ヒルズグランデ稲毛

千葉大宿舎跡（千葉女子高校の隣？）に新築物件が出来ると聞いていますが、何か情報お持ちの方いらっしゃいますか？

出来ますね
どこかで見たけど届け出はあったようです
2025年以降だったはず
確か三井と三菱だったかな
営業さんにあったら聞いて見たらいいかも

これな。
2敷地合わせて400戸弱。
デベは日鉄興和、三菱地所レジ、大林新星和、三信。完成は2024年。

https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10079540
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10079541

こっちには小さいけど外観画像がある
https://www.city.chiba.jp/toshi/kenchiku/johosoudan/documents/r442.pdf
https://www.city.chiba.jp/toshi/kenchiku/johosoudan/documents/r452.pdf

北側は全て擁壁で固めて階段は設置しないのでしょうか？

https://www.mecsumai.com/hg-inage/index.html
これでしょうか？

>>5
それですね
名前はヒルズグランデ稲毛になったんですね
しかも値段以外は間取りも出てるしかなり事前準備されてて本気度を感じますね
現環境に満足なら更に東口にイオンモールもできたら更に満足度が上がるし割と売れそう
問題はスレタイや>>1が適当なのでこの1の名前は変えたり立て直した方が良いのかも笑

駅までの距離はマンションの割にそこそこ遠い上に信号が多いのは気になるけどそこに目をつぶればいい場所だと思います。
学区も学力高い子達の集まる小仲台小学校なのはポイントが高いですね。

今のご時世、やっぱり高くなるんでしょうね、、、

隣のパークホームズの中古が坪単価200万円以上ですし、ブリリアも直近では
坪180万円以上で取引されています。
方角は違うけど、駅距離が似ている新築のルネ稲毛東は坪210～220万。。。

さすがに近隣の中古よりも高いでしょうし、ルネと比較すると駅距離はややありますが環境は上だと思うので、坪230万前後で来ると予想。

でもそうなると駅近のウェリスやアイプレイスの中古でよくない？となる気も…

ぱっと思いついた物件の強みと弱み。

強み
・災害への安全性は高い（とくに地盤）
・周辺環境はよさそう（公園・図書館・学校）

弱み
・駅からの動線にちょうどよいスーパーがない
・駐車場が機械式（管理費・修繕費が重くなる）

中立
・駅まで歩けるが近くはない（ただしバス停もある）

あと、公式サイトでは仕様面で細かいところがよくわからなかった。
最近は建築費が高騰しているため、一昔前であれば当たり前にあった
可動式ルーバー面格子やスロップシンクがカットされていることがよ
くあるので、この物件はどうか。。。。

デザインも高級感があっていいですね。
これは人気が出そうな予感。

9分は230万前後。
12分は220万前後かな。
小さな子供がいる世帯には素晴らしい環境と場所ですが狭い部屋が多いのが残念。

HPの情報がかなり詳しくて、検討しやすいですね。
雰囲気も良くて、あとは値段が気になります。

>>8 周辺住民さん
ルネ稲毛東とは地価が全く違うと思います。仕様も断然こちらが上と感じますし、もう少し差が出るんじゃないでしょうか。

ウェリスもいいんですが、規模が大きすぎて合う合わないがありそうですね。またsumoなどの中古を見ると、和室がついてたりして、うーん…となってしまいました。

>>11 匿名さん

その予測は甘いと思いますよ。
9分は300～、
12分が260～
だと思います。
日当たりの悪い棟はもう少し安いかもですが。

仮に坪230万と仮定すると、1㎡が約70万円。
階数、位置、間取りで平均から最大1割の差が出ると見込むと、

65㎡　4,550万（4,095万～5,005万）　　　
70㎡　4,900万（4,410万～5,390万）
75㎡　5,250万（4,725万～5,775万）
80㎡　5,600万（5,040万～6,160万）

机上の空論ですが、広さを確保するには少なくとも5000万は必要。
階数がないので階数差は少ない気がしますが、手前と奥でどのくらい
差がつくか。

仮に坪10違うとすると、手前と奥の価格差は150万円程度になりますね…

>>14 匿名さん

仮に坪300だった場合。。。

65㎡　5,850万　　　
70㎡　6,300万
75㎡　6,750万
80㎡　7,200万

これだとさすがに高すぎでは…

>>16 購入経験者さん
さすがに高すぎる感じがしますよね。
この金額なら船橋や津田沼で買えるのでは。

7，8年前にウェリスやパークホームズが分譲されたときは、坪単価は160～180万前後で75㎡でも4000万円以内で購入できる部屋もかなりあった印象だったのですが、そこから比べるとだいぶ上がってしまいましたね。

当時でも稲毛にしては高いと言われていましたが...

津田沼、船橋よりは1000万円安いというのが稲毛のイメージなんだけどな。

>>17 マンション検討中さん
奏の杜だと中古でもこのくらいの値段じゃなかったでしたっけ？

>>19 通りがかりさん

奏だと70㎡の広さの中古は5500万円くらいですね。。。
物件によっては60㎡でも5000万くらい。

パークフロントの方が良い、、、よな？

シティテラス稲毛海岸よりちょい高めぐらいと予想。

最近、新築マンションの売れ行きは景気動向、株価下落などに伴って売れ行きに急ブレーキがかかっている印象。ルネ稲毛東の1割増し位と予想。ルネ稲毛東も最後は値引きして完売になるでしょう。

>>23 周辺住民さん
株価とかそういう影響より、同じエリアに新築マンションが次々と建つ計画が続いてるから比較検討したい人が多いからかなと個人的に思います。
多少の価格帯の違いなら階層を変えるなりすれば、別のマンションに変えたりできますからね。
稲毛エリアは新築増えてますから、価格は上がるかもしれないけど、もっと良いもの出るかもって思ってしまいます。

65㎡5000万スタートくらいは覚悟でしょうね。

三菱地所レジレンスが加わってる（公式サイトの仕様は三菱地所のを使ってる）とはいえ、日鉄興和・大林新星和・三信住建という微妙なデベ連合。施工は新日本建設とこれまたうーん…。
どう評価したらいいのか迷っています。

少なくともシティテラス稲毛海岸よりは確実に高いですよね。
駅までの距離は微妙ですが、駅力や地盤は確実に上。
そもそも液状化の心配をしながら、京葉線沿線って微妙。。。
もっとも購入者の価値観が違うので、競合しないでしょうね。

>>21 通りがかりさん

普通はパークフロントのほうから皆さん検討すると思います。
あえて奥を選ぶ理由は？？？

どれだけ価格差があるかのみかと。あとはどうしても欲しい間取りが奥にしかない場合とか。

>>27 周辺住民さん
静かな方がいいなら奥かな

私だったら南向きかつベランダ方向が解放されてるブライトアリーナから検討するかな。奥行2メートルのベランダがある南向きマンションはベランダ方向が解放されてると、夏は涼しく冬は暖かく、とても住みやすいです。
イメージ図ではうまくごまかされてるけど、パークフロントは囲まれ立地で東向きが主方向だし、東向きにしても南向きにしても、ベランダが既存マンションとお見合いもしくははす向かいになるのが気になります。

総戸数が196戸ということは結構大規模マンションの部類に入ります。
：1LDK+S(納戸)～4LDK という間取ということは単身世帯からファミリー世帯までが混在するマンションになりそうです。
大規模なので同級生のお友達もたくさん住みそうですし、子育てする上では住みやすそうな面はありそう。
公園隣接という点は親目線としては安心です。

1LDK+S(納戸)は子供が独立したシニア層の戸建てからの買い替え需要狙いかな。
一人暮らしやDINKSには駅が微妙に遠くて、とっつきにくいかも。

>>31 マンション検討中さん
DINKSは惹かれなさそうだよな。
良くも悪くもガヤガヤうるさそう。

稲毛在住です。公式ホームページ見る限り、高級感があって良さげな物件ですね。ブライトアリーナの方が安いんですかね？

学区は小中台小ですか？

C46Aの間取り、すんごいウナギ。
これ設計はどこだろう？
長谷工だったらどんなに安い物件でもああいう部屋は作らないのに。

二つの物件をまとめて広告しているんですね。HPの情報量すごいですね、時間ある時色々見てしまいます。横に動かしたりできるのでw
パークフロントの南側の小さな建物はなんですかね？地元ではないので土地勘がなく。

小中台公民館ですね。

価格はいつくらいに発表されると思いますか？

最近ようやく完売した駅4分のウィルローズは坪250でしたね。あちらの強みは立地だけ。外観はかなりチープでした‥

駅距離以外はこちらの方が上なので、同じくらいと予想。ただし狭い部屋や角部屋は割高になるのが通例なので、平均的な部屋がどうなるか。

>>39 マンション検討中さん
ウィルローズは坪250万円ぐらいながら竣工半年前ぐらいに完売し、結構人気があったように記憶しています。
こちらはウィルローズに比べて大規模で高級感もあり、駅距離は少々あるとはいえ住環境や設備仕様はこちらのほうがよさそうです。最近の建設費高騰も考慮して、ウィルローズより10％ぐらい高い坪270～280万円ぐらいを予想しますがどうでしょうか。

ウィルローズは信号少なめで2駅に5分前後で行けるうえに閑静な南向き中心高台立地ということで立地は稲毛トップクラスだった。仕様はこちらの方が上そうですがそれでも250超えてたら高いと感じるな。

>>40 匿名さん
住環境が良い言うても学校が近いってどうなん？
個人的に嫌なんだが。

>>41 匿名さん
確かにウィルローズの立地は抜群でしたね。2駅が徒歩圏なのは希少。

個人的には徒歩圏にスーパーがないのがなぁ～

ざっくりとした周辺相場を調べてみました。もちろん各部屋の条件に
よって上下しますが。

【新築】
◇ウィルローズ稲毛（駅4分）　坪250
◇ルネ稲毛東（駅8分）　坪220
◇ヴェレーナ稲毛テラス（駅12分）　坪195

【駅近・大規模】
◇ウェリス稲毛（駅5分）　坪200
◇プラウドタワー（駅2分）　坪240
◇アイプレイス稲毛（駅4分）　坪185

【駅距離同じくらい】
◇エクセレントシティ稲毛小仲台ガーデン（駅9分） 坪210
◇パークホームズ稲毛小仲台（駅12分） 坪200　
◇ブリリア稲毛（駅9分）坪180
◇Dグランセ（駅10分） 坪160

資材や人件費が高騰しているとはいえ、坪250万を超えてくるとプラウドなどの
駅近、大規模物件の中古と競合しませんか？
個人的にはルネ稲毛東の220万と同じぐらいじゃないかと。
手前が230万で、奥が210万みたいな感じで。

機械式駐車場というところに引っかかってます。もう少し戸数を抑えて自走式にしてほしかった。金食い虫という印象が強く、いずれ負担になるのが目に見えています。
稲毛周辺のマンションは機械式が主流なのでしょうか？
都心から見れば郊外なのに？

設計上、将来外部貸しできる余地があればいいんですが。。。。

>>45 マンション検討中さん

戸数を抑えたら値段が上がるけど、それでいいの？
このへんは高さ20メートル規制だから上へも伸ばせないし。

それに機械式駐車場を金食い虫と言いつつ
＞将来外部貸しできる余地があればいい
って矛盾してません？

>>44 周辺住民さん
結果的にプラウドタワーの価格がさらに上がるという可能性もありますよ

>>44 周辺住民さん
建築コストの高騰を考えると
ルネ稲毛東よりは高くなると思うな。
230～じゃないかな

>>45 マンション検討中さん
稲毛がではなく、今の新築は仕様が殆ど低い物件ばかりです。その仕様の低さの一つが機械式駐車場です。

>>45 マンション検討中さん
戸数を抑えればマンションの販売価格は高くなってしまい、駐車場が自走式になったことでマンション本体の価格が高くなればそれは本末転倒でしょう。
最近の新築で自走式は敷地に余裕があるベイパークぐらいなのではないですかね。自走式がよければベイパークに行けばよいとおもいますが、京葉線と総武線では生活圏が違うのでそんなわけにもいきませんね。