JR山手線「大塚」駅徒歩4分で山手線の内側、
ルジェンテ南大塚についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都豊島区南大塚3丁目42番16他（地番）
交通：
山手線 「大塚」駅 徒歩4分
東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩5分
都電荒川線 「大塚駅前」駅 徒歩4分
間取：STUDIO～2LDK
面積：29.23平米～53.10平米
売主：東急リバブル
施工会社：南海辰村建設株式会社東京支店
管理会社：株式会社東急コミュニティー
[スレ作成日時]2010-05-28 10:20:53
いい場所ですね。
営業マンぽいね(笑)
住戸を南向きにするため、道路に面している部分が裏側(外廊下部分)になっている点が残念。
しかも南側はすぐ前に建物があるから3～4階位までは圧迫感がある感じ。
外観を気にする人にとっては微妙かも…。
周囲には家族持ち住民も多いんだし、もう少し大きな部屋を作ればよかったのに。
ないわこの立地。
せめて桜並木面だったら、
ほとんどできましたね。あとは内装でしょうか。
内見してきました。駅近で静かなのは良いけど、裏の警備会社？の建物がネックですね。
何年後かにさらに高いビルに立て替えられたら、南向きが意味なくなっちゃうなぁ・・・。
スペースがとってあるから日当りは確保出来そうだけど、目の前塞がってる感が気になる・・・。
他に検討中の方いらっしゃいませんかね〜？
ここは、結構宣伝費かかってますよね。
ターゲットのシングル女性には、手が出しにくい値段。
最終的に投資用で、賃貸が多くなりそう。
8さん まったく同意見です。 アトレもできるし、駅近ですし、残念！
これで分譲は厳しいな。賃貸にしておけばよかったのにな。
しかもターゲットを若い女に絞っているからどんだけ売れるんだろう…
自分が若い女性なら、茗荷谷や神楽坂、目白の物件を買うね。
南向きの意味があんまりないね
上の方は日当たりがあるからいいけど、下の方は圧迫感があっておすすめできないわ
無理に南向きにしなくても良かったのでは
利便性はとてもいいのに、シングル・DINKS向けとはいえ、居住用と買うにはこの仕様や間取りはさすがに安っぽくて中途半端かな。
やっぱり、賃貸向けですね。
この辺で買うなら、もう少し高くても、もっとしっかり設計された中古マンションのほうがいい。
仕様はいいと思うのですが…どの辺が、安ぽっいですか？
南大塚には、仕様の高い分譲マンションは少ないですね。中古が出ることもあまりないようです。
新築は、大塚駅周辺でみても、北大塚のタワー以外に予定もあまり無いですしね。
北大塚より南大塚の方が便利だし、靜かです。
1LDKは、40㎡以上ないとかなり厳しい間取りになってますね。
リビングはキッチン抜きで8畳以上、寝室は6畳以上とれているかが、使いやすいかどうかを分けると思います。
最近は、30㎡後半で無理やり1LDKの戸数稼ぎをしたりで、寝室が6畳切ってたり、4畳台とかいうのも見かけるけど、賃貸ならまだし分譲ではどうなんだろう。
明日、抽選会ですね。ドキドキします。
多分、倍率はほぼ１倍かと思われる。
しかも入札無しも多数かと…
＞南大塚には、仕様の高い分譲マンションは少ないですね
地域では過去最高価格帯の住友のシティハウス南大塚がありますよ
まだ、億ションがいくつか残っているようです。売れ残り3年超ですけどね
別格といういう感じがしないでもありませんが、ミニバブルのマンションです。
ぼつぼつ、入居が始まっていますね。
場所はいいと思いますが、南側が残念。少し割高だと思うのですがどうでしょうか？
仕様とか間取りが完全に投資賃貸マンションで、分譲としてはほんと割高、同感です。
安物買いのゼニ失いな感じ。
高層部分だと坪320～330万位なんだね！高層といっても13階だけど。
アウルタワーと変わらない値段だから安くは無いね。
部屋が狭い分、金額としては抑えられてるけど、坪単価で考えると…
まあ、新築だからこんなもんかな。
このシリーズで他のエリアの竣工済み物件見に行った事ありますけど、やはり1Kから1DK、1LDKとありましたが、まともなのは上層階の1LDKのみといった感じでした。
ここもまた広さといい間取りといい微妙で悩ましいですね。
やっぱり割高なんですね。投資用だったら適してるのでしょうか？借り手はある地域ですか？
売り主は先日の抽選でほとんど買い手がついたようなこと言ってたけど本当かなあ？
谷底低地だし賃料が安くないと借り手がつかないでしょう。
ん？ 谷底低地？ ファミマのとこ上って行って右に少し下ったとこでしたよね。 場所自体はそこそこいいところにあると思いますが・・・ 結局営業の方にここと○○とどっちがいいと思いますか？と尋ねたら、正直に○○のほうが場所がいいと思いますと言ってくださいました。 私としてはＪＲ使えた方がいいのかなと思っていましたので意外でしたが・・・。 丁寧な接客でありがたかったです。
相場の家賃ってどのくらいですか？
HPでは30戸あったのが12戸になっているから、30戸売り出したうちの18戸売れたのか…
でも、本当は18戸は売れてなくて、後からキャンセルとかで出てくると思う。
いづれにしても最初の売り出しで完売かそれに近い結果が出せないのは相当痛いね。
人気ないな
人気がないのはなぜでしょうか
価格の交渉には乗ってくれるのかしら？
売れ残ってからしか無理かなものなんですか？
現段階では値下げ交渉無理でない？
やっぱり…。
なんか妙に強気なんだもん。
強気でどこまで売れるなかな～
値引きは、竣工1ヵ月じゃ、まだ駄目でしょ。半年〜1年は経たないと。
そっか〜
ちなみに一番大きい部屋は収納率かなり低いですよ…
東急ですから
ほんとは五パーセントくらい安くてもいい物件ですよね…
いやいや、あと15％！
現実的に考えて1割！！
で、どうですか！＜東急さん
営業さんは結構売れてるみたいに話してましたよ
売れ行き悪いんです、なんて言う営業マンは居ないよ。
30戸中18戸売れたってことを結構売れたと言っているんでしょう。
まあ、その18戸も怪しいけどね。13階は坪320～330万だったから。
確かに営業はそう言うわな
うむ、現実的に考えて６％～１２％安くてもいい
収益ラインとして今の価格は微妙
すっかり投資の話になっちゃいましたね(笑)。
この値段だと近所の中古の方がお買い得かも…
大塚って値崩れはどんな感じですか？
○○はどこですか？
文京大塚
契約される方いらっしゃいますか？どんな所が気に入りましたか？
やっぱり立地がいいなぁと思ってます。一生住む訳じゃないしね。
え？この立地が？
あれ？ダメですか？便利そうで…。駅近いし。
ここもブランズ東池袋も簡単に泥棒に入られそうな作りだよ。
まあね…。二階にはヒョイと侵入できそうだし。階段も簡単な作りだもんね。
すっごい便利ですよ。
丸の内線はほんと使い勝手がいい。
＋山手線ですからね。終電も完璧。
蒼天との提携とかあればいいのになぁ。って思っちゃいます。
ここのマンションだけ出前してくれるとか。（ばかですいません）
セキュリティはどうなっていますか？
交通手段の利便性の事か～だったら便利かもね。
資産価値等の意味でこの立地って言ってんのかと思ってちゃった。
ごめんなさい。交通の意味でした。ここに書き込んでる人はみんな穏やかに話せていいです！！資産価値だと低いですよね。。10年で売るとしたらどのくらい落ちると思いますか？
セキュリティという意味では、最近の女性向けマンションにもかかわらず、内廊下じゃないっていうのが、そもそも全然セキュリティになってないです。
内廊下タイプは、雨の日も寒い日も暑い日も、快適にごみ出しとかできるし、とても住みやすいです。
内廊下は閉塞感が苦手なんですよね。でも住んだら快適かもですが。
結果的に賃貸の比率高そうなマンションですね。
ですねー。賃貸で利回りいけるのかなあ？
外廊下の賃貸仕様マンションを坪300万以上（上の方）で買う人いるんだね～
上の階は確かに高い
今日モデルルームに行って来たけど、ほとんど売れてた…
嘘はいけません
ん〜
この週末私も行ってきました。
72さんのおっしゃることがほぼ正しいです。
ほとんど残っていませんでした。いいところは。
ゆくゆく投資用になりそうな狭い間取りは利回りの悪そうな高層階以外軒並み売れてて
逆にDINKS向けっぽい少し広めの部屋は
眺望の悪い低層階がいくつか残ってた、という感じです。
発売間もなくで結構な割合が売れたので、業者は強気でしたよ。
場所は本当によいところなんですが
仕様がお粗末であの価格。
残念な物件です。
たしかに仕様はおそまつかなあ。 まあ賃貸なら十分ですよね。
狭い部屋は9万くらいで、二人向きの部屋なら12万ってとこでしょうか。
あ～結構売れていますね。立地いいからなぁ～あと、いくつ位残ってますか？
MR行けば？
残ってることは残ってましたよ。売り出されてない場所も20くらいあるし。。
お隣のバルコニーと隔板１枚だけで仕切られてるっていうのが、いやなんですよね。
バルコニーでホタル族されたりしたらすぐニオイ漂ってくるし、洗濯干すときとか、窓あけてるときとか、結構気配感じます。
分譲なんだから、下部隔板タイプにすればよかったのに。これだと、全然気配感じられなくて静かでいいです。
みなさん細かいですねー。
私、気がつかなかったです。でも買うなら慎重にしなくちゃね。
管理規約で共用部分やバルコニーは喫煙不可になっています。
バルコニーの仕切りはコンクリートがいいな。
くどいほど言われてきたけど高い。高いにもほどがある。
間取りは悪くないのにこの安っぽさ。
残念だなあ
つまり、高くなければ良い物件ということ？
いいや間取りが悪いのは変わらん。
84です。
ええ、安ければ悪くない物件だと思います。
安ければ賃貸仕様っぽいところも我慢出来ますし。
あと２～３割安ければですがｗ
間取りはいいと思いますよ。私の検討している部屋は。
どのお部屋ですか？Aタイプ？
現実問題、2割、3割低い値段で、というのは無理があると思いますよ…。
そんな破格な物件ないでしょう。抽選殺到でデベはみんなクビですよ。
1割はあるかな？
やっぱ、新築って、モノがいい悪い関係なく高いですね
なんかバカらしい気もしてきた
1割はありますよ。半年以上売れ残れば、ね。一年売れ残ればもうちょいは大丈夫でしょう。でも売れ残るような場所しかなくなってる可能性はありますよ。
2ＬＤＫは収納がなく使い勝手が悪そうなので売れ残るでしょうけど。
まともな間取りはＡタイプだなぁー
Ｄはタコ部屋みたい
1LDKは完売なの
完売？ってことはないのでは？
今日見てきましたけど、ベランダの仕切り、けっこうきちんとして見えましたよ。
結構きちんとって抽象的すぎるけど、どういう意味？
部屋によるのかもしれないけどタイル貼りのコンクリートで区切られてましたよ。
この近辺の中古価格の暴落ぶりを見るとこんな割高なマンション買う気にならん。
確かに割高感は否めないね。
そうですね。MRいったら、Ｄタイプは一室のみ、Ａ、Ｃは3室.F、Ｄは5室くらい残っているとききました。投資目的の方もわりと多く、分譲から資産以上の賃貸価格をたしたのにもかかわからず、数日で契約されたそうです。
うそかもしれませんが。どうとらえるかは個人ですよね。まぁ、資産の範囲で、ちょっと検討しようかと考えています。ただ、新人投資家なので、そこそこな見解しかで、すみません。
ごめんなさい。F、D5室ではなく、B、E5室です。まだまだ、余裕はありそうですね。
確かに思ったより売れてますね。賃貸仕様と考えず、分譲と思えば割安かも(笑)。賃貸で考えてる人にはいいのかもしれませんよね。
↑ん？何言ってるかわかんないぞ？
まぁまぁ(笑)
変なの。
最初から投資目的ならいいのでは、ということでしょ。
もうじき内覧会ですね
ですかね。
とりあえず、管理組合の役員にならなかった。よかった
やっぱり新しいお部屋は綺麗！！入居楽しみ。
ここまだ完売しないの？営業マンは相当強気だったのに。
大塚駅から見える垂れ幕がすごい安っぽいんだけど・・・
垂れ幕は仕方ないよ。よく売れてるみたいですよー。
もうじき完売ですか？
いや半分くらいしか売り出してないからまだ売れてるのは半分じゃないかな？
いやいや、実質先着順です。のこり１/5位じゃないかな。
在庫は後から出てくるよ。
売れているように見せかけるのもデベの仕事のうちだからね。
近くのブランズ東池袋も苦戦中みたいだし。
割引してくれるかなあ。ちなみにどのお部屋が残ってるのかな
買ったはいいけど、見れば見るほど収納が・・・
毎日ゴミを捨てる日々
でも、引っ越し楽しみ♪
ガスファンヒーター使えないのは痛いな～寒がりだから
今どきのマンションはエアコンだけで大丈夫ですよー♪
床暖房もあるし
１割いや消費税分だけでも値引いてくれないなあ
無理かなあ
モデルルームや事務所に使用した部屋なら値引き交渉出来ると思います！
東急が値引きするのは完全に売れ残ってからの気がする。
いよいよ、もうじきですね＼(^ー^)／
きゃー。
たのしみー
いよいよ、明日です楽しみです
うざい
うざいって…。
普通は楽しみでしょう。
住み心地教えてください。
131に同意。物件は少し迷ったけど、こういう住民層が無理。
住み心地は
まずまず
パンフレットと違い、セキュリティーがだめ。 もう入居している人がいっぱいいるのに、誰でも入ってこれますよ。 2重のセキュリティーのはずのエレベーターも、ただのエレベーターだし。
ここは、女性が多く住むのに大丈夫なんでしょうか？
セキュリティの面は見学に行った時から疑問だった。低層階なんて簡単に通りに面した外廊下から入れるなと思ったし。
それでいてエレベーターのセキュリティ機能してないの？本当なら最悪だけど引越しの時期とかだけじゃない？
セキュリティは一時的に解除してるそうですが、機能しても外からの侵入は簡単です。万全ではないことは確かです。
お住まいの方、上の階層や隣の騒音はどうですか？
まだ住んでる人が少ないからだと思うけど静かですよ。
大勢入居してるのにセキュリティー解除してるんですか？ それって、おかしくないですか。 入居してる人のためのセキュリティーではなく、東急リバブルのためのセキュリティーてことですよね。 引越しの時期とかは関係ないですよね。 この間何かあったら、責任は解除してる東急リバブルが負うんでしょうか？
負わないでしょ。
141は、東急側の人ね。 そんなマンションだから、売れ残るのではないかしら。
ちなみに、法律的には負うことになりますよ。
入居者の方たちは、そのセキュリティーを約束されて契約してるはずですから。
業者側の都合で、セキュリティーを解除してるならば当然業者側の責任は、問われますね。
場所柄ちょっと怖いですね。
場所はそんなに危ないんですか？
そんな法的責任なんて負うわけがない。
そんなに物騒な場所じゃないですよ。巣鴨警察のお巡りさんもよく廻っているし。ただし、山手線沿線の繁華街近くですから、とても安全ってわけではないです。用心するに越したことはありません。
場所はいいですよね。賃貸に出せそうな感じ(笑)
あと、６戸で完売かな？
結構がんばってますね。
賃貸向けっぽい雰囲気なんでしょうか？
まだ見に行ってないのですが、素人の私からすると、東急さんの物件なので信頼できるのかと思ってました。
あと少しで完売のようですね
入居はまだ半分くらいですよー。
3ヶ月前に検討した部屋が未だ売れていないことが判明。
いいところも沢山あるマンションなんですが、エントランスのショボさが何より残念。沢山みた新築マンションでエントランスはワースト１でした…
あとここはIHなのにミストサウナもありオール電化仕様ではないですが、お住まいの方、光熱費はどうなんでしょうか。
割高な感じがしてならないですが。
101号室はどうでしょうか？
うーん。見たことないからわからないけど日当たりは悪いと思いますよ。あと、光熱費は確かに割高かも。まだ請求が来ないから判断つきません。
いつのまにか101の地権者住戸、Yahoo!にも出すようになったんですね。
前の方がおっしゃる通り建物に囲まれ日当たりは見込めません。
入口も他の部屋みたいにエントランスを通らず直接道に面してるのでセキュリティもないですね。
階下の足音を気にしなきゃいけない子育てファミリー向けです。
床暖房はガスのほうが断然安いですよ。光熱費は使い方の問題ですが、エアコンより床暖房派なら絶対ガスのほうが割安ですよ！
そろそろ完売かな？
ここまだ売ってんの？
まだ、大きな垂れ幕がついていますね。 エントランスもまだ、ダック引越しセンターの養生が張りっぱなしですね。 幽霊マンション？
いい加減に引っ越しセンターの養生は外してもらえないですか。安っぽくてたまりませんよ。
１０１号室は売れましたね。残りは３棟みたいです。
本当に養生ははずしてほしいですね。
引渡しから1ヵ月半過ぎていることですし。
完売＆引越し完了を待っていたら、いつになるかわかんないですしねぇ。
ここは売れてると思ってた部屋が後から小出しに出てくる。
キャンセル住戸も本当に申し込みが入ってたのかも怪しい。
住んでるのはだいたい女性だよ。
１０１号室はまだ売れてないよ。
残り個数は最低でも９戸はあるよ。
３戸から９戸に…増えてる
ここは、女性が住むところではないようですね。 セキュリティーがひどいし、ほんと購入時の話と全然違います。 本当に東急リバブルはひどいところです。 正直、良い物件があればもう引っ越しを考えています。 東急リバブルは、ダメですね。
ご自分で納得して買ったんでしょうから全部を販売会社のせいにしてはいけないと思いますよ。ただ、セキュリティは契約どおりに履行してもらわないといけないし、引っ越しも手抜きはいけないですよね。
物件は買う前に選択できますが、入居してからのことは想像できないですよね。
マンション購入は結構難しいんですね。
このスレを見ると、このマンションが売れ残っているのは納得です。
マンションはセキュリティーが生命線ですよね、特に女性には。
そもそもいまどき内廊下じゃないのにセキュリティを謳うこと自体、おかしいですね。
大塚駅から見えるけど、造りとしては一昔前の団地タイプ。
内廊下タイプのマンションに住むと、セキュリティは当然のことながら、ちょっとゴミ捨てに行く時に寒い外気にさらされない快適さや、外から見られない気楽さなんかが、手放せなくなります。
あとペットを飼ってる人は、万が一玄関から飛び出しても安心です。
内廊下の閉塞感が苦手っていうコメがあったけど、廊下に小窓がついているマンションもあってほどよい明るさと開放感があります。
本当に３戸から９戸に増えた…もう不審感いっぱいだ。
この物件は、ほんと立地は便利なのに、企画が悪い
安かろう、悪かろうって感じ
内廊下のほうがなにかあったら、外から見えない空間で怖いよ。
何故このマンションはこんなに高いの？
ここはエントランスが狭いし、中も狭いのでオートロックを解除して中に入っても、中で人が動くとすぐにドアーが開いてしまいます。 （中に入って、郵便受けからエレベーターに行くと必ず空きます）
エントランスに人がいれば、すぐに入ってこれますし、しかもエレベーターはフリーでどこでも行けます。 エントランスに人がいると怖くて、入れません。
何回も郵便やさんがドアの前まで来てましたよ。ザル具合にビックリです。
怖すぎます・・・・
どうしてそんなマンションが、高いんですか？
>>176-177
怖ぇ～～んだけど！
ホームページ見ると2次セキュリティとしてエレベーターにもセキュリティがかかっているように見えるのですが？
エレベーターホールでキーをかざさないと動かないタイプのものではないのですか？？
マンションスレで、ここのはリアルで面白いですね。
参考になりますね！
本当によく検討して購入したいですね。
エレベーターはキーをかざすやつ。でも管理会社が動かしてないから作動しないのです。買ったことは後悔してないけどサイコーではない感じ(笑)
エレベーターには、エレコールなるセキュリティがあるはずなのに、
養生と同様に、一斉入居に伴って解除されたままです。
養生は昨日ようやく外されてましたが、
エレコールは復活ならず。。。
管理費払ってるんだから頼むよ、管理してくれよ、って感じです。
駅近と新築という点以外は何のメリットもないのに、アウルタワーの坪単価とほとんど変わらない。
HP上には８戸になってるけど、まだまだ在庫が出てくると思う。
ほんと恥ずかしくないのでしょうか、東急の看板。
良いところもあるのですが、マイナスが目立つのはなぜ・・・・
オール電化ではないので、ガス代（床暖房、お風呂）と電気代で光熱費が結構かかりますね。
特にガス代が・・・
でも床暖房は、良いですよ。
あと、この時期でも昼間は全く暖房なしで大丈夫ですし。
セキュリティーは、確かに最悪ですけど・・・・
エントランスは改造して欲しいくらいですね・・・
まあまあ、皆さん、あと1ヶ月半もすれば綺麗な桜が咲きますから。。。
ちなみに
悪いことばかり言っても仕方ないので申し上げますが立地はとてもいいと思います。交通の便はすごくいいですよ
外国人が多いのは気になる…。
立地条件は論点の対象になっていないはずですが・・・
そんなことは、マンションが建つ前からわかっていることで。
戸建ではなく、マンションを選ぶ最大の理由は安全性。
セキュリティーの問題ではないでしょうか。
このマンションは、安全性を問われているのでは？
別に論点を絞ったはなしなんぞ、掲示板じゃしないよ。普通はメリット、デメリットあげてくもんでしょ。
安全性は高くはないです。これは事実。でも賃貸よりは良いので、私は安全性は以前よりアップしました。立地は近くにお住まいならわかるでしょうけど、私は知らない土地だったので住んでみて想像以上に便利だと感じました。ホームまで近いってこんなにすごいんだって。あとは回りのお店ですが薬局が早く閉まってやや不便。スーパーは至極便利。クリーニングやさんが何故かものすごく多い…。価格は安いです。
メリットデメリットあげてどうすんの？（東急なんだろうけど）
「コストパフォーマンス」って、言葉知らないんだ～。（頭悪い～）
１９４さん、頭大丈夫かな？
みんなの参考になる意見であれば誰が何を書いてもいいと思いますよ〜。意地悪な書き込みは辞めましょう。
（頭悪い～）とか書く方が頭悪そうですよ。
きょうは何の暖房設備を使わなくても室温が22度でした。驚異的な気密性です。夏場はどうかなあ。
下層階は、日が当たりませんよ。
下層階でその室温です…。上層階ならすさまじい気温では？
