広尾ガーデンフォレストについて購入を前向きに考えています。
物件を検討中の方やご近所の方など、情報交換したいです。
よろしくお願いします。
前スレ（その５）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/80144/
所在地：東京都渋谷区広尾4丁目1番51他（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～153.74平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島建設（株）
管理会社：三井不動産住宅サービス（株）
[スレ作成日時]2011-05-13 22:51:29
３４２さん
賃貸で出すとなると周辺の相場は２ＬＤｋで約３４万円、３ＬＤＫで５６万円位ですね。
ここだともう少し高めに出せるのではないかなと思っています。ただやっぱりこのご時世この
値段ではなかなか借り手がつかないのが現実ではないかな。お買い物も広尾駅まで行かないと
ないし住むのにはちょっと不便ですよね。駅近には明治屋やナショナルマーケットなどが
ありますがね。個人的には明治屋よりナショナルマーケットの方が好きかな。自分でその場で作る
ピーナツバターはお勧めですよ。
成城石井がちかくに、あと、ガーデンヒルズ内にもスーパーありますよ。あんまり大きくないですけどね。ヒルズやフォレストなどの近隣マンションだと、かなり迅速に届けてくれますよ。明治屋もそうだけど、電話注文もできるはず。
まぁ、ナショナル麻布や明治屋まで買いに行けばいいと思いますが。
＞成城石井がちかくに、あと、ガーデンヒルズ内にもスーパーありますよ。あんまり大きくないですけどね。ヒルズやフォレストなどの近隣マンションだと、かなり迅速に届けてくれますよ。明治屋もそうだけど、電話注文もできるはず。
南麻布、元麻布界隈に住んでる人ならデリバリーなんてあたりまえなんですけどねえｗ
庶民には敷居が高いんですよ。
無理してテイシャク買うなら、相応の場所に住んだほうが幸せかもしれませんね。
このマンションは弁護士や医者が何も知らずに所有してるパターンが多いそうですね。
年収おそらく1000～2000万程度の人たちが多いみたい。
それ以上の人はテイシャク買わないよ（一軒目には）
まあ、その程度の属性の方々が集まるマンションてことで・・・
そういうあなたはさぞかし属性の高いお方なのでしょう。学歴も当然高いのでしょうね。
ここの住民にふさわしい年収って？
税務調査を元にした 年収1500万円以上の世帯数です（２００５年）。
年収1000万円以上で1500万円以下を プチ富裕層と言うそうですから、
プチ富裕層以上の世帯数です。
年収１５００万円以上の
高額所得者世帯数 （ 総世帯数 世帯比％）
広尾 １丁目 １３９世帯 （１４４６世帯 ９．６％）
２丁目 １７７世帯 （ ９００世帯 １９．７％）
３丁目 ２２１世帯 （１０９４世帯 ２０．２％）
４丁目 １５６世帯 （１２１５世帯 １２．８％）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
広尾の合計 ６９３世帯 （４６５５世帯 １４．９％）
特に２丁目、３丁目に高額所得者が多く住んでいます。
また高額納税者数のランキング（２００４年度分）では
一位 港区 南麻布 ３４６人
二位 大田区 田園調布 ２９４人
三位 渋谷区 広尾 ２７１人
四位 世田谷区 成城 ２６８人
五位 港区 元麻布 ２６４人
６位以下 略
東証一部上場企業の会長・社長（報酬一億以上がざらだそうです）の住む町では（２０１２年）
一位 港区 高輪 ２２人
二位 大田区 田園調布 １５人
三位 世田谷区 成城 １３人
四位 港区 広尾 １２人
五位 大田区 久が原 １１人
６位以下 略
リーマンショックとＩＴバブル崩壊で富裕層は これよりも少なくなっているでしょうが、
いずれにしろ、広尾は都内でも有数の富裕層の暮らす街です。
でも、本物の富裕層は、セカンドハウスにしろ 借地権マンションを買うか知らん
節税対策にもならんし。
水辺は遠慮します。
定借も遠慮します。
どちらも遠慮します。
どちらも素敵ですよ。
麻布台からきました。こちらの在庫は何割びきですか
１割引？？
頑張れば２割引？？？
定借も新宿みたいに期間70年物は人気あるね。
50年物と違って。
値段が折り合えばここも好物件
金額の問題じゃなく、定借が中古になったときのリスクなんて取る気にはならないなあ・・・
相続税対策として考えれば資産価値は七割減くらいになる?
からいいかもしれませんね。
資産を減らすには最適な物件かも。
リーマンショックのおかげで、最終の２棟に関しては、かなり
頑張った値段設定にされてるみたいですし、私は好感持っています。
定期借地権のメリット、デメリット双方あるんでしょうけれども、
ここを検討されている方は、
１）50年間この場所に住み続けられる
２）固定資産税などランニングコストが安くなる
３）同一価格帯の所有マンションよりも全般的に豪華
４）隣（＝地主）が大病院なので、バス停も目の前
という点を考えていらっしゃるのではないでしょうか？
似たような立地の同じような条件のマンションと比べて安価なのは、
50年後に地主に戻すことが確定しているからですが、それは
逆に50年後に売りもどすことを条件に値段が設定されている、と
考えたらいかがでしょうか？
暴論かもしれませんが、車なんかでも似たような販売方法があるようですし。
そうそう、最終棟もクレーンが解体されましたね。
いよいよ販売もラストスパートになるのでしょう。
ここは判断が難しい。
借地の分かなり安い設定だか…
借地しか買えない人の集まりか?
ローンを組んで購入してるとしたら、
金利が上昇したら売り物が多くなりそうだ。
賃貸感覚ですね。
＞逆に50年後に売りもどすことを条件に値段が設定されている
定借の建物は，一般に期限が来たら借りていた者が、更地にして返納する事が条件ですから、
「売り戻す」ではなく「借りていた者が解体費用を払って更地にする代金を支払う」事になり
ここの購入者は５０年後には「お金を支払って且つ追い出される」と考えた方が正しいと思います。
（最初に特別な条件が付いていなければ）
物件概要見ると、
「定期借地権（定期借地権（地上権）の準共有・借地権の種類:一般定期借地権（地上権）
・存続期間2063年8月まで（建物解体期間含む。期間満了時に更地返還。建物の買い取り請求
・契約更新及び改築等による期間延長不可）」
と有りますから、２０６３年に必ず返納しなければいけないみたいです。
ここは、今後プチ不動産バブルが来てもヨコヨコだろう。
賃貸需要はあるだろうね
周辺価格に比べたら激安
椿レジデンス購入した者です。元々、横浜、港区三田１丁目タワーマンションを購入したのですが、ガーデンフォレストだと娘の小学校が徒歩圏内になるので。。三田のタワーは売り時、横浜は空き家になってますが…。子供が中学を卒業する頃には賃貸に出し、また住みたい場所へ引っ越したいと思ってます。
定借って、大体の方は…一時的に通学に便利とか、、長く住む事は考えていない方が多い？殆ど？のように思えます。あと何回引っ越すかなー、くらいの一部？。それなら、ありのように思えますが。。
>>374
そうですね。将来、賃貸に出すことを考えるとかなりお得な物件だと
思います。売却するとなると難しいかもしれませんが、うちは10年位住んだあとで
賃貸に出す予定にしています。
定借マンションは元々、転売目的で買う方は少なくて、将来賃貸に出す方が
多いと専門家からも聞きました。
転売は厳しそうですが賃貸なら借り手に困る事はなさそうですね。
複数の資産を持ち、住む家には困らないような余裕のある方向けでしょうか。
しかし、共用施設に郵便局が入るとはスケールが大きいですね。。。
地域の方も利用する集会室も作られるそうですが、敷地内はマンション外の方でも自由に立ち入れるような作りなのでしょうか。
定借は、７０年物ならまだしも５０年物では短い。
新築で買って、老人になった頃に追い出される。
中古で買う人は尚更、永住できない。
老人になった頃、追い出されて行き先が無い人は買わないから安心なさい。
10～20年位住んでリタイアメントしたら持ち家に戻ります。
安倍のバブルと 悪性？インフレで
不動産価格も上昇圧力となると思いますが
借地権のマンションは影響があるのでしょうか
賃料も上がりますよね
大変便利なものがあることを知ったので、バラバラになっていた写真
をまとめてみました。スライドショーでお楽しみ下さい。
http://latte.la/picture/album/195832/albumkey/4opg3adjeb
周囲（徒歩1～2分圏）→マンションの外側→部屋からの風景→中庭、
の順に写真を並べています。
世の中、便利になりましたね。私は、驚かされるばかりです。
（このマンションは知りませんが）この周辺のマンションは、結構
売れているそうです。広尾がよい地域になりますよ～に。
現地の写真ギャラリーを拝見すると、ため息が出るほど素敵ですね。
敷地内には緑が多く、建物内も美術館のようなデザインであこがれます。
しかしここは定借物件という事で、解体準備の費用が必要なんですね。
しかも結構な額を一括で支払う必要があるだなんて、少々驚きました。
マンションなら、定借であるか否かに関わらず、
60年やそこらで解体建替え検討になりますよ。
普通のマンションではその時に、巨額な解体費用や新規建築費用が必要になります。仮住まい費用も。
ああ、言葉足らずでした。
定借なら、その時に新たな建替えを検討する必要ありません。
組合総会で建替え派と修繕して使い続ける派とがモメることもありません。
定借というのもありますし、周辺に比べると絶対額もかなり安いというか低いので、住人層に不安がありうるきがして、やめました。
老朽化による建替え費用は発生しない代わりに、契約時に前払いとして
解体準備金が必要になる訳ですね。
>>解体準備金：275万円～446万円（一括払い）
他にも解体積立金として月額1200円～2000円の費用が発生するようです。
＞３８５
http://latte.la/picture/user/20470
椿レジデンスの写真を若干のみ追加しました。
ついでに、白樺レジデンスのロビーからの写真も追加しました（３枚目）。
ここって1年前は値引きしてましたがいまもしてますか？
サービスは低下…。
本社で使えない人間が来てるから～所詮サービスた期待出来ない。
＞＞388 更に値引いたというのは聞いていないです。その値引きから元に戻すということはないですよね。
そういえばここってバルコニーの仕様が格子なんですね、なんてクラシカルなんだろうって思いました。風通しもいんだろうな～。
ただガーデンから見えやすい位置もあるみたい。ガーデンの人の賑わいが常だと気になるのかな～と思うのですが・・どうですか？？
リーマン前の値付けの前の棟は値引きされていましたが、新しい 椿は値引きないのでは
どういう面で低下ですか？
ここ、50年度更地にすることを前提にしているので、あまり耐久性のある作り方をしてないとかあるのでしょうか。
ちょっと勘ぐってしまいます・・・。
末期の改修計画とかどうなっているんでしょうかね。どうせ壊すからとボロのまま放置？
退去者がどんどん出てきて多摩ニュータウンみたいになりそうなきも。
昨日見に行ってきました。
マンション自体は90点ぐらいあげたいのですが、広尾駅って今時エレベーターがないんですね。
あの坂も含めて子育て世帯には厳しいです。
広尾駅のエレベーターは今後できるみたいですよ。
新しい駅の入り口が建設するのに伴って設置されるとのことです。
「広尾駅にエレベーターを」
これを要望する声は相当多いみたいですよ。
何年も前から港区の議員の方が住民のことを考え強く主張して下さっているようです。
それでようやくという流れ。
バリアフリー化の工事説明会はもうあったんでしょうか。
とりあえずエレベータ・エスカレータを含む工事は決まっているようです。
エレベーターが出来ても、坂がきついから子育て世代は厳しいでしょう。
椿レジデンスが安いというか、ファミリー世帯でも1億位で住めちゃいますからね。最近、とみにファミリー世帯増えていますよ。
http://latte.la/picture/user/20470
１０年後とか、庭の成長と子供の成長をともに見守って行くようなマンションですかね。
そうなんですか？！
うるさそうで嫌だな・・・
子どもが多いと、団地のようになる。
夏に、大きなビニールプールがベランダに干してありましたが、
すごく景観が悪かったですね。
お子さんが多いと、ああいう風になっちゃうのかな？
外観は慣れちゃうよ。子どもによる騒音は慣れない。たださ、50年後に消えるこの物件をわざわざファミリーが選択するのか？と思うから様子見か
このマンション定期借地だから
中古になったらローン付かなくなるでしょ
新築で買った当時はデベの提携ローン使えたからいいけど
中古になったらローン借りられないよ
つまり、買い手が極端に減るってこと
そうなれば実質的な資産価値はガクっと落ちるわな
デベが新築当時説明していないから
知らない住人も多いかと。
私はいわゆる庶民なものですから見当違いな意見なら恐縮です。
超高級マンションでここまで戸数が多いと富裕層の人口とのバランスが悪く、そんなに簡単に全てが売れることはないのではと考えたのですが…庶民だけに興味本位でこうして高級マンションの情報を拝見して思いました。
やっぱり住まわれる方は電車などは乗らないのかな…。
自家用車をお持ちで駅との距離は不問の方が多いでしょうか。
他スレからの転載ですが、私立やインターいく子供が多過ぎて、公立の人気がないというのは、皮肉だなと思いました。みんなで公立行けば、凄いことになるでしょうに。
以下、転載。
ポジでもネガでもありませんが、ここのポジ（営業？購入者？）は、地域のことをあまり知らないな、と感じます。
例えば、ここは港区だけど、通り挟んで反対側は、渋谷区だ、みたいなポジをしている方がいますが、渋谷区広尾（特に2丁目、4丁目）は、相当にレベル高いですよ。
広尾をネガりたいのであれば、渋谷区、といった低次元の話ではなくて、公教育の環境を指摘するべきでしょう。
広尾2丁目・4丁目は、世帯収入or資産の平均値はかなり高いと思いますが、子育て世帯は、私立orインターに行っている家庭が極めて多いです。そのため、臨川小は、広尾2丁目・4丁目を学区に擁しながら、人気がありません。昔から、ガーデンヒルズの家庭で、親の方針で私立等に通わない層は、近くの笄小等に越境（越境といっても、区を跨ぐので、そのためだけにダミーの家を借りるといった、形式的には越境にはならない方法ですが）する家庭が多いです。
広尾在住の私立に行かない親の悩みの種の一つは、公教育の環境なんですよ（最近は広尾小に流れる層が多いように感じますが、近隣港区サイド（青南、笄、本村）に比べると、どことない引け目を感じてますね。あえて私立に行かない層には、お受験失敗組の多い青南はあまり人気ないみたいですが。あと、昔はダミー住居を借りて金で解決する人も多かったように思いますが、最近は、広尾も住み易くなったというか、ダミー住居で無駄金使うまでのことはしたくない、という層が増えて来ている気がします。）。
このマンション確かに他を圧倒するグレードです しかし定借物 ここの折あいをどうつけるか いろいろな考えがあると思いますが
定年退職後６５－７０歳程度の方であれば 購入して20年ー25年（こんなに生きられれば幸せですが85－95歳）素晴らしい立地環境と素晴らしいファシリティ そしてプレシティージ享受して その後は相続人が収益物件として残る24－29年（取り壊し作業1年）
運用すれば ネット利回（管理費等負担後）固く見て 4.5％とすると24-29 年で
108％－130% 相続人が年金代わりに受け取れば 金額的には元が取れるわけで
20－25年人生最後のステージ 最高住居環境を享受したことがプラスになります
この考えは 適切でしょうかね
このエリアのマンションは売れ残るとか問題ではない。
買えたら素晴らしい生活が待ってる。
どんなに欲しくても、買えない人は足掻いても買えない。
＞このエリアのマンションは・・・
＞買えたら素晴らしい生活が待ってる。
このエリアの賃貸とどう違うの
残りわずかみたいですね。
完売です。関係者の皆様、長い間お疲れ様でした。
樹木がたくさんあり、見た目が美しいのですが、
害虫駆除剤なる農薬が、あたり一面に飛散しています。
健康にも良くないし、迷惑します。
このマンションって定借だけど価値ありますかね。隣のガーデンヒルズは管理会社がダメだがらと思って、そのお隣のフォレストはどうかなと検討しています。
定借だから論外です。
先日内覧した時、D棟の北側1階のベランダから子どもたちが数人登って入ろうとしていたけど。玄関からではなく、ベランダから入るマンションというレベル？
住友は関西。まるで野良犬に高額金出して管理してもらっているような（笑笑）。
差別主義者が住まなくてよかったですね
50年間の定期借地契約。
建物は50年以上もつだろうから、定借といっても、期間延長はあり得るのでは。
地主である日本赤十字社は、マンション住人が期間延長を望んだら、むげには断れないと思う。
期間延長なんてならなくても誰も困らない人達が住んでるんだろ
売れなくても貸せなくても資金的に問題ない（自分達は他に家買って移るか高級老人ホームに入る）
そんな人が住むべきマンション
お金無い人達とは思考も行動力も違うでしょ
東京女学館前の道路の騒音はどの程度でしょうか？窓は防音仕様になってますか？どなたか教えて下さい・・人の話し声とか車の音など気になります。
芸能人が住んでるって聞くけど見たことない
羽田新ルートの飛行機音はいかがですか？
定借残期間が35年を切ると、35年ローンを組むことがが不可能になり、価格が崩れます。定借の制度ができてからそんなに時間が経ってないのですが、数少ない他の定借物件も同様の動きです。あと6-7年。それわかってる人はもう売ってますよ。
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
定借期間が50年というのはやはり短いですかね。
最近の定借マンションの借地期間は70年のものが多いですよね。
残存借地期間が短くなると、マンションの売却価格が急に低下する可能性があり、そうすると民度の低い住人が発生するおそれはありますね。
新築時の提携ローンを除くと定借を対象としたローンを扱う銀行は限られてるから残存期間に関係なく定借物件って資産性を維持するのは難しい。
事故物件ですね
は？どこが？
安いと思ったら定期借地権50年なのですね
日本赤十字は御成門駅近くにも良い土地持ってるね
建て替えの時は、自社の入る複合タワーに変わると思う
まだ10年以上先だろうけど
御成門タワーぐらいの高さの物件建てれるわ
本当にいい土地持ってる
[No.436～本レスまでは、情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
