広尾ガーデンフォレストについて購入を前向きに考えています。
物件を検討中の方やご近所の方など、情報交換したいです。
よろしくお願いします。
前スレ（その５）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/80144/
所在地：東京都渋谷区広尾4丁目1番51他（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～153.74平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島建設（株）
管理会社：三井不動産住宅サービス（株）
[スレ作成日時]2011-05-13 22:51:29
自分のものにならない住居に金注ぎ込むなら分譲賃貸渡り歩く方がマシでしょ。飽きたら越せるし。
多少割高についても、時間の経過ごと売りにくくなる有事のお荷物抱えるリスクと天秤にかけたらどっこい。
242さん
現行の区分所有法を考えますと、自由に使用、処分できる不動産が欲しいとしたら確かに戸建てを真っ先に考えますね…ただ、このあたりで戸建てとなると、グリーンジャンボで一等が当たっても予算オーバーになるかもしれませんが。
243さん
おっしゃる通りです。全額キャッシュで買うとしても、資産は不動産に偏りますからね…
いまどき、子供がいない世帯も多いんだから、死んだらポイッでもいいんじゃないの。
死んだらポイってするお金で体が元気なうちの旅行代や
だんなが死んだ後の奥さんの老人ホーム代とかを賄えるかと思うとちと微妙。
震災があった時に最も割を食う仕様だからここ10年ー20年はまだなんとかなるだろうけど
その先は賃貸家賃をかなり割り込んだ価値にしかならなそうです。
初めて大型マンションを検討しています。
棟が細かく分かれているので住んで窮屈感もないと思いますが、
これぐらいの大きさになると同じマンション内での知り合いというのは
自然と増えていくものですか?
現住のマンションがエレベーターでお会いして会釈程度。
大所帯マンションのお付き合いというものにいささか疎く、
経験者の方のご意見をば賜れるとありがたいです。
借地期限満了時に残存資産がゼロになるのに
なんで資産価値が云々言ってるの？
そもそも定期借地の制度って地主のために出来たんだよ。
知ってる知らないの問題じゃなくて
単に、デベがこの論点誤魔化して売ってるだけじゃん。
スレにもちょいちょい関係者らしい人のコメントが書き込まれてるけど
あんまりやりすぎると詐欺になるんじゃない？
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4612.htm
買った人はそれぞれ事情があるとは思うけど
これから、資産という視点で不動産購入考えてるなら、
この物件は100％無いでしょ。
この手の不動産買うときには
保身と自分の成績に走ってる大手の不動産屋に資産の事聞いても無駄。
はぐらかされるだけ。
資産に強い税理士に聞いてみるのが一番。
不動産屋には設備とか売買の段取りを一生懸命説明させればいい。
そうそう、買っちゃだめ。絶対駄目だよ。
好きな時期に引越しすらできない不動産なんて賃貸よりたちが悪い。
一生引っ越すリスクゼロの人が買うのなら問題ないかと。
そういうことだね。買っちゃ駄目。
若い人とか、家を複数持てない人は止めた方がいいと思う。
ここ買えるような人は多分問題ないが、
南麻布のパークホームズとかを安いと思って買う人は、そのあたり真面目に考えた方がいいのかもね。
自分よりも長生きする奥さんのために。
例えば。
・金持ち
・現職リタイア老夫婦
・子供がいない夫婦
が買うんだよ。
こういう人達は全力で買ってない。
経済力はある（庶民が考える「経済力はある」というレベルではない）。
残り15年位になったらメンテナンスもしなくなりそうだしね。
年取ってから買うと古くなったマンションどうするかって問題を子供に引き継がなきゃいけないからそういう意味では定借だと気が楽。
普通の分譲マンションでも
５０年位したら壊して建替えになるが、
２６４は建替え前15年位になったらメンテナンスをしなくなると思っているのか。
この近くのエノテカって本店なんですね、うちの近所のは小さめであまり品揃えが・・一度は本店は全然スケールが違うんだろうと思ってます。モデルルームついでに寄ってこようかな、気に入れば住人になった時に頻繁に買いに行くことになると思います。今は主に通販が多くて、全国の有名店からコスパワインをお取り寄せが趣味。
これだけじゃない地域ですから他にも見て回る価値あり、住んで満足を得られそうな場所ですね。
本店でもスケール？は小さいよ
ウチは長野さんだけどね
建替え前15年位になったら、どの程度メンテナンスにカネかけるかなんていう議論になったりしないんだろうか。
＞268
場所はとても良いところですよ。
地価も底値だからこそ資産価値の高い物件を買うのが賢いですよね。
背伸びしてここ買うような方はおすすめしません。
もっと相応しい場所があると思います。
借地権マンションは
その名の通り 50年間の長期賃貸契約と考えるべきでしょう。
ただし
建物は地主が建てるのではなく、借地人（借家人と同義と考えて良い）が建てるという形を取ります。
たとえば
家賃50万円／月（管理費、維持費含む）と考えると、50年間600ヶ月で３億円はらいますが、
ざっくりですが、
ここで １億の物件を買ったとすると、管理費が月々約4万円として５０年間で約2400万円、
修繕積立金が月々約1万円（値上げしていきますから）50年間で 積立基金合わせて約1000万円で、
解体積立金が（住んでいる人は払わなければならない）50年間で 解体積立基金合わせて約400〜1000万円、
その他に 地主に地代を払いますが、
50年間で、概算で 最低でも 約１億5000万円払うとみてよいでしょう。
50年間で考えると 月々家賃約25万円に相当しますから、長期賃貸として考えると安いかもしれません。
ただし、資産価値は全く期待出来ません（まあ、ありません）。
地主は
死亡税（相続税）が渋谷区の場合借地権割合でかなり減額されますので、相当の節税になりかなりお得です。
こんな不経済な物件買うやついるのかな？
こんなに高い定期借地権のマンションびっくりしてます。グレードが超高級なんですか？
ここ買う人いるの？
定借ならシティタワ─品川価格じゃなきゃ買う意味ないよ
資産でもなんでもないんだから
昔の長屋借りてる感覚
結局価格次第。
品川の物件は超特殊として、今後他の物件含め定借にしかるべき価格形成が徐々になされていくだろう。
一概に定借だから資産じゃなく価値無し、という意見はナンセンスだしレベルが低すぎる。
二億六千万と三億七千円って借地権のくせに？
都心の一戸建て買えるよ
なぜ定期借地権？
１億円以上の中古低借物件は、フラットが使えないから転売に苦労しますよ。
定借中古は、フラットなら借りられても、銀行ローンは借り難いですから。もちろん１億以上のキャッシュ買い客は望み薄ですし。
低借→定借
広尾アドレス
新築最新設備
自宅内で診察待ち等医療サービスを受けられる
戸建や他のマンションには無い魅力がありますね。
買えないけど。
弁護士、医師、＊＊＊等々、いろいろな職業の方が住んでおります。
所有権にしてくれてたらなぁ～
そうなったらそうなったで、
更に高くなるから買えないんでしょう。
＞一概に定借だから資産じゃなく価値無し、という意見はナンセンスだしレベルが低すぎる。
え、借地権マンション（しかも期限付き）に資産価値はあるのですか？ 初めて聞きました。
（だだし、デベと地主にとっては最高に価値があります。あ、デベの人なんですね）
地主から土地を借りて、しかも借地人（借家人と考えた方が良い）がデベを介して建物を建て、
しかも期限がきたら、借家人が建物を解体（これに金がかかる）更地にして 地主に土地を返さなければいけない。
この解体費用（解体積立金、解体準備基金、解体費用不足金）が負債を大きくします。
え、、、 借家人にとって どこに資産価値があるのですか？？？
普通の分譲も、数十年したら
所有者が建物を解体（これに金が掛かる）して更地にして新しいマンション（これにも金が掛かる）を建てなければいけない。更に数年間仮住まい（これにも金がかかる）。
容積率に余裕がない限り、それは全額所有者の自己負担。
もし嫌なら、涙金だけで組合に譲ることになる。
数十年したら資産価値どころじゃなくなるのが普通の分譲。
所有者というより、所有者達。
２８６さん
そう、マンションなんか 買っちゃいけないって事
ローン負債は、銀行の為にあるのですよ。
でも 借家人も借地人も 金がかかりますね そうか 借地権マンションが一番お得なんですね。
別に、一番お得とは言ってませんよ。
後で「定借が一番お得と書いた人がいた」などと言われない様に断っときますが。
何を持って資産価値というかだけど、マンションである以上、資産価値なんて所有権も定借もどっちもどっち。
共有ゆえ、自分の思うようにできない土地所有権なんて資産価値としてかなり怪しいもの。
違いがあるとすれば流動性の違いで、それも結局価格次第だし、定借に関しては今後マーケット拡大や住宅ローンの整備、
認知度向上などによって所有権との流動性の違いは小さくなっていくと思われる。
借地権マンション（借家人マンション？）に流動性なんかないでしょう。
だれも 借地人や借家人に 好き好んでなりたくはないですからね。
かつ時間の経過と共に 強制解体時期がせまってきます。
借地権マンションに
流動性や資産価値あると主張しているのはデベか デベの手先
地主やデベは マーケットを拡大して 儲けたいだけでしょう。
デベに騙されてはいけないでしょう。
安くすればするほど、いくらでも買い手は現れるだろ。
結局価格次第。
なんだか急に盛り上がってきたね。
パークホームズ南麻布の販売目処がたって、
デベが（ポジ、ネガともに）こちらにシフトしてきているのかな？
292さん
借地人（借地権？）マンションを購入した場合ですが、
購入資金が 全額住宅ローンの場合（住宅ローン金利を含めて）月々の返済額が
借家人が払う家賃より安ければ、たしかに借地権マンションは価値が出ますね。
でも残１０年とか２０年とかなったら
強制解体、強制立ち退きを覚悟しなければなりません。
資産価値とか言ってる人はいつまで生きるつもりなんだか。
子供に不動産残しても争いの原因になるだけですよ。子供には教育を残すのが親のつとめです。
295さん
その通りです。
子供が 強制立ち退きで泣かないように
借家人マンションも、借地人マンションも 買っちゃいけなでしょう。
凄い
怖い
価値が有るとか無いとかは銀行に聞けば?
借地のマンションじゃ担保に…
このマンションはお金に余裕があって立地のみを考えている方限定じゃないのでしょか?
広尾に憧れて来た田舎者か、安いので(所有権じゃないから)見栄っ張りな貧乏人用のマンションだな。
価値は目減りするのみ。
↑買えないとこうなるよ
確かに広尾や青山はもう終わった感じする。
人の流れが変化してるよね。
かなり土地も安くなったし、ここをローンで購入された方は大変だね。
管理費や駐車場代で15万くらい?
それなら断然一戸建ての方がお得だね。
マンションが好きなら仕方ないけど。
ここは借地だしお金をドブに捨ててる感じかな。
お金持ちさんはそんなの関係ないけれど。
>308
うん、広尾や青山はもう終わってる。
人はどんどん湾岸タワマンに集結しているよ。
東京ワンダフルプロジェクト始動
http://www.tokyo-wonderful.com/
湾岸買ってる人は広尾青山が買えればそっちを買う。
しかし、広尾青山買える人は湾岸買ってもあくまでサブ。
ま、所有権物件の話ですけどね。
確かに震災後でも湾岸は人気ですね?
賃貸なら考えてもですが…
やはり内陸・築浅・低層階かな～
ここも立地はまぁまぁですけど借地じゃ…
まだ新築完売してないの？
中古で売り出す人は大変だね。
あと、このスレで頻発してる湾岸推奨派は
湾岸売れ残り物件を捌く、所謂"派遣"販売社員たちの書き込みですね。
今日、フォレスト、見てきました。
いや～ここ見ちゃうと、他の物件見たくなくなる。。
住みたいけど、定借だし。ほんとに迷う。
あああ、キャッシュで買えるくらい安いから、本気で悩む。
誰かもっとネガなこと聞かせて。
あ、見に行った方のみでね！
同じ定借でも南麻布や西新宿はだいぶ人気みたいだね。
ネガは定借ってことだけだよね。
だからみんな（自分もそうだけど）躊躇してる。
まあでも所有権だったらこの価格では買えないからね。。。
やはり定借だけがネガか。
40～50代で、財産残すつもりないなら、買いかな？
死んだ後はお金持って天国行けないし。
築50年のマンションって財産と言えるのかな？
五十年住み続けるなら、いいんじゃね。
そうでないならやめたほうがいい。
二十年後に引越したくなっても、買い替えできるのか？
他人に貸して、自分は他に賃貸ならできるだろうが。
二十年後は低仕様物件だよ。
でもガーデンヒルズ見ても、まだまだ分譲高いし、
快適に暮らしてる人はたくさんいる。
仕様的には変わらないし。
３０年住んだら、賃貸に出せばいいじゃん。
買うなら、はなから売却しようと思わないし。
いっぱいいっぱいで購入してる人はきついだろうけど。
マンションは、１０年、２０年住んで売却、というのも、
（お金持ちには）結構ある話みたいですよ（飽きっぽいのかね？）。
テイシャク期間が残り３０年になったときに、どうせ１０年、
２０年で売却するから３０年もあれば十分、と割り切ってくれる
人がどれだけいるかね？
まぁ、それはともかく、ここ、１０年、２０年後は、植栽が凄い
ことになっているでしょうね。ガーデンヒルズの最初の植栽は、
ここより貧相でしたが、今は立派なものですから。
個人的には、残り３０年の植栽豊かな雰囲気抜群のマンションが
どう評価されるのか、単純に興味があります。
賃貸ならいいんじゃない？
そもそもテイシャクの残期間が２０年になった古マンションが
その頃の新築マンションや所有権マンションとくらべて競争力があるわけないだろって思うのが普通なんだけど
このマンション買わされた人たちのコメントはデベの口車にまんまと乗せられてるふしがある。
腐っても広尾。じゃないからね。
テイシャクはテイシャク。資産価値ゼロなんだよ～
所有権では買えない層が背伸びして都心の一等地を定期借地で買ってしまうのって
トヨネーゼと同じ感覚なのかしら。
だからこのスレは湾岸信者に荒らされるのでしょうねｗ
３０年後なら、資産価値は２０年賃貸して得られる賃料分でしょ。０だったら、変でしょ。。算数の世界ですよ。
頭悪そう
っていうか悪い
にじみ出てるw
333は330のことね
ここはお金持ちの方がセカンド(愛人用)目的などで使用するなど資産として考えない人向け。
空間のみを楽しむスペースじゃないでしょうか?
一般人向けじゃない事だけは確かです。
高値で買って後悔している方は格安で貸し出すしかないかな～
西新宿や南麻布などの定借は売れてるのにここがダメなのは何故だろうか。
336さんに同感です。南麻布、西新宿、それからフランス大使館跡地など、みな定期借地でしたが、それぞれかなり人気です。定期借地期間の違い（10年～20年）、借地料の支払い方や取り壊し費用の積み立て方に多少の違いはありますが（これは大手不動産会社が一次借地更に転貸により、土地オーナーと賃借人の間に信用のクッションとして入り、取り壊し費用などを月割りできるようにしているため、その分だけ当初負担を軽減しています）、各物件を比較して、トータルの初期投資額に大きな差は無いと思いますので、合理的な理由が見つかりません。住環境や建物の質で比べますと、広尾が劣後（人気に差が出る）する理由がなかなか見つかりません。みなさんどう思われますか？
ここがＡ棟だけだったらとっくに完売してるでしょ。
１００戸もないプラウドや格安定借物件と比べるのは意味ないんじゃないかな。
定借人気に水をさすのは心苦しい限りですが、そっとしておいていただくのが一番かと。
不人気でいいんです、ここは。不人気な理由は不明ですが、三井も三菱も、まずは自社単独の物件に客付するのも一因かもしれません。西麻布の所長がここの悪口をいっていましたからね。あと、完全に賞味期限きれていますね。プチバブルで盛り上がって、リーマンでこけて、ここはもういいよ、ってかんじです。
定借な皆様、ご迷惑をおかけし恐縮です。
東京地方裁判所 平成24年（ケ）第813号 2012/11/13 ～ 2012/11/06
56,000,000円 残り15日 渋谷区広尾四丁目１番地５１、１番地４２
これってここだよね？セカンドにしてた金持ちが焦げ付いた？
競売の割に高いけど、幾ら値がつくか見ものかも。
＞最初から貸す目的で安く買えれば、いい物件
それはそうだがここのは高すぎ。
賃貸に出しても割に合わない。
館内モデルルーム行けばこっちから聞かなくても値引きの話をふってくるが
それでも高い。
お高くとまってるのは三菱なのか、日赤なのか・・・。
３４２さん
賃貸で出すとなると周辺の相場は２ＬＤｋで約３４万円、３ＬＤＫで５６万円位ですね。
ここだともう少し高めに出せるのではないかなと思っています。ただやっぱりこのご時世この
値段ではなかなか借り手がつかないのが現実ではないかな。お買い物も広尾駅まで行かないと
ないし住むのにはちょっと不便ですよね。駅近には明治屋やナショナルマーケットなどが
ありますがね。個人的には明治屋よりナショナルマーケットの方が好きかな。自分でその場で作る
ピーナツバターはお勧めですよ。
成城石井がちかくに、あと、ガーデンヒルズ内にもスーパーありますよ。あんまり大きくないですけどね。ヒルズやフォレストなどの近隣マンションだと、かなり迅速に届けてくれますよ。明治屋もそうだけど、電話注文もできるはず。
まぁ、ナショナル麻布や明治屋まで買いに行けばいいと思いますが。
＞成城石井がちかくに、あと、ガーデンヒルズ内にもスーパーありますよ。あんまり大きくないですけどね。ヒルズやフォレストなどの近隣マンションだと、かなり迅速に届けてくれますよ。明治屋もそうだけど、電話注文もできるはず。
南麻布、元麻布界隈に住んでる人ならデリバリーなんてあたりまえなんですけどねえｗ
庶民には敷居が高いんですよ。
無理してテイシャク買うなら、相応の場所に住んだほうが幸せかもしれませんね。
このマンションは弁護士や医者が何も知らずに所有してるパターンが多いそうですね。
年収おそらく1000～2000万程度の人たちが多いみたい。
それ以上の人はテイシャク買わないよ（一軒目には）
まあ、その程度の属性の方々が集まるマンションてことで・・・
そういうあなたはさぞかし属性の高いお方なのでしょう。学歴も当然高いのでしょうね。
ここの住民にふさわしい年収って？
税務調査を元にした 年収1500万円以上の世帯数です（２００５年）。
年収1000万円以上で1500万円以下を プチ富裕層と言うそうですから、
プチ富裕層以上の世帯数です。
年収１５００万円以上の
高額所得者世帯数 （ 総世帯数 世帯比％）
広尾 １丁目 １３９世帯 （１４４６世帯 ９．６％）
２丁目 １７７世帯 （ ９００世帯 １９．７％）
３丁目 ２２１世帯 （１０９４世帯 ２０．２％）
４丁目 １５６世帯 （１２１５世帯 １２．８％）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
広尾の合計 ６９３世帯 （４６５５世帯 １４．９％）
特に２丁目、３丁目に高額所得者が多く住んでいます。
また高額納税者数のランキング（２００４年度分）では
一位 港区 南麻布 ３４６人
二位 大田区 田園調布 ２９４人
三位 渋谷区 広尾 ２７１人
四位 世田谷区 成城 ２６８人
五位 港区 元麻布 ２６４人
６位以下 略
東証一部上場企業の会長・社長（報酬一億以上がざらだそうです）の住む町では（２０１２年）
一位 港区 高輪 ２２人
二位 大田区 田園調布 １５人
三位 世田谷区 成城 １３人
四位 港区 広尾 １２人
五位 大田区 久が原 １１人
６位以下 略
リーマンショックとＩＴバブル崩壊で富裕層は これよりも少なくなっているでしょうが、
いずれにしろ、広尾は都内でも有数の富裕層の暮らす街です。
でも、本物の富裕層は、セカンドハウスにしろ 借地権マンションを買うか知らん
節税対策にもならんし。
水辺は遠慮します。
定借も遠慮します。
どちらも遠慮します。
どちらも素敵ですよ。
麻布台からきました。こちらの在庫は何割びきですか
１割引？？
頑張れば２割引？？？
定借も新宿みたいに期間70年物は人気あるね。
50年物と違って。
値段が折り合えばここも好物件
金額の問題じゃなく、定借が中古になったときのリスクなんて取る気にはならないなあ・・・
相続税対策として考えれば資産価値は七割減くらいになる?
からいいかもしれませんね。
資産を減らすには最適な物件かも。
リーマンショックのおかげで、最終の２棟に関しては、かなり
頑張った値段設定にされてるみたいですし、私は好感持っています。
定期借地権のメリット、デメリット双方あるんでしょうけれども、
ここを検討されている方は、
１）50年間この場所に住み続けられる
２）固定資産税などランニングコストが安くなる
３）同一価格帯の所有マンションよりも全般的に豪華
４）隣（＝地主）が大病院なので、バス停も目の前
という点を考えていらっしゃるのではないでしょうか？
似たような立地の同じような条件のマンションと比べて安価なのは、
50年後に地主に戻すことが確定しているからですが、それは
逆に50年後に売りもどすことを条件に値段が設定されている、と
考えたらいかがでしょうか？
暴論かもしれませんが、車なんかでも似たような販売方法があるようですし。
そうそう、最終棟もクレーンが解体されましたね。
いよいよ販売もラストスパートになるのでしょう。
ここは判断が難しい。
借地の分かなり安い設定だか…
借地しか買えない人の集まりか?
ローンを組んで購入してるとしたら、
金利が上昇したら売り物が多くなりそうだ。
賃貸感覚ですね。
＞逆に50年後に売りもどすことを条件に値段が設定されている
定借の建物は，一般に期限が来たら借りていた者が、更地にして返納する事が条件ですから、
「売り戻す」ではなく「借りていた者が解体費用を払って更地にする代金を支払う」事になり
ここの購入者は５０年後には「お金を支払って且つ追い出される」と考えた方が正しいと思います。
（最初に特別な条件が付いていなければ）
物件概要見ると、
「定期借地権（定期借地権（地上権）の準共有・借地権の種類:一般定期借地権（地上権）
・存続期間2063年8月まで（建物解体期間含む。期間満了時に更地返還。建物の買い取り請求
・契約更新及び改築等による期間延長不可）」
と有りますから、２０６３年に必ず返納しなければいけないみたいです。
ここは、今後プチ不動産バブルが来てもヨコヨコだろう。
賃貸需要はあるだろうね
周辺価格に比べたら激安
椿レジデンス購入した者です。元々、横浜、港区三田１丁目タワーマンションを購入したのですが、ガーデンフォレストだと娘の小学校が徒歩圏内になるので。。三田のタワーは売り時、横浜は空き家になってますが…。子供が中学を卒業する頃には賃貸に出し、また住みたい場所へ引っ越したいと思ってます。
定借って、大体の方は…一時的に通学に便利とか、、長く住む事は考えていない方が多い？殆ど？のように思えます。あと何回引っ越すかなー、くらいの一部？。それなら、ありのように思えますが。。
>>374
そうですね。将来、賃貸に出すことを考えるとかなりお得な物件だと
思います。売却するとなると難しいかもしれませんが、うちは10年位住んだあとで
賃貸に出す予定にしています。
定借マンションは元々、転売目的で買う方は少なくて、将来賃貸に出す方が
多いと専門家からも聞きました。
転売は厳しそうですが賃貸なら借り手に困る事はなさそうですね。
複数の資産を持ち、住む家には困らないような余裕のある方向けでしょうか。
しかし、共用施設に郵便局が入るとはスケールが大きいですね。。。
地域の方も利用する集会室も作られるそうですが、敷地内はマンション外の方でも自由に立ち入れるような作りなのでしょうか。
定借は、７０年物ならまだしも５０年物では短い。
新築で買って、老人になった頃に追い出される。
中古で買う人は尚更、永住できない。
老人になった頃、追い出されて行き先が無い人は買わないから安心なさい。
10～20年位住んでリタイアメントしたら持ち家に戻ります。
安倍のバブルと 悪性？インフレで
不動産価格も上昇圧力となると思いますが
借地権のマンションは影響があるのでしょうか
賃料も上がりますよね
大変便利なものがあることを知ったので、バラバラになっていた写真
をまとめてみました。スライドショーでお楽しみ下さい。
http://latte.la/picture/album/195832/albumkey/4opg3adjeb
周囲（徒歩1～2分圏）→マンションの外側→部屋からの風景→中庭、
の順に写真を並べています。
世の中、便利になりましたね。私は、驚かされるばかりです。
（このマンションは知りませんが）この周辺のマンションは、結構
売れているそうです。広尾がよい地域になりますよ～に。
現地の写真ギャラリーを拝見すると、ため息が出るほど素敵ですね。
敷地内には緑が多く、建物内も美術館のようなデザインであこがれます。
しかしここは定借物件という事で、解体準備の費用が必要なんですね。
しかも結構な額を一括で支払う必要があるだなんて、少々驚きました。
マンションなら、定借であるか否かに関わらず、
60年やそこらで解体建替え検討になりますよ。
普通のマンションではその時に、巨額な解体費用や新規建築費用が必要になります。仮住まい費用も。
ああ、言葉足らずでした。
定借なら、その時に新たな建替えを検討する必要ありません。
組合総会で建替え派と修繕して使い続ける派とがモメることもありません。
定借というのもありますし、周辺に比べると絶対額もかなり安いというか低いので、住人層に不安がありうるきがして、やめました。
老朽化による建替え費用は発生しない代わりに、契約時に前払いとして
解体準備金が必要になる訳ですね。
>>解体準備金：275万円～446万円（一括払い）
他にも解体積立金として月額1200円～2000円の費用が発生するようです。
＞３８５
http://latte.la/picture/user/20470
椿レジデンスの写真を若干のみ追加しました。
ついでに、白樺レジデンスのロビーからの写真も追加しました（３枚目）。
ここって1年前は値引きしてましたがいまもしてますか？
サービスは低下…。
本社で使えない人間が来てるから～所詮サービスた期待出来ない。
＞＞388 更に値引いたというのは聞いていないです。その値引きから元に戻すということはないですよね。
そういえばここってバルコニーの仕様が格子なんですね、なんてクラシカルなんだろうって思いました。風通しもいんだろうな～。
ただガーデンから見えやすい位置もあるみたい。ガーデンの人の賑わいが常だと気になるのかな～と思うのですが・・どうですか？？
リーマン前の値付けの前の棟は値引きされていましたが、新しい 椿は値引きないのでは
どういう面で低下ですか？
ここ、50年度更地にすることを前提にしているので、あまり耐久性のある作り方をしてないとかあるのでしょうか。
ちょっと勘ぐってしまいます・・・。
末期の改修計画とかどうなっているんでしょうかね。どうせ壊すからとボロのまま放置？
退去者がどんどん出てきて多摩ニュータウンみたいになりそうなきも。
昨日見に行ってきました。
マンション自体は90点ぐらいあげたいのですが、広尾駅って今時エレベーターがないんですね。
あの坂も含めて子育て世帯には厳しいです。
広尾駅のエレベーターは今後できるみたいですよ。
新しい駅の入り口が建設するのに伴って設置されるとのことです。
「広尾駅にエレベーターを」
これを要望する声は相当多いみたいですよ。
何年も前から港区の議員の方が住民のことを考え強く主張して下さっているようです。
それでようやくという流れ。
バリアフリー化の工事説明会はもうあったんでしょうか。
とりあえずエレベータ・エスカレータを含む工事は決まっているようです。
エレベーターが出来ても、坂がきついから子育て世代は厳しいでしょう。
椿レジデンスが安いというか、ファミリー世帯でも1億位で住めちゃいますからね。最近、とみにファミリー世帯増えていますよ。
http://latte.la/picture/user/20470
１０年後とか、庭の成長と子供の成長をともに見守って行くようなマンションですかね。
そうなんですか？！
うるさそうで嫌だな・・・
子どもが多いと、団地のようになる。
夏に、大きなビニールプールがベランダに干してありましたが、
すごく景観が悪かったですね。
お子さんが多いと、ああいう風になっちゃうのかな？
外観は慣れちゃうよ。子どもによる騒音は慣れない。たださ、50年後に消えるこの物件をわざわざファミリーが選択するのか？と思うから様子見か
このマンション定期借地だから
中古になったらローン付かなくなるでしょ
新築で買った当時はデベの提携ローン使えたからいいけど
中古になったらローン借りられないよ
つまり、買い手が極端に減るってこと
そうなれば実質的な資産価値はガクっと落ちるわな
デベが新築当時説明していないから
知らない住人も多いかと。
私はいわゆる庶民なものですから見当違いな意見なら恐縮です。
超高級マンションでここまで戸数が多いと富裕層の人口とのバランスが悪く、そんなに簡単に全てが売れることはないのではと考えたのですが…庶民だけに興味本位でこうして高級マンションの情報を拝見して思いました。
やっぱり住まわれる方は電車などは乗らないのかな…。
自家用車をお持ちで駅との距離は不問の方が多いでしょうか。
他スレからの転載ですが、私立やインターいく子供が多過ぎて、公立の人気がないというのは、皮肉だなと思いました。みんなで公立行けば、凄いことになるでしょうに。
以下、転載。
ポジでもネガでもありませんが、ここのポジ（営業？購入者？）は、地域のことをあまり知らないな、と感じます。
例えば、ここは港区だけど、通り挟んで反対側は、渋谷区だ、みたいなポジをしている方がいますが、渋谷区広尾（特に2丁目、4丁目）は、相当にレベル高いですよ。
広尾をネガりたいのであれば、渋谷区、といった低次元の話ではなくて、公教育の環境を指摘するべきでしょう。
広尾2丁目・4丁目は、世帯収入or資産の平均値はかなり高いと思いますが、子育て世帯は、私立orインターに行っている家庭が極めて多いです。そのため、臨川小は、広尾2丁目・4丁目を学区に擁しながら、人気がありません。昔から、ガーデンヒルズの家庭で、親の方針で私立等に通わない層は、近くの笄小等に越境（越境といっても、区を跨ぐので、そのためだけにダミーの家を借りるといった、形式的には越境にはならない方法ですが）する家庭が多いです。
広尾在住の私立に行かない親の悩みの種の一つは、公教育の環境なんですよ（最近は広尾小に流れる層が多いように感じますが、近隣港区サイド（青南、笄、本村）に比べると、どことない引け目を感じてますね。あえて私立に行かない層には、お受験失敗組の多い青南はあまり人気ないみたいですが。あと、昔はダミー住居を借りて金で解決する人も多かったように思いますが、最近は、広尾も住み易くなったというか、ダミー住居で無駄金使うまでのことはしたくない、という層が増えて来ている気がします。）。
このマンション確かに他を圧倒するグレードです しかし定借物 ここの折あいをどうつけるか いろいろな考えがあると思いますが
定年退職後６５－７０歳程度の方であれば 購入して20年ー25年（こんなに生きられれば幸せですが85－95歳）素晴らしい立地環境と素晴らしいファシリティ そしてプレシティージ享受して その後は相続人が収益物件として残る24－29年（取り壊し作業1年）
運用すれば ネット利回（管理費等負担後）固く見て 4.5％とすると24-29 年で
108％－130% 相続人が年金代わりに受け取れば 金額的には元が取れるわけで
20－25年人生最後のステージ 最高住居環境を享受したことがプラスになります
この考えは 適切でしょうかね
このエリアのマンションは売れ残るとか問題ではない。
買えたら素晴らしい生活が待ってる。
どんなに欲しくても、買えない人は足掻いても買えない。
＞このエリアのマンションは・・・
＞買えたら素晴らしい生活が待ってる。
このエリアの賃貸とどう違うの
残りわずかみたいですね。
完売です。関係者の皆様、長い間お疲れ様でした。
樹木がたくさんあり、見た目が美しいのですが、
害虫駆除剤なる農薬が、あたり一面に飛散しています。
健康にも良くないし、迷惑します。
このマンションって定借だけど価値ありますかね。隣のガーデンヒルズは管理会社がダメだがらと思って、そのお隣のフォレストはどうかなと検討しています。
定借だから論外です。
先日内覧した時、D棟の北側1階のベランダから子どもたちが数人登って入ろうとしていたけど。玄関からではなく、ベランダから入るマンションというレベル？
住友は関西。まるで野良犬に高額金出して管理してもらっているような（笑笑）。
差別主義者が住まなくてよかったですね
50年間の定期借地契約。
建物は50年以上もつだろうから、定借といっても、期間延長はあり得るのでは。
地主である日本赤十字社は、マンション住人が期間延長を望んだら、むげには断れないと思う。
期間延長なんてならなくても誰も困らない人達が住んでるんだろ
売れなくても貸せなくても資金的に問題ない（自分達は他に家買って移るか高級老人ホームに入る）
そんな人が住むべきマンション
お金無い人達とは思考も行動力も違うでしょ
東京女学館前の道路の騒音はどの程度でしょうか？窓は防音仕様になってますか？どなたか教えて下さい・・人の話し声とか車の音など気になります。
芸能人が住んでるって聞くけど見たことない
羽田新ルートの飛行機音はいかがですか？
定借残期間が35年を切ると、35年ローンを組むことがが不可能になり、価格が崩れます。定借の制度ができてからそんなに時間が経ってないのですが、数少ない他の定借物件も同様の動きです。あと6-7年。それわかってる人はもう売ってますよ。
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
定借期間が50年というのはやはり短いですかね。
最近の定借マンションの借地期間は70年のものが多いですよね。
残存借地期間が短くなると、マンションの売却価格が急に低下する可能性があり、そうすると民度の低い住人が発生するおそれはありますね。
新築時の提携ローンを除くと定借を対象としたローンを扱う銀行は限られてるから残存期間に関係なく定借物件って資産性を維持するのは難しい。
事故物件ですね
は？どこが？
安いと思ったら定期借地権50年なのですね
日本赤十字は御成門駅近くにも良い土地持ってるね
建て替えの時は、自社の入る複合タワーに変わると思う
まだ10年以上先だろうけど
御成門タワーぐらいの高さの物件建てれるわ
本当にいい土地持ってる
[No.436～本レスまでは、情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
