武蔵小杉地区の今後について・・・【5】

そういえばダヴィンチは東京機械の土地開発に口出すために
大株主になったのに、東京機械はそれを無視して東京建物と
開発することにしたようだけど、その後ダヴィンチとの関係は
どうなんだろう。

ダヴィンチはツインタワー2000戸を埋めつづけなきゃならない。
もしも跡地が賃貸タワーになったら困っちゃうだろうね。

昨夜のワールドビジネスサテライトで、
郊外の物件が売れ残ってると言って、
埼玉を例にあげてたけれど、
考えてみれば小杉だって売れ残りがあるじゃない。

あの番組は三井がスポンサーだから、
小杉だって売れ残ってるとは言えないわけね。

川崎市、浦安市、吉祥寺は郊外とは言えないよね。
地価や需要から考えると東京２３区の衛星エリア。

「川崎」を吉祥寺や浦安と並べるなんて恐れ多いわ。

川崎は、東京、横浜の中間で交通の便的立地は別格でしょう。

イメージでは、吉祥寺＞浦安＞川崎でしょうけど。

とはいえ、いずれもサテライトエリアと言っていいと思います。

川崎東部のことしか知りませんが、昔の川崎は、＊＊＊さん、やさぐれた工場労働者さん、集団でたむろする朝鮮半島出身の方々、浮浪者など、駅前はしょっちゅう喧嘩があったり、罵声が飛び交っていたり、本当にガラが悪かったよ。

夜の一人歩きは本当に恐かった。

ただ、今は川崎駅前にラゾーナできたり、新百合の街並みが綺麗だったりとか、だいぶ良くなっていると思う。

真面目に川崎のイメージ調査をしている資料をネットで拾いました。

http://www.city.kawasaki.jp/25/25city_sales/home/city_sales/pdf/csplan...

吉祥寺＞浦安＞川崎

・・・うちの嫁さん浦安の人なんですけど
みなさん浦安がどんな所か知ってて言ってんの？
ほんの一部再開発された「新浦安の南側辺り」を
イメージしてるでしょ。
市全体で浦安なんてそんなに評価できたもんじゃないですよ。
新浦安と武蔵小杉、とかピンポイントで比較して論じるなら
ありかなと思いますが。

交通の便だけじゃ武蔵小杉の人気も一時的ですね。
単なるターミナル駅でしかありません。
しかも横須賀線の新駅も東横線とは離れてて乗り替えには５分程度かかりますよ。綱島街道で信号待ちしたらそれ以上。
動く歩道は、明らかに遠回り。

武蔵小杉は交通の便以外にアピールするポイントがない。
商業施設も本当にできるかわからない。

品川・東京方面中心の人は既にラゾーナが開業していてりいる川崎駅。
渋谷・新宿方面中心の人は小杉より割安な溝口駅で良いんじゃない？

どっちの方面も頻繁に使う人は、武蔵小杉は魅力的でしょう。

浦安は、ディズニーリゾートを抱えているというのもあり、
イメージいいって思います。
もちろん、浦安＝新浦安というのはありますが、
少なくとも川崎に付きまとうイメージよりは総合して
いいと思いますよ。

ただ、武蔵小杉の板なので「川崎＝武蔵小杉」とするならば、
吉祥寺＞川崎≧浦安
と思います。

吉祥寺＞新浦安＞武蔵小杉

評判になるような大型商業施設できれば

吉祥寺＞武蔵小杉＞新浦安

武蔵小杉も「川崎市」の一部だからイメージを良くするにはハードルが高い。

東京機械跡地の面積ってラゾーナの３分の１でしょ？
評判の商業施設にするのは難しいのでは？

>しかも横須賀線の新駅も東横線とは離れてて乗り替えには５分程度かかりますよ。
>綱島街道で信号待ちしたらそれ以上。

5分ぐらい歩けばいいじゃん。
楽しすぎ。

っていうか、東横線から横須賀線に乗り換えるメリットはあまりない。

>5分ぐらい歩けばいいじゃん。
ホーム to ホーム だと恐らく１０分かかります。

>っていうか、東横線から横須賀線に乗り換えるメリットはあまりない。
意味が分かりません。
歩く時間を考えれば東横でそのまま渋谷でたほうが良いということですか？

512さんではありませんが
これはマンションスレで、
武蔵小杉に住むことが前提なんだから
乗り換えにかかる不便さを（５分？）考える必要あるんですかね。
東横線と横須賀線を両方使えることが便利なのでは？
それともヨソから訪ねてくる人の便利さを考えてるってことですか？

話の流れ的には、「武蔵小杉がターミナル駅になりえるか？」って
話だから、乗り換えの不便さの話が出たんでしょ。
意味ないと思えば、スルーすればいいのでは？

http://www.musashikosugilife.com/saikaihatsujoho-map.html
これ見ると分かりますが、駅前にも商業施設できますし、
他にも商業施設の開発の予定があるので普通に充実するのでは？

乗換えなんてそんなもんでしょ。

同一電鉄じゃなければ、
アクセスには時間がかかる。

５分くらいであれこれ言う人は、
都内の地下鉄（メトロ⇔都営とか）の
乗り換えやったことない人ですか？
京葉線の東京駅とか大江戸線とかあり得ないくらいの
乗換えに不便なこともありますよ。
山手線と京浜東北線や中目とか、
同一ホームで楽々乗換えの方が稀ですよ。

きっと、乗り換えが不便だと、乗降客数が増加しなくて、大型商業施設の計画が怪しくなるという論理ですかね。
（確かに横須賀線武蔵小杉駅の７万人の見積もりは多いような気がします）

但し、No.514さんの言うとおり、武蔵小杉に住む人には乗換えなんて関係ない。
更に私は独身なので日常はお惣菜が帰るスーパーがあれば十分です。
休日は車でOKストアやロイヤルホームセンターに行くので問題ないです。

乗降客が増える事も大切ですが、さて話を戻しましょう。

元々、この話の元になったのは、>>484さんのですよね。
正直、私は計画変更にはならないと思っています。
(あんまり、これっといった根拠はないですが期待を込めてです)

ただ、シティーハウス武蔵小杉の販売開始予定が延びたのは
この影響で今後の動きを見極める為なのかぁっと思ったりもするの
ですが、関連性はあると思いますか？

関連はないでしょう。延期っつってもほんの数ヶ月だし。
関連があるとしたらセントスクエアやパーク最終期の売れ具合では？

>>520さんのご意見に賛同します。
ただし、パークとではあまりにも条件差があるので、
セントスクエアにより関心があったりするのでは？

今どう変更になろうと、具体的な商業施設の中身も出ていなったので、
別にインパクトないです。

知らぬが仏ってやつですか。

No.484です

>>No.519さん、No.520さん
ありがとうございます。
携帯でちょこちょこ投稿をチェックしていたのですが、
話が地域自慢みたいになってきたので、がっかりしていたところです。

私も関連ないと思います。

私は、マクロ的な視点で今後の景気動向が重要と思っています。
まず、再開発には資金が必要ですが、８月に入ってからのREITの価格を見る限り、投資資金が引き上げが本格化しています。
更に不動産関係の株価も急落しています。
これは、今後、地価が下落する兆候と読み取れます。

＜東京建物の株価＞
http://quote.yahoo.co.jp/q?s=3225.t&d=c&k=c3&a=v&p=m25,m75,s&t=6m&l=off&z=m&q=c&h=on
＜ダビンチの株価＞
http://quote.yahoo.co.jp/q?s=4314.j&d=c&k=c3&a=v&p=m25,m75,s&t=6m&l=off&z=m&q=c&h=on


再開発の資金をえるための担保（土地）の価値が下がれば、銀行から資金を借り入れたり、投資家から出資を得るのが厳しくなると推測しています。

なお、商業施設のテナント料は変動が激しくリスクが高いです。
仮に既に図面が出来ていても、景気が悪くなっていく局面では、テナントを集めるのも一苦労でしょう。
テナントが集まる見通しもなければ、計画変更せざるを得ません。
一方、賃貸マンションについては、数年先に分譲が値崩れしていても、家賃はそれほど値崩れしないので出資しやすいです。
（特に武蔵小杉は、交通の便が良いので、単身向けには強いと思います）

総合すると、商業施設を小規模化して、賃貸マンションにシフトするような計画変更があってもおかしくないと思っています。

上記は、あくまで推測です。

よく分からないのは、行政がどの程度絡んでくるかです。
個人的には、公共施設を入れることで、税金を投入してでも推進してもらいたい。難しいとは思いますが。

もし、地価がどんどん下がるなら、浮かれてタワマン契約した人は可哀相な人たちだね。

自分が気に入ってずっと住めば問題ないのでは？
それに駅近のマンションで専有面積が広ければ希少性があるだろうし、
住宅ローンも固定金利なら問題ないのでは？

>>524は、買えなかったことへの僻みか、
別エリア購入者での冷やかし、もしくは、ただの煽り。

取り合うだけ無駄です。
スルーが賢明です。

>>523さん
http://www.musashikosugilife.com/saikaihatsujoho-tokyokikai.html
東京機械の土地の再開発は、ダヴィンチが絡んでいるので、
賃貸マンションへの計画変更の可能性は非常に低いと思いますよ。
すでに隣にダビンチの賃貸タワーが建ってますが、
賃貸が増えるとライバルが増えることになって、
自分の首を絞めるだけですし。

正直いって、土地の値下がりは駅から遠い場所から起きてきます。
武蔵小杉が値下がりはじめた時は、都内の駅から10〜15分以上の場所はとっくに値下がりしています。
例外の場所もありますけどね・・・。
バブルが弾けた時と同じでしょ

とりあえず、ここは魅力ある場所であることは確かかな・・・。

タワマン買えない僻み人間にわざわざ答えます。

今回は局地的なもので、バブル崩壊といった大それたことまではいかないでしょう。
しかし金融・不動産関係の株価下落は当分続くので、利便性が低い物件（不便な駅、駅から遠いなど）は下がる可能性が高いですが、景気が落ちたわけではないので、利便性のあるところは、悪くても維持するでしょう。
まさしく武蔵小杉の駅近物件（５分以内）は首都圏で有数の利便性の高い街で、問題ありません。

リエトコートの一階はなんでしょう？？
何かお店が入るような感じにみえるのですが・・・。

ここは賃貸のみなのでしょうか？

情報お持ちの方いらっしゃいますか。

>>530さん

その話題は、以前成城石井なんて話がありましたがガセでした。
ただ何階に入るかわかりませんが、託児所みたいなのが入るとかって
見た記憶があります。

オール賃貸のリエトコート・タワマン２棟ですが全戸契約できるかな？
何だか心配です。
ここの賃貸契約率によって今後の武蔵小杉の評価が変わってくるような気がしてなりません。

普通に考えたら全戸は無理。

誰が家賃２０万〜３０万払うんでしょうか？

都心ならまだしも。

企業がどこまで買ってくれるかが鍵ですが、特にＮＥＣ、富士通次第ですね。

ＮＥＣ、富士通の方で知っている方はいますか？

リエトコートには、託児所と集会場が入る予定です。
同じ中丸子地区にあるコスギタワーよりは、
地域貢献できる施設があるようですね。

ただ、全室稼動は難しいような気がします。
都心でもないのに、ここに高い金払って賃貸する理由が
なかなかないでしょう。
ベイエリアで夜景が綺麗とかが、最低でもないと。

ただ、ここでダヴィンチはすべっても、社員の高級削れば、
なんとでもなるでしょう。

必要ないから買わないんだよ。
４５歳までは賃貸で会社から家賃の５０％が補助されるから貯金したほうがいい。

補助の上限は１０万円だからリエトコートは厳しいけどな。
さらに子供１人目は小学校卒業まで３万補助がある。

45歳で自分の城がないのもなんだかなって感じ。
そこまで会社の補助にしがみつかなきゃならないってのもね…

高額の賃貸に住むのは

・住宅ローンが組みにくい高収入の個人事業主（芸能人や作家など）
・自由に会社経費が使える非上場のオーナー経営者
・会社命令で出張して家賃の大部分の補助が受けられるサラリーマン
（外資系が多い）
・福利厚生が厚い新興TI企業

などです。

間違えました。

新興TI企業 → 新興IT企業

スミマセン。

ちなみに、私の親戚はパチンコ店のマネージャーですが、
都内で家賃２０万円払っています。

住宅ローンが組めないからお金ためてキャッシュで
武蔵小杉にマンション買うと豪語していました。

リエトコートに集会場と託児施設ができる件は
こちらに書いてありますね。

http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/117/

リエトコートは礼金・更新料ゼロですね。
敷金１ヶ月なら１年ぐらい５０階以上に住んでみたいな。

>ＮＥＣ、富士通の方で知っている方はいますか？

近くに社宅や寮があるので、わざわざ借り上げないと思います。
１日ぐらいの徹夜作業では、仮眠室使ったり、埋まってればエルシィ使ってます。

メーカーの給料はそんなに良くないですよ。会社も経費削減徹底しています。
職場でも、「あそこのマンションいいね〜。高くて無理。」とかそんな会話です。

>１年ぐらい５０階以上に住んでみたいな。

リエトに50階あったけ。

最近話題に上がりませんが・・・
住所表記の件は皆さん納得されたのでしょうか？
「新小杉」などの案も出されていたと思いますが、
川崎市はどうするつもりなんでしょう？

旧住民を煽るつもりは無いのですが、
再開発エリアに関しては一部を除き、
ほとんどが新住民となるので
新しい住所表記が検討されても良いと思いますが、
どうなのでしょう？

大手総合電機のＨの子会社に勤務している友人も４０歳まで家賃補助65000円が支給されるそうで（４０歳からは段階的に減るそうです）、４０才まで家を買わず、頭金を溜めるほうが良いと言っていました。

後々、川崎市が

「再開発地区の住所表記変更に関しては、特に新住民となる方々の問い合わせも無く、表記変更の強い要望も無かったので、現行のままとした」　

なんて発表されてしまうのでしょうかね。

住所表記の変更を望む人たちだけでも、

何らかのアクションを起こした方がいいかもね。

何でそんなに住所表示にこだわるのか分かりません。
何か不都合なことがあるのでしょうか？
別に新住民、旧住民を意識的に分ける必要があるんでしょうか？

パークやレジはもうすでに新しい住所になってますよね。
新丸子東３−○○○○ー○。
ですので変える必要性も意味もないでしょう。

コスタやリエトはまだ旧住所表記のままのような気がしましたので、
変わるとしたらあの一角でしょうね。

イメージの良い住所に変更したいですね。ただし、
上手くネーミングしないと元々の住民との軋轢が生まれそうですね。
軋轢が生まれるぐらいであれば、今のままでも良いと思います。

なお、昔から「小杉」は東横の北東側の中原小学校方面を指して使っていたので、「小杉」を使うのは違和感があります。

両親に良い呼び名がないか聞いてみます。

今までに住所表示を変更した地区で
旧住民との軋轢が生まれた事例はあるのでしょうか？

逆にこだわらず、新しい住所表示でもいい気がします。