都電荒川線「面影橋」駅近くの豊島区高田二丁目マンションについて情報交換しましょう。
建築主は鹿島建設で建物竣工日は平成24年3月を予定しています。
※正式名称決定に伴いスレタイを変更しました（管理者）
[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/
[スレ作成日時]2010-06-02 15:48:22
３３９です。
父が購入しようと思っていた桜プレイスが定期借地権マンションだった
という意味でした。３４７さんの言う通りです。
今はまだ検討中とのことです。
池袋までいけば、病院は結構沢山ありますよね。
大きい病院はありませんが。
よしや以外にも、近くにオーガニックエブリデーと言う自然にごたわった食材や化粧品を
扱う店がありますね。
ネット上にショップレポートがありました。
http://www.ohsawa-japan.co.jp/shop/keisaizumi/shopphoto_201101/shop_20...
うちは家族がアレルギーもちなので、こういうお店が近くにあると助かります。
食品以外にも、自然派の石鹸や台所用洗剤は日常的に必需品なんですよね。
ちなみにここ、近隣への配送もしてくれるそうですよ。
354さんが書いてるようなショップも必要とする方にとっては便利でしょうね。
我が家はよしやで間に合いますけど。
新宿方面に大きな病院ありますよね、国立国際とか女子医大とか。頑張れば歩いていけなくもない距離では。
都心は大病院が近くなるから良いですよね。
>>357さん
よく救急車でたらいまわしにされてしまうという事を
ニュースで聞いていますが、ここの地域の周りには
大きな病院が点々としているので受け入れ先などは
すぐに決まりそうですね。
病院が多いのは安心ですね。
ちなみに、この病院は対応悪かった、見立てが微妙なんていうのはあります？
各病院の評判まで情報交換するのはやり過ぎでは？
病院ネタは信用問題に関わるデリケートな話です。
ここは物件検討掲示板ですから。
ちょっと調べただけでもクリニックは出てきますね。
自転車だともっと行動範囲も広がりますから、高齢の方でも安心ですね。
親御さんが買われる、というのもなんとなく判ります。
反面、ファミリーは少なくなってくるのでしょうか？
>366さん
実際ファミリーが多く入居を予定しているかしていないかは、いち閲覧者なのでわかりませんが、
マンションの条件から想定されることとして以下のことは言えると思います。
仮に子どもが成長し結婚や独立で家を離れる期間を30年とすると、そこまでの期間住んでしまったら、
残り期間が限られ、そして定借物件ということでローンの組み方が限られてしまうため、売却は難しい。
またこの物件は徒歩で駅に向かうには遠く、車か自転車を活用できないファミリーには敬遠される。将来の売却を考えない、車・自転車での通勤が可能、という方なら問題なしでしょうが、はたして
そういうファミリーは多いでしょうか。
他の掲示板でもそうですが、50年の定期借地権・駅から電車に乗るまで徒歩10分という条件が、
ファミリー向けというよりシニア向けであるというのは明白だと思います。
こう考えると、ファミリーで入られる方は少ないのでは、という予想がたてられます。
367さん
詳しい解説をありがとうございます。自分達は今のところＤＩＮＫＳなのですが、いざ子どもが生まれた場合はどうなのかはまだ子どもがいない分色々と深く検討出来ていなかったので助かりました。
こちらの物件のサービス部分、見てみると高い年代向けのものなのかなとも思われるので、367さんの解説がしっくりきますね。
確かに廊下とリビング、お風呂場の入口がバリアフリーになっているし、
ホテルやスポーツクラブとの提携など、現役を退いてゆったり過ごす
シニアにターゲットを絞った物件なのかもしれませんね。
ロケーションで紹介しているお店も、金銭的に余裕のある層向けの高級店ばかりです。
営業の書き込みですかね〜。
実際のリタイア組はこういう不便なとこ好まないんですよ。
駅前のタワマンが売れるのは年寄りが買うからなんですよ。
以下、その理由。
足腰が弱って買い物に遠くに行けない、歩きたくない。
鍵１個かけるだけで出かけられるのは便利。
年寄りには階段がある一戸建てからの逃げ切り（タワマンでも低層で十分、つまり格安に希望が叶う。年寄りは停電のときに高層から階段でおりることになるのが怖い）。
共有部分があるから高層の景色も楽しめる。
日常、視力低下と聴覚低下で駅前の騒音が気にならないし、景色を必要としない。
以上、ここは年寄り向けではありません。まあ、立地が悪くてだれにもあんまり相手にされてないけどね。
自分の親に老後どんなところに住むのが安心か良く聞いたらわかりますよ。
物件概要を見ると残６戸ですね。
それぞれ間取りタイプも違うようで。
そんなに不便かな、と思うけど。
残っている部屋は方位もタイプもばらばらですね（方位が違えばタイプも違ってきますが…）
１戸が２ＬＤＫ、残りが３ＬＤＫ
入居は１年後なので、入居前に完売するのでは？
競合物件がないのでネガレスは散発的でしたね。
静かに売れてしまうのでしょう。
374さん
＞あとネガレスは売らせたくないからしてるわけじゃないのでは？
＞こういう懸念材料があるよ、ということを知らしめるために
＞書かれてる方がいるのであって。
なぜ懸念材料を知らしめる必要があるのか疑問。
私たちのような近隣の人間がわざわざそんなことすら思いつかないと
思うのですが。
【一部テキストを削除しました。管理人】
>375さん
あなたは何かを購入する時、良い情報だけ集めて満足できる方
なのですか？
普通は良い情報（メリット）だけでなく悪い情報（デメリット）も
仕入れて、両方を勘案して考えるものです。
うん千万円もするマンションを購入するならなおさら。
いろんな見方をする人がいるのだから、その人が感じた印象を
「知らしめる」「知らせる」のがこの掲示板の役目でしょう。
【一部テキストを削除しました。管理人】
解体準備金が月額1733円～2741円、解体準備基金が一括488972円～773197円と
書いてあって「？」と思ったら、ここが定期借地権だからなんですね。
定期借地権付物件を検討するのは初めてになるのですが、
月々のローン支払の他に解体準備金、地代がかかるとなると、メリットがあまり感じられないのですが
如何でしょう。物件価格が格安という訳でもないですよね・・・。
地代を50年間払い続けると、この辺りの相場より高い？
ので、やめました。
うーん、でもどのマンションも５０年経てばさすがに建て替えになるんじゃ？と思っています。
そういう時って解体費用は修繕積み立てだけでは足りず、結局融資を受ける事になるのでは？と考えているのですが…どうでしょう？
素人考えでしょうか？
よく３０年が限界と聞きますが。
５０年だと今回のような地震ではもたなそう・・・
書き込みが少なくて寂しい掲示板になってますね・・
今回の地震でこのマンションは注目されるんですかね。
免震構造ですし確か地盤も良くて基礎が直接だったはず。
元々造りはかなり良いと思っていました。
私はもう他の物件購入しましたが桜プレイスと迷っていたので
正直少し後悔。地震への安心度が全然違うので、だって私の買ったマンションは
杭が25ｍ以上も刺してあるマンションですから・・・・
埋め立て地ではないので千葉みたいはならないと思うのですが少し不安です。
jc*QRPUm, speak.ginzamoonlight.com, 23歳のミサトちゃん, http://speak.ginzamoonlight.com/tokyo/1.html
物件ＨＰトップのパースに描かれている満開の桜が、
川から溢れた津波襲来の絵に見えてしまう。。。
ちょっと怖い絵だねｗ
定期借地でカワッペリでこの価格はねえな。消し！
直接基礎、免震の安心感は高いうえ、何よりも壁式構造は
最強だと知り合いの建築士が言ってました。
定借だから外しましたけど。
建物は素敵だけど立地がね
しばらくＭＲ休止なんですね。
価格の見直しでもするのでしょうか。
この物件、本当なら桜が満開の季節に売りたかったのでしょうが、
震災でそれどころではなく。
免震構造が注目されるかと思えばそれほどでもなく。
建物自体は決して悪くないのに、なんだか残念な物件になっちゃいましたね。
年代が違うから単純に比較は出来ないですが、目白プレイスのレジデンスより室内の仕様は上のようですね
共有スペースも品格を感じる良いマンションだと思います。
近くの目白ガーデニアが駅から遠い割には、中古市場で人気がありますから住まいとしてはいいですね。
まだ半分くらいしか売れていないんだよね。
強みは何といっても、建物の構造は素晴らしい。流石鹿島。
弱みは交通アクセス。
どの駅に行くのにも急な坂を登らねばならないのが不便だし、
駅からも遠い。
あと、東京駅方面へのアクセスが悪い。
また、定借の賃料負担があるので、初期費用が安くとも
トータル負担は結構重いことも弱みだね。
副都心沿線が通勤・通学地であれば非常にいい物件だと思うが。
トータルの金額がかなりですね。
ローン＋4万円＋管理費
そして50年後には何も残らないでは
選択肢から消えても仕方ない
連休中にMRに行ってきましたが、低層階以外は結構売却済とのことです。
震災の影響で、かえって湾岸エリアをターゲットにしていた客が流れ、追い風になったようです。
MRは5月中休止しますが、壁や床のオプション選択エリアを改装し、免震構造をアピールするエリアにするそうです。6月には再オープンかと。
>>396
GWに価格表をもらったけど、第1期・第2期の未販売分は低層中心に
20戸弱くらい残っていて、「次期以降販売」が南東の低層と南西・北西の
物件中心に60戸強くらいといった感じだね。
まだまだ半分くらい残っているので、そんなに売れている感じではなさそう。
兄弟マンションの目白プレイスと同じような売り方ですね
過去スレを見ると流れがわかるかもしれません。
所有権だと土地の固定資産税が発生するけど、定借だと土地の固定資産税が無い代わりに賃料負担になる。賃料と土地固定資産税が同じくらいなら購入者の実質的な負担は変わらないのでは？
>>400定期借地って、デメリットだらけですよ。
借地期間が２０年切ると、売るに売れない。買う人がローン組めないし、購入者自体がいないでしょう。
また借地期間が、近づいてくると修繕の問題がでてくる。
地震で建物に損傷があっても、借地期間１０年切ってたら修繕するのか。
借地だから固定資産税が無い分、更地にして返却するから解体費用を出さなければならない。
長生きしたら、借地満了後の老後が不安ですね。
借地にはデメリットがあるから、その分安くないと買う意味がないですよ。
不当に高い地代は、契約期間の途中でも値下げ交渉が可能です
地主が承諾しなければ、適正と思われる地代を支払うことも可能です
地主が受け取らなければ裁判所の供託すればいい。
地代の値下げ交渉に地主が応じなければ、調停するれば収まることが多いです。
分譲後の賃借人は管理組合ですから、将来こういったことは想定の範囲内です。
＞賃料と土地固定資産税が同じくらいなら購入者の実質的な負担は変わらないのでは？
地主は地代を得て固定資産税を負担し、残りを収入とします。
慈善事業ではありませんので、誤解されないように。
マンションの固定資産税について間違った知識を持ちのようですが
固定資産税＝土地＋建物 と別個に課税されます。
建物は、地主のものでなく借地人の共有財産です。
普通借地権は、建物が朽廃していなければ更新することが可能です
朽廃の状態とは、人が住めないということです。
定期借地権は、更新できない替りに地代は低額にされるのが普通です。
マンションの賃貸についても、更新できない定期借家契約はは大幅に家賃が安いのが普通です。
借地マンションなのに割安感がない。
色々と面倒だしトータルコストが所有権より安く見えないとね。
誰が買うの？
そう 定借は土地代が掛らない だから駅近で安くないと、所有権を蹴ってまでして定借を買おうとは…
30才で50年経って80才になった時にはもう賃貸は借りれないし、権利金返ってきても買う資力も無いだろうし……
東西線と西武新宿線の乗り入れ計画なんて話、ありましたね。
いまや都心に乗り入れてない路線は西武線ぐらいなものだから
構想自体はまだ残っているかもしれません。（実現可能性は低いですが）
ただ、できるにしてもこのルートが現実的でしょうね。
http://chizuz.com/map/map28051.html
>403
でも正直、そこまでしなくちゃいけないならいいやって感じですよね。
うーん、なんで定借にしたんだろ？
安いならともかく・・・。
この辺りって好きな街だから、微妙な気持ちになってしまう。
＞裁判所に供託って・・・こういうデタラメを平気で書き込める人の神経がわからない。
無知！！
すみません、だいぶ前に「神田川からはドブの臭いはしません」と書きましたが、
訂正します。夏は川のすぐそばまで行くと少し臭います。しかし、川から少し離れれば、
よほど敏感な方ではないかぎり、臭さは感じないと思います。
この物件もったいないんですよね。
鹿島の設計がいまいちというか。
角部屋に出来る住戸が多いのに窓が付いてなかったり
面積が広めな割りには間取りのスパンが狭く魅力的じゃないし。
タワマンでもないのに定期借地で地代とって鹿島の儲けにはなっても
価格が大して安いわけでないから住む人にメリット感じなくなっているですよね。
販売苦戦してるのもブランドのある販売会社に２社に任せてなんとかしようと
いう鹿島の殿様商売的なとこが色濃く出てますね。
安ければ構造は良いので立地の悪さは都心ということで目をつぶれるレベル
なのでおしいってとこかな。
丁度坂下になっていて、目白・雑司ヶ谷に行くには23区内有数の急坂、
高田馬場に行くにも坂があるので日々の通勤等を考えると利便性ではかなりマイナス。
駅からも結構遠いし。
仰る通り定借で価格が安ければいいのだが、さして割安感もない。
構造は良いのだが。。
販売は大苦戦のようで、売り出して半年以上経過するも、まだ全戸の4割も売れてないよね。
買わないと明確に言ったのに営業マンから未だに連絡があるよ。
テコ入れに御用ジャーナリストに記事書かせたりしてるけど・・
＞角部屋に出来る住戸が多いのに窓が付いてなかったり
＞面積が広めな割りには間取りのスパンが狭く魅力的じゃないし
この物件の最大の特徴は壁式構造。
壁で全体を支えるから当然上のようは特徴になる。
検討するなら少しは研究なさい。
と思ったら近所民か。仕方ないね。
＞この物件の最大の特徴は壁式構造。
目白ガーデンヒルズと同じような構造なんだ。
直床で安く作って儲かった目白プレイスで味をしめての第二弾？
住友もシティテラスで大ボケしちゃったから、つまることろ高いマンションが
売れるような土地柄じゃないんだよね、豊島区でも最低地の川沿いですから。
レンタルCDのマンションには、その筋の人が多数いると地元では有名なエリアだから。
はちきゅうさん。まんせえ。
定期借地なのに分譲並みの値段だから、売れませんね。
立地もいいわけじゃないし、厳しいね。
加賀レジの弟君は苦戦しているようですね。先々月、某◯◯社より、兄上である加賀レジ住民宛に、桜プレイスの販促材料として取材をしたいとの封書がきてました。同じ意匠で建設された加賀レジからのナマの声を届けたかったのでしょうか。謝礼金も魅力的でしたね。しかし、それを見て、あぁ、苦戦しているんだなと思いました。弟君には頑張って欲しいですが、いくら建物が魅力的でも、、無理か。
神田川はふつうに臭いぞ
あの～、正確を期すとですね、鹿島には販売部がない訳で、販売に関しては何処かに委託するしかないんだよね。それが殿様商売がどうかは別の話でして。
大苦戦していることもあってか、竣工前だけど結構な値引きを考え始めているみたいだよ。
「即決する」等の強い購入意向を示せば行けるかもしれない。
私も営業に値引きを示唆されました。
立地が気に入らないのでスルーしますが、価格がネックで躊躇している人はチャンスかと。
兄弟物件の目白プレイスのスレは土壌汚染や学区で盛り上がっておりましたが
ここは静かですね。
2011/09/17 22:43 終了～。
今回の台風でさえ神田川が大丈夫だったんだから、
この立地も再評価されていいと思うんだけどねえ・・・
駅からずいぶん離れているといえば、そうなのでしょうかね。
どの駅を使うかにもよるとは思いますが、まずまずの徒歩圏内
ではないのかなという気もするのですが。
ポジティブとまでいかない客観的なレスにいちいち噛み付いてる人、いったい何なの？
老婆心というやつでしょう。
ここは、資産価値の維持という観点で、やはり５０年の定期借地権というのがまずいのだと思います。銀座の一等地とか新宿渋谷駅前とかであれば仕方ないなと思えますが、この立地で借地権だと、周りに所有権のマンションもあるのでそちらを先に検討したくなってしまいます。シティテラス目白まだ売ってますしね。
この辺りはとてものどかで良いと思いますよ。
治安も悪くないと思います。
利便性にはかけますが住環境にはばっちりそうですね。
10月16日～鬼子母神社でお祭りがありますよ。むかしからの伝統のお祭りで有名ですよ。
現地を確認しましたが、荒川線の踏切りの信号（交差点の所）の音が耳に障りました。
恐らく、窓を開けてれば100%聞こえると思います。
また、明治通り・新目白通りの交通量が一日中多いので、やはり多少の騒音は避けられないと思います。
山手線・明治通りの内側というブランド感はありますが、騒音・場所の利便性はそこまで良い様には感じませんでした。
定期借地権については、担保や売却の時の査定に影響しそうです。この件については無知なので分かりませんが。
>>431
定年して郊外へ引っ越そうとしたら、定期借地権に買い手が付かない、担保価値もない、
という可能性があるわけで。
定借自体が日本でまだ日の浅い制度だから、不透明感が強いんですよね。
不透明？期限が来たら建物を撤去して返還するんだからこれほど明確なことはないでしょ。幾らで売れるか？５０年でゼロになるんだから毎年２パーセントずつ引いて行けば良いんだから明確ですよね。
定期借地権ってそもそも普通の住宅ローン組めるんでしょうか？
新築時には売り手側の力もあって組めるかもしれないけど、
中古時にはまず組めないと思いますが。
この辺りはかなり坂がきつく、自転車で出掛けるのは厳しいですよ。
実際に走ってみればわかるけど、普通のママチャリではとてもムリ。
>437
>436さんは「定年御、引っ越すことを考えたときに定借物件に買い手が付かない」
→「売れるかどうかわからず引退後、物件を売って家を替えるなど予定が立てられない」
ということで、将来に対して「不透明」だと言ってるように思われます。
定借の制度内容が不透明と言ってるのではないと読んでわかるでしょ。
ではなぜ噛み合わないのか。それは436さんと437さんの将来への考え方の違いですね。
436さんは、現在引退後の生活を考えるうえで一般的な、現在の物件を売却して新生活の
資金にするという考えを大事にしているから。
437はもうこの定借物件で満足して、その次に住む物件のことなんて考えてないから。
この物件を買う人はぶっちゃけ後者を支持する人でしょうね。
まあ人生なにが起こるかわからないので、いつでも売りたい時に売れる物件の方が安心できる
という人が全体として多いでしょうから、この物件が販売に苦労するのはうなずけます。
ここはリタイア時期のシニア世代にオススメですよ。
駅が遠いとは言っても急がない＆早朝深夜でないなら都電や都バス（明治通り・早稲田通り）であちこち出かけやすいし。
神田川沿いの遊歩道を江戸川公園まで往復するのは一年中気持ちいいし。
日常使いのクリニックは近くにあるし総合病院もタクシーですぐ。
周囲も閑静。
ちょいと浮世離れしたこの立地、のんびり暮らすには最高だと思いますよ。
この物件が売れないのは単純に高くて不便だから
436です。言葉足らずですみません。だいたい439さんのおっしゃるとおりです。
勉強が足りていないこともあるでしょうが、
概念上、あるいは税務等もろもろの計算上２％と明確に分かっているとしても、
その額面通りに中古価格や担保評価が付くのかというと、それはまた違う話です。
定期借地権が一般に浸透し、需要者層に厚みが出るかどうかに、多分に依存している
状態であり、それがまだわからないところを「不透明感」と言いました。
専門的な知識を持っている方にとってはそんなことはないのかもしれませんが、
一般人の認識レベルというのは、需給を左右する土台になるものでしょうから。
437
年２％なんてとんでもない数字です。
引き渡し直後に７掛け程度で売れれば御の字位の物件です。
そうですね中古になった瞬間に１割位は落ちるかもですね。そこから毎年１．８パーセントずつ引いて行けば良いですかね。
50年後の取り壊し費用は住民負担？
定借買うぐらいなら賃貸の方がはるかにマシでしょ。
先日近くを通りかかったら外観はほぼできあがってました。
白亜、という表現が似合うんでしょうか、外観は目を引きますね。
しかし50年の定借では引いた目も背けられてしまうわけですが・・
しかし誰も書きこまない板ですね。
私も年明けに通りましたが、真っ白で綺麗でした。
なんというか、透明感のある独特の白さですね。
あの一角がパッと明るくなった感じ。
でも見ようによっては神田川に白鷺が舞い降りたような違和感も・・・
壁式免震で構造面では文句無し。近所のスーパーも便利。
でもやはり急坂・駅遠と交通利便性の問題大。定借なのに価格のメリット無し。
確かに定年後に静かに安全に暮らすなら、価格を考慮外に置けばいい物件と思う。但し神田川の氾濫が怖いので三階以上か。
価格はこの販売状況ならば竣工後値引き期待も持てるので、強気に押せばいいのでは。
結局、壁式免震って坪当たりどれくらいのコストアップなんでしょうね。あの解放感にはそれなりのプレミアムをつけてもいいと思うので、ここも堂々と所有権で売って欲しかった。
