プレミスト京都 三条堀川ってどうですか？

>>340 匿名さん
プレミストの東側の民家はテラスハウスではないので壁面の共有はしていませんよ。
なので実際に真ん中の民家は解体が終わり今は更地になっています。
民泊にするくらいなら建替や売却しちゃったほうが良いと考えているじゃないかなと思いますが、そればかりは住民の方の意向なのでわからないですね。

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ご回答頂いた皆様ありがとうございました。
自分が元々一度は興味を持って見に行った物件もあったので、そんなに一般からズレてないと思えて安心しました。
あとは、ちょっと値段は張りますし、今出ている物件は２階ですが、プラウド京都東洞院とか本当に京都の中心という立地と野村ブランドに惹かれるところもあります。

>>333様
アーバネックスは立地良いですよね西洞院通近くでスーパーのライフが近いので交通・普段使いの買い物がとても便利そうだなと感じました。間取りは最初見た時テトリスみたいだなと思いましたが、
設備のグレードも良さそうで、良い物件だなと思います。
>>335様
ネバーランドの立地は最高ですよね。欲を言えばもう少し築年数が新しいければ良いなと思いましたが、あの立地であの価格であれば贅沢な注文なんだなと思います。
>>336様
四条烏丸レジデンスは新築で立地もよく、一度内覧にも行きました！もう少しリビングが広くて、リビング横の部屋がしっかりと分かれていれば…設備や建物の造りは中々に感動した記憶があります。

これらの物件と比較して、立地や築年数は違いますが、新築、大手ブランド、田の字という条件で改めてプレミストはコスパ良く、良い買い物したなと思えそうだなと感じております。

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>>341 通りがかりさん
近く通った方いらっしゃれば写真あげてほしいですが、Googleマップで見る限りはテラスハウスに見えますよ。屋根がくっついてる。厳密にいえばテラスハウス（壁共有）じゃないのかもしれませんがくっついてるので解体は大変そうに見えます。

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>>343 匿名さん
連投すみません。もっとわかりやすいのがあったので。

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>>342 eマンションさん
プラウドは眺望が目の前駐車場のお部屋なので今後眺望は厳しくなりそうですが立地良いし共有設備しっかりしていて間取りも3LDKに変更できるので資産価値気にされるならまず間違いないですね。マンションは立地で買えと言いますからね。

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>>343 匿名さん
仰るように解体は大変だと思いますが実際に真ん中の民家は解体済なのと、一部民家はくっついていますが所有者は同じ人ですね。

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>>342 eマンションさん
そうですね田の字の新築でプレミストのコスパは良いと思います。
納得のいく良い買い物ができると良いですね！

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蒸し返しますが　立地でいくと烏丸御池の駅近　プレミスト京都烏丸御池や
築浅のイーグルコート京都御所南　と比べると今後資産的にどうなのかな
迷ってます。三条堀川は駅から少し距離があるのがなやみどころ

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>>348 マンション比較中さん
立地はプレミスト烏丸御池やイーグルコートのほうがいいと思いますよ。その代わりプレミストより築年数が古いのに価格は高いので、何を優先するかは人それぞれだと思います。マンション購入に正解はないので。
このプレミストも二条城駅まで徒歩5分、烏丸御池駅まで徒歩10分なので遠いとまでは思わないですけどね。

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>>349 eマンションさん
マンションは立地で買えという言葉をよく聞きますが、同じ田の字エリア内、四条烏丸の中心から半径1キロ以内ぐらいの立地の差ってどこまでウエイトを占めるものなのかずっと悩んでしまいます。
それこそ、堀川通り沿いの東と西なんて、田の字という概念を知らなければ、あまり気にすることもなかっただろうなと思います。
YouTubeやその他情報媒体でも基本首都圏が中心なので、情報量も多くはないですし。東京カンテイの中古マンション平均価格でも京都府は全国2位なのだから、もう少し情報があると良いな（＋楽しめるな）と思いました笑

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>>350 口コミ知りたいさん
京都は情報が少ないので田の字エリアに入っている堀川通の東側と入っていない西側でこんなに価値の差があるなんて中々わからないですよね(笑)

物件によって価格が違うのであくまでもイメージですが、中京区アドレスの四条烏丸や烏丸御池で新築マンションを購入する場合は三条堀川の1.5倍くらいするかなと。
(四条烏丸はそもそも新築マンションがほとんど出てきませんが)
プレミスト京都三条堀川の80平米の中層階が約1.1億円なので、四条烏丸や烏丸御池の新築で同条件だと1.6億～1.7億円になるイメージです。

利便性は四条烏丸や烏丸御池のほうが良いですがそのぶん価格が高いので予算が合わないもしくは狭い部屋を選ぶしかない、という実需層も多いと思います。

なのでプレミスト京都三条堀川やパークホームズ京都二条城が販売好調だったのは、四条烏丸や烏丸御池からは700m～800m程の距離はあるが二条城前駅までは徒歩5分以内、価格は高いけど頑張ればまだ手が届く範囲だし田の字エリアなので資産価値は保てるだろう！という考えの人が多いからなのかなと推測します。

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>>348 マンション比較中さん
東西線の二条城からは近いですが、やはり烏丸線人気なので烏丸方面にはどうしても負ける印象ですね。
田の字ブランドの外れか、中心かっていうのは生活利便性でもやはり変わってきます。その分価格が高いので、同じ予算なら広さとのトレードオフになる形ですね。
資産価値は、他に比較があまりないので難しいですが、堀川東の中京区なら築浅??はリソシエ四条クロスコートしかないんですが築10年で坪300万切るぐらいなので、ここも築10年で坪300万前後になるのかなと。

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>>352 口コミ知りたいさん
リソシエ四条クロスコートで売りに出ている物件はリビングの窓を開けると向かいのホテルの壁が至近距離でそびえ立っているので視界の抜け感は0、水廻りの設備や建具もショボく外廊下。
さすがにこことは条件が違いすぎて比較にならないと思いますよ。

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>>351 通りがかりさん
現在田の字北東エリアでローレルコート京都柳馬場六角の2階2LDKが1.98億で売りに出ているので下手したら、仮に同じ中規模マンションの中層階なら2倍近い金額になってしまうかもしれませんね。本当に趣味の世界ですね。

三条商店街はシャッターが増えつつも、オシャレな美容室やカフェも点在しているので、もう少し活気が出てくれば更に三条堀川は面白い地域になるだろうな感じます。

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>>353 検討板ユーザーさん
横からですが、あまり他のマンションの造りをしょぼいというのは回避するようにしましょう！また荒れてしまうのも悲しいので、、、

353さんのおっしゃる通りで造りや眺望が違う一方で、立地については四条烏丸に近かったり、大宮・烏丸駅の阪急が利用可能という点は大きなアドバンテージだと思います。あくまで不動産市況の変動を考慮せず、同じ眺望が望めない部屋同規模の部屋であれば一つの参考になると理解しておくことも購入するには大切なことだと思います。

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>>354 通りがかりさん
田の字北東エリアはほとんどマンションが出てこないので希少性が高いですよね。
ローレルコート京都柳馬場六角は実需というよりセカンド比率が高いしそういう売り方をしていたので、仰るようにもう趣味の世界で実需層はついていけない価格だと思います。
実需なら2階のあの間取りを2億円で買おうと思わないですもんね。。。

三条堀川は烏丸通から比べると利便性はやや落ちますが、価格はまだ買える範囲だしエリアの魅力的な部分もありますね。

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>>355 マンコミュファンさん
表現が悪かったですね。
失礼しました。

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新築で予算が潤沢にある人は烏丸御池や四条烏丸を選ぶほうが地下鉄烏丸線があるので便利性は高いと思います。
ただしマンション価格が高騰している中でそんなに潤沢に予算がある人は少ないので、烏丸御池の一駅隣の二条城駅前が最寄りの堀川御池や堀川三条も選択肢に入る、そんな人が多い感じですかね。ファミリーで住むなら広さもほしい人も多いとも思いますし。

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>>353 検討板ユーザーさん
マジレスすると、築10年過ぎたら専有部の違いはリフォームするからあまり関係ないのと、ここも南向きは眺望なしなので。
あちらが300万ということはこちらの眺望ある部屋が330～350ぐらいのレンジになるんじゃないかって予想も立てられますし、似た条件の物件の価格は大事ですよ。内廊下だから、専有部が仕様いいからで10年後それ以外のマンションと極端な話1.5倍とか値段差付くわけじゃありませんから。

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>>359 名無しさん
このマンションの南向きで70平米代の間取りってありましたか？
南向き(南西側)は眺望がないのでファミリーには適さない、なので40平米代や50平米代の狭い部屋を配置している。ファミリー向きの広い部屋は眺望の抜ける西向きと東向きに配置している。売りに出ているリソシエ四条クロスコートのファミリー間取りとはコンセプトがそもそも違います。
そもそもこのリソシエは10年前当時の安い価格で購入しているので今の中古価格でも利益が出ますし。

このプレミストの眺望のある部屋で3LDKは西向きと東向きのみですが、それが10年後に坪330～350万になると思いますか？
リソシエと同じ8階で80平米だと7,270万円～8,480万円なりますが。なると思うのならば10年間マンションを買わずに待っておかれるほうが良いと思います。
10年前と今後10年を比較するのは市況が違いすぎてさすがに難しいと私は思いますけどね。

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ちょっと一旦落ち着きましょう。
相手の意見に対して、感覚論ですが、キツイ言い方で返すと荒れる原因になりますのでやめましょう。
参考になると思う人がいれば、反対に思わない人がいる、それを見た人が根拠や自分で物件を見たりしてジャッジすれば良いだけです。

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>>360 口コミ知りたいさん
プレミストの眺望が抜けてる8階東向きの価格が1.1億だからそれが10年後に中古で7270万-8480万になることはないと思うよ。
田の字のブランドマンションでそんなに価格が下がるのなら郊外のマンションなんて半額以下になってるよ。
人件費の高騰や資材費の高騰でマンション価格はこれからも上がっていく可能性が大やし中京区の田の字という限られたエリアでマンションがこれからバンバン建設されることは無いんやから、10年後に眺望の抜けた3LDKが坪330万-350万で出てくる可能性はかぎりなくゼロに近いと自分も思うけどね。

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>>360 口コミ知りたいさん
ちょっと意味がわからないですね。

2035年と今の物価が変わらない場合、坪330～350万ぐらいで売れるだろうという予想を今の物価で築10年の物件から予想しているに過ぎません。過去の販売履歴からしても今売りに出ている部屋が極端に高いわけでも安いわけでもありませんし。

ですからリソシエが分譲時価格がいくらであったか、利益が出ているかは、なんの意味もない情報です。
また、50㎡代の部屋と70㎡代の部屋で坪単価が大きく変わることもありません。
あちらもファミリー物件ですから物件自体のコンセプトは違わないと思います。(投資用やDINKS向けではありませんから)

残債割れをしないために必要な考え方だと思いますよ。スムログに書かれているマンションマニアという方も同じ計算を物件紹介時に必ずしています。

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360です。
坪330万円の計算が間違っていました。

10年後に坪330～350万で80平米だと8,000万円～8,480万円になりますね。
私は条件の良い新築3LDKが10年後にそのような価格にならないと思いますけどね。

361さん、承知しました。

362さん、ありがとうございます。

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>>362 口コミ知りたいさん
築年数行きますが、すぐ南のローレルコート三条堀川が築23年リノベーション済み西向き9階80.7平米が今年3月7,980万円で売りに出ていて売れているようです。リノベーション代乗っていますからリフォームなしなら23年後に80.7平米で7000万ぐらい(坪280万)になるだろうと推察できるわけです。

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ちなみにジ・アーバネックス三条通2017年築4階南向き(眺望あり)が7280万70.09㎡坪340万
ジオ姉小路2023年築7階南向き(眺望あり)が8580万円70.46平米坪400万
ザ・パークハウス三条油小路2018年築2回西向き(眺望微)が7980万円70.07平米坪375万円

これが周辺の築浅物件のファミリータイプ売出し価格ですね。成約は指値入って少し下がるかと思いますが、参考までに。

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SUUMO検索する時に私の場合で申し上げると、築年数、駅距離、㎡数の3点で検索をかけて、後はその場所で割高だと感じるものを除いて個別に物件を見ていく流れです。
そこから、この物件にはこんなに出せないな、これだったらこの金額出しても良いなと考えます。

ちなみに、私はプレミスト京都三条堀川のIタイプと今築9年で売りに出ている漫画ミュージアム北のプレミスト京都烏丸御池Ⅲ番館76㎡4階の9,800万円と比べたりしていました。
子供もいますが、私の配偶者はそもそも眺望や階層は気にしておらず、全ては立地という考え方です。
私が比較した物件についても、そんなところと比べる？と違和感感じる方もいると思います。

マンションに興味がある方が、こういう比較をする人もいるんだなというぐらいで自分が受け入れられない意見は流した方が平和だと思います。購入に踏み切る方も、一つの意見を絶対視して買われる方もいないんじゃないかなと思います。

平和に楽しく話をしていきましょう。

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考え方は人それぞれでいいんじゃないかなと思います。

362さんが言うように8階80平米の3LDKは約1.1億円です。
それが10年後に坪330～350万の8,000万円～8,480万円になると思いますか？
25%近く価格が下落する事になります。

過去の田の字の新築マンションで10年後に25%価格が下落した住戸はありましたでしょうか？
むしろほぼ全ての新築が25%以上上昇していると私は思います。

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>>366 通りがかりさん
今の成約価格と10年後の成約価格、そして坪単価が同じになりますか？
それでいくと10年前の成約価格と今の成約価格は同じで坪単価も同じですか？

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>>369 マンション掲示板さん
この考え方がわからないのであれば突っかかって来ないでいただけますか？至って一般的な考え方ですよ。

経年劣化による価格減少は物価が変わらなければ変わりません。
一般論では築10年で20%、築20年で30%、価格は下がります。
https://www.reds.co.jp/real/p70423/

今は物価高で上がっているフェーズかもしれませんがここが天井かもしれませんし先のことはわかりません。

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10年後の価格予想なんて誰にもわからないですよ。
だって皆さん10年前に今のマンション価格になると思っていましたか？
思っていたならみんなマンションを大量に買って売り捌いてる。
京都府全体でも中古マンション価格は上がり続けてるから上京区中京区下京区に限ればこれよりもっと上がってる。
普通に考えればこの辺りで今の新築が今後何十パーセントも下がることはないんじゃない？
だから皆んな田の字や御所南で買ってるわけで。

色んな考えがあっていいと思うけど他人の意見を否定するのは良くないし、そもそも10年後の価格予想なんて意味ないからやめてくれ。

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>>370 eマンションさん
物価が上がってなきゃ当然経年劣化していくけど、実際物価は上がってインフレしてますよね？
だからマンション価格は上がり続けているので。
今後のことはわかりませんがインフレ無しと予測するならみんなNISAなんかの投信しないでしょ。
じゃあ関東や関西の中心部でなんでこれだけマンションが売れてるんですか？
あなたの考えは別にいいと思いますが押し付けは良くないと思いますよ。

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>>371 マンション検討中さん
わからないから上がる前提ではなく、変わらない前提で他の築年数の物件と比較すると言っているだけです。
下がる前提なんて言ってませんし、絶対に上がると思って買うのはハイリスクです。
仮に上がって築10年でここが450万でそのまま売れるとしたら新築マンション70平米で1.2億とかですよ。買う人想像できますか？

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>>370 eマンションさん
346のコメントについても反論してみて下さいよ。
別にケンカをするつもりはないですがあなたの考えが全て合っているわけではないでしょ？
色々な考えがあるから各々の判断でマンションも買えばいいと思いますけどね。

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>>373 マンション掲示板さん
絶対に上がると思って買ってるなんて誰も言ってませんが？
実需だし。

お言葉を返すようですがじゃあ10年前に今のマンション価格を想像できましたか？
10年前は揶揄されていた東京の湾岸エリアがこんな高値になると思っていましたか？
どうなるかなんて誰にもわからない。
でも資産価値をなるべく維持したいからみんな御所南エリアや田の字で購入しているのでは？

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>>375 口コミ知りたいさん
誰にもわからないから今を基準に話すことに何か問題がありますか？

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>>376 匿名さん
過去の基準も今の基準もはずっと上がっているからそれを話す事に何か問題はありますか？

10年前の価格と今の価格は同じですか？
だからといって10年後に同じように上がるとは思わないけど、過去の歴史で10年間京都のマンションの価格が横ばいだった期間を教えていただけますか？

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>>377 eマンションさん
https://www.nomu.com/mansion/library/trend/report/100trend_kinki.html
バブル崩壊から2003年ぐらいまでは下落傾向です。
どうぞ。

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>>378 マンション検討中さん
20年以上ですよね笑
バブル崩壊の要因をご存知ですか？
それがまた来ると思いますか？

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>>378 マンション検討中さん
・346のコメントについて返信をお願いします
・10年前に今の価格になると予想できていましたか？返信をお願いします

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>>380 通りがかりさん
346って私関係ない投稿だと思いますが。
これで10年後下がってたら同じこと言えますか。机上の空論すぎる。上がるとも下がるとも言っていない変わらない前提と言っています。
中立的な内容のつもりですが上がらないと困るんですか？資産価値が高い物件なら変わらなくても残債割れはしないでしょうし家賃とか考えたトータルならプラスになる可能性があるのでは？

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>>381 匿名さん
じゃあ何故346と同じIPアドレスなんですか？

今住んでいるマンションにしばらく住む予定なので上がらなくてもいいです。

資産価値が高い物件なら変わらなくても残債割れはしないでしょうし家賃とか考えたトータルならプラスになる可能性があるのでは？
→それはその通りだと思います。
だから買える人は御所南や田の字で買っているんだと思います

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何度かお互いに攻撃的なならないように止めてきた者ですが、また荒れてますね…私は今議論されている両方の立場の意見は両方可能性として正しいと思います。

相手を煽るような言い方や何かを下げたりする発言はやめましょう。一度自分自身が書いた文章を見返して、自分が言われたら挑発に感じられる部分は修正してから全員が投稿しませんか？

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この考え方が絶対に正しいわけではないですが参考にはなりますね。
昔と今とでは情勢が違いすぎる。

https://toyokeizai.net/articles/-/877215?page=3

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>>382 口コミ知りたいさん
IPアドレスが表示されるんですね。どちらにでしょうか。

ではなぜ、上がる上がると言う主張をされているのでしょうか。周辺中古価格と比較することが間違いとおっしゃっているようにしか見えませんが。

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>>385 eマンションさん
自分で調べてみて下さい。
なので同一人物だと。

上がるとは主張していません。
新築時価格から10年で25%以上下がる可能性は低いと言っているだけです。
現在の市況感やマンションの原価が下がる見込みが今は全くないからです。
リーマンショックは経済に大打撃を与えましたが中古マンションの下落は10%のみで直ぐに回復したと上記記事にもあるので。

まぁでも383さんが言うように考え方の違いなのでもうやめましょう。
10年後の話をしてもタラレバになるので意味がないですね。
熱くなりすぎました。

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>>386 マンコミュファンさん
私スマホなので、職場、出先、自宅でネットワーク環境全て違いますのでIPアドレスがーっていうのは詐欺師の常套句のように思えます。
946の投稿とは別人です。

原価が変わらなければ経年劣化の下落率は変わらないので、新築価格の上昇傾向が止まったらそのタイミングで中古価格も止まります。首都圏では千葉埼玉あたりが既に新築価格の上昇が止まっているという話もありますので。

永住される方が全員なら10年後の話はいらないでしょうが、売却時に手出しが必要になる負債になったら困るっていうのは誰もが共通だと思います。今の価格から10年後の出口価格を考えることは変な話ではありませんし、下手に上昇率がここ数年で何%だからーで考えるよりも堅実的な考え方だと思いますよ。上がったらラッキー、物価変わらなくても残債割れせずトータルプラスでラッキーってなるか判断できますから。

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383ですが、話は変わりますが、㎡数ってどの程度あれば良いか迷いますね。一口にファミリータイプといっても、現在は一人っ子やDINKS世帯も多い中、私は個人的には60㎡2LDKできちんと収納が取れていれば十分かなと感じています。
反対に70㎡ぐらいあってもあまり収納がない物件は使いにくそうだなと思うことがあります。
トランクルームなどあると最高なんですが笑

それでも売却するときは一旦は㎡数で調べる人も多いと思うので、難しい問題だなと頭を悩ませております。

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>>387 eマンションさん
そのスマホに紐づいているのIPアドレスが同じですね。

マンション原価が変わらない理由はなんでしょうか？
これだけの人手不足で職人は高齢化し若手はいないですが？
インフレにより資材もまだ上がる見込みが高いですが原価維持されますか？
埼玉も浦和などはめちゃ上がっていますよ？
県単位でくくるのではなくエリアでくくるのが大事かと。
京都も京都府全体での今後と京都市内中心部の今後は全然違うと思います。
都心回帰で中京区の人口は今後も微増予想、マンション原価はまだ上がる、そもそもマンション供給を大量にできる土地が御所南や田の字にはないですから。

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>>389 マンション掲示板さん
https://www2.city.kyoto.lg.jp/sogo/toukei/Population/Future/Data/R5_26...
京都市、でいけば人口は下がる予想です。
中京区が人口増えるってパワーカップルが増えますかね？子育て世代はむしろ滋賀に逃げていってるぐらいなのに

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