ザ・テラス下目黒 part2

今から検討する人の最大の問題はもうすでに駐車場の空きがないこと。

駐車場少ないですよね、今は車なくても いずれは買いたいと思ってる人は近くに借りるしかないですよね、

自分は子供いますが車は手放すことにしました。
毎月の駐車場代をタクシーに使ってもお釣りがくると言う計算です。
遠出するときはレンタカー使うし。
ただ、駐輪場が将来足りなくなるのは明らかですね。アルコープに置くしかないか。。。

ここで車ないとつらくないですか？

>44
感じ方次第じゃないかな。
月曜から金曜まで毎日タクシーで目黒駅までを往復しても30,000円ちょっと。
駐車場代、ガソリン代、高速料金、保険、自動車税、メンテナンス費用も考えたら、上記もアリって感じがします。

私はこのあたりに住んでいて、毎朝タクシー使ってます。目黒通りに出てタクシーつかまえようとしても、7時半以降になると、意外と他の人と競合することもあって、結局電話で呼んでいます。(プラス400円)
バスが一番リーズナブルで、かつ本数も多いから確実かもですね。

次の目玉はどこの部屋？？

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　■□　 　 　　　　 『ザ・テラス下目黒』　　 　 　　　　　□■
　　　□■　　 　　　 「第二期２次登録受付」 　　　　　 ■□
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■販売価格：６，１３０万円～６，３５０万円
■面　　積：６９．６１平米～７０．８１平米
■間 取 り：３ＬＤＫ
■販売戸数：３戸
■登 録 日：７月２９日（金）・７月３０日（土） 　
■受付時間：《 ７月２９日（金） 》１１：００～１８：００
　　　　　：《 ７月３０日（土） 》１０：００～１２：００
※３０日（土）のご登録受付は１２：００にて締め切りとなりますので
ご注意下さい。



というメールが来ていた。
もうこれだけ？

駅から遠くても住環境良さそうだと人気高いですね。

キャンセル（先着）分を除けば残り９戸だったと思いますので、そのうち３戸に希望が入って形式的に抽選（実質先着）になったのではないかと思います。
ＨＰからも先着４戸の案内がなくなっていますので、キャンセル分も順調になくなっているのではないでしょうか。
そうなると残り６戸ですが、前の棟と間隔があいていることを考えますと、実質２階以下には関係ないのでしょうけど、電線とかもお見合いにならず日当たりが確保できるⅢ棟の実質３階（最上階）などがいいでしょうか。

↑
読みが深い。第二期１次で残ったのが３戸かと思っていた。

タクシー代って高いように感じますが、車の維持費と比較すると必要なときにしか使わないのタクシー代のが結局安くなるんだよね。ここなら目黒駅から1.5kmなので初乗り料金（2kmまで710円）だね。

カーシェアも使えるし。

今回の抽選３戸（6,130万円・6,240万円・6,350万円、69.61m2・69.67m2・70.81m2）は、これまで販売されなかった部屋だと思います。先週末の抽選にも多少は倍率があったかもしれませんね。

価格でいくなら、テラス付きの最後の一つがいいかも。

テラス付き 残り１戸なんですか？好調ですね～

ネガじゃないです。ここの管理費、積立金は少し高い気がするのですが皆様どうお考えでしょうか？ しっかり中庭などきれいに手入れをしてくれれば特に文句はないのですが。
低層は高いとかありますか？素人質問ですみませんです

管理費等は、タワーはもっと割高だから、低層だから高い、とは
思っていません。品質に見合ったものならいいです。

カーシェアリング、需要がありそうですが利用希望時間帯が集中するように思います。先着順の運用だろうか、レンタカーのカテゴリーではないので最大利用時間が短いのだろうな。それからこの物件、自転車はシェアするアイディアはないようですね、電動補助付き自転車があったらいいと思うけど。

維持費がかかりそうなのは油圧式の駐車場、あとエレベータかな。管理人や掃除人の人件費はもちろんだけど。

エレベーター２機、５０戸に１機と少ないなと感じたけど低層だからこんなもんか。

＞57
物件価格で検索すると分かりますが、
このぐらいの物件価格のマンションの管理費+修繕積立金は、
だいたい2万前半から後半の間に収まりますよ。
管理費の内訳の大半は人件費だと思いますが、人件費はタワーも低層も関係ないし、妥当なのでは？

>59
電動自転車レンタル、私も賛成ですが、最初の時点で付いてないから自分で購入する予定です。。。

ドアを出るタイミングでカーシェアを使えるかどうか分からないと、荷物や服などが決められないのは微妙だな。
週末ゴルフに行く人は、早朝にまず確保しとく感じでしょうか。

５７です。皆様ご丁寧にありがとうございます。 妥当なんですね！安心しました！不動前のマンションなども検討しまして そちらの方が管理費が安かった気がしまして。 戸数なども関係ありますもんね、

そりゃカーシェアリングに管理費とか使われてるんじゃない。
でもここは修繕ひの上がり幅が低いからいいよね

国土交通省が修繕積み立て関するガイドラインを策定しています。これによると延べ床面積5,000-10,000m2の場合140-265円/m2、平均で202円/m2とのこと。この物件の毎月支払う修繕積み立て金は、単位あたり120円で計算されています。修繕積み立て一時金が単位あたり9000円ですので75か月分に相当します。

修繕積み立て金＋修繕一時金が修繕費用となるのですがこれで修繕を行うときに足りているか否かと言うこと。低層なので足場を組む費用など中高層より安く抑えられることは確かですね。

国土交通省マンション管理について
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm

朝日新聞は実際は2倍必要であり国交省ガイドラインが目安と言っている。
http://www.asahi.com/national/update/0418/TKY201104180437.html

例えば10年後に大規模修繕を行う場合、修繕一時金を単位あたりの月額に割り戻すと75円、120円＋75円＝195円/m2となり、国土交通省のガイドラインの範囲に入り、単位あたりの平均積み立て必要額202円に近い数値となる。

いい線じゃあないでしょうか。これが適当かどうかはこの程度では判断が付きかねるが。実際には大規模修繕を行う際の業者見積でもかなり左右する。

駐車場料金が管理費や修繕の原資にかなり貢献すると聞いたことがあります。

６５さん 詳しくありがとうございますー！

カーシェアは予め、予約できるだろうから、出掛ける時に
あるかないか？って状況は考えてないけど。

エレベーターは実質１階の方は使わないですし、低層ですので主に使うのは最上階の方なのではないでしょうか。

>68
カーシェアリング、予約とかできないってMRで言われた気がするけどなあ。
間違ってたらだれか訂正よろしく。

カーシェアリングを予約制＠管理人室とかにしちゃうと、管理人がいない深夜にちょっと出かけたくなったりした場合は使えないよね。
ネット上で24時間いつでも予約可能とかならば便利だけど、そんな設備の説明受けてないからたぶん予約できないんだと思う。

えー、それはマジですか？
渋滞とか巻き込まれたら、時間通りに帰ってこれないからかなぁ。うーん、運営に工夫しないとですね。

いま思うと第１期の抽選だけを月曜日にやったのは何かウラが有ったんですかね？まぁ希望の部屋に当選したしたから別に構わないですけど。抽選の様子を実際に見た方がいらっしゃいましたら教えて下さい。

>72
>渋滞とか巻き込まれたら、時間通りに帰ってこれない
これは真を突いてるね。

また、予約制にすると、必要ないのに毎週末予約を入れる人とかも出そう。
で、いらなくなったらドタキャンとかね。
かえって運営が難しくなりそうだから、やっぱり予約なしってのが消去法的に一番良いのかも。

今のマンションでもシェアありますが、半日以上だと割安なレンタカー借りる人が多いです。
そういう使い分けができれば便利ですね。

ここにきて、販売苦戦してるね。

これが苦戦なら、すみふの物件は超苦

そりゃ、中住戸で、この場所で駐車場無しって感じなら買いにくい

うちのマンションもそうですが、駐車場がうまらないケースが多いようです。即、管理組合収入に響きますから管理費、修繕積立費の計画が狂います。不足も困りますが、余るのも大変で、適正数の判断は難しそうです。都内マンションの駐車場数は減少傾向のようです。

まーいいや。ここ駅から何分だっけかな。

基本的に駐車場収入を修繕とかの原資にするアイディアはどうかと思うね、駐車場は付帯施設だから付いていて当たり前、されど、苦肉の策だろうね、地価の高い東京では。ヨーロッパのように路上駐車が基本という場合もあるが、東京じゃ考えられん。駐車場権利付きマンションも東京では少ないからね。売値が高ければ駐車場が付いているか、若しくは駐車場代が安いかと考えがちだが、それは肩透かしのようだ。

この物件、一昔前の地所物件と比較するとカーシェアリングに限らず資料提供は非常に限定的な印象を受けますね、パンフの内容も同様。販売費を抑えるために必要最低限ににしているのでしょう。これで問題があるかというと、不明な点は聞けば対応してくれるのでその限りではない。その分、販売価格が抑えられれば、売主も売り易く、買う方もお得感が出る。ふと、最近のカーシェアリングのコメントをみて思い出した。

カーシェアの予約はこの物件と一緒かどうかわかりませんが、三井不動産が今後首都圏で導入していく方針なので枠組みは同じようなものでは、ここはネット経由予約だね。それから「宅配レンタカーサービス」も同時提供だね、短時間はカーシェア、長時間はレンタカーってことだろうな。
http://release.nikkei.co.jp/detail.cfm?relID=286881&lindID=6

なんだ76、78、80の突然のネガは。上から目線というか。。。
別にお前なんか買わなくていいよ。買える金もないんだろうけど。

ちょっと前の、特に大規模物件は、確かに箱みたいな分厚い販売資料を配っているところが多かったですね。ＭＲを複数訪れると持って帰れなくて、タクシーで直ぐ帰らないと自宅あてに宅配便を頼まざるを得ない感じでした。

住友は看板で8/1着工とかなってたけど、住宅エコポイントの期限が7/31になってたので、それまでに着工するのかな。

もう予算がつきて終わったんじゃなかった？

そうでしたか。それじゃテラスも貰えないね。

既出から見ますと、全99戸中おそらく以下のような感じですか。

・第１期１次（5/30抽選）：65戸　　　　　残34
・第１期２次（6/ 4抽選）：10戸（救済）　残24　
・第１期３次（6/18抽選）： 4戸（救済）　残20
・第２期１次（7/23抽選）：11戸　　　　　残 9　
・第２期２次（7/30抽選）： 3戸（救済）　残 6

途中で先着4戸等がありましたが一応終了として、今日でなければあとは受渡までの転勤等による手付け放棄のキャンセルとかでしょうか。

好調のようですね。