横濱紅葉坂レジデンス Part3

828
あくまでも、あなたの中でな。
周辺と同じでないパターンは死ぬほどあるよ。

因みに都心のマンションの平均ＰＥＲは２１。
ここは３０。異常に高い。

＞８３０
お前みたいな素人のために資料みせてやるよ。

http://blog.livedoor.jp/fpmbox/archives/50086865.html

よく勉強しなさい。

832
これが何か？
んなもん常識でしょ。
周辺の賃貸価格で、そのマンションの賃料は決まりません。

まだ恥かきたいのか？
屁理屈はもういいよ。

827読んだら確かに怖くなりました。
若いときはタワマン
壮年期は戸建て
老後は低層マンションかなぁ
ずっとタワマンは確かにきついわ

833
そうですね。
当たってる。
同一地域でも、マンションによっての賃料の差は激しい。
同じくはいかないからな。

何度も言うが、賃料は駅からの距離と駅力でほとんど決まってしまう。
これは常識中の常識。

いやぁ、タワマン怖いよ。
低層でも、なんかなぁ。
タワマン自体がなぁ…

832
古いデータですね。
桜木町は23。
東洋経済特集号に最新データがのってました。ちなみに子安が全国一だったから、投資家にとってはこの物件を購入するより子安のワンルームを複数戸購入するほうが正解ですね。あまりあてにならないというのが正直な感想です。投資話は掲示板の趣旨からかけ離れていますので、すこし冷静になってはいかがでしょうか？

839
確かにね。
それに、賃貸にする必要なんかないし。
何のリスクでもないしね。

うん、投資目的でこのマンションを買う人はほとんどいない。
どうしてもここに住みたいから、高くてもがんばって買う、という人ばかりでしょう。

827
読んだ、サンキュー
価値ある投稿だね
参考になった。

投資目的とは関係ないリスクの話。
都合が悪くなると論点ずらすのポジの得意技（笑）

832,840さん
ちょっと、言葉使いがよろしくないですね。

ごめんね。あまりに○○なんでつい。

ＰＥＲがどうしたって？
うざいよ、貧乏人の投資話は。、

840
この物件の賃料がわからないので計算は無理ですよ。
ここの賃料を桜木町の他のマンションで計算するのは間違いですよ。

846
まあ、気持ちはわからんではないが…

＞８４８
そこまで言うなら、ここの営業さんに聞いてみたら。
オレ聞いたよ。７０ｍ２でせいぜい１８万だって。
だけど始めの値付けだから、落ち着いたら１６万ってとこだね。
嘘だと思ったら、明日聞いてくればわかるよ。

カンティのいうマンションPERというのは、エリアの数字として表記されます。実際に832さんのリンク先も駅名としてPERが表されていますね。

>851
だから、ここは桜木町の平均ＰＥＲよりかなり割高っていうことが言いたいのですか？

850
営業の方がそのようなことを発言するとはびっくりですね。
明日、確認してみます。

＞８５３
ほんとに何も知らないのですね。
マンションの資産価値を知る上で聞いたら必ずどこの営業さんも
教えてくれますよ。

852
逆です。
売れている現状から判断すると駅PERから算出した賃料でも借り手がいるということになります。三番館70平米5300万円の部屋なら、賃料20万円ぐらいが妥当でしょう。
このマンションの販売が順調であれば、それだけ需要があるということです。

>850
そんなこといっちゃっていいの(笑)。
営業もこの板みてるだろうし、嘘ならマジで訴えらるぞ。

＞855
君はファイナンシャル・プランナーのプロが言ってることに反論するわけ？
もう一度、資料を読み返してみれば。
それと、ここが販売好調ってどうしてわかるのか。
完売するまでは、どこのマンションも販売好調を装うの知ってるよね。

856
あちゃー、やばいよねー。
やっちゃったんかねー。
嘘はいかんよなー。

＞856
だから、聞いてこいよ（笑）
その営業さんもここで賃貸は割りに合わないって言ってたよ。
これ事実だからね。

844=845=846=849=850ということだけは分かった。今度からは少し間をおいたら？おつかれさん(笑)

惜しいけど、違うな。

いやーこのスレ伸びる伸びる。入居までにpart10くらいまでいっちゃうんじゃないか？？
ポジはいい加減に買って住民板に来なさい！
ネガはここ買わないんだからよそを検討しなさい！
そうすれば、とりあえず真剣に検討する人の割合が増えて、少なくとも今より有意義なスレになる。
マンションのこと勉強しすぎて、決断できずに身動きとれなくなって、こういうところで知識ひけらかすしかなくなった奴等。マンションスノッブとでも言ったらいいのか？？

なんとなくここは利回り悪そうだなと思っていたけれど、やはりそうなんですか。
まあここは賃貸を考えるよりも永住思考の方が多そうですけどね。
それにこのあたりで賃貸をかりようとする人にはタワマンのほうが人気でしょうね。

>850
営業担当者がこのモデルルームの所長で、新日鉄の方です。とても真摯に対応してくださる方です。この掲示板の内容をみせて事実を確認してみます。
営業が70平米の賃料がせいぜい18万円だと言ったのが虚偽であれば、本当に訴えられますよ。
IPアドレスから簡単に個人は特定されます。

あなたしつこいね。
だから聞いてくれば？

モデルルームの所長は三菱リアルエステートの人じゃないですか？所長は１人じゃないのかな？

850
やばいね、(^^;)真っ青だよ(笑)

やっちゃったねー
まじやばいね。

おどしているみたいなのが笑えるね。

864です。
営業者全員に裏をとり確認してもらいます。
事実と異なる場合は売り主から投稿者を告訴するよう強く要望しますね。

事実だった場合はここで発表して教えてくださいね。もちろん事実じゃなかったときも。

そこまでいうなら、参考資料。

http://archive.homes.co.jp/estate_master/472807/

このデータから70m2の賃料だしてみたらわかるよ。
もし仮にこのデータから営業が２０万とか言ったら、
そっちが虚偽で訴えられるよ。

道路沿いのアトラスと比較されてもなあ。

いずれにせよ、賃料はどうなるか分からないので、「いくらになると思う」だけでは虚偽にはならない。

他方、営業さんが言ってもない事実を「営業が●●と言っていた」と書き込むと虚偽カキコとなる。
刑事責任が生じる可能性もある。理論上はね。

なにを偉そうに論じているんだ？
オレの親戚は弁護士だぞ。

＞873さん
あなたの論法でいうとここは逮捕者だらけになるな。

８７３
ここも大いに道路沿いだが（笑）

俺の親戚、弁護士だって(笑)(笑)
アトラスを必死に張りつけるのも香ばしすぎ、
何がしたいんだかなぁ。

大通り沿いのアトラスと比較する人は、普通の家に住んだことがないのだろうか!?
独身の若者ならまだしも、３０歳過ぎた人で１０数万円以上の家賃を払える人がアトラスの現場を見て住もうとは思わんよ。
だから、アトラスと比較することは意味がない。
大通りとの間に建物がひとつあるだけで、環境はだいぶ違う。

ここのネガの方はアトラスと比較するの好きだね…。
仮に、先にグランドメゾンが出来てても、グランドメゾンの賃料は参考資料とやらにしないんだろうなぁ。
わざと安めのものを持ってきて、満足してるんだから。

MRで参番館の68㎡の賃料を聞いたら18万台だった気がしますよ 20万以下だったのは間違いありませんが…

880
失礼ですが、5000万円くらいの部屋では？
そうであれば、
PER23で計算すると妥当なところです。

1期3次の抽選落選者むけに三番館中層階が新たに5部屋でていますね。今日、いきなりじゃ流石に飛び込みは無理でしょう

880さん、私も参番館でもう少し広めの間取りを検討してますが、
やはり１８万円台と言ってたように思います。

880
私は壱番館90平米ですが、30万なら堅いといわれましたよ。

＞884
お前、嘘ばればれ。
営業が賃料保証するわけないだろ。
９０ｍ２の賃貸なんて需要が少なく値幅が大きいのに、堅いなんて言う訳ないだろ（笑）

885
関係ない者ですが、安い賃料はホントで高いと嘘になるんですね…。

ネガは自分の考えがすべてだからな。

価格は4900～でした。
壱番館は予算外ですので分かりませんが…

賃料なんて階数や向き広さで変わってくるのでそれぞれ営業に聞いた部屋は何階のどっち向きの何平米か書き込んでもらわないと参考にならないですね。

>889さん
賃料は向きや階数、広さであまり変わりません。
新築時はプレミアム賃料になりますが、数年経つと周辺の平米単価に近くなります。
ただ、広い部屋は需要が少ないため、狭い部屋より平米賃料が割安になる傾向があります。
そこが販売価格と違うところです。

880
ということは、あなたが検討しているお部屋は坪単価がこの物件の平均よりかなり低いことになりますね。
それなら妥当なＰＥＲになると思います。
逆に他の部屋は少し厳しいか。

＞890
では半地下の部屋と最上階でも賃料が一緒という事ですか？どこでそんな知識を？

890
寝言だな。

884です。
90平米強の壱番館高層階ですよ。
賃貸に出すつもりはありませんが、営業に聞いたら即答でした。

884です。
90平米強の壱番館高層階ですよ。
賃貸に出すつもりはありませんが、営業に聞いたら即答でした。

ホームページみましたが、今日、抽選落選者向けに新たに5戸でてますね。金曜にひっそりやるとは、びっくりです。三番館中層の部屋ですね

896
ですね。
即完売ですね。
弐番館を除けば、後は僅かになりましたね。

何かここも都心の売れない大規模マンションのような煽りが目立ってきましたね。

あっちこっちでネガってるようで(笑)恐れ入ります。

898
わかったので、どっか行って下さいね。

>886さん
>関係ない者ですが、安い賃料はホントで高いと嘘になるんですね…。

本質は、安いと本当、高いとウソとかの話じゃないと思います。
90m2で30万が仮に相場通りの価格だったとしても、新築営業の立場である人が「堅い」と言うのは良くないと思います。
もしそうならなかった時に、誰が責任をとるのか？ということになるからです。
別に紙に残る訳じゃないですから、言った言わないの水掛け論になるのは明々白々で、本来営業がそこまで踏み込んで言うべきではないと思われます。
説得したいなら、「堅い」と言っておしまいじゃなくて、周辺で近い条件の築浅物件の成約事例一覧でも持ってきて、「最近のトレンドはこんな感じです」なんて見せてあげるだけに留めるなどするのが、誠意有る対応なんだろうと思います。

その割には、営業が大体この程度の賃料でしょうというのは信憑性があることになるんですね。
いやぁ、矛盾だらけだ…

ネガがいくら頑張っても今日も売れちゃったね！

駅でスーモをもらうんですが、この物件の広告はのないですね。広告なしでもいい物件は売れてしまうもんなんですね。

この立地にこれだけの敷地を確保するのは、今後50年ないでしょう。

他の物件と比較検討しています
割高との意見も多くあるため慎重に判断したいとおもってます
比較対象はグランドメゾン大倉山です
今の感じでは紅葉坂の方が割安に思ってます
もしグランドメゾン大倉山もご存知な方でアドバイス頂けたら幸いです

＞９０３、９０４
理解力が無いようだから、また同じ説明します。
第１期○次とは、第１期で要望書を提出した人や検討してきた人に対して
希望住戸を優先的に契約させることを主目的に販売するのです。
だから、通常はあまり告知せず、短期間で終わります。
当然、要望書を提出済み住戸なのですぐ売れて当たり前です。
販売戸数が減ってきているのも第１期検討者が少なくなっていることの現れですね。

＞９０５
先ず、来年に伊勢山が販売されます。
続いて、この物件の上にある宿舎もマンションになると思われます。

>906
グランドメゾン大倉山も立地がいいよね。都内にも横浜にも出れる。でも希少性と注目度からいったら断然紅葉坂レジデンスだよ。横浜発祥の地で文教地区。利便性、歴史、居住性すべてのバランスが完璧。

>908
グランドメゾン伊勢山と紅葉坂レジデンスが揃うとまさに超一等地ですね。

そうなんだけど、もう少し安ければ。。。

超一等地ではなく、中の上といったところが妥当ですね。
周辺相場からも明らかです。

910
横浜駅と桜木町をつなぐ遊歩道。みなとみらいへの回遊性。
歴史を感じる音楽堂、能楽堂、図書館。マイナスイオンに満ちた掃部山公園。
咲き誇る紅葉の背景に、横濱を象徴するレンガとガラスで彩られたマンションはまさに圧巻ですね。

確かにそれは認める。それが無かったら、中の下だからね。

大通り沿いにチマチマしたマンションはありますが、紅葉坂に面した場所には、GM伊勢山と紅葉坂レジデンスだけですよ。今後、二度とこの場所にこれだけの規模のマンションはできないだろうなぁ。
可能性あるとしたら、伊勢山ヒルズがなくなってしまうことでしょうか

タワマンじゃないところが素晴らしいね。
紅葉坂は文句なしに最高エリアですよ。コットン、ポートサイド、MM。
すべての上をいってます。

912
もう、周辺相場は飽きた。
それだけで決まるもんじゃないから。

916
ほんと贅沢ですよね。
遊歩道が完成したら、健康のため、毎日、横浜駅まで歩こうと思います。ワクワクする魅力がありますね。
神奈川県でダントツの人気、注目度であることは間違いない。

じゃあ、きっと即完しますね。
因みに、今のところ周辺相場では横浜東口＞＞ＭＭ＞元町＞紅葉坂となってます。

さすがは天下の三菱地所。
横浜駅周辺、みなとみらいエリアのランドマーク的マンションはすべて地所物件だよなぁ。
耐震偽装でキズのついたグランドメゾンより安心感がある、完成度が高い。レンガ調の外壁にガラス。エントランスに本物のガス灯。紅葉坂の再生。よく考えたもんだとつくづく感心。

あれ？三菱地所てマンション撤退するって聞いたけど？

欲しいけど高いなぁ。

地所の本命は38街区の180メートルの高層オフィスですよ。美術館前の商業施設は足がかりです。この高層オフィスの最寄り駅は桜木町、まさに遊歩道を通って通勤することになるでしょう。
桜木町駅、紅葉坂改札の需要も高まるでしょう！

紅葉坂改札って。できるかどうかもわからんでしょ。

ここあと何戸なんでしょう。

それが実際は良くわかんないし、竣工前だからキャンセルも出るだろうしねぇ。

>923
中古車展示場になってる場所ですね。
あの敷地に高層タワーはすごいなぁ。
第二のランドマークタワーですね。

919
もう周辺はいいです。
横浜駅東口？どうでもいいところだろ。
924
負け惜しみだね。
926
あなたに何の関係もないので、どこかへどうぞ。

＞864
昨日は散々、訴えるとか騒いでいたがちゃんと聞いてきたか（笑）
やっぱり70m2は18万だっただろ。
素直に認めろよ。ここはPERが高いって。

北仲の高層タワーはどうなりますかね？
いい企業が入って、市の税収が上がることに期待してます。

この先、タワーがいくら乱立しても、グランドメゾン伊勢山と紅葉坂レジデンスで形成される、このエリアの素晴らしさは変わりませんね。かえって際立つことでしょう。

>923
本当にわくわくしますね。住環境は保たれたまま、利便性は将来的にますます向上し、年月とともに紅葉坂のシンボルとなる風格ある佇まいに高層なりますね。

920
たしかに横浜中心部において地所物件はコンセプトが素晴らしいよね。
グランドメゾンを凌ぐ完成度。

免震は贅沢だよなぁ。
30年以内に関東大震災くるだろうけど、万全の住まいだね。

でも坂だし駅まで幹線道路渡らなければならないし、一番は買い物不便だよね。
地所物件いいかもしれないけど住んだらそういう生活になると想像したらなかなか前向きになれません。

>925
まともに宣伝もせず、欲しい人がさくっと買ってきますね。
営業いわく、嬉しい悩みだそうです。
弐番館はまだこれからですよ。

918さん、
私も遊歩道完成したら横浜駅まで毎日歩きたいです。ハイウェイ緑道をあるくのも贅沢ですよね。
いい運動になりそうです。

掃部山公園もすばらしいですよ。歴史を感じます。観光客でごった返した臨港パークにはない都会のオアシス的な魅力があります。

えー、良いなぁ。
本気でうらやましい。
弐番館辺りなら、手が届くかな。

グランドメゾン伊勢山はいわば一度ホコリがついてしまった物件ですからね。たしかに紅葉坂レジデンスの方が完成度では一枚も二枚も上ですね。この場所を取得する際、そのプラン、コンセプトが高く評価されたのも納得です。
周辺地域に根ざした誰からも愛される住まいになるでしょう。

営業部長→営業部下隊
いいか、都合の悪いスレがでたら直ちに連投だ。
同じ内容でも何でもとにかくレスして撹乱するのだ。
部下隊
はい。あまりポジないけど繰り返してみます。

って感じ。

941

つまんねー。
いいから、どっか行って下さいよ・・・

（笑）

930
たしかにそれも重要ですね。
遊歩道もそうですが、エキサイトよこはまもお金がかかりますからね。
みなとみらいと北仲は商業地区、オフィス地区として、横浜市を引っ張っていって欲しいです。

944
そういった発展していく商業地区まで徒歩圏内にありながら、落ち着いた住環境を実現する、このマンションは素晴らしいです。

18日から第二期のモデルルームがオープン予定らしい！

946
二期は弐番館売り出しますか？

９４６
そこまでの情報はないです。

営業は来年からと言ってました。

GM大倉山とここなら、自分は迷わずこっちにします。ただ、好みや通勤場所とかの問題もあるので人それぞれかも知れませんね。どちらも駅近優良で、大きな間違いはないでしょう。

日本初のペイオフ発動！
大変な時代になったね。
一寸先は闇だ。怖い怖い。

出たぁ。
自称、経済のプロ！
株価、円高の次は起きるべくして起きた〇興銀の知ったか話だー。
先行きが暗いらしいですよ！

ペイオフといえば修繕積立金のペイオフ対策も忘れずに。これくらいの規模だと、入居時の修繕積み立て
一時金だけでも億単位になる。

ここ結構苦戦らしいね(笑)業界通の友人から聞いた。

業界通・・・
何だそれ？
何しに来たんだ？

これは2番底まっしぐらだな。
マンションなんて買ってる場合かな？

954　956
前もしつこく、株安のレスを入れ続けた方だね。
それしかやることないのか？
しかも、ニュース見て、知ったかぶるだけ。

＞956
ここは2番底って、2番底ってここだけの話のレベルなんですか？

958です。
ここは→これは
の間違いでした。
失礼いたしました。

959
あおるだけだから、相手にしても無駄だぞ。

いやいや、まあまあ、すごい団結力だこと。
ちょっと、世間話したら大騒ぎだ。こりゃ２番底より怖い怖い（笑）
因みに954と956は別人だよ。

こんな人たちが住民だと思うとちょっと怖い。

961　962
ご苦労さん。
何が世間話だ。
ただの知ったかだろ。
怖いなら、検討する必要はないな。

こんなんで知ったかって言われたら照れちゃうな。
もっとディープな話でもしましょうか？

964

他でどうぞ。ここはマンションの検討板。

一倍率で部屋の割り振り大変みたいね。なんとか形になってるようだけど。

953
修繕積立金不足問題は特にタワマンで深刻ですよね。
数十年先を見据えてもこのマンションは素晴らしいですね！

免震の方が大変だよ。

タワマンで常識のスケルトンインフィルは対応してるのかな？
これで修繕費かなり変わってくるよ。

いやぁ、タワマンはいろんな意味でやばいよ。
制震の造りとかは特になー
怖いことだらけだね、タワマンは・・・

>>970

免震って長周期地震動に対する弱点が指摘されてるけど、制震はこれといった問題って無いはずだけど。
直下に見舞われたどれもダメだけどね。

長周期地震動の話多いなー。逆に言うと、これしか弱点がないからねー。
でも、タワマン制震は怖いなー

免震はコストも弱点。

確かに長周期地震動の欠点が指摘されるまでは免震最強って感じだったよね。科学の進歩って残酷。

いやぁ、制震のタワマンで管理費修繕費が異常に高い方がよっぽど嫌だねー

修繕費用が高いのは制震じゃ無くて免震でしょ。ただのボッタクリマンションじゃないの。

免震装置は交換するとなったら建物ごとジャッキアップ。いくらかかるのやら。

976　977
はいはい、
免震ではないどっかのタワマン住民さん、必死だねー。
制震の造りのくせに意味なく高い管理費に修繕費。
制震の割にあわねー。
安い造りの制震タワマン！

120：匿名さん（ひみつ 入居予定）
2010/09/05 20:14 削除依頼 私にとっては免震であることが、本物件購入の大きな決め手でした。
（親戚が阪神大震災の被害にあいました）
検討者の皆さん、ご参考までにどうぞ。

ご参考までに
↓
http://homepage2.nifty.com/quake/meka/meka22-31.html

979

だよね。
今から買うなら、免震以外あり得ないよね。

ここはタワマンで常識のスケルトンインフィルになってるかな？
熱交換式空調、ＬＯＷ－Ｅガラスは完備してるのかな？

当然、されてるよねぇ。

981

あらら、話をそらしちゃったよ。
高い管理費修繕費、免震よりはるかに劣る制震・・・
タワマン・・ブルブル

免震構造を否定する人って、いるんですね。
安全はお金に返られないですよ。
このマンションは免震で本当によかった。
価値観は人それぞれですけどねー。


今回の立替事業にあたって地権者すべてに一級建築士がついたのは周知の通りですよね。
免震構造はこれからの時代、すべての住宅につけるべきであると個人的には思いますね。


装置交換云々という方は社団法人日本免震構造協会に問い合わせてからこれでもよんで勉強してくださいねー。
↓

積層ゴムの限界性能とすべり・転がり支承の
摩擦特性の現状　積層ゴムアイソレーター等の支承材に関する実データを集積し、
積層ゴムについては限界性能、すべり転がり支承については摩擦特性について
徹底的に調査した結果をまとめたもの
日本ゴム工業会と共編（免震部材講習会テキスト）

タワマン怖い

健康障害をきたす上に将来お金がかかるんだね。
ガクガクブルブル

眺望は自然の中で楽しむもの。
一生すむのはやだなああああああ。




【出典：日経トレンディ「住宅」の新常識（１）超高層マンションの落とし穴】

人気を集める超高層タワーマンション。しかし、忘れてはいけない。その維持管理には莫大な費用がかかる。だが実際には、管理費や修繕積立金が不自然に安い物件があるのだ。華やかな外観や充実した共用施設で人気を集める、超高層タワーマンション。しかし、忘れてはいけない。その維持管理には莫大な費用がかかる。例えば、外壁の修繕だけでも「仮設足場で対応できる低層マンションより、ゴンドラを使うタワーは、見積もりベースで約２倍高くなる」（某管理会社）。だが、大規模修繕に必要な修繕積立金の額を見ると、低層マンションと比べて、意外にもタワーの積立金は高くない。「総戸数が多いぶん、タワーは安くできる」というのがデベロッパーのうたい文句だが、「販売促進のために積立金をあえて安く設定している」と指摘する業界関係者は多い。そのため、当初から数年後に積立金を上げる計画を立てている場合がほとんどだ。

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１平方メートル当たりの月額管理費の目安額は、40階以下の場合230.3円、40階以上の場合で272.6円（不動産経済研究所調べ）。修繕積立金の目安額は85.7円（編集部算出）。最近の新築タワーを調べると、管理費も修繕積立金もこれより安い物件が散見された。
※修繕積立金の目安額は、住宅金融支援機構の融資基準にある修繕積立金（平均専有面積55平方メートル以上、地区５年未満で月6000円／戸）から、平均専有面積を70平方メートルと仮定し、算出した


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主な新築タワーの管理費・修繕積立金の設定額を調べたところ、分譲時の設定額が安いタワーも見られた。タワーの修繕費は一般より多くかかる。一概には言えないが、設定額が安いタワーは将来、積立金が値上げされる可能性もある。例えば、首都圏のある32階建てタワーマンションの場合、分譲時の修繕積立金は１戸当たり月6000円という設定だ。だが、大規模修繕計画の詳細を確認すると、積立額は５年目から徐々に上がり、17～30年目は月１万7000円に跳ね上がる。さらに、10年ごとに60万円前後の積立基金が徴収される。30年トータルの支払額は約670万円。購入時に、月々6000円の積立金で十分だと思い込んでいると、約450万円もの誤算が生じることになる。しかも、大規模修繕工事の実績がまだ少ないタワーの場合、「費用の総額がどの程度になるか、正確にはつかめていない」（某管理会社）。そのため将来、計画外の一時金が発生したり、積立金の増額が行われたりする可能性は、通常のマンションより高いだろう。

30年目以降の計画は示されているか？
では、こうしたリスクを少しでも回避するにはどうすればよいか。目安となるのは、30年以上の大規模修繕計画が用意されているかどうかだ。これにより販売側の姿勢を見分けることができる。その際、積立金の推移を確認し、積立額が安すぎないかなど、周辺のマンションと比較することも必要になる。計画の内容で注目すべきなのは、30～35年目の大規模修繕の項目。この時期は、エレベーターや給配水管、機械式駐車場の取り換えといった、莫大な費用がかかる修繕項目があり、それが計画に盛り込まれているかどうかがポイントだ。「分譲時の積立金を減らすために修繕項目を意図的に外したり、減額したりする場合がある」（管理コンサルティング会社のソーシャルジャジメントシステム）ためだ。

そのほか、注目したい項目は以下の通り。まず小規模修繕が行われやすい４～７年目に、修繕計画の見直しを行わないマンションは要注意。また、大規模修繕前に一時金を徴集される可能性もあるので、収支を確認したい。第１次大規模修繕が行われるのは、約10～12年後。外壁や屋上、バルコニーの補修などが中心だ。この段階で、早くも積立金不足に陥る可能性もある。マンションによっては、屋上防水などの修繕時期は15年前後まで引き延ばせる。管理会社の言うままに“過剰修繕”を行うケースもあるが、修繕時期を精査している管理組合は信頼できる。約20年後に行われる第２次大規模修繕のメインは、第１次の工事内容に加え、受水槽や照明器具の取り替えなど。たいていのマンションは第１次大規模修繕で積立金と基金を使い果たすため、第２次の費用は積立金の増額と、一時金の徴収で資金を集めることになる。

建物の形状も一つの判断材料になる。タワーの場合、建設の外周部の修繕に仮設ゴンドラを使うため、通常のマンションで使われる仮設足場より設置費用がかさみ、大規模修繕費の約３割を占める。ゴンドラを使った仮設工事費が比較的安くすむのは、四角形のベーシックな形状。逆に、曲線の多い複雑な形状のタワーは、ゴンドラを特注する必要があり、費用は高くつく。雨天、強風時は作業ができず、作業効率があまり良くないのも難点だ。ある管理会社は、「見積りベースで一般的な仮設足場の２倍近くの費用がかかる」と証言する。

タワーには、ほかにもコスト高を招く要素が多い。
例えば、高層階は日差しが強く、強風にさらされるため、建物の傷みが激しい傾向にある。修繕回数を当初の見込みより増やさなければならない場合もありそうだ。価格がこなれていない、特殊な部材を使用しているケースもあり、コストは高くつく。

＞９８２
話をそらしてるのはそっちだよ（笑）
金食い虫の免震にスケルトンにもなってなきゃ、将来不安だよ。

免震は実績が無いから未知数で、安全神話みたいになってるが、
実績のある制震の方が安心感があるね。

まあ、タワーが倒れる地震がくることはまず無いと思うが、タワーが倒れたら
そのときは皆倒壊だよ（笑）

979

よませていただきました。

大変参考になりました。

人権意識の薄弱な人は、目に見えない安全への投資が理解できないんですね、、、、。

984

えー、実際ここまでの存在とは思ってなかったよ。
怖いね。
まだ、修繕費や管理費が高くついても、安全なら良いけど・・・
制震だしねー。
しかも、将来いくらかかるか全くの不透明！
こわっ！！

985

また、(笑)とかやって、強がってるよ。
怖い怖い高い高い制震タワマンなのにぃ。
話をそらさなきゃいられないんだねー。
スケルトンなんたら・・・
こわーい
ガクブルガクブル

スケルトンインフィルになってるのか～い
熱交換やＬＯＷ－Ｅガラスは装着されてるか～い

都合が悪いレスは下げるの必死だな（笑）

989

ご自身のことですね。
制震に高い管理費修繕費の話は無視ですかぁ？
だよねー。
やっばいもん。

985
金食い虫の免震って発想がすごいですね。
話が根本的にかみ合わない気がします。
ランニングコストも管理規約にきちんと盛り込まれていますよ。

タワマンの方が低層より管理、修繕共に安いの常識だが？
そんなこと知らんのか？

＞991
ランニングコストが管理規約に盛り込まれてる？
それを言うなら、修繕計画だろ（笑）
素人まるだし

991

それしか言えないんだよ。
仕方ないよ。
それ以上に超無駄に管理費と修繕費が高いんだから。

992

あらら、上記の資料見ましょうね。
検討もしていない購入検討者さん。

992

だって、それは見た目だもーん。
それに、安かったにしても、地震で怖いもーん。

はいはい。だから今のタワーはスケルトンになってるんだよ。
何度言わせるのかな？
ここは、大丈夫なのかな。

ぷっ。ランニングコストの管理規約（笑）

恥ずかしい（汗）

そっか、スケルトンだから、高いんだ！
じゃ、超高過ぎの管理費修繕費にも納得かー

スケルトンは安くなるんだよ。
それくらい勉強して下ちゃい。
だから、最近のタワマン修繕費安のさ。

991です。
月63000円ですね、159ページにのってます。
免震構造で安心ですね！まだまだ入居まで一年以上あるのに、本当に凄い人気ですね。今から、紅葉坂ライフが楽しみ。

タワマンで管理費安いのは帰って心配だよな。
ナビューレもフォレシスもMMタワーズも、まともなたわまんは管理費、修繕費しっかり集めてるよ！

そりゃ、あんた超１級品だもの。
モノが違うし、それが似合う層が住むマンションだから当たり前。

スケルトンにすると外壁清掃も楽になるんだ、知らなかったなぁ。吉野町レジデンスもスケルトンだから安心ですね

フォレシスに住んでいますが、80平米で月4万円くらいとられますよ。管理費も上がりますが、修繕積立金は将来的にさらに追加されるそうです。

修繕積み立てって普通高くなっていくものだよ。

一連のやりとりを眺めてました。
タワマンを擁護と言うか、誇ってる方はMMかナビュー◯辺りの方かと。しかもそれだけ、タワマンを称賛して、免震を否定的に見てるわけだから、ここの検討者ではないわけですね。

1007
そうだね、だからここの掲示板をうろちょろする意味がわからないんだよ。

よく(笑)、（大笑）、（大爆笑）ってつけるやつだろ。
別の紅葉スレの検討板にも出没してるぞ。あっちでは妄想ﾋｷｺﾓﾘって言われてる。
そろそろ新しいスレかな？

新スレッド立てました
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/91285/

MMの某タワマンは免震で耐震等級３（当時は免震も耐震等級を評価）が売りだったよ。最近の新築タワマンは
免震はめっきり減った。

何で免震減ったんでしょう？

免震の効果に疑問符がつくのと、お金がかかるから。

それに加えて、ここはタワマンじゃないのに免震。そんなことするのナイスぐらいなのにね。

1011
でも、大崎は免震だしね。
やっぱり、採用してるとこはしてるよ。
あのスケルトンの説明の方はナビュー◯だろ。
MMは免震だしね。

５年位前は、多くの新築タワマンが免震だった。今は数えるくらい。０とは言ってないでしょ。

大崎ってどの物件さしてるんだろう。パークタワーもシティタワーも制震だよね。

1017
ウェストシティタワー〇ですね。
初めから良いところで、ちゃんとお金かけているところは免震なんですよ。
　
ナビュー〇みたいに、後から中古価格が上がる分には確かに資産価値はあるけどね。
裏を返せば、お金のかかっていない造りの可能性が大いにあるからね。

そういえば、完成在庫物件があったね。

1018
ですね。
中古価格が異常に上がる＝最初のお金のかけ方が…って場合が多いね。
それを資産価値と勘違いしちゃうやつ・・・

1012
タワマンが制震にシフトしてるのは風で建物が揺れるのを最小限にするため。
免震は地震に強いが風ぐらいでは装置が働かないようになってる。

ナビューレがお金のかかってない造り？？
あまり笑わせないでくれ。三菱が社名をかけて建てたヴィンテージマンションだぞ。
内装すらお金かけてないマンションとは格が違うよ。
それと勘違いされてる人が多いので言っておくが、免震や制震はどっちが良いかということは建物の形状や地形等の立地条件で総合的に判断するもので画一的にこっちが優れていると決まっているものではないんだよ。

あら、免震って風で揺れちゃうんだ。強風って地震より多いから心配。

1022

まーた、必死なナビュー〇が現れましたねー。
誰もナビューレの話なんかしてないのにねー。

免震のタワマンは強風で多少揺れるといわれるけど、
１１階ぐらいのマンションは耐震でも免震でも制震
でも強風ぐらいじゃ揺れません。

＞1024
1017が言ってんだよ。よく書き込みチェックしてから言えよ。必死な営業さん(笑)

訂正
1017→1018

ここは横濱芋洗坂（係長）レジデンスです。