プレミスト京都 三条堀川ってどうですか？

この考え方が絶対に正しいわけではないですが参考にはなりますね。
昔と今とでは情勢が違いすぎる。

https://toyokeizai.net/articles/-/877215?page=3

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>>382 口コミ知りたいさん
IPアドレスが表示されるんですね。どちらにでしょうか。

ではなぜ、上がる上がると言う主張をされているのでしょうか。周辺中古価格と比較することが間違いとおっしゃっているようにしか見えませんが。

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>>385 eマンションさん
自分で調べてみて下さい。
なので同一人物だと。

上がるとは主張していません。
新築時価格から10年で25%以上下がる可能性は低いと言っているだけです。
現在の市況感やマンションの原価が下がる見込みが今は全くないからです。
リーマンショックは経済に大打撃を与えましたが中古マンションの下落は10%のみで直ぐに回復したと上記記事にもあるので。

まぁでも383さんが言うように考え方の違いなのでもうやめましょう。
10年後の話をしてもタラレバになるので意味がないですね。
熱くなりすぎました。

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>>386 マンコミュファンさん
私スマホなので、職場、出先、自宅でネットワーク環境全て違いますのでIPアドレスがーっていうのは詐欺師の常套句のように思えます。
946の投稿とは別人です。

原価が変わらなければ経年劣化の下落率は変わらないので、新築価格の上昇傾向が止まったらそのタイミングで中古価格も止まります。首都圏では千葉埼玉あたりが既に新築価格の上昇が止まっているという話もありますので。

永住される方が全員なら10年後の話はいらないでしょうが、売却時に手出しが必要になる負債になったら困るっていうのは誰もが共通だと思います。今の価格から10年後の出口価格を考えることは変な話ではありませんし、下手に上昇率がここ数年で何%だからーで考えるよりも堅実的な考え方だと思いますよ。上がったらラッキー、物価変わらなくても残債割れせずトータルプラスでラッキーってなるか判断できますから。

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383ですが、話は変わりますが、㎡数ってどの程度あれば良いか迷いますね。一口にファミリータイプといっても、現在は一人っ子やDINKS世帯も多い中、私は個人的には60㎡2LDKできちんと収納が取れていれば十分かなと感じています。
反対に70㎡ぐらいあってもあまり収納がない物件は使いにくそうだなと思うことがあります。
トランクルームなどあると最高なんですが笑

それでも売却するときは一旦は㎡数で調べる人も多いと思うので、難しい問題だなと頭を悩ませております。

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>>387 eマンションさん
そのスマホに紐づいているのIPアドレスが同じですね。

マンション原価が変わらない理由はなんでしょうか？
これだけの人手不足で職人は高齢化し若手はいないですが？
インフレにより資材もまだ上がる見込みが高いですが原価維持されますか？
埼玉も浦和などはめちゃ上がっていますよ？
県単位でくくるのではなくエリアでくくるのが大事かと。
京都も京都府全体での今後と京都市内中心部の今後は全然違うと思います。
都心回帰で中京区の人口は今後も微増予想、マンション原価はまだ上がる、そもそもマンション供給を大量にできる土地が御所南や田の字にはないですから。

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>>389 マンション掲示板さん
https://www2.city.kyoto.lg.jp/sogo/toukei/Population/Future/Data/R5_26...
京都市、でいけば人口は下がる予想です。
中京区が人口増えるってパワーカップルが増えますかね？子育て世代はむしろ滋賀に逃げていってるぐらいなのに

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>>389 マンション掲示板さん
そこまで仮に見えるとしたら、私のスマホの種類とブラウザを答えてください。一緒の情報でしょうから。

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>>391 口コミ知りたいさん
だから京都市全体で見ても意味ないでしょ。
行政区によって全然違います。

子育て世代がみんな逃げて行ってるなら御所南小・高倉小・御所東小・御池中は何故あんなに児童数が多いんですか？
ある程度お金を払える層はこの辺りに住んでいる人は多いですし引っ越してきたい層も多いですが。
本当はダメだけど人気の小学校に通わせたいから住民票を移して越境で通ってる子もいるくらいですからね。

下記のとおり中京区と下京区は2045年でも人口は増える予想です。
これが都心回帰です。

中京区は20年後も人口が増えるのでマンションのニーズが更に上がる。
でも建設原価は人手不足や資材高騰のインフレでまだまだ上がり、そして御所南や田の字エリアは限られたエリアなのでマンション用地はだんだん無くなっていく。

この状況で中京区の御所南や田の字エリアのマンション価格が下がると思いますか？
あなたのお考えを聞かせてください。

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>>391 口コミ知りたいさん
IPアドレスが見れるんじゃなくて同じ人が投稿したらわかるような仕組みになってるんですよ

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>>392 マンコミュファンさん
最初から価値が下がるとは言っていません。
横ばいが前提だとという話をしています。そちらの資料を見る限りは人口もほぼ横ばいですから、住宅需要としても横ばいということになりますが。

市内中心マンションの高騰理由はホテル需要の増加による地代アップから始まって、今は建築費高騰で更に上がったという状態です。
空き家税も始まりますし(マンションだとすごく高い)、インバウンド需要もどこまであるか、減るのか伸びるのか未知数です。
ホテル需要が低下することがあれば土地代が下がって新築マンションの価格も下がります。逆に更にインバウンドが盛り上がったら土地代上がってマンション価格も上がります。建築費は物価、賃金上昇次第ですからこちらの方が未知数ですね。下がりはしないでしょうけどこれからさらに上がるかは微妙じゃないでしょうか。住宅着工件数は年々減ってますからね。
あくまでも横ばいなら10年後このぐらいなのかなという話であって、そんな下がるわけない。ずっと上がってるんだからここもあがるというのは、もちろんそういう主張をされるのはご自由にどうぞですが。

>>393
IPアドレスが見えるから同一人物なのじゃなかったでしたっけ。他の投稿含めて、正当性が失われるような発言は控えたほうがよろしいと思います。

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>>392 マンコミュファンさん
中京区下京区は人も増えるし高齢化率も他の区よりは低いから比較的若い層が多いのですね。中京区下京区はあまり大学生が住む町ではないので子育て世代や子無し夫婦も他の区より多いのかも。中心部に住むと通勤しやすいから便利ですもんね

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>>392 マンコミュファンさん
こちら元データを確認したのですが、中京区45年108,605人、下京区が81,991人で減少なのですが新聞社の誤植でしょうか。
中京区は30年頃が下京区は35年頃がピークのようです。

https://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson23/3kekka/Municipalitie...

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>>394 マンション掲示板さん
今の高齢者が亡くなって若い世代が流入してきて人口が4200人増えるんだから住宅需要は横ばいじゃないでしょ。
4200人はどこに住むんですか？

あなた中京区に住んでないでしょ？
昨日のテラスハウスの件で現場の写真も誰か撮って下さいって言ってたからね。

中京区でマンション用地と競合して最近完成したホテルを教えて下さいよ。何年前の話をしてるんですか？
空き家税の影響があるなら何故こんなにバンバンと中京区下京区のマンションがセカンド目的で売れて行ってるんですか？
そしてインバウンドは中京区のマンションはほぼ買ってないので関係無し。
住宅着工棟数も減ってるけどそれ以上に職人が減ってるから人件費が上がってるんでしょ？働き方改革で稼働時間も減らさなきゃいけないから。
10年間横ばいならっていう前提がおかしいんだよ。
インフレや建築の社会情勢を学んで下さい。

同じIPアドレスから投稿したらわかるような仕組みになってんだよ。
同一人物じゃないのになんで同じIPアドレスなんだ？

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>>397 マンション検討中さん
最近仕入れたホテル用地の間違い

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>>397 マンション検討中さん
前門川市長がホテルが足りないからホテル建てよう発言からホテル用地がどんどん上がって言ったのは事実かと思います。パークホームズも元々はホテル計画が頓挫したものです。最近ならヒルトンもできておりますしホテルvsマンションの構図は変わらないと思いますよ。
インバウンドのホテル需要が下がればホテルとの用地取得戦争が無くなって地価が下がるということです。観光地ですので。まあインバウンドがどうなるなんていうのはわかりませんけどもね。

また、396で示したように15～64歳人口は今がピーク予想のようですよ。資料ご覧ください。

上がる前提なんて言っていないとおっしゃっていますが、上がる前提で楽観的なお話される方と、変わらないという前提で話す私が話噛み合うわけありませんから、上がる下がる問題は終わりにしましょう。他の方も会話の流れ読んで、どちらを前提にこのマンションいくらなら買うか、買って損しないか判断されたら良いと思います。

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>>399 口コミ知りたいさん
2016年から京都市がホテル誘致をしていたのは事実ですが、2019年に前門川市長は「市民の安心、安全や地域文化の継承を重要視しない宿泊施設の参入を今後はお断りしたい」と発表していますが？
今からもう6年前の事ですよ？

パークホームズの土地はコロナ禍前にホテルブランドが買っていたがコロナ禍で頓挫しその後に三井不動産が取得。
ホテルブランドが土地を仕入れていたのはだいぶ前ですが？
ヒルトンも土地を取得したのは2017年ですが？
しかも京都ロイヤルホテルを建て替えしただけなのでマンションは関係ありません。

ここ最近で御所南や中京区の田の字でマンションデベと競合し取得したホテル用地を教えていただけますか？
数年前よりホテル用地と競合しなくなったので、御所南はこれから阪急、三菱、長谷工、ダイマルヤのマンションが出てくる、田の字は田丸産業のマンションがこれから出てきますよ？
この辺りのホテル需要は一旦落ちついており用地合戦にあまりなっていないのにマンション価格が下がるどころか上がっていく一方なのはなんでですか？

繰り返しますが、ここ最近で御所南や中京区の田の字でマンションデベと競合し取得したホテル用地を教えていただけますか？

人それぞれの考えのであなたの意見は別にいいと思いますが、御所南や中京区の田の字の事を知らないのに推測であれこれいうのはやめていただきたいですね。
これだけこの辺りの情報を知らないんだからプレミストも購入検討してないんでしょ？
検討している人ならば理解できますが検討すらしていないのに何故この掲示板でご自身の考えを押しつけてくるんですか？

10年後のマンション価格なんて誰にもわからないんだから、〇〇という前提なら〇〇万円になるかもなんて言わなくていいんですよ。
あなたが10年前に今のマンション価格を予想していたら今回の予想も参考になると思いますけどね。

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>>400 検討板ユーザーさん
>>394
『市内中心マンションの高騰理由はホテル需要の増加による地代アップから"始まって"、"今は"建築費高騰で更に上がったという状態です。』

もうご返信しなくて結構です。私もあなたへの返信は最後にします。

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>>401 匿名さん
ホテル用地での高騰はだいぶ前の話なのでこれから建つマンションには関係ありません。
ホテルと競合がなくなると価格が下がるんですよね？
あなたの言うようにマンション価格は下がらずに上がり続けていますが？
先程述べた御所南や田の字の販売計画価格を聞いてみたらどうですか？びっくりしますよ。

人手不足や資材高騰がおさまる気配はありませんが建築費の高騰はこれから下がる見込みがありますか？
この辺りのマンション計画でも建築費が上がりすぎて着工できなかったり、着工したけど採算が合わないので完成後に1棟売りを計画予定の分譲マンションもありますよ？
そういう情報も知らないでしょ？

何もこの辺りの事を知らないのに根拠の間違った情報や10年後の勝手な価格を言ってミスリードされるのは迷惑です。

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>>402 匿名さん

IPアドレスはプロバイダーでないと見れません。10年後、マンション価格下がります

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>>403 マンコミュファンさん
アンチは消えて

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>>388 マンション検討中さん
SUUMOとかで2LDKなら60㎡台以上で3LDKなら70㎡以上で検索する人が多いかもという印象です。
私は広いに越したことはないという感覚ですけど広いと価格が高いから難しいですよね(笑)

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第二期の価格はいつ発表なのかご存知の方はいらっしゃいますか？
また何タイプの何階の部屋が販売になるのかというのも価格と同時発表なのでしょうか？

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>>405 通りがかりさん
広いに越したことはないというのは私も同じです笑
出来れば20畳以上のリビングが良いなと思い、最初は探してました。
広さと立地だったら、立地を取りたいなというのが私の考え方ですが、そもそも家族構成によっては3LDK、4LDK以上じゃないとというのはありますもんね。
今後も都市部であればあるほど、共働きやDINKS世帯が増えていくと私は考えているので、2LDK程度の広さで流動性を確保しつつ予算は立地に振りたいなと思います。
供給も多いゾーンですけどね。

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>>407 口コミ知りたいさん
共感いただきありがとうございます(笑)
広いリビングは理想ですよねー
今後はDINKSや子供1人が増えていくから2LDKなのかなと思ってましたが、もしかしたら我が家は2人目の子も作るかも？と最近考え始めたり、以前にどなたかがコメントしていましたが3LDKの販売が少ないエリアのようなのでそっちのほうが資産価値は維持しやすいのかななんて思い始めました。
かなり背伸びをしてIタイプの3LDKにするのか、現実を見て2LDKのCタイプにするのかを葛藤しております。。。

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>>408 マンコミュファンさん
私もその二つは結構悩んでました！
Iタイプは間取りも綺麗なので、使いやすそうだな思いながらも1億だな、、、と思い、じゃあ1億なら他にどんな物件が買えるんだろうと考え今に至ります笑
Cタイプはもう少し各居室のドアの位置が何とかなれば、ソファも置きやすいのになと感じます

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横から失礼いたします。歳を重ねて思うのは、物件の広さはライフステージに合わせて買い替えていくのが理想だなと思います。

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>>408 マンコミュファンさん
Cタイプですが、ざっくりキッチン部分とキッチン横の通路部分の面積を図ると5.5帖ほどでしたのでLD部分が10.8帖ぐらいのようです。
ちなみにお風呂のサイズからLDの縦（短手）の長さを計算したら2.5ｍになりました。
一般的な50インチサイズのTVの視聴距離が1.9ｍらしいので、壁壁でソファやTV置くと適切な距離ぐらいになるようです。
ちなみに、リセール考えるのであればIタイプがおすすめですよ。関東タワマンでも買えるなら3LDKにしなさいと言われています。

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>>409 検討板ユーザーさん
Iタイプは形が綺麗ですよねー
1億は高いけど中心部の他のマンションで80平米で1億ってないんですよね、、中古は考えてないので。
そう考えると無理してでも買うかどうかを悩みます。
Cタイプはドア位置の兼ね合いでソファやテレビの配置が難しいですね、、
堀川通で視界が抜けてるのはポイント高いです！

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>>410 マンション検討中さん
それがいいかもしれませんね。
歳を取ると住宅ローンを組みづらくなるのでそこが心配ではありますが、、

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>>412 マンション検討中さん
ちなみになのですが、Iタイプは柱がかなり食い込んでいますので80平米ありますが通常の物件なら75平米相当ぐらいになると思います。坪単価等計算されるときはご注意ください。
登記面積が70前半になってびっくりするかもしれません。

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なんか荒れてるから読み直したけどもお互いに視点が異なるから意見が違うというのは自然な流れなわけだがポジティブな人のほうが根拠が曖昧だね人口も実際は減少傾向に変わりはなく15～64歳人口が2020年から73315→73212→71447→67659→64289→61737これだけ減るということは新規でのマンション購入の需要もガクッと落ちそうだ

ポジティブ派の意見要約すると「京都はずっと中古マンション価格あがっているので資産価値問題ありません将来的にも上昇が見込めます」私がモデルルームとかで同じこと言われたら買わないです
むしろ「将来のことはわかりませんが近くの築８年パークハウスが2階で375万円で売れているので2階の部屋なら8年後そのぐらいの価格になるかもしれません」と正直に言ってくれたほうが新築にするか中古にするか含めて考えられるし販売員のこと信頼できるね

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横からですがこの話はもういいのではないでしょうか？
将来の人口なんてわからないと思います。
中京区は京都市の中心部なので他の区よりは減りにくいかもしれないがわからない、としか言いようがないと思います。

将来の価格についても誰もわからないと思います。
販売員ももちろんわからないので上がるとも下がるとも言わないと思います。

上の方が仰るように近くの築7年のパークハウスの2階70平米が坪単価375万円で売れているのでしたら、このプレミストの2階80平米は坪単価354万円なので、マンション相場が上がらない前提で将来売却しても損はしてないからそれでいいと思います。

過去20年くらいマンション価格はずっと右肩上がりなのでもしかしたら坪単価375万円以上で売却できる可能性もあるかもしれませんが、これも将来のことは予想できないのでもうこの話はおしまいにしましょう。

不確定な将来についての話ではなく間取りについてや他の新築マンションと比べてどっちが良さそう、みたいな話ができれば私は嬉しいなと思います。

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>>418 ファンさん
将来の事はわからないというのは同意見です。
中京区の人口推移を見てみましたが2020年が110,488人で2025年が111,506人なので5年間で0.9%の増加。
一方でこれは自分の体感値ですが田の字地区の新築マンション販売価格は2020年からの5年間で20%～30%くらい上がっていると思います。

人口は0.9%しか増えてないのに新築マンション価格は20%～30%上がっているわけなので、この5年間のマンション価格上昇の要因は人口推移以外の事柄が大きのかなと感じました。
なので将来的に中京区の人口が急激に増えたり減ったりするのならばマンション価格に影響するかもしれませんが微増や微減ならば良くも悪くもそこまで影響はないかもと感じました。でもこれも自分の考えなので合っているかはどうかはわかりませんし将来のことについての正解はないです。

人によって考え方は異なるので未知の将来の話をしても建設的な議論はできないと思います。ですので今の購入についての議論をしていきたいです！

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>>419 口コミ知りたいさん
将来のことはわからないから上がるって人と変わらないって人とで争ってたのが昨日の出来事でしょ。
大きい買い物なのでリスク取るのか妄信するのか購入者が選べばいいだけの話。
5年の話で言うなら人口減少な地域含めて全国で上がってるから参考になるかよくわかんない

ここに出てる数字で言うなら築年数あるパークハウスが375万でプレミストが350万なら安いから買いだねって話をしたかったんじゃないの。それをポジティブ風のアンチが遮ってるようにしか見えない。

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>>420 マンション検討中さん
人口については419さんの見解なので私にはわかりません。

価格についてはパークハウスの売却価格の話が出ていたので同じような条件のプレミストの部屋は坪単価354万でした、なので将来パークハウスと同じ375万で売却しても損はしないよねという事実を述べただけです。
プレミストが買いだねなんて事は一言も言っておりませんし、そもそもプレミストの該当の部屋はもう売れてしまっており買いたくても買えませんのでプッシュしても私には何のメリットもありません。

私は検討はしていますが確実にプレミストを購入すると決めているわけではないのでポジティブ派でもアンチ派でもありません。
別に将来上がるとか下がるとかの話をしているわけではなくただ事実を述べただけですがそんなに悪いことでしょうか？

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何度かお互いに攻撃的にならないように止めている者ですが、主義主張はその根拠含めて色々な考え方があると思いますので、反対意見を否定するような言い方や表現にならないように全員が気をつけませんか？

それで、もし議論をしている当事者が、「色々な考え方があると思いますので、この話はここで終わりにしましょう」と引いた形を取るのであれば、その前後の文章で自分の主張を最後に添えるようなことは止めた方が良いと思います。結局、冷静になって話題を変えようとしているようで、引き続き自分の意見を通そうとしているのとあまり変わらないです。

特定の方同士が、過去レスと同一人物かどうかとか、結論の出ない話で相手を詰め合っているのは、第三者的に見て他でやって欲しいなと強く思います。

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ご相談です。天井高の話なのですが220で下り天井で190を切ると圧迫感はありますよね？いくらぐらいまでなら良しとしますか？

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>>423 マンション検討中さん
ご参考になるかどうかわかりませんが、以前、府外の外梁逆フレームの部屋に住んでいました。確かに景色はよく見えるし快適でした。その後、市内に引っ越して、当初はて天井低いし、梁出てるし、柱は出っ張ってるしと思いましたが、一月くらいで慣れました（その時に天井高は忘れました）。むしろ床暖がない方が気になりました。その後現在の部屋を購入しました。天井高2.4mですが、下り天井の部分は2.16mとか1.985m、1.925m、1.865mなど、いろいろです。あまり気になりません。

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>>423 マンション検討中さん
上、逆張りアウトフレームの間違いです。

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422さんの言う通りですね。

後、非表示機能を活用されている方はご存知だと思いますがネガティブなコメントをしているのはほとんど同じ人物です。
質問をしているフリをしてネガティブな発信をしているのも同一人物です。
こういう人は購入意欲は無くただ荒らしたいだけです。
相手にしていると掲示板が乱れるので無視したほうがいいと思います。

購入に向けて前向きな検討で議論できればと思います。
よろしくお願いします。

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>>426 口コミ知りたいさん
そういう言い方するとまた現れるからやめなよ。
外から見てるとポジティブっぽいやつも過剰反応し過ぎだしネガティブもネガティブってほどネガティブ発言じゃないじゃん。

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家族向けの広めの部屋の話題が今までありましたが、小さめの1LDKはどうでしょうか。
セカンドハウスで検討してますが、Dタイプが価価格的にも他のマンションと比べて魅力的で良いかと思いました。HPではまだ販売していない階がありそうなので3次か2期に期待してます。

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>>429 マンション検討中さん
Dタイプは向かい側に賃貸マンションがあるので眺望は期待できませんが、それが気にならないのでしたら買い求めやすい金額なのでセカンドには良いかもしれませんね。

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散歩がてらに先程プレミスト京都三条堀川とパラドール京都二条城の現地を通ってみました。
プレミストは6階くらいまで組み上がっていましたがパラドールはまだ基礎工事みたいな感じでした。
規模がだいぶ違うので単純比較はできないですが、引渡し時期が同じなのにこんなにも工事の進捗具合が違うものなのですね。

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>>429 マンション検討中さん
Dタイプは間取りも綺麗ですし、収納も豊富ですのでご自身で住まれるなら良いと思います。ここは二条城にも近いので、観光と利便性の両方を享受出来ると思います。
一方で近隣に住んでいる人間の感覚としての話ですが、将来的に売却を考えるのであればこのエリアで1LDKってどこまで需要があるのかなという疑問はあります。
落ち着いた環境を好む夫婦2人～が済むエリアだと思いますので、2LDKと1LDKで極端に需要が変わりそうなイメージはあります。

あくまで同じ田の字エリアの中で他の物件と比較するならという、しかも感覚論なので、どなたか賃貸業や仲介やられている方いれば教えて下さい。

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>>432 eマンションさん
夫婦2人で住むには少し狭いような気がするので、単身者向けかセカンド向けかなというイメージでした。
夫婦2人でも住めなくはないと思いはしますが。
近隣の田の字エリアで似たような広さ&築浅だと、築3年のパラドール四条烏丸グレイスが37平米で4590万円、築2年のブランズ御池西洞院が37平米で5280万円で売りに出ていますね。

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