プレミスト京都 三条堀川ってどうですか？

360です。
坪330万円の計算が間違っていました。

10年後に坪330～350万で80平米だと8,000万円～8,480万円になりますね。
私は条件の良い新築3LDKが10年後にそのような価格にならないと思いますけどね。

361さん、承知しました。

362さん、ありがとうございます。

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>>362 口コミ知りたいさん
築年数行きますが、すぐ南のローレルコート三条堀川が築23年リノベーション済み西向き9階80.7平米が今年3月7,980万円で売りに出ていて売れているようです。リノベーション代乗っていますからリフォームなしなら23年後に80.7平米で7000万ぐらい(坪280万)になるだろうと推察できるわけです。

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ちなみにジ・アーバネックス三条通2017年築4階南向き(眺望あり)が7280万70.09㎡坪340万
ジオ姉小路2023年築7階南向き(眺望あり)が8580万円70.46平米坪400万
ザ・パークハウス三条油小路2018年築2回西向き(眺望微)が7980万円70.07平米坪375万円

これが周辺の築浅物件のファミリータイプ売出し価格ですね。成約は指値入って少し下がるかと思いますが、参考までに。

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SUUMO検索する時に私の場合で申し上げると、築年数、駅距離、㎡数の3点で検索をかけて、後はその場所で割高だと感じるものを除いて個別に物件を見ていく流れです。
そこから、この物件にはこんなに出せないな、これだったらこの金額出しても良いなと考えます。

ちなみに、私はプレミスト京都三条堀川のIタイプと今築9年で売りに出ている漫画ミュージアム北のプレミスト京都烏丸御池Ⅲ番館76㎡4階の9,800万円と比べたりしていました。
子供もいますが、私の配偶者はそもそも眺望や階層は気にしておらず、全ては立地という考え方です。
私が比較した物件についても、そんなところと比べる？と違和感感じる方もいると思います。

マンションに興味がある方が、こういう比較をする人もいるんだなというぐらいで自分が受け入れられない意見は流した方が平和だと思います。購入に踏み切る方も、一つの意見を絶対視して買われる方もいないんじゃないかなと思います。

平和に楽しく話をしていきましょう。

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考え方は人それぞれでいいんじゃないかなと思います。

362さんが言うように8階80平米の3LDKは約1.1億円です。
それが10年後に坪330～350万の8,000万円～8,480万円になると思いますか？
25%近く価格が下落する事になります。

過去の田の字の新築マンションで10年後に25%価格が下落した住戸はありましたでしょうか？
むしろほぼ全ての新築が25%以上上昇していると私は思います。

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>>366 通りがかりさん
今の成約価格と10年後の成約価格、そして坪単価が同じになりますか？
それでいくと10年前の成約価格と今の成約価格は同じで坪単価も同じですか？

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>>369 マンション掲示板さん
この考え方がわからないのであれば突っかかって来ないでいただけますか？至って一般的な考え方ですよ。

経年劣化による価格減少は物価が変わらなければ変わりません。
一般論では築10年で20%、築20年で30%、価格は下がります。
https://www.reds.co.jp/real/p70423/

今は物価高で上がっているフェーズかもしれませんがここが天井かもしれませんし先のことはわかりません。

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10年後の価格予想なんて誰にもわからないですよ。
だって皆さん10年前に今のマンション価格になると思っていましたか？
思っていたならみんなマンションを大量に買って売り捌いてる。
京都府全体でも中古マンション価格は上がり続けてるから上京区中京区下京区に限ればこれよりもっと上がってる。
普通に考えればこの辺りで今の新築が今後何十パーセントも下がることはないんじゃない？
だから皆んな田の字や御所南で買ってるわけで。

色んな考えがあっていいと思うけど他人の意見を否定するのは良くないし、そもそも10年後の価格予想なんて意味ないからやめてくれ。

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>>370 eマンションさん
物価が上がってなきゃ当然経年劣化していくけど、実際物価は上がってインフレしてますよね？
だからマンション価格は上がり続けているので。
今後のことはわかりませんがインフレ無しと予測するならみんなNISAなんかの投信しないでしょ。
じゃあ関東や関西の中心部でなんでこれだけマンションが売れてるんですか？
あなたの考えは別にいいと思いますが押し付けは良くないと思いますよ。

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>>371 マンション検討中さん
わからないから上がる前提ではなく、変わらない前提で他の築年数の物件と比較すると言っているだけです。
下がる前提なんて言ってませんし、絶対に上がると思って買うのはハイリスクです。
仮に上がって築10年でここが450万でそのまま売れるとしたら新築マンション70平米で1.2億とかですよ。買う人想像できますか？

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>>370 eマンションさん
346のコメントについても反論してみて下さいよ。
別にケンカをするつもりはないですがあなたの考えが全て合っているわけではないでしょ？
色々な考えがあるから各々の判断でマンションも買えばいいと思いますけどね。

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>>373 マンション掲示板さん
絶対に上がると思って買ってるなんて誰も言ってませんが？
実需だし。

お言葉を返すようですがじゃあ10年前に今のマンション価格を想像できましたか？
10年前は揶揄されていた東京の湾岸エリアがこんな高値になると思っていましたか？
どうなるかなんて誰にもわからない。
でも資産価値をなるべく維持したいからみんな御所南エリアや田の字で購入しているのでは？

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>>375 口コミ知りたいさん
誰にもわからないから今を基準に話すことに何か問題がありますか？

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>>376 匿名さん
過去の基準も今の基準もはずっと上がっているからそれを話す事に何か問題はありますか？

10年前の価格と今の価格は同じですか？
だからといって10年後に同じように上がるとは思わないけど、過去の歴史で10年間京都のマンションの価格が横ばいだった期間を教えていただけますか？

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>>377 eマンションさん
https://www.nomu.com/mansion/library/trend/report/100trend_kinki.html
バブル崩壊から2003年ぐらいまでは下落傾向です。
どうぞ。

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>>378 マンション検討中さん
20年以上ですよね笑
バブル崩壊の要因をご存知ですか？
それがまた来ると思いますか？

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>>378 マンション検討中さん
・346のコメントについて返信をお願いします
・10年前に今の価格になると予想できていましたか？返信をお願いします

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>>380 通りがかりさん
346って私関係ない投稿だと思いますが。
これで10年後下がってたら同じこと言えますか。机上の空論すぎる。上がるとも下がるとも言っていない変わらない前提と言っています。
中立的な内容のつもりですが上がらないと困るんですか？資産価値が高い物件なら変わらなくても残債割れはしないでしょうし家賃とか考えたトータルならプラスになる可能性があるのでは？

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>>381 匿名さん
じゃあ何故346と同じIPアドレスなんですか？

今住んでいるマンションにしばらく住む予定なので上がらなくてもいいです。

資産価値が高い物件なら変わらなくても残債割れはしないでしょうし家賃とか考えたトータルならプラスになる可能性があるのでは？
→それはその通りだと思います。
だから買える人は御所南や田の字で買っているんだと思います

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何度かお互いに攻撃的なならないように止めてきた者ですが、また荒れてますね…私は今議論されている両方の立場の意見は両方可能性として正しいと思います。

相手を煽るような言い方や何かを下げたりする発言はやめましょう。一度自分自身が書いた文章を見返して、自分が言われたら挑発に感じられる部分は修正してから全員が投稿しませんか？

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この考え方が絶対に正しいわけではないですが参考にはなりますね。
昔と今とでは情勢が違いすぎる。

https://toyokeizai.net/articles/-/877215?page=3

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>>382 口コミ知りたいさん
IPアドレスが表示されるんですね。どちらにでしょうか。

ではなぜ、上がる上がると言う主張をされているのでしょうか。周辺中古価格と比較することが間違いとおっしゃっているようにしか見えませんが。

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>>385 eマンションさん
自分で調べてみて下さい。
なので同一人物だと。

上がるとは主張していません。
新築時価格から10年で25%以上下がる可能性は低いと言っているだけです。
現在の市況感やマンションの原価が下がる見込みが今は全くないからです。
リーマンショックは経済に大打撃を与えましたが中古マンションの下落は10%のみで直ぐに回復したと上記記事にもあるので。

まぁでも383さんが言うように考え方の違いなのでもうやめましょう。
10年後の話をしてもタラレバになるので意味がないですね。
熱くなりすぎました。

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>>386 マンコミュファンさん
私スマホなので、職場、出先、自宅でネットワーク環境全て違いますのでIPアドレスがーっていうのは詐欺師の常套句のように思えます。
946の投稿とは別人です。

原価が変わらなければ経年劣化の下落率は変わらないので、新築価格の上昇傾向が止まったらそのタイミングで中古価格も止まります。首都圏では千葉埼玉あたりが既に新築価格の上昇が止まっているという話もありますので。

永住される方が全員なら10年後の話はいらないでしょうが、売却時に手出しが必要になる負債になったら困るっていうのは誰もが共通だと思います。今の価格から10年後の出口価格を考えることは変な話ではありませんし、下手に上昇率がここ数年で何%だからーで考えるよりも堅実的な考え方だと思いますよ。上がったらラッキー、物価変わらなくても残債割れせずトータルプラスでラッキーってなるか判断できますから。

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383ですが、話は変わりますが、㎡数ってどの程度あれば良いか迷いますね。一口にファミリータイプといっても、現在は一人っ子やDINKS世帯も多い中、私は個人的には60㎡2LDKできちんと収納が取れていれば十分かなと感じています。
反対に70㎡ぐらいあってもあまり収納がない物件は使いにくそうだなと思うことがあります。
トランクルームなどあると最高なんですが笑

それでも売却するときは一旦は㎡数で調べる人も多いと思うので、難しい問題だなと頭を悩ませております。

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>>387 eマンションさん
そのスマホに紐づいているのIPアドレスが同じですね。

マンション原価が変わらない理由はなんでしょうか？
これだけの人手不足で職人は高齢化し若手はいないですが？
インフレにより資材もまだ上がる見込みが高いですが原価維持されますか？
埼玉も浦和などはめちゃ上がっていますよ？
県単位でくくるのではなくエリアでくくるのが大事かと。
京都も京都府全体での今後と京都市内中心部の今後は全然違うと思います。
都心回帰で中京区の人口は今後も微増予想、マンション原価はまだ上がる、そもそもマンション供給を大量にできる土地が御所南や田の字にはないですから。

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>>389 マンション掲示板さん
https://www2.city.kyoto.lg.jp/sogo/toukei/Population/Future/Data/R5_26...
京都市、でいけば人口は下がる予想です。
中京区が人口増えるってパワーカップルが増えますかね？子育て世代はむしろ滋賀に逃げていってるぐらいなのに

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>>389 マンション掲示板さん
そこまで仮に見えるとしたら、私のスマホの種類とブラウザを答えてください。一緒の情報でしょうから。

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>>391 口コミ知りたいさん
だから京都市全体で見ても意味ないでしょ。
行政区によって全然違います。

子育て世代がみんな逃げて行ってるなら御所南小・高倉小・御所東小・御池中は何故あんなに児童数が多いんですか？
ある程度お金を払える層はこの辺りに住んでいる人は多いですし引っ越してきたい層も多いですが。
本当はダメだけど人気の小学校に通わせたいから住民票を移して越境で通ってる子もいるくらいですからね。

下記のとおり中京区と下京区は2045年でも人口は増える予想です。
これが都心回帰です。

中京区は20年後も人口が増えるのでマンションのニーズが更に上がる。
でも建設原価は人手不足や資材高騰のインフレでまだまだ上がり、そして御所南や田の字エリアは限られたエリアなのでマンション用地はだんだん無くなっていく。

この状況で中京区の御所南や田の字エリアのマンション価格が下がると思いますか？
あなたのお考えを聞かせてください。

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>>391 口コミ知りたいさん
IPアドレスが見れるんじゃなくて同じ人が投稿したらわかるような仕組みになってるんですよ

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>>392 マンコミュファンさん
最初から価値が下がるとは言っていません。
横ばいが前提だとという話をしています。そちらの資料を見る限りは人口もほぼ横ばいですから、住宅需要としても横ばいということになりますが。

市内中心マンションの高騰理由はホテル需要の増加による地代アップから始まって、今は建築費高騰で更に上がったという状態です。
空き家税も始まりますし(マンションだとすごく高い)、インバウンド需要もどこまであるか、減るのか伸びるのか未知数です。
ホテル需要が低下することがあれば土地代が下がって新築マンションの価格も下がります。逆に更にインバウンドが盛り上がったら土地代上がってマンション価格も上がります。建築費は物価、賃金上昇次第ですからこちらの方が未知数ですね。下がりはしないでしょうけどこれからさらに上がるかは微妙じゃないでしょうか。住宅着工件数は年々減ってますからね。
あくまでも横ばいなら10年後このぐらいなのかなという話であって、そんな下がるわけない。ずっと上がってるんだからここもあがるというのは、もちろんそういう主張をされるのはご自由にどうぞですが。

>>393
IPアドレスが見えるから同一人物なのじゃなかったでしたっけ。他の投稿含めて、正当性が失われるような発言は控えたほうがよろしいと思います。

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>>392 マンコミュファンさん
中京区下京区は人も増えるし高齢化率も他の区よりは低いから比較的若い層が多いのですね。中京区下京区はあまり大学生が住む町ではないので子育て世代や子無し夫婦も他の区より多いのかも。中心部に住むと通勤しやすいから便利ですもんね

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>>392 マンコミュファンさん
こちら元データを確認したのですが、中京区45年108,605人、下京区が81,991人で減少なのですが新聞社の誤植でしょうか。
中京区は30年頃が下京区は35年頃がピークのようです。

https://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson23/3kekka/Municipalitie...

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>>394 マンション掲示板さん
今の高齢者が亡くなって若い世代が流入してきて人口が4200人増えるんだから住宅需要は横ばいじゃないでしょ。
4200人はどこに住むんですか？

あなた中京区に住んでないでしょ？
昨日のテラスハウスの件で現場の写真も誰か撮って下さいって言ってたからね。

中京区でマンション用地と競合して最近完成したホテルを教えて下さいよ。何年前の話をしてるんですか？
空き家税の影響があるなら何故こんなにバンバンと中京区下京区のマンションがセカンド目的で売れて行ってるんですか？
そしてインバウンドは中京区のマンションはほぼ買ってないので関係無し。
住宅着工棟数も減ってるけどそれ以上に職人が減ってるから人件費が上がってるんでしょ？働き方改革で稼働時間も減らさなきゃいけないから。
10年間横ばいならっていう前提がおかしいんだよ。
インフレや建築の社会情勢を学んで下さい。

同じIPアドレスから投稿したらわかるような仕組みになってんだよ。
同一人物じゃないのになんで同じIPアドレスなんだ？

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>>397 マンション検討中さん
最近仕入れたホテル用地の間違い

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>>397 マンション検討中さん
前門川市長がホテルが足りないからホテル建てよう発言からホテル用地がどんどん上がって言ったのは事実かと思います。パークホームズも元々はホテル計画が頓挫したものです。最近ならヒルトンもできておりますしホテルvsマンションの構図は変わらないと思いますよ。
インバウンドのホテル需要が下がればホテルとの用地取得戦争が無くなって地価が下がるということです。観光地ですので。まあインバウンドがどうなるなんていうのはわかりませんけどもね。

また、396で示したように15～64歳人口は今がピーク予想のようですよ。資料ご覧ください。

上がる前提なんて言っていないとおっしゃっていますが、上がる前提で楽観的なお話される方と、変わらないという前提で話す私が話噛み合うわけありませんから、上がる下がる問題は終わりにしましょう。他の方も会話の流れ読んで、どちらを前提にこのマンションいくらなら買うか、買って損しないか判断されたら良いと思います。

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>>399 口コミ知りたいさん
2016年から京都市がホテル誘致をしていたのは事実ですが、2019年に前門川市長は「市民の安心、安全や地域文化の継承を重要視しない宿泊施設の参入を今後はお断りしたい」と発表していますが？
今からもう6年前の事ですよ？

パークホームズの土地はコロナ禍前にホテルブランドが買っていたがコロナ禍で頓挫しその後に三井不動産が取得。
ホテルブランドが土地を仕入れていたのはだいぶ前ですが？
ヒルトンも土地を取得したのは2017年ですが？
しかも京都ロイヤルホテルを建て替えしただけなのでマンションは関係ありません。

ここ最近で御所南や中京区の田の字でマンションデベと競合し取得したホテル用地を教えていただけますか？
数年前よりホテル用地と競合しなくなったので、御所南はこれから阪急、三菱、長谷工、ダイマルヤのマンションが出てくる、田の字は田丸産業のマンションがこれから出てきますよ？
この辺りのホテル需要は一旦落ちついており用地合戦にあまりなっていないのにマンション価格が下がるどころか上がっていく一方なのはなんでですか？

繰り返しますが、ここ最近で御所南や中京区の田の字でマンションデベと競合し取得したホテル用地を教えていただけますか？

人それぞれの考えのであなたの意見は別にいいと思いますが、御所南や中京区の田の字の事を知らないのに推測であれこれいうのはやめていただきたいですね。
これだけこの辺りの情報を知らないんだからプレミストも購入検討してないんでしょ？
検討している人ならば理解できますが検討すらしていないのに何故この掲示板でご自身の考えを押しつけてくるんですか？

10年後のマンション価格なんて誰にもわからないんだから、〇〇という前提なら〇〇万円になるかもなんて言わなくていいんですよ。
あなたが10年前に今のマンション価格を予想していたら今回の予想も参考になると思いますけどね。

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>>400 検討板ユーザーさん
>>394
『市内中心マンションの高騰理由はホテル需要の増加による地代アップから"始まって"、"今は"建築費高騰で更に上がったという状態です。』

もうご返信しなくて結構です。私もあなたへの返信は最後にします。

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>>401 匿名さん
ホテル用地での高騰はだいぶ前の話なのでこれから建つマンションには関係ありません。
ホテルと競合がなくなると価格が下がるんですよね？
あなたの言うようにマンション価格は下がらずに上がり続けていますが？
先程述べた御所南や田の字の販売計画価格を聞いてみたらどうですか？びっくりしますよ。

人手不足や資材高騰がおさまる気配はありませんが建築費の高騰はこれから下がる見込みがありますか？
この辺りのマンション計画でも建築費が上がりすぎて着工できなかったり、着工したけど採算が合わないので完成後に1棟売りを計画予定の分譲マンションもありますよ？
そういう情報も知らないでしょ？

何もこの辺りの事を知らないのに根拠の間違った情報や10年後の勝手な価格を言ってミスリードされるのは迷惑です。

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>>402 匿名さん

IPアドレスはプロバイダーでないと見れません。10年後、マンション価格下がります

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>>403 マンコミュファンさん
アンチは消えて

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>>388 マンション検討中さん
SUUMOとかで2LDKなら60㎡台以上で3LDKなら70㎡以上で検索する人が多いかもという印象です。
私は広いに越したことはないという感覚ですけど広いと価格が高いから難しいですよね(笑)

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第二期の価格はいつ発表なのかご存知の方はいらっしゃいますか？
また何タイプの何階の部屋が販売になるのかというのも価格と同時発表なのでしょうか？

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>>405 通りがかりさん
広いに越したことはないというのは私も同じです笑
出来れば20畳以上のリビングが良いなと思い、最初は探してました。
広さと立地だったら、立地を取りたいなというのが私の考え方ですが、そもそも家族構成によっては3LDK、4LDK以上じゃないとというのはありますもんね。
今後も都市部であればあるほど、共働きやDINKS世帯が増えていくと私は考えているので、2LDK程度の広さで流動性を確保しつつ予算は立地に振りたいなと思います。
供給も多いゾーンですけどね。

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>>407 口コミ知りたいさん
共感いただきありがとうございます(笑)
広いリビングは理想ですよねー
今後はDINKSや子供1人が増えていくから2LDKなのかなと思ってましたが、もしかしたら我が家は2人目の子も作るかも？と最近考え始めたり、以前にどなたかがコメントしていましたが3LDKの販売が少ないエリアのようなのでそっちのほうが資産価値は維持しやすいのかななんて思い始めました。
かなり背伸びをしてIタイプの3LDKにするのか、現実を見て2LDKのCタイプにするのかを葛藤しております。。。

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>>408 マンコミュファンさん
私もその二つは結構悩んでました！
Iタイプは間取りも綺麗なので、使いやすそうだな思いながらも1億だな、、、と思い、じゃあ1億なら他にどんな物件が買えるんだろうと考え今に至ります笑
Cタイプはもう少し各居室のドアの位置が何とかなれば、ソファも置きやすいのになと感じます

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横から失礼いたします。歳を重ねて思うのは、物件の広さはライフステージに合わせて買い替えていくのが理想だなと思います。

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>>408 マンコミュファンさん
Cタイプですが、ざっくりキッチン部分とキッチン横の通路部分の面積を図ると5.5帖ほどでしたのでLD部分が10.8帖ぐらいのようです。
ちなみにお風呂のサイズからLDの縦（短手）の長さを計算したら2.5ｍになりました。
一般的な50インチサイズのTVの視聴距離が1.9ｍらしいので、壁壁でソファやTV置くと適切な距離ぐらいになるようです。
ちなみに、リセール考えるのであればIタイプがおすすめですよ。関東タワマンでも買えるなら3LDKにしなさいと言われています。

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>>409 検討板ユーザーさん
Iタイプは形が綺麗ですよねー
1億は高いけど中心部の他のマンションで80平米で1億ってないんですよね、、中古は考えてないので。
そう考えると無理してでも買うかどうかを悩みます。
Cタイプはドア位置の兼ね合いでソファやテレビの配置が難しいですね、、
堀川通で視界が抜けてるのはポイント高いです！

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>>410 マンション検討中さん
それがいいかもしれませんね。
歳を取ると住宅ローンを組みづらくなるのでそこが心配ではありますが、、

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