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＜全体物件概要＞
所在地＝東京都中央区勝どき5-1005、1006（地番）
交通＝都営大江戸線勝どき駅より徒歩8分
総戸数＝233戸
間取り＝1DK～4LDK
面積＝40.29～84.68平米
入居＝2012年3月下旬予定
売主・管理＝名鉄不動産
施工＝長谷工コーポレーション
[スレ作成日時]2010-10-01 23:10:53
クレストシティデンスは外観が好きじゃないです。
眺望もなくなるしあの値段では買う気しないのでは。
もっと安かったらそれなりに売れるのでは。
クレストシティレジデンス
同じカフェの写真とか何回も貼りつけてたのが削除されてるし、
「悠長さん」の発言とか、「ガレリアの中古が欲しいんでしょ」とか書かれてたのも全部削除されてますね。
やっぱり同一人物だったんですね・・・。
2009年末 土地取得
2010年8月 着工
2011年1月 販売開始
2012年2月 竣工
この規模では土地取得から竣工まで最速だと思われ、
プチバブル期に取得した土地の新築分譲がまだ出ている中では、
お買い得感が高いと感じるのは当然かもね。
ただ、多くの設備がオプションで実際のお得感は下がるだろうし、
高規格ラインの採用はまずないだろうし、
ディスポーザもなかったりするかもしれないから、
全容が明らかになると掲示板はもっと荒れるだろうな。
> 土地の値段なんてマンションでは意味ないくらいの値段だよ
ほほぉ。世界の不動産市場を根底から覆す新説ですな。
ぜひこの説を証明してノーベル賞をとってください。
残念なことは、有明の開発スピードよりも、ミニバブルがはじけた後の価格調整のスピードの方が早かった。
まあ、この細長い土地には、長谷工がピッタシでしょう。
他のデベだと難しい。
長谷工が庶民的なユニクロ物件を建てることで、この土地はもっとも有効活用できる。
土地が活かされる。
高級物件を建てる立地ではない。
地上げして区画をまとめればタワマンも建っただろうけど、要は、隣の倉庫業者が応じなかったんでしょうね。
この立地だと、この坪単価設定以外は無理でしょう。
長谷工はその辺の事情を当然見抜いている。
それが、最近の長谷工快進撃の真骨頂ともいえる。
坪単価に見合った、コストダウンの物件にならざるを得ないが、今の世の中、それが合っている。
この立地に見合った、極めて庶民的な良い物件ができると思います。
で、何だかんだ言われながら
晴海レジの様に完売する。
立地は春レジの方が段違いに上だから完売はどうだろうね。
個人的な意見だが建物のかっこよさもあちらが数段上。
ハルレジはゴミ清掃工場隣接かつ防潮堤の外側という究極立地で、駅から徒歩１０分超（１５分？）。
しかも、盛り土してるんでフラットに入れない（階段かスロープを必ず経由）というデメリットが大きいので、立地は、こっちの方がマシでしょ。
ハルレジはタワマンでもないので、北西ウィングという禁じ手まであったし。
まともなのは南西ウイングだけだった。
たぶん、この物件は即日完売になる。
ハルレジはコスイニが早くキャッシュを欲しい時期だったから、仕様が高い割りにお買い得な価格感ででてきてた物件。
こっちの物件がハルレジより仕様が高いならトントンと言った感じ。
少なくともタンクレス・天井カセット・突き板・御影石トップ・大理石玄関はマスト。
晴レジは南は20階のうち11階程度まで清掃工場にふさがれているうえ、午後は夏でも日があたらず。
北は、冬場は夕方くらいしか日が当たらない。
ここは、全戸南西だから低層以外は午後から日没頃まで日が当たると思われる。
日照条件は、こっちの方がマシでしょ。
ハルレジは、渡り廊下や避難階段が鉄骨むき出しというように徹底的にコストダウンした物件であり、そんなに仕様は高くない。
そもそも天井カセットエアコンなんて標準装備されなかったはず。
こっちの仕様は1月の販売開始まで明かさずに、周辺物件の検討者及び競合デベをヤキモキさせる戦略かな？そうなると競合デベは、販売が完全に止まっちゃうから厳しいね。
>そもそも天井カセットエアコンなんて標準装備されなかったはず。
そもそも低いグレードのフロアを検討していたんでしょ。
>晴レジは南は20階のうち11階程度まで清掃工場にふさがれているうえ、午後は夏でも日があたらず。
>北は、冬場は夕方くらいしか日が当たらない。
あほか、日射角度は78度なのに影になるはずがない。
>全戸南西だから低層以外は午後から日没頃まで日が当たると思われる。
道路に面している角住戸以外、日当たりは厳しいだろうね。
よーくみたら両隣に白い箱の線が見えるでしょ。それが隣のビル。
日当たりなんて期待できるわけが無い。
その角住戸も倉庫を行きかうトラックの騒音がひどいわけだが。
>>421
>日射角度は78度なのに影になるはずがない。
意味不明。感情的になってるところみると、ひょっとしてハルレジ住民？
この物件を貶めることによって、ハルレジの地位改善を図っているのか？
意味不明って日射角度のことだよ。理解できない君の頭が問題なんだろ。
ネガレスが、説得力あるポジレスにおされ気味です。
もっと頑張らないと抽選倍率あがっちゃうんでガンバ！！（にっこり）
>>425
>意味不明って日射角度のことだよ。
そんなことは小学生でもわかる。そのことによって一体何を反論してるの？
ハルレジの11階以下が清掃工場とお見合いってことが、78度の日射角度によって覆せるの？
南東ウィングで夏でも午後は日が当たらない事実や、北西ウィングは冬場は夕方しか日があたらない事実をひっくり返せるの？
いや、そんなはなしでごまかすんじゃなくてさ、ハルレジの方が日当たりがいいってことに
反論してよ。まさか白い線で透けてるから両隣のビル見えないって言うつもり？
お見合いってこっちの方がひどいでしょ。ハルレジは運河なんだよ？
>少なくともタンクレス・天井カセット・突き板・御影石トップ・大理石玄関はマスト。
デベがいるからハルレジの仕様書いとくよ。検討者も冷静に比較してね。
・二重床＋二重天＋玄関折り上げ天井
・全居室天井高2.45m＋ハイサッシ2.2m＋梁少ない
・天然板フローリング＋床暖房
・ペアガラス
・浴室ダウンライト＋プッシュ排水
・タンクレストイレ
・天カセエアコン（プレミアム）
・御影石キッチン天板＋御影石水周り床（プレミアム）
・浴室テンパライト扉（プレミアム）
ハルレジのプレミアム住戸の仕様だされても比較できないな。
あれは戸数も限定でそんなになかったし。
普通の部屋の仕様と比較しないと。
玄関折り上げ天井間接照明と浴室ダウンライト
キッチンの換気扇ステンレスフード
2200のハイサッシュペアガラス
突き板フローリング(ただしナロータイプ)
タンクレストイレ、床暖房にディスポーザー、グローエ社製水栓
二重天井二重床、各所にアクセントウォール壁紙
外廊下の下部ポーチライト、廊下もタイル張り
ハルレジの眺望
>>428
>お見合いってこっちの方がひどいでしょ。ハルレジは運河なんだよ？
運河に面してたら北西向きだから高層階でも冬場は夕刻しか日があたらないよね？
この物件は、南西向きだから、冬場でも中高層なら午後以降はずっと日が当たる。
簡単な話だね。
こちらがハルレジ
予定最多価格帯
4,000万円台（66.10～70.51平米）
4,600万円台（72.40～80.80平米）
5,100万円台（76.14～90.57平米）（各4戸）（予定）
専有面積 57.51～100.5平米
南でも抜けていて日当たり抜群
立地が悪いんだから仕様を高くしないと売れないよ。
人気No.1のディスポーザなしはやばいんじゃないの？
なるほど、必死にネガレスしてるのはハルレジ南西ウィング中低層の住民か。
しかも、ずいぶんと古い写真を持ってきたようだ。
しかし、同じ長谷工施工の近隣物件を貶めるのは如何なものかと思うがね。
>運河に面してたら北西向きだから高層階でも冬場は夕刻しか日があたらないよね？
目の前運河の方が資産価値高いのｗ
>>434
これは12階の南東ウィングの写真のようだね。
しかし、この階高だと清掃工場が視界に入ってしまう。
11階以下は清掃工場とお見合い。
しかも、日が当たるのは午前中だけで昼過ぎからは夏でも日が当たらなくのは事実。
晴海テラス情報です。日照はこの方のコメントが全てです。
坪単価は、全体の平均で211万円。
販売予定価格は、
40㎡ 2,198万円～
50㎡ 2,998万円～
一番安いのは南東側（清掃工場側）の2階
上層階は、南東側と北西側の価格はほぼ同じ
仕様は、2重床＋2重天井で床スラブ厚200～270mm
生い立ちを考えると当然なのですが、必要最小限のものは付いていますが、
高級感は感じられないですね。
眺望ですが、
○南東側の低層階 50mほどのところに清掃工場があるので、抜け感はあり
ません。日照は確保されるのでしょうが。
○南東側の高層階 清掃工場よりも上であれば、お台場などが見えます。
○北西側の低層階 対岸のTTTは、120mほど離れているので、特に圧迫感も
なく景色の1部です。ただ、運河の橋の同等の高さの住戸は目線が気になるかも
しれません。
○北西側の高層階 東京タワーも見えます。
といったところですね。
この物件は南側何ｍ抜けているのですか？
まさか５０ｍすら抜けて無いわけないですよね。。。
真南の山九本社ビルまで計測したら60メートル離れてるね。
南西のライオズまでも同じく60メートル程度の距離、
因みに、>>441で唐突に登場する晴海テラスと清掃工場の距離を計測すると50メートルではなく35メートルが正解のようだ。
ほとんどの住戸が南西向きのようですが、南向きの住戸（大きい通りに面して）もあるのでしょうかね？
もしあった場合、南向きだと道路の向こうに山九の第二ビルがあるようですが、こちらは何階建くらいはわかりますでしょうか？
またその向こうの方（山九のさらに南）は特に眺望を遮る高い建物はないのでしょうか？
4-5年前はWCTこうだった。これ見るとミッドベイ（TMK)は決して安くないと思う。
http://web.archive.org/web/20050208094524/http://www.sumitomo-rd.co.jp...
すごい場所だね。一日中日陰か？？
＞昔はマイルドセブンも１５０円だったよねー
マイルドセブンが150円の時代の価格だったら誰も驚かない。このとき既にマイルドセブンは
300円。150円だったのは1980年（昭和55年）まで。
>>448
TTTの存在は、この物件がオール南西向きだから全く日照には関係ない。
あろうが、なかろうが、関係ないな。
あと、448の画像をよく見ればわかるが、太陽がどの角度で射し込むのか考えれば、それなりに日差しがが入ることも理解できる。
太陽は、そんなに低い角度ではないからね。
但し、冬場の低層で南側、つまり青い倉庫の前の低層は日当たりが厳しいかも知れない。
だから、２階のこの部分は住戸にせず子育て支援施設とするようだ。
因みに、３階以上はどうかは日照シュミレーションをしないとなんとも言えないね。
青い倉庫より北側のウィングは、冬でもそれなりに日が当たると思う。
>>445
一番南側の角部屋が南西・南東の両面に面している。山九第二ビルは6階建て程度だった気がするが、駐車場があるのでかなり離れている。その南には運河沿いに14階建て都営アパートがあるので、14階以上じゃないと眺望は抜けないと思われる。
倉庫のままでいるより売った方がいいや、となる可能性は決して低くないね。
現地見て来ました。近くのTTTが圧迫感ありましたが、慣れるのかな？隣にコンビニ、TTTにマルエツ、駅周辺に銀行やクリーニング等あり。数分歩けば汐留やレインボーブリッジや東京タワー等が眺められるので、勝どきならではの生活を楽しむこともできそうでした。道は広くて交通量も少ないのでゆったりとした雰囲気でした。運河沿いの遊歩道を散歩したら気持ちよさそう。
眺望はありませんが、この価格で、駅からも直線600から700mくらいですからすぐに売れるでしょうね。
こういう、何かを我慢するかわりに安いというのは時代にあっている気がします。
ここも、東雲、辰巳の物件もすぐに売れるんでしょうね。これらが売れることでもっと供給されるといいなぁ。
こういうシンプルマンションって売ったりかしたりする場合どうなんでしょう。
ここって日照保護されないエリア？港南みたいにクレストなんとかみたいなのが続々と建ちそうだけど。
>>455
あたまわるすぎ。
ＴＴＴがあろうがなかろうが、南西向き住戸には日照は全く関係ないって小学生でもわかるんだけど。
倉庫になんで都営タワーが建つのかな？頭おかしい人？
この物件ができることによって、残りの土地が中途半端になるから、タワーなんて建てようがない。
あの面積じゃタワーは無理。かといって、ラインオンズとコスモスが真西にあるから倉庫の土地には、中層すらも建てにくい。
ＴＴＴは高度が高すぎて、意外とモヤってて景色が冴えないこともすくなくない。
雨の日とか、上のほうは何も見えないだろう。
人間が普通に生活するには余り高すぎるのもどうかと思う。
この区画の東側、TTTの反対側も都営の建て替えを行うようですね。フェンスでかこってあります。
近くのクレストはいくつか売れ残りがあるようですね。そこそこ安い気もするのですが、残っている部屋が微妙なのかな。
クレストは、条件のよい部屋も温存してたようだから眺望日照が良い部屋も中にはある。しかも当初分譲価格より、かなり安くなっているようだ。
眺望・日照が悪い部屋もあるが、価格が激安になってるから、割り切ればお買い得感はある。
南西のBMWと倉庫は十分マンションに建て替わる可能性あるでしょ。
ついでに言えば道路越えた南東や西の倉庫も可能性ある。
都営に隣接する物件ってどうなんですか？
>ＴＴＴがあろうがなかろうが、南西向き住戸には日照は全く関係ないって小学生でもわかるんだけど。
朝から午前中は日照期待するなってこと？
ポジするにしても意味分かるように言ってね。
所詮将来的にはマンション乱立エリアだよ。環状２号線まだ〜？
倉庫増築で喜ぶのってここの業者ぐらいじゃない？ｗｗｗ
一般人は嫌悪施設だよｗｗｗ
ゴミ処理場隣接の晴レジはあり得ない。検討外。
この辺は都営団地も多かったし庶民こそが住んでいたんですよ。
都営は賃貸だからね。運が良くて所得が低ければ住めた。
しかし、分譲では昔は手が出なかった。
多摩ニュータウンのマンションでも6000万円とかしてた時代もあった。
中央区勝どきって、下記の画像みてもわかるけど、やっぱ凄い都心。
これも他物件の案内図だけど、ここの立地が如何に凄いかを逆に宣伝してしまっているね。
＞因みに、最近のタワマンは天井高2.4メートルなんてのもあるから、2.4あれば問題ない。
問題無いか...まぁ頭ぶつけなければ問題じゃないかもな。
安いのだから、あちこちに「問題ない」レベルはあると思ったほうがいい。
天井は低い方が冷暖房効率も高いしね。
2.4メートルあれば十分合格点。
この画像のＴＴＴの右横がこの物件の計画地。
位置関係がよくかわる。
>No.470 by 匿名さん2010-11-08 01:35
>>>467
>南西住戸で午前中に日がささないって常識でしょ？
北西住戸の晴海レジデンスで午前中に日がささないのは厳しく迫害するのに？
ここを検討する人間の民度が疑われるな。意図的に辰巳・東雲とバトルさせて
誰にも注目されない豊海をひっかけようとする魂胆がミエミエで面白すぎて
笑えるよ
湾岸ネガ（笑
>>489
>北西住戸の晴海レジデンスで午前中に日がささないのは厳しく迫害
北西住戸は午前中どころか午後の遅い時間しか日がささない。
冬場は夕方しか日がささない。
北西と南西を同一視するの？あたま大丈夫？
天井高2.4mは低すぎ。ありえない。
5-10年前の公団仕様。
>ワンフロアで３メートル計算だから全然おかしくないでしょ？
>天井高が2.5メートルとして、スラブ厚が20センチという線じゃないのかな
４８２は全く理解できてないな
まず建物には基礎ってものがあるの
これが住宅なんか最近は４５ｃｍってのが多いけど、マンションだと大体１～２ｍ
さらに天井は断熱材がたっぷり入っていて、屋外防水とかの関係上数ｍ以上必要
これで各階高は２．６ｍほどしか確保できないの
これからどうやって天井高確保するかは各デベの見せ所だけど
最近は長寿命の評価に管理性が入っているから人が出入りできる最低限の高さ４５ｃｍの確保が必要
それとスラブ２０ｃｍを考慮して直床で２ｍ確保できるかどうかってライン
まぁ役所は天井幅なんて計らないからこの辺はごまかされること多いけどね
でも２重床２重天井にしたら１．８ｍもなくなっちゃうから悪いことばかりでもないと思うよ
建築基準法では居室の天井高さは2.1メートル以上と決まっています。
現在一般居室では2.4メートル程度を確保しているケースがほとんどです。
トライスター型は三井が作った言葉。
正確には、公団が昔から建ててるスターハウス型。
なかなか次の情報が出ないな。
この段階で仕様が決まってないわけないと思うが。
反響のデカさに、販売戦略を練り直してるのか？
価格面で迷ってるのか？
早く情報出さないと競合デベが可哀想だね。
足立ナンバー隣接区検討者とか固唾を呑んで見守ってるぞ。
ここの最大の欠点を挙げるとすれば、233戸に対してエレベーターが２基ということかな。
まあ、３基だと多すぎるか。
激安価格捻出材料の一つではあるね。
長谷工のハルレジとハルテラはどうだったかな？
３基でもおかしくはないが。
非常用を入れても２基なの？
ただ、ここは屋上までエレベータで行けるしね。
普通は、屋上は階段で上がるケースが多い。
屋上？
一旦屋上に昇ってから高層階専門に狙う空き巣、
ってのが以前逮捕されたニュースがあったな。
