プレミスト京都 三条堀川ってどうですか？

一戸当たりの専有面積43.05ｍ2～121.54ｍ2というのは確かなようですが
公式ホームページの間取りのページには80㎡台～121㎡台の広いプランばかり並んでいます

概ねいい感じの間取りばかりに思えますが
やはり121㎡台の間取りのリビングダイニングキッチン28.9㎡はすごいなと思います
バスルームなんて1822の広さ

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興味本位でKプランを見ていますが、LDKが28.9畳って本当にすごいですね。
洋室1は10畳もあります。

洗面のシンクは2つあるし……。

気になったのは柱ですが、LDKの真ん中にある柱は上手にレイアウトになっているようですね。
クランクインの玄関でトイレのドアなど見えないようになっていますし、間取りも考えられていると思いました。

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これは高そうですね。

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価格の発表ありましたが、思ったよりも安いですね。
これはアリな値段。堀川東側ですし。

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>>4 マンコミュファンさん
一番広い部屋で120平米余、一番高い部屋が27000万円ですか・・・。

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パークホームズより安いのを期待していましたが、うーん…。以前あったホテルのように地下駐車場があれば良かったですが、最近のマンションではコスト的に難しいのかな？

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プレミアム住戸の値段に目が行ってますけど、80平米8600万、43平米4200万なのでパークホームズよりかなり安いですよ。

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>>7 マンコミュファンさん
確かに、あちらは116平米で24000万弱の値段でしたから、そういうものなのかも知れませんね。

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すごくいいと評価されているKプランを見ましたが、
洋室2・3はLDK直結で落ち着きなさそう。
そのLDKも西側が開放部。
夏は西陽で暑そうですね。

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建物のグレードの差かな。プレミアム住戸は良さそう。景観どうですか？

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京都が好きで、セカンドハウスに検討中でしたが、２０２９年から始まる空き家税で購入を躊躇っています。仮に一億円の物件を購入すると固定資産税に加え空き家税を余計に１００万円ほど支払わなくてはならない。月々の管理費等を加えると、２００万円位毎年必要になります。政策目的が京都市民に手の届く価格に住宅費を下げる事ですから仕方がないでしょうが、購入マンションの資産性も下がるので・・・です。

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>>11 京都大好きさん

現在の固定資産税の半分程度らしいので、マンションなら10～20万ぐらいですよ。

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>>12 名無しさん
当然物件価格によりますので、一億円の新築マンションならおよそ空き家税が年間１００万円かかりますと販売会社に言われました。

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販売担当者さんも当初は空き家税に触れられたくなさそうで金額まで言いませんでしたが、調べて下さいと言ってかえってきたのが上記です。市況が下がるのを心配しているのでしょうが、心配するのは購入者です（笑）

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>>13 京都大好きさん
一応確認したら、HP上では固定資産税の半額程度ですって言ってますが、立地面積割がとんでもない税率になりますね。よくこんなの通したなぁ。。。
https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/cmsfiles/contents/0000316/316783/j...

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>>15 匿名さん
事業用で使っていれば免税らしいので、法人保有で逃れられそうですね。

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要は賃貸とかインバウンド用で事業していない限り、法人保有してもダメで、私の様にセカンドハウスでたまに京都を楽しみたいものには逃れる方法がないのです。あったら、教えて欲しい。

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>>17 京都大好きさん
https://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/page/0000305758.html
「所得税法又は法人税法による確定申告において、当該非居住住宅がこれらの法律における減価償却資産（事業又は業務の用に供される資産）とされている場合は、原則として事業の用に供しているものと判定します。」
「企業がオフィスや従業員向けの福利厚生施設として使用中の京町家等」
そんなにハードル高くはなさそうですが・・・どうなんでしょ

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>>18 口コミ知りたいさん
特に収入の多そうな人に対しては税務署は徹底してチェックするので、結局は正直こそ最上の策です

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>>18 口コミ知りたいさん
ご教授ありがとうございます。が、実態もチェックするらしいので無理だと思います。１００万円もランニングコストが余分にかかるのは、京都で個人がセカンドハウスは持つなという事なのでしょう。だから、どこの販売会社も空き家税を語らないのも良く分かりますが、不誠実ですね。

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>>20 京都大好きさん
法人で所有して社員の福利厚生施設、要するに保養所として管理運営すれば良いだけという理解です。

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>>21 マンコミュファンさん
私も同意で、法人所有をして福利厚生施設で管理するのはそこまでハードルは高くないかなと思います。

個人所有の場合は年100万円の負担は勿体無い気もしますが、冷静に考えるとセカンドハウスとして億物件を所有できる財力がある方は年100万円のコストはそこまで気にしないケースが多いのではないでしょうか？

田の字エリアの中京区物件なので資産価値も維持できるでしょうから、もし空き家税が負担に感じるのであれば売却すれば良いというのが個人的な考えです。

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>>22 通りがかりさん

なるほど。
冷静な分析で納得しました。

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>>23 評判気になるさん
京都府民の見方は違っていて、この新たな空き家税で、住まない個人や企業から市の中心部を京都市民が住む場所に取り戻したいという事なので、高額マンションの価格はいずれ暴落するというのです。焦って購入する必要はない、とアドバイスを頂きました。

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>>24 京都大好きさん
基本的に京都って東京と違って投機目的のマンション購入ではなく、京都を求めてセカンド買ってる方が大多数なので、この程度じゃ値崩れしないですよ。
中国人からしたらステータスですし、日本人からしたら別荘ですから。関東タワマンの管理費考えたら誤差です。

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>>24 京都大好きさん
貴重なご意見ありがとうございます。
私は東京在住で京都のマンション購入を考えていますので、京都在住の方のお考えは大変参考になります。

ただし、暴落は本当に起こりますでしょうか？

法人個人共に区分マンションをいくつか所有しておりますので詳しいほうかと思いますが、京都も含めた都市部マンション価格高騰の要因はインバウンド需要によるホテル用地との競合で土地価格が上がっている、建設に関わる方の人員不足による人件費高騰、コンクリートや水廻り設備などの原価上昇が主な要因かと思います。
この要因が改善されない限り暴落は起きないのでは？と考えますがいかがでしょうか？

また、上の方も仰っておられるようにセカンドハウスを購入する財力がある富裕層は年間数十万円～100万円くらいの税負担はそこまで気にしないと思います。

近隣にあるリッツ・アマン・ホテルザ三井京都などの高級ホテルに年間数泊すれば同じくらい費用はかかるわけなので、それならば京都にセカンドハウスを持っておこうという方が経営者仲間では多いです。

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>>25 評判気になるさん
こちらのご意見もありがとうございます。
外人の知り合いはいないので考えた事はなかったですが、確かに京都のマンションは海外の方からするとステータスなのかもしれませんね。

仰る通り東京都心部のマンション管理費や駐車場代からすると京都の空き家税は誤差の範疇ですね。笑

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購入者にとっては暴落しない方が良いですが・・・。数年後にどうなっているでしょうか。

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東京も東京五輪が終われば暴落すると言われていましたがご存知の通りずっと価格上昇は続いていますし、大阪も万博が終われば暴落すると言っている方もいましたがずっと価格上昇は続いておりどう考えても下がらないでしょうね。

いつの時代にも暴落論者がいて「マンションが暴落したら買う」と言っている人はいつまでも買えないでしょうね。

田舎は下がるかもしれませんが(そもそもデベロッパーが田舎には建てないと思いますが)、人口が集中する東京や政令指定都市のマンション価格が暴落する事は絶対にないでしょうね。

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絶対ないと言い切ってしまうのは、よほど楽観的な人なのか、購入を煽りたいかのどちらかですね

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>>30 マンション検討中さん
絶対というのは確かに少し言い過ぎな気はしますが、でも29さんの言うように都市部が暴落する可能はかなり低いと私も思います。
でも26さんが仰る様に暴落する要素が現時点では無いと思うので、逆に暴落要素があれば教えて欲しいですね。

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私も29のかたや31のかたが言っている意見に概ね同意です。
セカンドハウスではなく実需で中京区のマンションを探しておりまして事情に詳しい販売会社に勤めている親類から情報を聞いていますが、今計画されている中京区の複数のマンションは暴落どころか東京の中心部と遜色ないビックリするような坪単価で出てくるようです。
購入する側としては暴落してくれたほうが嬉しいのですが、残念ながらその期待は現実的ではないかなと感じております。

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>>32 マンション掲示板さん
セカンドハウス・実需にしても、これからの京都の中心部のマンションはインバウンド宿泊者で荒れるのが嫌なのです。私は大阪と東京の一等地にセカンドハウスを持っていますが、新築の販売時から宿泊ビジネスなどは禁止されていました。従って、今でも、新築の様にきれいで、住民も穏やかに暮らしています。今回、中心部のマンションを回りましたが、どのマンションもインバウンドOKでむしろ積極的でした。個人がインバウンドのビジネスをするのは勝手で構いませんが、私は嫌です。それなら、ホテルに宿泊します。そこで、何がそうさせているのだろうと調べたのが、空き家税の存在なのです。私の様にセカンドハウスでたまに利用する者は、月々の管理費用はmax.１０万円が限度でそこに空き家税が９万円（年１００万円）近くオンされるなら、快適な高級ホテルを利用します。会社で所有するとしてもインバウンド相手なら一億円のマンションでも１０年ぐらいで回収できますが賃貸となると今の相場で４０～５０年かかります。不動産の資産性は回収率なので、インバウンドが増える限りマンション価格は上昇するかもしれませんが、私が求めるセカンドハウスマンションではなくなります。私のこの疑問に納得のいく回答をしてくれた販売者は皆無でした。
この１０年で中心部は２倍以上の価格になり、更に上昇していますね。インバウンド用含め海外富裕者が京都の相場を形成しているのでしょうね。

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>>33 京都大好きさん
よくわからんけど民泊はどのマンションもNGですよ。
あと管理費は京都10万もしません。高くて4,5万です。大阪や東京のタワマンなら10万超えもあったりしますが、その差額で空き家税分ぐらいはプラマイゼロだよねって感覚です。高級ホテルってざっくりしてますが基本的に一泊100万コースなので年2泊したら維持費と変わらず、それ以上は購入費回収という感覚ですね。

あと賃貸で回収はそもそも大阪も東京も状況は一緒だと思いますし、それ目当てならわざわざ高騰している中心地ではなく実需もっと高い少し離れたところを購入されるべきかと。

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>>33 京都大好きさん
この辺りで生まれ育ち半世紀以上住んでいる者です。
東京や大阪は住んだことがないので存じ上げませんが、京都市内中心部のマンションで府外の方や外国の方などのインバウンド？で荒れているといった内容は一度も聞いた事がありません。友人もこの辺りたくさんおりますが一度も聞いたことがありません。
むしろセカンドハウスでお持ちの方が多いエリアで普段は住んでおられないのでマンション自体は綺麗に保たれている物件が多いです。実需で住まわれているご家族も一定水準以上の方が多いエリアですので民度は良く、御所南小学校や高倉小学校は公立では京都でトップクラスの人気を数十年保っています。
鴨川沿いや東山辺りのマンション、京町家の一軒家は外国の方が一部購入されているのかもしれませんが堀川御池や烏丸御池辺りのマンションで外国の方を見る事はほとんどありません。
御所南小学校や高倉小学校に通わせたい実需ファミリーや京都府外の日本人の方のセカンドハウスがメインですので海外インバウンドで京都の相場を形成しているという事はないと思います。
住み替え計画のためにいくつかモデルルームに行きましたが外国の方にお会いした事は一度もありません。
逆にホテルに行かれるとわかると思いますが日本人より外国の方が圧倒的に多いです。

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>>33 京都大好きさん

京都の内情について勘違いされているようですがインバウンド向けのビジネス目的でこの辺りのマンションを買う人はいないと思いますよ。
マンション価格が高くなりすぎて賃貸する時の利回りが悪いので。
最近多いのは古い京町家をリノベーションして外国人向けの宿にして稼いでいる話はよく聞きますね。そちらのほうが外国人の宿泊客も京都らしさを感じられますし経営しているほうも利回りが取れますからね。
この辺りは実需やセカンドハウスサードハウスで便利に暮らしながら且つ資産価値も維持したい方々が大半かと思いますよ。

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コンシェルジュがいるような高級物件は、管理費等で月々10万円から20万しますし、民度も高くはありません。トラブルがものすごく多いです。

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>>37 匿名さん
それは東京や大阪のお話しでは？
京都でコンシェルジュが付いているマンションは数えるくらいしかなく特定されると怖いので詳細は割愛しますが、今住んでいるマンションはコンシェルジュが付いています。
が、管理は10万も20万円も全くかからないですよ。管理組合をした事がありますが民度も高いと思います。
しかもこのプレミスト京都三条堀川はそもそもコンシェルジュ付いていないですからね・・・

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>>38 マンコミュファンさん

月々の話は新築の話です。築浅のコンシェルジュつきの100平米以上は、それくらい払っておりますので、その話というだけです。広さによって管理費が違いますので。

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>>39 マンコミュファンさん
わかっておりますがそれは京都のマンションの話ですか？
ちなみにこのマンションにも100平米以上の部屋はありますが管理費はご存知ですか？

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>>39 マンコミュファンさん
最近新築ラグジュアリーマンションのコンシェルジュありなローレルコート柳馬場六角で460円/㎡なので200㎡超えないと10万は行かないですね。
ちなみにパークハウス御所東の278平米の部屋ですら13万なので京都で管理費10万はここ以外ないレベルだと思うけど・・・

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この周辺で検討中の者です。こちらの長期修繕工事は何年後になりますでしょうか？同じく検討物件のパークホームズの方は18年とありましたので、こちらの物件はどうなのかと思いご存知の方がおられましたら教えてください。お願いいたします。

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>>42 マンション検討中さん
パークホームズは全面吹付、プレミストは全面タイルなので長期修繕はもう少し早いかもしれませんね。

全面タイルは建築コストが高いぶん高級感があり外観の汚れも目立ちにくいので素敵だなと思いますが、一般的に吹付より長期修繕の期間が短くなるので何を求めるかは人それぞれですね。

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再登録されたパークホームズは65㎡で8,790万円とかなり高いですが、どうなるでしょうね。様々な条件は違いますが、こちらであれば80㎡プランの最低価格に手が届く金額です。その強気の価格設定で売れるのでしょうか。

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プレミストの梁がとても気になります。
2Mを切ると天井が低く感じますよね？

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安いかな？と思っていたら眺望悪い部屋だね。残念

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景観条例の高さ規制がある京都市中心部で眺望に期待すべきではない

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結局、価格は正直ですよ。売主はプロですから。
プレミアム住戸はいい感じと思います。

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>>49 マンション検討中さん
東向きの2階とかは前の民家が被ってしまい眺望は良くないので価格は低めに設定されていますねー

眺望の良くない低層階は安めで眺望の良い高層階は高めになるのはプロではなく素人でもわかりますけどね(笑)

自分も100平米以上のプレミアム住戸は良いなと思いました！
面積が広いぶん価格は当然高いので全く手が届きませんが(泣)

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