イニシア鷺沼

>>21
簡単にいうと、このまま業績が悪化すると倒産する恐れがあるということです。

その恐れがあると、決算書で外部からわかる状態に陥っている企業は
決算書を監査法人を通して提出する際に、その注記をつけなければなりません。

物件、検討したいのですが、学区が気になっています。（特に小学校）
有名な土橋小学校より劣るのでしょう、どのような点においてでの評判でしょうか。

親の職業が均一化された学校より、個人的にはいろいろなタイプの家庭の子がいるのはいいなと思っています。
ただ、学級崩壊が頻繁に起きていたり荒れているような学校では困りますが。

ご存じの方いらっしゃったら教えていただけますか。

同じ学区になるドレッセ鷺沼のスレを見る限りでは、ここの小学校も悪くないようです。宮崎台、宮前平、鷺沼あたりの学校は他と比べてもかなりいいと思います。

>23
学校の良い、悪いとは何についてですか？まずはご自身の価値基準を整理されては？

学力という意味では、近隣では富士見台小が一番高いといわれ、続いて宮崎台小、宮前平小、鷺沼小と言われています。土橋小はできたばかりで綺麗、という点では断トツですが学力面で上記と比べる話は聞きません。

逆に少しのんびり、のびやかに、という点では西有馬小、土橋小は良いと聞きます。

ここまでは学級崩壊の話は聞きません。

宮前平小の友人によると全体の学力が高いため、中学受験の内申点を確保するのが大変だとか。

物件の値引きが始まってます。価格が下がってますね！

本日よくわからないIRがありました。
返済不可のため再建計画を出して銀行からの借金を踏み倒すつもりでしょうか。
いよいよ危ない感じがしてならないのですが。
マンション自体は悪くないため残念です。
大幅値引きあるようでしたら検討したいと思います。

この物件は９〜１０月の引き渡しです。
完成までコスモスイニシア持つのかな？
イニシア鷺沼の工事を請け負いしているのは野州工業という会社ですが、。
資本金４８百万円の（多分あまり大きくない）会社です。
工事代金の入金遅延／カットがあればどうなるか？

既に契約している場合は、値引きはしてくるのでしょうか？
既に契約している価格だからだめなのかな？

>>28さん

いよいよ危ないではなく、私的整理って破綻ですよ。

>>30さん

売れ残りを値引き販売しても、法的には既契約者に対して値引きする必要はありません。
契約とはそういったものです。ただ、既契約者にたいしても値引きした例はありますの
で、イニシア次第でしょう。

イニシアはイニシア塚口で、既住民に値引き適用しなかったので訴訟騒ぎになっていますね。
財政面も考えると既契約者への値引きは期待しづらいような。

値引き販売は絶対しないという覚書を取り交わしてたならともかく、訴訟したところで勝
てないでしょう。既契約者に値引きを行ったケースはあくまでデベの誠意だからね。

建設現場の近所を通りましたが、クレーンは動いていましたよ。

価格改定の効果か、だいぶ販売が進んでいるようです。
新価格は周辺の物件に比べてかなり割安感があります。
完成まで無事に行けば、お買い得になるかも？

1LDK Kタイプ 66.88㎡ 4400→3890
3LDK Fタイプ 76.51㎡ 4850→4190
3LDK E1タイプ 76.45㎡ 4890→4220

（マンションズより）

大分安くなりましたね。イニシアの経営状態を考えるとギャンブルですけど
プラウド宮崎台に手が届かない人が考慮するぐらいの値段には
なってきた感じはします。グレードは残念ながら段違いですが。

追加

3LDK Hタイプ 86.50㎡ 5410→4870

また、マンションズに掲載されている価格帯が４４００～６１７０から
３８９０～４８７０に変更になっており、５０００万以下の価格帯を
意識した値付けに価格改定されているようです。

もう 売れたのかな？

販売対象住戸の７割程度は売れたようです。
今のところ工事も順調のそうで、下層階は断
熱材吹き付けやユニットバスの搬入などがさ
れていると日程表に書いてありました。
この物件は昨年の１１月位から販売してるの
で、コスモスイニシアとしてはそろそろ販売
を終了させてもっと苦戦中の物件に営業社員
を投入したいと考えていることでしょう。

7割か。だいぶ売れたね。
価格改定で安くなったから私的再建を気にしなければ買いだね。駅にも10分以内だし。

過疎ってるなあ。４０戸と小さい規模だから、あまり関心ある人がいないってことか。

専門家に下見ってどんなことをでしょうか？
アフターサービス以外の保証って瑕疵担保責任以外どんなことが必要ですか？？
私的整理は多少気になるけど、コスモスが無事再生したら買わずに後悔するものな、と悩んでいます。
モリモトとか今はどうなってるんでしょうか。

瑕疵担保責任は２０００万円までで、建物構造の主要部分と雨水にかかる部分のみでしょ。
それ以外は補償されないですよ。
デベが生きていれば、もっと多くの補償項目があります。
まあ、素直にデベが補修に応じてくれるかどうかは別問題ですがね。
どんなことが補償されるかされないかは、「アフターサービス規準書」っていうどんなアフター
をしてくれるか書いてあるものがあるから、営業さんにお願いして見せてもらいましょ。

逝ってしまったときは、細かな瑕疵は自分で対応する気概が必要でしょうね。
その分は安く買えれば、多少の出費があっても損はしないでしょ。
瑕疵は必ず出るものではないですしね。
何も出なければ儲け物、
軽い瑕疵ならまだ許容範囲、
重大な瑕疵でも瑕疵担保責任でカバーされればまだセーフ、
重大な瑕疵が出て、瑕疵担保でカバーされないほどならアウトでしょう。
あとは、このリスクと割安感を比べて納得できるかどうかじゃないかなあ。
悩ましいですね。

国土交通書で、こんな調査をしていましたよ。

http://www.mlit.go.jp/report/press/house05_hh_000008.html

調査によれば、既存マンションの耐震性のサンプル調査の結果、
耐震性で×になったのは３８９マンション中５マンションでした！
確率からいえば、１．３％くらいですね。

これは、建築基準法が姉葉事件で厳しくなる前のマンションで
これだけだとすると、今のマンションではこの確率はもっと低く
なるはずでしょ。

仮に確率が１／３になるとすると、現在で耐震性に問題がある
マンションの確率は、０．４３％です。
０．４３％の確率で、マンション購入価格４０００万円がパーになる
期待値は、約１７万円という計算になりました。

耐震性に限って言えば、１７万円以上安ければ計算上一応割安ということに
なりました。でも、その万が一の重大な瑕疵が出た場合の影響の
大きさを考えると「そんな金額で本当に済むのかな？」という気もしますね。

宝くじは確率１％も大当たりは出ませんが、みんな当たると思って買います。
家の場合、はずれ確率が１％あるがその分安い物件があった場合、
普通の人はどちらを選ぶんでしょう？
万一１％に当たった場合のリスクから、なかなか頭で考えた
確率を信じることに抵抗がある人もいるでしょう。

こんな計算をしてみましたが、数学の専門家ではないので間違ってるかも？
結局のところは自己責任ですので、鵜呑みにしないようにお願いしますね。

以外に買い物件かもね

しかし、突貫工事してるなぁ・・・・
工事協定無視して今日もやってる。
コンクリの養生とか全然やってないみたいだし・・・
大丈夫ですか？？

ここ地権者を含む物件なんですね。駐車場のところに「地権者用３台含む」と
記載があるということは、土地は地権者分を除く共有になるのですかね。

地権者ありのマンションは区分所有とかの面倒な話がありそうだな。
でも管理組合は理屈から考えると地権者さんと一緒なのかな。

>>52
>>53

全４０戸中、４戸が非分譲です。土地の持ち分は専有部分の
面積比率であり、地権者だからといって、持ち分が特殊にな
っていることは無いようですよ。
等価交換事業なので、土地の代金の代わりにマンションの４
部屋で支払ったような形になっているとのことで、管理組合
も特別な権限がある訳ではないと思われます。ただし、４部
屋分ですので、その意味では４倍の権利を持っているといえ
るかもしれませんね。
駐車場については一定の優先権を持っていますが、４戸に対
して３台分ですから、ものすごく優先されているというほど
ではないかもしれません。
これらのことから、あまり気にするほど地権者の影響は強く
ないと思いますが、その４戸は賃貸物件になるでしょうから、
それが気になることはあるかもしれませんね。

>54
52です。詳しい説明ありがとうございました。
地権者さんはてっきり住むのかと思っていたのですが、
なるほど賃貸に出す可能性もあるのですね。参考になりました。
４０戸のうちの４戸と思うと微妙に影響力はありますね。

>>51

そういや、通りがかったら工事していましたね、今日。
ずっと土日は休工だったと思うのですが、スケジュール
が遅れているのでしょうかね？
素人なのでわからないのですが、コンクリの養生してい
るかどうか、どこを見たらわかりますか？もし事実だと
したらかなり気になりますので。

>>57

41=54ですが、本当かどうか気になるのなら、直接
照会していただけませんでしょうか？私もその後売
れたかどうか知りたいので、結果報告をお待ちして
います。

http://www.i-saginuma.com/misc_map/index.html

昨日現地を見てきましたが、建物の外側はほぼ完成したようです。
後は内側の工事がメインでしょ。
７割契約済みがホントだとして、あとは中側だけなら、もしイニシアがお父さんでも
どこかが引きついでくれる確率が高いような気がしますが、
どうなんでしょ？

http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010C01C00015...

ここを見ると、６月１７日時点で少なくとも３戸は残ってそうですが、
この土日で申し込みがあったのでしょうかね。

http://www.cosmos-direct.jp/do/mnsNew/elevation?objCd=A02175&bldCd...

ここなんかを見ると、意外に条件のいい間取りの部屋が残っているようです。

もし本当に残り１戸なら、モデルルーム解体するかもしれませんね。

すごいなー。ほぼ完売だねー。

えー今週末にモデルルームいこうと思っていたのに。。本当に完売ですか？？？

キャンセル出てるかもしれませんし、コスイニさんに確認されてはいかがですか？
是非結果を教えてください。興味あります。

住宅情報ナビが更新されています。
E2-401,G-303,L-701の３戸がまだ売れていないようです。

最近、鷺沼の物件が色々と完売しているので、
３戸だったら、もうすぐここも完売ですかね。
あせります。

完売ってどこ？
ドレッセ？
サーパス？
グランブルー？
全部残戸あるとおもうけど？

なんかあと５戸に増えてないか？
キャンセルか？

昨日現地を見てきました。
外壁のタイル張が一部見えていましたが、お隣のプラウドと似た配色でした。
プラウドはベージュベースに白いタイルをアクセントに使っている感じですが、
ここは逆に白いタイルがベースにベージュのタイルをアクセントに使っている
感じでした。いずれにせよ、タイルの配色だけ見ると、どちらのマンションか
区別がすぐにつかないくらいパッと見はそっくりでしたよ。
町の景観の調和としては、悪くないかもしれませんが、個性的であることを求
める人には不満な点になるかもしれませんね。

逆にプラウドが先に立っているので個性的にはできなかったとも考えられますね。
まぁ、近所に後ろ指さされながら生活するよりはぜんぜんいいと思いますが。