォーム契約を伴えばマンションでも消費税5%のままって説もある最後の契約月。

開発規模が大きい割には目玉となる商業施設などがありませんので地味な印象ですね。現在の大崎ですが山手線駅とはいえ、例えば大井町などと比べると実質交通利便性はほぼ同等、商業利便性はかなり劣るって感じです。

三井は再開発で変わる変わるいいますがあまり具体性がないのでどうなんでしょうか？

>548

日経の誤報説もある情報。常識的に考えればリフォーム部分だけ５％。