２３区のマンションは値上がりする。（その４）

いっこうに円安にならないのですが？

近郊、郊外の地価が高いのは一億総中流時代のなごりにすぎません。
近郊、郊外の地価が下がり続けるのは歴史の必然なのです。
資産価値維持を考えると選択肢は都心部しかありません。

諸外国と比較しても、東京の近郊、郊外の地価は飛び抜けて高い。
中流の低所得化が進んでも、近郊、郊外の家賃、不動産価格が下がれば
ある程度の賃金下落を吸収し、生活レベルをあまり落とさなくて済むかもしれない。
中流の減少とそれに伴う緩やかなデフレが今後も続くと考えるべきでしょう。

マンションは、一時的な需給バランスや震災などの要因によって地域的に価格のバラツキはでてくるでしょう。
地域による二極化も明確化してきています。

5年、10年先をみれば、東京においても人口、世帯数が減ってきます。
すでに、40歳以下（マンション購入、賃借層）の世帯は減少に転じています。
一方、マンションは新たに建設され続けていますから、長期的に供給過剰になるのは当たり前ですね。
一人当たりの居住面積は徐々に増えていくでしょうが、これでも供給を吸収しきれないでしょう。
実質的な増税と老齢化が進んでいることから、一世帯当たりの可処分所得は減少しています。
優遇税制も徐々に終了していきます。
マクロでみれば長期的にマンションの価格（価値）が下がっていくのは当然でしょう。

東京都の空室率は、全住宅で11.0％、賃貸用住宅で13.8％に達し、上がり続けています。
マンションは、長期的な供給過剰により、すでに価格（価値）下落のスパイラルに入っているのではないでしょうか。
半年程前から長期的なマンション投資を検討していますが、展望が見えず諦めの境地です。
明るい展望として何か見出せるものはあるのでしょうか？

供給サイドに大きな影響
今回の震災で最も懸念されているのは建築費の上昇です。
建築用の部品や資材、設備機器などの生産工場が被害を受けたことに加えて、被災地の復旧・復興に需要が集中し、多くの職人が必要になるため、これから新たに建築するマンションの施工体制を安定的に確保することが難しくなっています。需要と供給の関係を考えると、建設会社は建築費を上げざるを得ないでしょう。

デベロッパー各社にとっては、建築費がどれくらい掛かるのか、計画どおりの工期で建物が完成するのか不透明な状況ですから、建設会社に新規の工事を発注するのを当面見送ることが考えられます。
コストと販売時期が読めなければ、新たな用地の仕入れについても積極的には進められません。
市況が上向いてきただけに大きな痛手です。新築マンションは当面、物件の供給不足という局面に陥ることは避けられないと思います。


新築マンションの供給が減少すれば、優良で希少性の高い物件については販売価格が上昇することも起こり得るでしょう。
需要マインドは今のところ冷え込んではいないからです。16年前の阪神大震災後もそうでしたが、大きな震災の後は耐震性能が優れたマンションに対する評価が高まります。

阪神大震災では古い木造の戸建て住宅の多くが地震で倒壊しました。
今回の東日本大震災は地震より津波による被害が圧倒的に大きかったのですが、津波に飲み込まれ流されていく戸建て住宅をテレビ映像などで繰り返し見ると、戸建てよりマンション志向が強くなる傾向は心理的に起きるでしょう。液状化現象が起きた浦安市でもマンションより戸建ての被害の方が大きかったようです。

東日本大震災後の影響で激減が予想された首都圏マンション販売が落ち込んでいない。４月は販売を自粛した影響で減少したが、大型連休から本格的な営業に乗り出した不動産各社のモデルルームへの来場者は軒並み前年並みと堅調で、野村不動産の都心物件は即日完売した。震災発生時に倒壊がなく、耐震性の高さが証明されたうえ、震災時に帰宅困難となった遠距離通勤層が、都心物件の購入に踏み切るケースが増えているためだという。ただ震災に伴う資材不足で物件の供給が遅れ、各社の２０１１年度販売は軒並み前年を下回る見通し。「売れるのに売れない」というジレンマを抱えながらの展開になりそうだ。

　◆モデルルーム盛況

　「不安だったが、大型連休中のモデルルームへの来場の落ち込みはほとんどなかった」

　大京の木村司専務執行役は１１日の決算会見でこう話した。同社は震災後から４月２２日までチラシなどでの販促活動を自粛。モデルルームの告知もほとんどできない状態だったが、それでも来場者数の落ち込みは前年同月比約１０％にとどまった。前年は、大型物件の売り出しがあったため、それによる反動減とみており、「市場は底堅い」との実感を深めている。

　三菱地所レジデンスも、連休中のモデルルームの来場者数はわずか５％弱の減少だった。来場の堅調さは販売にも結びついており、東京・日本橋で売り出した物件は、発売月に売れた割合を示す契約率が、好調の目安とされる７０％を超えた。同社担当者は「ふらっと立ち寄るお客は減ったが、引き続き購入意欲は高い」と話す。

　４月末からの大型連休に東京都品川区や八王子市などで売り出した３物件が、いずれも即日完売したのが野村不動産だ。３物件のモデルルームに対しては連休中に合計で４０００人以上の来場があった。それぞれ、主要駅から徒歩５分圏内など立地の良さが評価され、同社の折原隆夫取締役は「契約が落ち込む気配はない」と話す。

「インフレで物価が上がるなんて嫌だ！」

　と、反射的に思った人は、落ち着いて考えてみて欲しい。

　例えば、消費税を1％引き上げると、自動的に物価が1％上がる。また、日本がデフレを脱却し、インフレ率が1％になった場合も同様だ。物価が1％上がる。

　表面的な現象は「物価が1％上がる」であって、同じに見えるわけだが、消費税アップとインフレには、1つ決定的に違う点がある。それは、増税は国民の支出意欲を削ぐことになり、インフレは国民の支出意欲を高める効果があるという点である。

　デフレ期に増税をすると、国民の支出意欲が削がれるという点については、あまり反対する人はいないだろう。デフレ期には失業率が高まり、平均給与が下がる（実際に下がっていっている）。しかも、物価が継続的に下落するわけであるから、支出を先送りすると「より安く買えるかも知れない」という心理が働く。

　そんな環境下において、支出意欲が高まる人は極めて少数派である。増税を受け、普通の人は単に「お金を使うのを止める」という選択をし、使われなかったお金は「将来のために」などの理由で貯蓄に回るだろう。

　それに対し、インフレは増税と真逆の国民心理が働く。何しろ、

「今、買わなければ、来年はもっと高くなってしまうかもしれない」

　のである。

　ちなみに、不動産バブルが継続している中国では、一般の国民が、年収の30倍もの不動産購入に「群がる」という、異様な光景が見られる。理由は極めて簡単で、現在の中国はインフレが続いているためだ。当然、不動産価格の高止まりしており、国民は、

「今年、マンションを買わなければ、来年はもう買えない値段になってしまうかもしれない」

　と考え、高騰した不動産購入に殺到しているわけだ。

５月12日(ブルームバーグ)： 金と銀相場は12日、上昇している。欧州のソブリン債危機が後退する兆しが見えないほか、世界的にインフレが加速していることで、資産価値の維持を狙った需要が高まった。

　　金現物は一時、前日比0.4％高の１オンス＝1506.60ドルまで上昇。シンガポール時間午前10時49分（日本時間同11時49分）現在は1504.88ドルで取引されている。前日は１％安だった。銀先物は1.1％高と1.3％安の間で推移し、１オンス＝35.46ドルとなっている。前日は7.7％安だった。

　　コメルツ銀行の商品調査責任者、オイゲン・ワインベルク氏はリポートで、「値下がりを受け、現物買いが増えている」と指摘。世界的なインフレを受けて貴金属は「現時点で需要が高い」とし、欧州の債務危機は「今後長期間にわたって市場の材料となる公算が大きく、特に金の需要は高水準が続く」と予想している。

金や銀、原油などの商品価格が今月に入り暴落している。これまでの急騰が一服しただけとの見方もあるが、あのヘッジファンドの帝王、ジョージ・ソロス氏（８０）まで保有する金や銀の大半を手放したという聞き捨てならない情報もある。資産防衛のために金などを小口で購入している個人投資家にとってはピンチか、それとも買い増しのチャンスなのか？

　商品価格の暴落は、皮肉にも“ゴールデン”ウイークの連休中に海外市場で起こった。ニューヨーク市場で金先物価格は１５００ドルを下回り、原油先物は１バレル＝１００ドルを割り込んだ。銀先物価格に至っては、５月第１週だけで一気に２５％も下落した。商品相場は時価総額にして約９９０億ドル（約８兆円）が失われたのだ。

　その後いったん下げ止まったものの、「薄商いでリバウンドの域を出るものではない」（市場関係者）と警戒感は緩んでいない。

　リーマン・ショック後の各国の金融緩和によるカネ余りや欧州諸国の財政リスク、中東情勢不安などを背景に商品市況は高騰が続き、バブル状態になっていた。ここにきてなぜ暴落したのか。

　市場で第１の要因として指摘されているのが米国経済の動向だ。雇用情勢を示す指数が一部悪化するなど景気の先行きに陰りが見え、米国のインフレ懸念が後退。このため、「インフレに強い」とされる金などの資源価格が売られたという解釈だ。

　第２の要因は、欧州中央銀行（ＥＣＢ）が追加利上げを先送りする見方が強まったことだ。一般に政策金利が引き上げられるとその国の通貨は買われるので、利上げが先送りされるとの観測は逆にユーロ売りとドル買いを誘発した。そこで何が起こったのか。

　「金は『ドルの代替通貨』という性質があり、ドル安の際に買われる。ドル高になったことで需要が減退した」（外資系金融機関幹部）

　そして商品価格の下落基調に拍車を掛けたのが、先物市場の運営で世界最大手の米ＣＭＥグループによる銀や原油先物の取引証拠金の引き上げだった。取引コストの上昇を嫌気して買いポジションを整理し始めた投資家が多いとみられる。

　さらに、こんな指摘もある。

　「根底にあるのは米連邦準備制度理事会（ＦＲＢ）による量的緩和第２弾（ＱＥ２）の終了だ。大いなる金融相場が幕を閉じたということだ」（銀行系証券ストラテジスト）。平たくいうと、カネ余りの結果、商品に投資されていた資金が引き揚げられるということになる。

　こうしたマネーの流れをいち早く読んで動いたのでは、と噂されているのがジョージ・ソロス氏だ。

　ソロス氏が率いるファンドは１９９２年に英ポンドを売り浴びせて巨額の利益を上げ、中央銀行に当たるイングランド銀行を破産寸前に追い込んだとされる。ソロス氏自身は現在は一線を退いたとされるが、ソロス・ファンドは２８０億ドル（約２兆２４００億円）の資産を運用している。

　そのソロス・ファンドが、保有する金と銀の大半を４月中に売却していたと報じられた。「その報道自体が暴落の材料となった」（前出のストラテジスト）との見方もある。

　現状では暴落は一息ついた形だが、果たしてここで下げ止まるのか。証券系テクニカルアナリストはこう警鐘を鳴らす。

　「薄商いで乱高下を繰り返しながら調整色を強めてくるだろう。金価格は約１２３０ドル、原油価格は約８３ドルまでの調整を予測している」。現状で金価格は１５００ドル前後、原油価格は１００ドル前後で推移しており、それぞれまだ２割近く下がるという見立てだ。

　消費者サイドとしては原油安や商品価格の下落は総じてメリットが大きい。ただ、最近は金の小口投資や、商品価格に連動したＥＴＦ（上場投資信託）などの個人投資家も増えているだけに、商品価格の動向も気になるところだろう

↑　コピペばっかり。　著作権侵害だよ。

>消費税を1％引き上げると、自動的に物価が1％上がる

何言ってんだか。
世の中、非課税の物があるのを無視か？
消費税が1％上がっても、消費者物価は1％未満しか上がらんよ。

金も上がると言う人もいれば下がると言う人もいる
色々ですね

結局、震災後、震災前で変わらないという答えを導く人はいないね。

>>943
消費税が上がっても人件費を削減したり、家賃を値切ったりして各会社が吸収して消費者には負担をかけないでしょう。これがデフレですよ。どんどん縮こまって行くｗ
まあ、超円高が終わらない限りはデフレが続くとお考えください。

消費税上げる→企業努力→人件費削減→売れなくなる→値下げ→人件費削減・・・永遠に続くデフレスパイラル

1ドル８０円だと
日本の物価はアメリカの倍
これが現実なんだよなあ。

郊外で在宅勤務とか命じられて、賃下げってのがこれから増えるんじゃないか？
中流から下層に転落する人が増えるだろうな。

浮浪所得（笑）
以上、ニートの妄想でしたｖ（＾＿＾ｖ）♪

＞消費税が上がっても人件費を削減したり、家賃を値切ったりして各会社が吸収して消費者には負担をかけないでしょう。これがデフレですよ。どんどん縮こまって行くｗまあ、超円高が終わらない限りはデフレが続くとお考えください。

数年前から日本企業の経営状況が多少好転したのは、これ以上なく人件費を切り詰めた結果です。
今の雇用統計を見ればわかるように失業率、就業率が悪化して大問題になっていますね。
もうこれ以上人件費を削ってその場しのぎの経営をするのは無理です。
日本では通貨が絶対安定しているという意識が強いようですが、米国など諸外国を見ればわかるようにインフレ加速はいつどのタイミングで起こってもおかしくありません。

企業が現金をため込み個人が預貯金を使わなければ日本経済は進展しないので、政府としてもインフレで流通経済を刺激したいという思惑もあります。

＞すんまそん持ってないなかなかとわからんと思うその2奥沢の100坪の土地て更地で駐車場て固定資産税が80万円高いな持ってるのも辛いよ。ニートでもロックンロール聞いてくれ持ってないとわからないこと答えるから！裕也ロックンロール

おぉ、聡明そうな人ですね！ところで統合失調症について知りたいのですがご教授願えますか。

>>955
日本企業ももはや海外脱出しか道が無いほどの超円高ですね。

円高解消はありえるお話なのでしょうか？

限界まで来たら海外に工場を移転するしかないでしょう。
残された普通の日本人は・・・涙

＞958

ならどうぞ国外で自由に暮らしてください。
また一人ライバルが減りますよ。

工場の海外移転が始まったら郊外の土地は暴落します。

>>961
その代り日本の物価がアメリカ並みになりますね。
金持ちにはめちゃくちゃ住みやすい国になるね。

中産階級は全滅ですがｗ

財務省、日銀がまさに目指している国の姿ですね。

恐ろしい事に1ドル８０円が定着してしまいそうですね。

日本もアメリカン
失業率９％かよ。

日本とアメリカの決定的な違い

第二次世界大戦後から日本は事実上アメリカの植民地であること

財務省、日銀の人たちはいわゆる勝ち組ですから

当然、超円高、デフレの世界を目指します。

当たり前じゃん。

財務省、日銀はアメリカのロボットだから、
アメリカみたいな国を目指します。

シンガポールでは知的レベルの高い人を都心部に計画的に住まわせ、そうでない人を郊外に追い出している。
この知的産業時代にふさわしいもので都心部を固めようとしている。
第三次産業にとって、立地する都市の集積度は決定的に重要だ。
例えば、アナリストが１日に３人の顧客と会うか、７人と会うかでは仕事の中身は全く違ってくる。
情報で勝負する産業を育てようと思えば、知的レベルの高い人と人ができるだけ頻繁に直接顔を合わせる
機会が持てる都市にしなければならない。

>>960
安くなったところには給料が安くなった人が住む。
世の中よく出来てるね。

要塞都市ってやつだね。NYはそれで犯罪率が激減した。

ＴＯＫＹＯはやろうと思えばＮＹより簡単にできるね。
都心部にスラムがないから。
自然体でできるよ。

首都高中央環状線が完成したら、そこで区別するみたいよ。
マル秘情報だけど。

市部が切り離されるって話もありますね。

三菱地所は１６日、同社分譲マンションの販売拡大に向けた“起爆剤”として、居住者向けサービスを拡充したと発表した。リフォームや住宅清掃などの手伝いサービスを３６５日、２４時間受け付けるコールセンターを設置。また、通訳サービス会社と提携し、同社物件のうち１割前後を占めると見られる外国人向けに各言語に対応可能なコールセンターも新設した。

超円高＋デフレが続くと近郊、郊外はメルトダウン。
非効率なところが切り捨てられながら、デフレが進行。

ちょっと、休憩！
19世紀初頭、江戸の人口は、町方50数万人、武家方50万人程度で、合わせて100万人を超えていました。
現在の1/10の人口で、仙台市と同規模の政治都市です。
同じ頃、ロンドンは86万人、パリは54万人、NYは何と10万人の田舎町でした。
当時、江戸は山手線内にすっぽりと収まる程度の都市でしたが、それでも世界一の規模を誇りました。
御城の東側には、コフク丁、大ク丁、ヒモノ丁などの商人の町（現在の銀座界隈）がありました。
東北には墨田川に架かる両国橋があり、川の両岸に御米蔵（現在の蔵前界隈）があります。
南東には濱御殿（濱離宮）が見えます。
南西の端には、祐天寺や中目黒村、下目黒村があり、田畑が広がっていました。
現在の渋谷は谷としか表記がありません。
新宿や高田馬場は町外れです。
北北東には、吉原遊女町や浅草寺がありました。

東京の人口が減り続けるとまたこのような光景が広がるのでしょうか。
あるいは、都心はスラム街、郊外はゴーストタウンとなっているのでしょうか？
少子化対策担当の与謝野大臣、がんばってください！
マンションは値下がりしかないですかね（笑）。

1～3号機はメルトダウン
3号機の炉内の温度が乱高下で原因不明
全然把握してない状況でよく工程表作成できたな。
トンキン電の工程表マジ（笑）
東京の人々もさすがに目が覚めたんじゃないか？

金利が上がれば、物件価格が下がる！って書いてあるサイトがあったのですが本当でしょうか？
自分としては教科書的にはそうかもしれないけども、そうならないこともよくあるんじゃないか？と思う訳です。
だって今、歴史的に見ても低金利水準なんですから、先の論理で行くと、現在の不動産価格は高騰してないとおかしいですよね？

株やFXの投資（投機？）はやるのですがファンダ無視でやっており、その結果、経済にうとく先の疑問の答えに自信がありません。
どなたか解説よろしくです。

>>977
都心はスラム街、郊外はゴーストタウンとなっているのでしょうか？＞
日本は地震国だからちょっと違うよ。
以下が近未来像。

安全な都心部（インフラも重点強化）・・所得が高い人居住し、限られた席をうめる
木造住宅密集地域が多い危ない近郊・・所得が低い人がおもに賃貸
さらに外側・・田舎化、地価が随分下がって近郊の賃貸の人が買う

そろそろ新スレに移行お願いします。


２３区のマンションは値上がりする。（その５）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/163872/