広尾ガーデンフォレストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都渋谷区広尾4丁目1番51他（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～153.74平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島建設（株）
管理会社：三井不動産住宅サービス（株）
【タイトルを変更しました。2010.10.20 管理人】
[スレ作成日時]2010-08-22 14:18:01
ポジ住民からの全うな反論に期待
安物買いの銭失いでない事を祈りますｗ
議論は真っ当な人相手でないとできないからね。
ネガさんに反論しても、都合が悪くなると逃げるだけだし…。
どうせ作り話＋まともな答えなんて持ち合わせていないのでしょが、
とりあえず、以下の点、対応お願いします。
（下記の仮想事例では）「ただ一つの理由」だけが気になって解約した
ようですが、その「ただ一つの理由」を具体的・詳細に教えて下さい。
「過去スレ見て下さい」とかいうと、勢いにまかせて適当な書き込みを
してしまい、引っ込みがつかなくなったのだろうなと、思われるよ。
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>802
ひとまず、「詳細は希望があればご説明しますが」とのことなので、
以下の点、具体的・詳細にご説明頂けますか？
「ただひとつの理由」のために手付放棄してまで解約するに至った
のですから、よほどインパクトがあったのでしょうね。宜しくお願いします。
＞しかし、契約後にある弁護士にたまたまお話したところ
＞事業主も想定していない事態が起きた際の資産現象のリスクについて
＞大きな落とし穴があった事に気づいたのです、
＞詳細は希望があればご説明しますが、
ネガ（ここでいう正論を唱える人間）は少なくとも私以外に複数いますよ？
それから、住民さんなのか業者さんなのかよくわかりませんが
＞839さんのように
”アホ”とかいう言葉を使っている時点で相手にされる人間も限られるってことは
小学生でも承知の事。
ご自身の発言を正当化したいのならば、
まずは言葉に気をつけたほうがよろしいのでは？
８３４を見ているとネガ？のレベルの低さがよくわかる
大学生でももう少しましな話しを作れるよ
何度もいうとおり、過去スレみて下さい。
同じこと繰り返すほど暇ではないですし、重複した情報を度々読まされる検討者の身にもなって下さい。
検討者は賢いですから、一度書き込めば十分です。何度も同じことを書きたがるのは愚か者のすることですよ。
ここまで注意してあげても、しばらくすると下らない書き込みをするんですよね…。ポジは。
さすが知的水準の低いネガさんだねぇ
自分の作り話しにどれだけ矛盾点があるのかもわからないとは
耐用年数20年そこそこの木造や軽量鉄骨造の建売住宅の拡販の為に作られた日本の欠陥定借制度を
さも有り難がって高級マンションでございーっ、やれ日本の土地信仰がどうのこうのと講釈垂れる
その異常なまでの格好悪さをそろそろマトモに認識した上で恥じた方が良い。マーケットは正直だ。
たとえリアルで金持ち同士の会話でも、定借を異常に持ち上げるような奴が存在するとは思えない。
20年そこそこの建売前提でさえ、最低50年は必要だろうってことになっている。
それすらも特段の根拠はない。
ここが100年コンクリかしらんが、借地年数がもっと必要だとは思わないのか？
土地持ちの地主に対してデベも提案する手前、借地年数を長期間は取れないわけ。
地主は上物が100年も持ってほしくないわけ。完全にご都合主義の制度なんだよ？
デベは分譲出来たらそれで終わりだが（それすら完売できず苦労している訳で）
買った客のことなんて全く考えられていないわけ。だから半壊滅失したらアウト。
やれ現在価値がどうとか、騙されてる上に後付けで自己擁護、異常な恰好悪さだろ。
あのね、わかってんのかな？
デベだって定借が作りたいわけじゃないんだよ。
地主が売ってくれないから致し方なく苦肉の策。
スッキリと所有権分譲の方がよいに決まってる。
デベは土地を買うのが仕事。
定借なんて、要は仕入れミスの一種に過ぎない。
ここだって、確か住不は買取提案だったんでは？
どうしても地主が売ってくれないから地主有利の
おべんちゃら提案を案件欲しさに渋々やってる。
妥協の産物ってことだよ。皺寄せは全て客に来る。
地権者の入ってる物件とか、地権者有利で嫌だろ。
定借なんてその最たるもの、権化みたいなもんだ。
すごい執念だな
典型的な貧乏人の妬み
とりあえず連投はやめて、一度整理してから書き込みしなさい（笑）
まあ解約理由書いたところで、
「そんな事も気付かずに契約？」とばかにされるだけだから書けないんだろな（笑）
だったら最初から希望があれば説明するなんて言わなきゃいいのに。
どこに将来買い取れる定借が？
ここに低所得者が住んでると思ってる人間がいるのか？
８５１はネガ勢の足を引っ張らないようにもうちょっと頑張れよ。
他のネガ共が頭かかえてるぞ。
公正な通りすがりより
何連投したら気が済むんだ、きもちわりー。
ポジさんは連投、自演の挙句
削除されちゃいましたね。。。
＞典型的な貧乏人の妬み
こういう不要な罵りも削除していただきたいものです。
海外の定借（Leaseholdは普通に借地期間が延長出来たり、底地を買い取れたりする。
日本の定借は、地主に対して提案する手前、契約条件で更地取り壊しが絶対。
だから欠陥だと言っている。そもそもが低所得者向けの戸建用の制度だからだ。
100年コンクリとか言いながら、借地期間が短すぎるだろ。50年そこそこで取り壊し。
日赤なんかが、金持ってようが一般人に底地を売ってくれるわけない。
三井や三菱に対してさえ売ってくれないのに。
挙げ句、半壊滅失したほうが、所有権分譲よりラクでラッキーなんてトンデモ発言。
地主のオコボレをデベがもらい、デベの上がりの食べ残しに、さらに追い銭まで払って、
今度は得意げに周りを貧乏人呼ばわりする、異常な感性。
当方、土地を買うということにこだわりがないため、
定期借地権でもいいかなと思っています。
定期借地権のデメリットとは具体的にどういうことがあるのか、
ご教示いただけるとありがたいです。
ずいぶんと思いっきり削除されましたね。
ざっと見てネガさん２ 対 ポジさん１くらいの比率で削除されましたが、どちらも見ていて？？？と思うような内容でした。
ポジさんもへたに煽るようなことはせず、あまりにひどいと思ったら単純に削除依頼を出せばよいのではないですか？
どっちにしても、このスレッドはお二人のおかげで要注意スレッドになってしまっているようで、管理人さんが削除依頼がなくともひどいと思った内容は毎日良識的にごっそり削除してくれているようですので、削除依頼を出す必要すらないのかもしれませんが。
ネガさんもポジさんも特に貧乏人発言の多いのは見ていて恥ずかしいですね。
人を貧乏人よばわりする人に限って金銭的だけでなく心も貧しい人が多いことをよくわかって頂きたいものです。特に日本がこういう大変な状況にある時は清貧の気持ちを大事にしたいものだと思います。
http://oshiete.goo.ne.jp/qa/4656812.html
http://www.fdom.co.jp/mansion/20090210a.html
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q148380429
一般的に議論されてるのはこんなところでしょうか。
特にこのマンションの特筆すべきデメリットは
借地期間が５０年という最短の期間を設定しているにも拘らず
権利金の設定額が高い点ではないでしょうか。
たった５０年で資産価値がゼロになる物件は所有権マンションでは考えられません。
私も以前、この物件を検討した際に、三井住友銀行・本店とみずほ銀行・渋谷に確認しましたが
金融機関の担保評価について残存期間が少なくなるにつれ厳しくなるため
新築時の提携ローン先であっても、中古市場の融資については保証出来ないという説明が銀行担当者よりありました。
所有権マンションは単純に築年数の経過によって担保評価低下はありますが、定期借地の場合は制度そのものが担保評価を下げる要因となっているようです。
また、地代についてですが、一般的に地代の設定額は固定資産税・都市計画税より安くなるという事はありません。地代の改定の根拠も通常これらの税額の変動によって行われるものです。
これらの点が、所有権マンションと大きく異なる部分であり、将来の流動性を下げる点で言えばデメリットであると思います。
将来売却の予定が無い場合でも、万一手放さなければならないという可能性がゼロでない限りリスクとして捕らえておいたほうがよろしいと思います。
長々書くと、住民さんのバッシングを受けそうなのでこの辺にしときます。
定期借地は立場の違いによって良い・悪いが議論されています。
立地環境の良さだけではなく、総合的に判断されると良いかと思います。
＞８６７さん
住人なんだけど、俺８５平米の部屋に住んでるんだけど、地代毎月約５０００円だよ。
年間でも６万円だから、他の所有権物件で土地の固定資産税を払うのと比べても安いんじゃない？
近隣の友人は固定資産税を土地建物合計で３０万円以上払ってるよ。
Ｇ棟、Ｈ棟の売りだし前で在庫処分の為か、ＭＲでは最近少し値引き販売してるみたいだから、
広尾の他の所有権マンションより３～４割引きで買えるみたいだよ。
子供も男の子だし、息子に資産を残すより、教育とか経験とか、この地域でしか得られない友達（人脈）を
残してあげたいから、割安でこの地域に「今」住めてるのはとってもありがたいです。
今回の震災もあってみんな感じてると思うけど、物の資産より、永久に無くならない教養や人脈の価値という
資産の方が、後継者に残すのは大事なんじゃないかな。
広尾や麻布地域の人たちは、みんなその辺が分かってる人たちだよ。
ちなみに俺は中古でここ買ったんだけど、フラットで全く問題なく借りれましたよ。
所有権の物件だって、築２０年過ぎれば、借入難しくなってくるんだから、あまり変わりは無いよね。
大手銀行で借りる理由が無ければ、定期借地だからとか理由なく、借りる方法はあると思うけど。
８６８さんとは別の者ですが。
当然ここを考える時に所有権物件の他のマンションも考えましたが、基本的に54年もの後になって都心の土地の価格が一体いくらになっているのかわからないなかで、このエリアに住みたいことは事実だったけど、今高いお金を土地に投資して未来の土地相場に賭けることに正直なところ躊躇しました。
今はまた地震の多い国という別のカントリーリスクも改めて注目されていますが、ここを買った頃でも日本のデフレスパイラルと長引く景気の低迷は相当に深刻だったし、製造業についても国内の過剰生産設備と海外への製造拠点流出は基本的に避けられない状況でした。
こんななかで土地だけでも自分の勝手に処分できる戸建てならとにかく、まだ所有者の総意で立て替えに成功したマンションも少ないなかで、区分所有の理論上の１０数坪の土地を持っても建て替えや、建て替えができなかった際の土地分の処分もどうなるかわからないし、５４年後に土地がどんな価格になるかわからず、案外その頃には今の半値になっているかもしれないし、、、といった不安がありました。
例えば世田谷区の成城や用賀などであれば、土地分に費やすお金も広尾の一等地の場合の半分程度で済み、こうした地域のマンションであれば総額もまずまずで押さえられるので所有権マンションでもいいかなと思いましたが、さすがに広尾や南麻布などだと土地代分だけで相当な金額になるし、これだけのお金を54年後の土地相場に期待して賭けることはちょっともったいないというか、怖いかなと思った次第です。
もっともっといっぱいお金のある人であれば、そんなことは気にせず広尾でも所有権で買うのでしょうけど、その意味では我が家はご指摘の「貧乏人」で、そこまでのお金を出す勇気はありませんでした。
私も８７８さんと同じで、それくらいであれば、手元に現金をセーブして、この気にいった立地に住んで、子供たちの教育などに投資してあげたほうが、自分としては賢明な投資かなと思った次第です。
ここを買った人はそういう考えの方が多いように思います。
理論値で54年間の定期借地物件の値段対所有権物件の値段が7割が適正か8割が適正かといった議論もありましたが、結構ざっくりとした感覚で、せいぜい坪4百万円台で54年も住めればいいかという感じだったように思います。
それがアバウトなのかもしれないし、時期的に今ならばもう少し安く買えたのかもしれないけど、この立地で気にいった間取りのものは今はもう買えないわけだし、別にいいかなと思っています。
失礼しました。
↑
すみません、上で「私も８７８さんと同じで、」と言ったのは、「８６８さんと同じで」の誤りでした。
失礼しました。
定期借地の制度の欠陥は決して立地で補う事は出来ないよ
むしろ所有権マンションと定期借地マンションは、
見た目が同じマンションというだけで内容はまったく別物だもの。
リスクやデメリットを気にせず買う人はそれでいいと思うし、
心配な人は、買わなきゃいい。
上記の購入者さんは、リスクやデメリットを把握していて、クリアできたから買ったわけでしょ。
中古で築年数がかなり経った定期借地の物件が、今現在存在しないので、
事例がない点を鑑みてもなおさら慎重になるという意見は間違いではないでしょう。
結局、
広尾だからいい
としか言えないんだよ。所詮そのレベル。
しかし広尾もいい迷惑だな。広尾に罪はない。
これで誰も相手にしなくなりますね
このスレは放置されました
868さんへ。
私は仲介業者ですが、フラット35だから組める…という見方もあります。
仲介業者としては、買主の属性は〇でも対象物件が定期借地権の場合、都市銀行はローンがつきにくいので、最初からフラット35をふります。
フラット35は新耐震基準以降の物件にはユルユルだからです。
案件相談するとローンセンター担当者からも『定期借地権なら銀行ローンは厳しいが、フラットで逃げられますよ』とアドバイスされます。
けど、この物件くらい新しく買主属性が良ければ、借入期間の制限付けて住宅ローンで行けそうですがね。10年後は厳しいでしょうが。
後、地代の比較対象にしている友人の固定資産税・都市計画税30万は、土地・建物込みですよ。比較対象を誤っています。
マンションの場合、土地は持分割合ですから、固定資産税全額の中で土地分が占める割合は2割～多くて4割です。借地権の場合、その土地分は発生しません。
よって地代が年間6万円だとしたら、結局友人の固定資産税と何ら変わりはありません。
ちなみに建物分の固定資産税は新築後5年間、約半額に優遇されます。よってこの話の前提条件は友人も同様の築年数の物件を所有している事です。
定期借地権は結局、貸主が固定資産税等を支払っても得するようにできていますよ。
中古のフラット35の話は何度も何度も出てきました。
ローンが借りられないと、今頃書いてる人は
過去レスを読んでないかネガのためのネガを書いてるって事です。
フラットは、リーマン向けだからね。経営者だと余り落としてないこともあるから。MAX8000万だし。
マトモに組める人間なら変動でプロパーで組みたいだろうし。何にせよフラットしか出ないってことじゃ、
フラットの今の優遇が終わったらますます魅力が乏しい。
中古でキャッシュで定借買う本当の金持ちって想像しにくいし。ターゲット層が全く見えないよな。
まあ当初事業計画もあったもんじゃなかったんでしょう。地主に媚び売って案件取るのに必死で。
住不のように、所有権分譲同士で勝負してればよかったのに。結局のところデベの罪は大きいよ。
８６９です。
上で途中で売った場合にローンが付くかとかいった議論があるので、コメントさせて頂きます。
（デベだとか疑われるといやなので、念のため、私、確かにここの住人です。上でここの管理規約の何条に天災の際の管理業者との負担ルールがあるか？などという住人チェック質問がありましたが、22条ですね。書いてもほとんどの方はわからないでしょうけど。）
確かにここを買った際に、もし途中で売る際に売りやすいかどうかについて少し心配しました。
おそらくは最初の20年程度までであれば、中古として売っても相手の購入者の方は何とかローンも組めるかと思いますが、30年程度の中古になると所有権物件でもローンを付けるのが難しいことがあるので、定期借地権物件の場合は結構苦労するかなと思いました。買い手（借入人）の信用力いかんでは完全に不可能ではないのでしょうけど。
キャッシュで買いそうな層は、もちろん富裕層に相応はおられるでしょうが、実際問題、残存期間20年になったような定期借地権物件をキャッシュで買うサラリーマンは高所得層でもあまり多くは考えられないと思います。
こうしたキャッシュ購入のターゲット層があるとすれば、相続対策で相続資産の評価額を下げたい相当シニアな層の方などかと思います。
でもそもそも、ここの残存期間が短くなったら、無理して不利な価格で売ることなく賃貸に出せばよいのだと思いますし、現在所有しておられる方の中にもそう考えておられる方は少なくないと思います。
ここの474戸のなかで、上でも議論されていましたが、1割くらいが賃貸に出たようですが、既にすっかりさばけて現在では賃貸で借りたくとも借りられる出物は1戸も出ていないようです。
ここを買わない（あるいは買えない）方でも賃貸でよいから住みたいという方は、セキュリティー水準や医療のサービスなども考えると相当におられるようで、実際賃貸に出るとすぐに消えています。
私もここを買う前にこのエリアの賃貸物件も検討したことがあって、青山の某高層賃貸マンションなどいくつか見せて頂きましたが、高級は高級でしたがやはり賃貸用なのでフローリングの仕様からバスタブ、水道の蛇口に至るまで、少しずつここのような分譲物件に比べると実際劣ります。賃貸でも、賃貸専用物件ではなく、できればここのような分譲物件に住みたい方は多いのだと思います。
まもなく30年目に入る隣のガーデンヒルズも推定ながら３０％から４０％が賃貸になっているとも伺いました。ここも現在は賃貸比率１０％程度であっても30年目にもなると同様なレベルまで賃貸化が進むようにも思います。
それでも家賃は相当なレベルですし、広尾ガーデンヒルズの住人の皆さん同様、賃貸化がある程度進んでも住民の質が落ちる様なことはないと思います。
私見であってデベの方に怒られるかもしれませが、30年たってもここを何としてでも現金化しないと困るような状況が見込まれる方にとっては、そういう意味ではこうした定期借地権物件の購入は少し慎重に考えられたほうがよいようにも思います。
でもその際には弾力的に賃貸に出して、結果としてその後のご自身の相続対策にもなるようなタイプの方にとっては、ここはとてもお得なように思います。
要はここのような定期借地権マンションについては、購入者の生き方、考え方によってポジティブな面もネガティブな面もあるので、一律に「テイシャクはだめ」ということではないと思いますが。
私などは月~金の日中は仕事でそれなりに忙しいですが、このスレッドでWeekdayの日中から相当な時間を費やしてテイシャク・ネガティブキャンペーンを執拗に繰り返しておられる方の情熱にはいつも驚きます。近隣のライバル物件を売っておられるデベ関係の方？訴訟関係の方？どういう背景で、何の目的の方なんでしょうかね？いずれにせよ、もう少し冷静に書いて頂けるといいのですが。
＞884さんの場合はそれでいいんですよ
何らかの理由で泣く泣く無理して手放す可能性がゼロなら、
将来売りにくい物件だろうが何だろうが関係ないわけですし。
そもそも手放すリスクがある人は買わないほうがいいなんて大きなお世話かと。
一般的に、住居を購入する場合、ローンを組もうが組まなかろうが、
将来の売却出来るか否かというよりも資産価値はどうなの？
って検討するのは当然かと思いますよ。
それからひとつだけ思うのですが、
（まったくの主観で言わせていただきますので反論等は不要です）
ガーデンヒルズとこことは比較対象になるのは
立地だけではありませんか？
他の方も書いてありましたが
そもそも全く異質の物件かと思います。
将来の賃料云々は知る由もありませんが。
期限付きで存在する建物に、資産価値以外の価値ってどこに見出せるのでしょうか？
とハテナマークが点滅しています。
この物件の場合借地期間５０年ってのがそもそも短すぎるから賛否両論あるんじゃない？
しかも借地権の権利金って誰に払うものなんだろうね。
ちょっと考えれば俄然不利ってのがわかりそうなものなんだけどな。
高い金払って、期限が満了したら建物壊して出てってくれって
その壊す金も結局は購入者が負担するわけでしょ
どう考えても地主にしかメリットがないですよ。
更新可能な普通借地なら所有権と比較してどうのって議論が成り立つんだろうけど
なんか煙に巻かれてるだけなんじゃないかな。
それと、事例が無いからリスクは不明ですとか
単なる事業主の逃げ文句そのものでしょ。
そもそもメガバンクで借りられない中古物件でどうなのよ
で、そんな欠陥物件を擁護している人たちって一体何者なの？？？？
No.878 by 匿名さん 2011-04-10 09:25:42
中古のフラット35の話は何度も何度も出てきました。
ローンが借りられないと、今頃書いてる人は
過去レスを読んでないかネガのためのネガを書いてるって事です
検討している様子がかけらもなく、この物件をけなし続けている人達っていったい何者？
＞検討者は賢いですから、一度書き込めば十分です。何度も同じことを書きたがるのは愚か者のすることですよ。
＞ここまで注意してあげても、しばらくすると下らない書き込みをするんですよね…。ポジ
893さん
あなたのやっている行為がまさに↑のように指摘されているのかと思いますよ。
むしろ、住人さんたちのコメントのどこに具体的な反論が書いてあったのでしょうか？
検討者として知りたいのは、ここを買うデメリットですから、
ネガの主張に間違いがあるのなら、具体的にどこが間違いなのかを知りたいです。
わたしはネガではありませんよ。
で、結局
広尾の環境と安く買える以外のメリットは無いって事？
広尾を安く買えるっていうメリットだけで十分なんじゃないの
だから別に安くもないってのｗ
当初買ってる人たちは特に割高。
出し値で買った人、かわいそうだよなあ。
現地MRでこっちが聞いてもいないのに
２０００万位下げて価格提示してきたのにはびっくりした。
プライドないんだろうか。
その2000万なら2000万下げた値段が定借の本来のAskingPriceとでもいうべきもの。
それすらも妥当性があるかはわからない。なにしろ資産性そのものが無いのだから。
ちょっと疑問なので、誰か教えてください。
普通の借地の場合、借家人から借地権買い取ったりするという話を聞きますが
ここの場合、５０年償却した後の権利金はどれくらい返ってくるのでしょうか？
もしくは一切返ってこない？
仮に、新築購入時 建物分３割：借地分７割だとして、１億で買ったとしたら
５０年後に返ってくるお金はほぼゼロってことでしょうか？？
日本の株価も、通貨も、東京の地価も、軟弱な地盤の上で地震似合っているようなもの。
来年くらいまで、ちゃんとした評価はできません。
原発次第、原発待ち。
なんか2000万引きとか権利金ゼロになるとかマンコミュらしくもりあがってきましたね！
煽る気はさらさらありませんが、、、
今回の原発問題は、一般論とはいえ核廃棄物を処理できる状態まで放射線を低減させるのに10年、プラント内部と建屋の解体までは30年ですか（＝by日立）、、、。
既に放射性物質の露出は国際評価尺度で７となり、海外から見ると東京は放射線物質汚染の危険があり、しばらくは近づかないほうがよい街に取られているのでしょうね。少なくともわざわざ行って住みたい街にはなっていないように思われます。
地震のリスクもどんどん増しているし、不確実性が増大するなかで、本当に今、50年も70年も先の時代の土地の価値に期待して、所有権のマンションを東京で買うことが正解なのか、だんだん確信が持てなくなってきています。
勤務先のオフィスも今後大阪とか福岡に移ることもありえるし、東京では案外、当面は賃貸で過ごして様子を見るのも手だし、住めなくなればすっぱり切って損失として認めてもらえる定期借地の物件も現実的かとも思い始めています。
原発事故から定借持ち上げかよ。強烈な感性だな。勿論悪い意味でな。
なんか違わない？？
＞住めなくなればすっぱり切って損失として認めてもらえる定期借地の物件
http://www.bird-net.co.jp/rp/BR041227.html
一時金の損金処理ってこのマンションの場合当てはまらないんじゃないかしら？
通常の借地権なら、借地権の売買や地主の買取があるのだけれど
このマンションの場合、権利金は返還されない。（ＨＰに買いてある。）
「権利金はマンション購入時にお支払いいただくもので、販売価格に含まれています。借地権の対価としてお支払いいただくもので、返還されるものではありません。」
それから、権利金は地代の前払いとして扱えないなら損金処理はできないようです
誰かがおっしゃってた税制面で有利である点というのは間違った解釈かもしれません。
定期借地で税制面で有利なのはむしろ地主ですよね。
904です。
2000万位下げてきたのはもうかなり前（販売初めて１、２ヶ月？）でしたので
今はどうなっているかはわかりません。
下げ時期が早いのには驚きましたが
よっぽど売れていなかったんでしょうね。
というか、下げても高すぎだと感じました。
環境悪化だけをもたらした、ということになりそうですよ。
このマンション、だれもハッピーでない。
建築工事の電力消費ってどのくらいなんでしょう。
夜間に工事するのも困りますし。
デベは一度ここが全戸完売後のキャンセルで、手付金放棄分の余剰があるから値引きできるんでしょ。
＞＞９０６
購入時に支払う借地権の代金は借地期間が満了してももどりません。
１億円で購入して５０年間解体されるまで住む場合は
借地権割合にかかわらず、権利金はもどってきません。
さらにランニングコストとして
・管理費
・修繕積立金
・建物の固定資産税都市計画税
・地代
を支払い続けることになります。
例えば、消費者がデベに払った１億円とすると
その内訳は
・建物建築費
・デベ利益
・借地権利金
が主ですが、
借地の権利金とは、もともと事業を行い借地権を設定する際に
地主が受領するものです。
すなわち、地主は５０年間土地を貸し続ける対価として
権利金と毎月の地代を受領することができるのです。
当然、固定資産税は全額借家人が負担しますし（毎年改正される）
解体費も借家人が購入時に支払った中から留保したものを期間満了時に充当するため
地主は痛くもかゆくもないのです。
土地を手放さなくても地主にとって大きな資金が一時的にも継続的にも確保でき
期間満了すれば元通りになるという制度が定期借地権です。
借家人からみれば資産価値や流動性を含めて、非常に恩恵が少なくなるため
戸建ての定期借地と比べてマンションの定期借地物件は事例がさほど多くないのです。
さらに、借地期間が短くなればなるほど（最短は５０年ですが）当然、借家人には不利ります。
色々調べてみましたが、他の定期借地マンションと比べてここがこれだけ叩かれている理由がなんとなくわかりました。
調べるまでもなく、
ここの過去スレを読みかえしてみれば分かるのでは？
叩いてるのがどんな人かも。
立地も環境も悪くないし高台で空気の抜けも良いから
所有権つきで売っていればこんな時代でもいい値段で売れてたんだろうね。
お隣のガーデンヒルズからの買い替え組みも相当数見込めただろうに
かつて住友不動産が所有権物件としてで企画していたというのもなんかよくわかるな。
場所のよさや環境やイニシャルコストが安く済むといった表面的な部分だけではなくて
買ってからのリスクやデメリットまで検討すべきって事。
でないとこの板に出没する住人さんのようになってしまう。
本当の意味で安物買いの銭失いにならないように熟慮が必要な物件かもしれない。
所有権物件で検討（笑）
さっすがマンコミュレベルが低い
日赤の目論見では、約50年後には老朽化陳腐化するであろう病院を、
ＧＦを更地にして、そこに建てる。そして、病院の跡地をまた貸す。
つまり、ここが五十年後に更地になることは、おそらく避けがたい。
計画の支障になるので、土地の一部を買い取るというのも無理。
それは承知で買ってるんだから誰も困らないだろ。
またアメリカの話とかやめてくれよ？
ここまで全否定されるとさすがにポジの書き込みもいままでのような勢いがまるでないですね
ここは検討板ですから建設的な議論を期待したいところでしたが残念です。
新築販売後の流通まで考えてないからな－
デベは売るのが目的だし
地主も売れれば金が入るし
中古市場で売れようが売れまいが関係ないからね
そもそもデベに都合がいい点が
「事例が無いのでわかりません。しかし、今のところ流動性が落ちるのは考え辛いですよね・・・」
なんて煙にまけるということ。
前例がないから責任逃れになる。
しかし買った住民にとってはたまったものではない。
お隣のガーデンヒルズとは年をおうごとに差別化がはかられるのかな？
http://allabout.co.jp/r_house/gc/26346/
築３０年近くてもここの新築と同じくらいの坪単価で取引されてるんですからね。
成約事例をみるとガーデンヒルズが坪３００万半ば～４００万半ばに対して
築２０年以上も古いガーデンフォレストもほぼ同様。
ガーデンヒルズはやはり別格。
http://blogs.yahoo.co.jp/consulting012/41384966.html
↑ガーデンヒルズとガーデンフォレストの記述が逆でしたね。
ＧＨは、ＧＦより40年くらい古いことを考えると、プレミアぶりは少し合理的でない。
ムード的というか、神格化みたいな感じもする。要するにブランド。幻想かも。
土地も、株も、幻想で動く。うたかたのごときところがあるね。
宮沢りえさんは今ＧＨには住んでません。
ここいいなと思ったら定期借地権でＧＨ，やＧＦの話。良さそうだと思った分残念。
ここは「買う」より賃貸で「借りる」方が正しいと考えるのは私だけではないはず。
ここのマンション、中古で出回るときはフラットしか使えないっぽいな
億ションなのにこれだけ流動性が低いってのも珍しいよ。
億ションなら流動性が高い、って時代ではないでしょ。
もともと。
億ションが流動性が高いって（爆笑）
さすがマンコミュ。レベルが高い
不動産は長いけど初めて聞いたわ
940は、市場性が低いという意なら頷ける内容だが。何を躍起になってるかしらんが。
流動性（換金容易さ）が低くとも市場性（市場価値）が高いことは有り得るだろう。
事実、この物件は換金もしづらいし市場性も低いことが容易に予想されるのだから。
流動性も市場性も低いのに高額で買ってしまった人はどうすればよいのでしょうか？
賃貸に出せばいいじゃん。
そんなに元取りたきゃ住み続ければいいだけの話。
何がしたいんだか知らんけど。
仕事とか資産とか、経済的条件を何とかして、関西で暮らします。
執着は捨てるべきです。特に小さなお子さんのいる場合は。
政府もよくないが、日本の学校はおかしいです。
子供のことより、秩序が大事みたいです。
渋谷区の幼稚園で、子供に水筒を持たせることを禁じられたそうです。
なんで関西？
福岡がマンションも安くて人の気質も良くて暮らしやすいよ
関西生まれで福岡に転勤経験があるけど、広尾から関西は無理じゃないの
ここの住人さん（？）の発言見てると
独自の理論を展開している人が多いのは笑えるわ。
こんな人ばかりじゃないだろうけど
ご愁傷様って感じですな。
転職して、仕事を変えてもいいくらい、シビアな事態も、考えておくべき。
くだらない話しばかりでうんざりだけど、ここの実際の値引きはどのくらいなの？
適当に何割引きとかはやめてね
どの部分から引くのかを教えてもらえるとありがたいです
真面目な話、知人から聞いたんだけど
最近は検討者がいないからどれくらい値引きするのかなんてわからないみたい。
時期的に難しいんじゃないかな。
値引きしたからといって売れるものでもないだろうし。
中古で売り出してる部屋は知らないけれど。
レスありがとうございます。
５年前に見に行った時はすごい人でモデルも豪華で盛り上がっていたんですけど。
ヘルムズデールとかレイジあたりで飲んだ後に見るといいんですよね。
中古も下がる気配がないし、坪単価４００くらいまでなればいいんですけど。
知人から聞いた、友人から聞いた、
って売れ行き伝聞話が板全体に結構ありますね。
伝聞なら、真偽に責任を取らないで済むからかな。
＞ヘルムズデールとかレイジあたり
六番町にも５０年定借きたね。
なんだかミーハーな人が現れましたねえ
たぶんバブル世代にいい想いをされてたKY世代でしょうけど
再び荒れる予感・・・
まったく知りませんd(^_^o)
食事以外で、西麻布で行くのはツバキ、ウタカタ、無垢、草ふえ、タフィアにヴォイスくらいですかね
次の棟のホームページがUPされましたね。
随分待ったのですが、これでまたちゃんと検討再開です。
やはりすべての間取りがある段階で選びたいから(>ε<)
がんばって検討してください！
がんばろう定借！
先日の渋谷区議選挙で、渋谷オンブズマンの堀切ねじん君が当選しました。
渋谷オンブズマンに、異常な敵意をお持ちの方がおいでですので、お知らせします。
堀切君は、ここの日赤環境裁判の原告でもあります。
963>
本当に気に入っている店を他人に教える？
ねじんくんというのは本名なんですかね。
ごめんなさい、「ねんじん」です。漢字はたしか、「稔人」と書きます。
渋谷オンブズマン・堀切稔人区議、期待しています。
こちらの物件には「解体準備積立基金」というものがあって、
月額支払い分と、引渡時一括払いの2種類があるようですが、
引渡時のときに金額を見て驚いてしまいました。。
50年後の更地にするための解体費用を引渡のときに
一部とはいえ、数百万纏めて支払うのって、
ずいぶんな話だと感じています。
定借物件なら当然なのかもしれませんが。。
これは、万が一途中で売却したら、
戻ってくるものなんでしょうか。
え、そんなにかかるんですか？趣旨からして戻ってきませんよね…。
それだけで、私にはハードルがあがります。そんなせせこましい奴はいらんということなんでしょうか？
どのマンションでもいずれかかるものとはいえ、数百万を先払いするって、結構な負担ですよね。数百万の運用益を考えるとなおさらです…。
やっぱテイシャクはダメですね。
＃968です。
誤字がありましたので、続けて訂正文を投稿させて
いただきます。
＞月額支払い分と、引渡時一括払いの2種類があるようですが、
＞引渡時のときに金額を見て驚いてしまいました。。
↓
引渡時のとき「の」金額を見て驚いてしまいました。。
以上修正いたします。失礼いたしました。
私は、この近所のお店だと、中華の虎萬元が手ごろで好きです。
いつ行っても大混雑でもないし、入りやすいので。
>969
土地付きのマンションなら、
建替え時に巨額な解体費用と建築費用を払わなければならなくなり、
払わずに補修で済ませたい人達と建替えしたい人たちでモメるのが常識。
先払いの定借ならモメるリスクがない。既に過去レスで何度か書かれたこと。
詭弁がお上手で。揉めない代わりに無駄金払う事実に変わりはない。
所有権なら建て替えで価値創出の目もあるが、定借はただ壊すだけ。金を捨てろというのと一緒。
定借はまだまだ根付くのに時間がかかる。根付くかどうかも分からない。
もし、将来売ろうとすると、相当苦労しそう。えらく限られたマーケットになることは間違いない。本当に売れるのだろうか、とさえ思う。
他にも分からないことが多く、素人が手を出すと後悔する。。。そう思い、私はやめました。
立地・環境は最高で、非常に惹かれますが、私も手を出さないつもりです。
過去スレを読むと、売る、売れない等、同じようなやりとりが永遠続いているので、参考になりました。
血迷いそうになったら、このスレを読み直して、兜の緒をしめなおすつもりです。
>先払いの定借ならモメるリスクがない
モメるかどうかなんて不確定要素に金払うこと自体おかしな話し。
実際モメたところで、金銭に絡む問題でもないだろうに。
いやなら売ればよい事。
反面、テイシャクだと期限満了迫って売ろうと思っても
買い手が付かないっていうデメリットがある。
他でも指摘されてるけど、ここの住人（？デベ？）さんたちは、詭弁を続けたところで何の特になるんだろうか？
本人が納得して購入しているならいいんじゃないですかね
どうせここには買えるような検討者なんていないんだし（笑）
ポンコツしかいないでしょ
>>976
>いやなら売ればよい事。
それは詭弁。他人を詭弁扱いする意味なし。
住民間でモメたら、
モメてる事自体を重説に書かなければいけないし、
建替えなら巨額の解体建替え費用が必要になるのも重説に書かなければいけない。
（容積率が余ってる場合なら別）
築50年近くになれば土地付きマンションでも、売ろうと思えば
買い叩かれるか買い手が付かないかのどちらかになる。
定借だけのデメリットではなく土地付きでも同じこと。
詭弁って言われても困るんですが・・
テイシャクはいやになっても売れないからどう思うんでしょうけどね。
毎回思うのですが、あなたのおっしゃる意見はあまりにも主観的ですよね。
客観的にみてあなたのおっしゃっていることは「子供のだだっこ」にしか聞こえないのですが？？
所有権物件は５０年後のリスクはある程度見えていますが
テイシャクは見えていないですよね？
にも係らず、テイシャクの方が優位だなんて仰るから
みんなから叩かれてるだけですよ。
一般論でいえば、所有権物件と比較してテイシャクはデメリットのほうが多いんですよ。
それから「広尾ガーデンフォレスト」で検索すると
この掲示板が上位に出てきます。
正直印象悪いですよ。
>>980
>毎回思う
が間違い。頻繁に書き込んでいません。
他人による書き込みとのあなたの勝手な混同。
つまり勝手に混同しているのですから、
>客観的にみて
自体も間違いであり、あなたの主観でしかありません。
一般論でいえば、もあなたの主観。
はいはい。
はいはい。
全く論点の違う突っ込み有難うございます。
そんな反論どうでも良いのです。
事実は事実ですからね。
みんな見てますよ。
このスレ。
なんだ、理屈で返せなければ
はいはいで逃げですか。真面目に返事するんじゃなかった。
子供のだだっこ
ってなんだ？
まるで子供のけんか
どうもネタ切れみたいで、同じことの繰り返しが永遠と続いてますね。それはそれでマンコミュらしいのですが、もう少し活性化しないと広告主との関係的にアレなので、小ネタを投入です。
そういえば、港区でもないのに、マンション（の郵便局の）前にちいばすが止まるようになりましたね。
>なんだ、理屈で返せなければ
>はいはいで逃げですか。真面目に返事するんじゃなかった。
はい？
まともな返答頂いてないんですが？
＞住民間でモメたら、
＞モメてる事自体を重説に書かなければいけないし、
＞建替えなら巨額の解体建替え費用が必要になるのも重説に書かなければいけない。
＞（容積率が余ってる場合なら別）
＞築50年近くになれば土地付きマンションでも、売ろうと思えば
＞買い叩かれるか買い手が付かないかのどちらかになる。
＞定借だけのデメリットではなく土地付きでも同じこと。
それとも↑がまともな回答とでも？？？
もう少し勉強してから購入すべきでしたね。。。
わざとらしい９６９が本性現して絡んでますな。
関係ない物件スレでそこまでして何の得になるのか、こっちが聞きたい。
ちいばすは、日赤行く人のためでないかね？建て替えで随分快適になり、有難いです。
関係ないけど、愛育って移転？するの？なんか移転しちゃうとセレブ病院のイメージがなくなるような…。
９６３さん
私がお薦めなのは駅から１０分弱歩きますがBRASSERIE LA CIGOGNEがおすすめです。
お店の方も皆いい方で、特にお薦めなのは
サーモンのタルトフランベです！
日差しが差し込む店内で食べるランチは最高ですよ。
数ヶ月間成約ないようですね。
もはや価格云々の問題ではないのかしら。
椿レジデンスを検討しようと思っている者です。
以下、情報をお持ちの方がいらっしゃいましたら、ご教示下さい。
・共用施設
→既存の棟には、あまり共用施設はないようですが、椿レジデンスに共用施設
を設ける予定はありますでしょうか？
→共用施設を設けることには賛否両論あることは承知しておりますが、個人的には、
ラウンジ？（適当に座ってくつろげるスペース）があるといいなと思っています。
・医療提携
→HPをみる限り、あまり意味なさそうなのですが、今でも続いているのでしょうか？
（それとも、事実上、優先予約ができる等の有利な取り扱いがなされているのでしょうか？）
→なきゃないで気にならないのですが、医療提携をうたっている割には、なにがメリット
なのかよく理解できなかったもので…。隣に病院があって便利です、ということ？
医療連携については詳しく話せません。
いろいろ問題がありますから。
ただし相当のメリットがあることは確かです。
恵比寿の「モナリザ」。ホスピタリティが素晴らしい。
テラス喫煙可が購入した最大の理由です。
医療提携でメリットあっても
年取ってお世話になる頃には
このマンションも解体されるだろうな。
購入動機に影響を及ばすほどのメリットには感じなかった。
むしろここの最大のメリットは立地。
最大のデメリットは定期借地。
解体って１０代参戦（爆笑）
イヤぁマイッタ
オール電化マンションを、ガスも使えるように改築するには、どうすればいいのでしょう。
教えてください。東電の電気料金が上がりそうだし、あまりたくさん電気を使うと国賊扱いされるし。
室内にプロパンガス設置？
ホームページに一部価格がでてるね。おもいっきり下げてきたね。既存の購入者は哀れだね。
東京の地価などは、これからどうなるのだろう。
土地を売って、田舎暮らしを考えているのだが。
削除依頼
１０代はともかく２０代が稼ぎに乗じていきがって買うような物件に見える。
ここが安く出たら定借ネガのアホ共も出る幕ないな。
ここの新規分譲が安く出ると、神宮前とか南青山、麻布台はどうなるんだろうね
定借にネガがいるのでなく、定借がネガ商品なんですよ。どうも誤解があるようです。
お金があったら住みたい
平米100って感じですね。
みんな値下げねだね。つうか地所はもうだめだ。
HPは未定になっていましたが、入居はいつぐらいになるんですかね
前回の価格に比べて３割ほど下がったのでしょうか？
ただ売れ残りの物件も３割近く値引きしていたみたいですね。
いつも思うんですけど、３割って定借の場合どの部分から値引きをするんですか？
＞平米100って感じですね。
で、他に地代と管理＆修繕費ですよね。
地代はいくらなんでしょう？
広尾ガーデンフォレストが相当値引きして新規分譲されるみたいですが
こちらはどうするのでしょうか？
新規で契約された方いらっしゃいますか。
ここはガーデンフォレストのスレだけど⁇
Ｇ＆Ｈって何？ドルガバ？ギブニーズ？
G棟 H棟 だろ
それなりに仕様を落とすんじゃないでしょうか、そうじゃないとさすがにこの価格差はかわいそうだよね。
でも内部で格差が起きそうですよね、この価格の違いじゃ実際生活感も違うし、購入した人が、今後賃貸で貸し出す価格設定も違ってくる。高い方に合わせりゃ良いんだろうけど、今のご時世そうも行かないし。
いろんな意味で厳しい物件になりましたね。
やっぱり安い方を買って、高い方にあわせた価格設定で賃貸に出すというのがこの物件に関する正しい戦略でしょうか？
仕様見てから決めればいいんでないの。慌てて買う理由が見つからない。どうしても欲しいなら。
まあずいぶん先だし４年前みたいな巨大なモデルルームの商談ブースが満員みたいなことはないだろうから
定借自体が、所有権物件の７０％？
今回３割値下げで、何と半額！！
でも、安いとも感じない。なんで？
やすいとはおもう。仕様同じなら
３割も値下げされたら定価で買った人はどんな気持ちなんだろう？
1割とかだったら「永住するから関係ない」って自分を納得（＝強がり）させることも
できるけど・・・・・（泣）
私はここのモデルルームができたころ、すぐにいったのですが
担当の三菱社員は本当に失礼でした。予算は1億5000万で
年収は3000万程度なのでそれほど無理ではないと思っていたのですが
頭金が少し足りないというと「じゃ～無理ですね」みたいな
感じでけんもほろろでした。あなりの横柄さ、失礼さに二度々検討するかと
誓ったしだいです。まあ当時は商談室に人だらけの時代でしたので。
ちなみにその後、私はすぐその年度の最高価格マンションを2割引きしてもらい
購入しましたが、ほんと、ほんとよかったです。今でも名担当の名前は覚えていますが、
このような販売員がいるかぎり完売ははるか先だとおもいます。
ガスは使えるのですか？
いま、オール電化は困りますよね。
ＨＰくらい見ましょうよ。
＞1034
根拠のない断定ってどうなんでしょう？
1031さんは全くネガな意見とも思いませんし、何を根拠にそう言い切るのか理解に苦しみます。
年収3000万円は都内では特別ではないし。
管理人です。
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