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物件概要 |
所在地 |
東京都目黒区原町1丁目1261番20(地番) |
交通 |
東急目黒線 「西小山」駅 徒歩1分 東急目黒線 「武蔵小山」駅 徒歩11分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
110戸(一般販売対象戸数65戸、他に目黒区木密地域等居住者様向け優先販売3戸) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上9階 地下1階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2024年03月下旬予定 入居可能時期:2024年03月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]一般財団法人首都圏不燃建築公社 [売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主]大和ハウス工業株式会社 マンション事業本部
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施工会社 |
東急建設株式会社 |
管理会社 |
三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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パークホームズ西小山口コミ掲示板・評判
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81
マンション検討中さん
バカ高くて誰も買わないようなマンションならこんな設定ないはず、なんだ近所の人だけなんて不公平だと文句が出るくらい安いはず
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82
通りがかりさん
坪500きるわけないじゃん
戸越公園ですら坪520なんだから
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83
マンコミュファンさん
>>82 通りがかりさん
原価と同じくらいの利益のせて売り付けてるような市況なんだから、半分公共事業の案件は安く出る余地は十分ある。
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84
購入経験者さん
>>82 通りがかりさん
駅前は最大のメリットではあるが、たかだか110戸、9階建のどこにでもある普通のマンションなのだが?
高く言っておきさえすればマウント取れてるとでも思ってるの?
逆に相場観なさすぎ。平均@500超えるわけないじゃん( ´∀` )ばかばかしい。
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85
マンション検討中さん
>>84 購入経験者さん
??相場観あれば@500超えてくるかもしれないと考えるのは普通では?
ここは不燃公社絡みだから安くなるだろうってだけで、相場通りなら500超えてきても妥当な線だと思うけど。
人を馬鹿にする前に、もう少しちゃんと市場分析した方がよろしいかと。
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86
匿名さん
>>84 購入経験者さん
普通のマンションではないかな。100戸超の規模でEV3台、地下駐輪場、タワーパーキングついてる物件なんて殆どないっしょ。
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87
マンション検討中さん
販売センターが夏休みに入ってしまったので販売価格発表はしばらくお休みですね
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88
購入経験者さん
>>85 マンション検討中さん
>>86 匿名さん
@500を超えることは100%ないですよ。いくら「今の相場観」とか言ってみたところで所詮素人考え。
タワマンのコストは一般のマンションとは全く違うので、そもそも並べて比較することが変。必要とされる基本仕様・設備基準や共用施設の有無も全然違う。
もしこのマンションでもしタワマン相当の販売価格にしたら、不燃公社に大幅な超過利潤が生じてしまうので、やりたくてもできません。仕様や設備云々は、坪単価にならしたら@10万程度のコスト要因でしかないので、タワマン相場との価格差を埋める理由にもならない。民間事業者だけだと儲け優先だから(三井はそうではないですが)それを理由に大幅に価格を上げるでしょうけれど。
そういった昨今の傾向に慣らされてしまっているからやけに仕様が良いように見えるけど、本来当たり前のレベルです。
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89
検討板ユーザーさん
三軒茶屋と祐天寺とここが気になっています。
安ければここがいいなぁ。
早く価格を知りたいですね。
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90
匿名さん
横からアレだけど、「相場」って建築費の相場って意味じゃなくて、需要と供給の関係で形成される価格相場って意味だよね。それなら、ここは@500はいく可能性はあると思うな。もちろん、不燃公社がらみで利益が乗せにくい(その分相場価格が修正される)から、実際は@500にならない可能性もあると思うけど。
あと、けっこうマンション見てるつもりだっけど、このマンションの角の大庇つきのDWとか、けっして平凡な仕様じゃない部分もある。設備仕様とか詳細不明なんで、全体としての評価はまだ難しいけどね。
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91
マンション検討中さん
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92
マンコミュファンさん
ここのホームページから電話しても新宿販売センターの留守電に繋がります。プロジェクト延期ですか?
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93
匿名さん
>>82 通りがかりさん
戸越公園はタワマンで原住民の反対もありコスト高の販売苦戦マンション
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94
評判気になるさん
>>90 匿名さん
不燃公社要因を排除した場合の想定価格の議論なので、まさにその通りですね。
第一、タワマンは建築費かかる分戸数が多く取れるし戸あたりの単価でそこまで大きな差は付かないからね。
土地代もその分分散されるし。
タワマンの上層階とここの最上階で単純比較したらそれは結構な差になるだろうけど、平均で見たら坪100万も差は付かないから、戸越@520に対して低層であることのマイナスと立地のプラスを鑑みても、@500超える可能性はあるでしょう。
即ち、不燃公社絡みで安く出て来れば、買った瞬間に含み益を得られる可能性が高い。
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95
検討版ユーザー
>>91 マンション検討中さん
地方からなので広域で検討していますよ。
城南で探しています。
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96
匿名さん
東急は地縁ない人には割高だよ。地方が新幹線の通っている所ならJRが良いし、飛行機が通っている所なら京急が良いです。
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97
マンション掲示板さん
>>88 購入経験者さん
あなた急にタワマンの話をしてますけど
誰も板マンとタワマンの比較なんかしてないよ
戸越公園と西小山の立地のお話ね
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98
匿名さん
>>96 匿名さん
そりゃ、京急沿線でいいって思える人には東急沿線は割高なんだろうけど、そもそも東急沿線に家を買おうって人の価値観はそんなんじゃないと思うよ。もちろん、京急沿線にもいろいろなところがあるし、決して悪いって意味はないので、あしからず。
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99
通りがかりさん
ダイワハウスが売主に入ってるし、そんなに安くならないんじゃない?
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100
ご近所さん
あまり「もしも」のことを言っても意味ないかも知れませんが、東急沿線のこの辺りは目黒線が止まっても池上線や大井町線が使えますし、頑張れば東横線や目黒、五反田からも歩けますので、帰宅難民にならず便利です。
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101
マンション検討中さん
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102
評判気になるさん
>>101 マンション検討中さん
お盆明けには発表かな?
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103
eマンションさん
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104
マンコミュファンさん
>>103 eマンションさん
Dタイプ1.2億なら買いたいな。
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105
マンション検討中さん
>>104 マンコミュファンさん
シティタワー武蔵小山、実質不動前の目黒MARCが坪670~700なので西小山不燃公社物件といえど流石に坪400台はありえないと思う。ユニットによってかなり差がありそうですが、Dタイプは比較的高額帯、低層で1.5程度(坪610)、高層で1.5後半~1.6(~坪650)というのが現実的かと思いますがいかがでしょう?
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106
購入経験者さん
>>105 マンション検討中さん
じゃ誰も買わないよ
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107
マンション掲示板さん
>>106 購入経験者さん
デベとしても貴方のような貧民は対象外でしょう。お互いの利害が一致したようなのでご退場くださいね。
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108
購入経験者さん
エリアを熟知していますが本当に庶民的な場所ですよ。急行が止まる止まらないというだけでなくお隣の武蔵小山とは比較対象にはなりませんしマンション一棟で街並みが変わる訳でもありませんので、正直過度の販促もどうかと思います。バブルに近い今の不動産高騰期に便乗した値付けはさすがにしないとは思いますが、有名どころのデベさんなのでどうでしょうかね。。。
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109
匿名さん
シティタワー武蔵小山 先着順
7F 2LDK 55.87m2 9400万円 坪555万円
割高と言われる すみふ、タワマン、武蔵小山でも低層なら、この程度。
板マン、西小山では 坪500万円を超えることは無い。
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110
マンション掲示板さん
平均で坪500くらいでしょうね。550になると武蔵小山が検討できるので売れないでしょう。
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111
匿名さん
下値は、プラウド新丸子 平均坪単価402万円がベンチマークかな。
+都内と川崎
+目黒線各停で12分
ー不燃公社案件
ー占有面積が広め
△規模 新丸子は14階、97戸
△駅力 武蔵小山、武蔵小杉の隣駅
△駅近 新丸子は駅2分
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112
匿名さん
ほかのマンションでもそうですが、価格発表間近の時期になると、いろいろな価格帯を予想する書込みが増えます。
ただ、高価格で出てくるのが当然であるかのような書込みや、低価格を期待する人に嫌がらせをするような書込みは、検討者を装った業者によるステマの可能性があり、要注意かと思います。
常識的には、西小山は武蔵小山よりも低価格になるはずです。
西小山は便利でいいところですが、急行停車駅で巨大アーケード街のある武蔵小山には及ばないと思います。
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113
通りがかりさん
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114
匿名さん
ここまでの書き込みで、誰一人として武蔵小山より高い価格なんか予想してないでしょ?
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115
匿名さん
低層だけど板マンではないし、仕様を考えてもタワマンより大きく劣る訳でもない。
もちろん武蔵小山より安くなるのは当たり前だが、@500内外の可能性は充分ある。
庶民が買えるかどうか微妙なラインだから安値を期待したいんだろうが、今の市場はそこまで甘くない。
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116
検討板ユーザーさん
色々理屈こねてなんとか安くあってくれと願う書き込み多くて笑えます
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117
マンション検討中さん
単なる願望を理路整然とした論理と思い込んでいる書き込みが多くて草
坪500とか言ってる連中は価格が発表となった瞬間にネガに転身かな。
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118
名無しさん
ま。武蔵小山より格下なわけだから安値を期待する気持ちもわからんではないが、相場感の無い奴らが多すぎるな。
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119
名無しさん
素人ですが単刀直入で質問させてください、
なぜ不燃公社の案件に関わると安くなるでしょうか、不燃公社案件はなんでしょうか
わかる方、教えてください!
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120
マンション検討中さん
駅前の古い木密住戸の解消、災害に強いまちづくりのために不燃公社が参入しているのでこの物件で大儲けというのではない。
驚くべき安さになると思いますよ、ただ近所の人しか当たらないかも?46号線の道路拡張で追い出される人とか当たりそう。目黒区としても元の住民を遠くへ追い出すのは快しとは思ってないはず。
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121
名無しさん
俺の肌感だけど今って各大手デベ粗利5割以上取れてると思う。公共事業はそんな儲けたらよろしくないので粗利3割くらいで出てくるのだろう。即ち坪400くらい。
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122
マンション検討中さん
坪600なんて絶対に行かないから、ここで坪600以上宣言してる人は近所の人ではないはず、10年前からのまちづくり協議会とか出たことないでしょ。近所の人ならここに至る経緯、不燃公社、URの人たちの努力そういうのを知っていれば600なんて数字は出てこない。なぜ近隣優先枠があるのか考えればわかるはず。
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123
検討板ユーザーさん
>>121 名無しさん
肌感覚がズレ過ぎててお話になりませんね。。
マンション販売はそんなに利益率高くありません。
高くても20%程度です。
販売価格が高くなっているのは土地価格と建築費の高騰も起因しているので、利益率が良くなっている訳ではないです。
事業のことがまるで分かっていないようで驚きです。
世の中そんな甘い仕事はありませんよ。
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124
匿名さん
>>123 検討板ユーザーさん
財閥とか大手はそんな甘い仕事沢山持ってこれるから社員の給与高いんだよ笑
もっと世の中勉強してくださいね笑笑
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125
検討板ユーザーさん
>>123 検討板ユーザーさん
なぜ断言できるのか。
土地仕入れた時が仮に15%の営業利益で買ったとして、売値を30%あげられたら利益爆増ですよね。
今仕入れたら厳しいかもしれないけど、再開発や土地購入まで調整期間あった物件は粗利で言うと50%もありえますよ全然。
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126
マンション検討中さん
>>125 検討板ユーザーさん
まったくないない(笑)
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127
名無しさん
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128
匿名さん
>>124 匿名さん
財閥とか大手の利益率を支えているのはすでに所有している不動産から得られる賃貸収入なんだがもしかしてこんな常識もご存じない?普通に決算書見ればわかると思うがその賃貸事業含めた利益率も20パーあればいい方。分譲主体の不動産会社の収益は10パー以下がほとんど
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129
匿名さん
財閥系不動産会社は典型的なストックビジネス。分譲マンションとかPL的にはお遊びでやってるだけなんですよ。
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130
マンション掲示板さん
>>122 マンション検討中さん
頭の中お花畑で草。近隣優先枠は地権者住戸と同じ扱いでしょう。そのコストを一般販売住戸に乗せてくるのは自明の理。どれだけ頭が悪ければ坪600はいかないと確信できるのかな?この人は価格が発表になったら激しくネガるんでしょうね。
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