パークホームズ初台 ザ レジデンスってどうですか？

利益追求モードに業界全体なってるとはよく聞きますね。
高く売るための方便もあるのでしょうけど。

>>175 マンション検討中さん
平均坪単価500万でしょうか、マジっすか。アトラスの坪単価430万の笹塚物件と迷って、こちらの価格出るのを待っていたのですが笹塚にゴーしておけばよかったと少し後悔してます。低層階でも坪単価400万前半は望み薄でしょうかね。

>>177 通りがかりさん

笹塚よりこちらの方がマンションとしては素敵ですね。　　
待って正解だと思います。
価格は分かりませんが、平均450超えることはないかとおもいます。

先週のフライデー読みました？
施工業者が同じだな。ここはリスクがあるので検討対象外にした。

>>179 匿名さん
心配になってきました。

ほんまや

>>179 匿名さん
すごく期待してたのに検討から外します！　あぶねー

これは手が出せないです。待って不正解でした。笹塚の第二期に行きます。

>>179 匿名さん

うわぁ。これはとてもじゃないけど買えないですね…。

>>184 マンション検討中さん

住友がコスト絞り過ぎた結果だと思います。　　

>>185 匿名さん
住友さんだけは当社は何があろうとも請負致しません。　
理由は立場上申し上げられまさんが、想像にお任せしますが、　
私は住友さんの住宅はおすすめいたしません。

え、ここはスミフじゃなくて三井だけどダメなの？西松建設はダメってこと？

>>187 マンション検討中さん
過去ログとか色々漁ってみたけど，N松は他デベでも色々やらかしてるみたいだし，
無茶な受注してツケを住民にまわすことを気にしない企業体質なわけで，
そんな物件買いたくないでしょ？リセールも期待できないよ…．
185，186の若葉マークは火消しを目的とした三井関係者じゃないかとふんでます．

恵比寿で問題になってるのはコールドジョイントだし、それだと施工不良で施工会社の問題じゃないの
テベがどうとかあまり関係ないね

さっさと笹塚に行けばよかったと思わざるを得ない感じですね。「勉強」とするにはあまりにも残念な結果。

西松で嫌って言い出したら、スーゼネ物件くらいしか残らんよ。でも、皆が撤退してくれたら安く買えるな^ ^

>>191 マンション検討中さん
論点ずらさないでくださいね（笑）
西松建設「で」嫌なのではなく，西松建設「が」嫌だって話をしているんですよ．
誰も中規模ゼネコンが嫌だなんて言ってなくて，コールドジョイント発生させたり，コストカットのために図面より壁減らしたり，耐火壁作らなかったり，戸境壁の吸音材ケチったりする西松建設が嫌だと．
ともかく，三井がどういう値付けをするかはすごく楽しみですね！

>>189 名無しさん

嘘いうなよ。訴えらるよ。

高速脇立地かつ遮音施工不良に定評のあるゼネコンとか最強の組み合わせじゃん！

私は西松で満足（西松より上って何社あるの？）なんで、西松建設「が」嫌で撤退してくれる人が増えて安く買えればむしろ良いです。仮に問題が発生しても補償してもらえば良いです。

>>195 マンション検討中さん
風評としての資産価値の低下は避けられないと考えますがこの辺の回避策ってありますか？

>>195 マンション検討中さん
だから、誰もゼネコンの序列の話なんてしてないじゃないですか(笑)
マンションが不得手なスーパーゼネコンだってあるわけですし。規模が全てじゃないでしょ。

三井はそうそう下げないと思いますよ。
下げると後ろ暗いことがあるみたいに見えるし、万一施工不良が発覚したら、大赤字にになるし。
高くてもひんしゅく買う。安くても疑われる。値付けすごい難しいですね。
一縷の望みは、この段階で西松の施工不良が発覚したこと。三井が監理をしっかりやってくれれば…。
ただ、最近三井は大きいポカを連発してるし、信用しきれないんだよなー。野村とか東京建物とかなら安心できるんだけど。

>>192 マンション検討中さん
自分が書いたものに補足ですが、西松建設のニュースリリースでは構造体の不備は否定してます。コールドジョイントは起きてない、と。ただ、現状根拠は示してないので、判断は各自で、って感じですね。
それ以外はフライデーの記事と、マンコミュのシティタワー恵比寿板からの情報の要約です。気になる方はご参照ください。

>>196 匿名さん
風評被害はそもそも存在するのか分かりませんし、回避するほどのリスクとも考えていないですが、存在したら特に回避策はないですね。

私の場合は暫く住んで貸す予定です。なので、住んでる最中であれば補償してもらって、その後も住み続けます。貸し出し中なら、まぁ場所悪くないんで、そんな家賃下がらないとみています。ちょっと下げれば借りたい人はすぐ見つかるかなと。その頃には築15年くらいなので、既にそれなりに家賃下がっているでしょうからそこからそんなに下がりようもないかなと。

>>197 マンション検討中さん

195です。西松が問題起こした割合やこれから起こす確率はとても低いと私は思いますし、他のゼネコンと比較して特別問題起こす可能性が高いとも思いませんので、私は特に気になりません。これまでも購入時にデベロッパーやゼネコンのミスした案件数調べたり確率とか計算したことないです。私は少数派かもしれません。多くの方が嫌厭すれば私は安く買えるかなくらいに考えています。

ゼネコンはしかり三井の施工管理や検査かかってると思います。　
パークホームズ市ヶ谷の件を鑑みると、わかりませんが、　
三井が逆にしっかり動きをするのではと思います。
私が購入したマンションは施工不良だらけです。　受け渡し後も揉めております。
ゼネコン仕事しかり、何よりデベが施工検査が甘さがありました。　　　
所詮デベは大手でもそのようなもんでしょう。　
三井はもちろん西松も大手ゼネコンのプライドを見せて欲しいですね。

なんとか火消ししようとするコメントが多いですね、関係者か地権者の方でしょうか。私はマンションは一生に一度買うかどうかの高い買い物なのでケチのついた物件はやはり買いたくないです。こちらは見送り、笹塚の駅前物件の2期抽選に申し込みました。笹塚当選しなかったら西新宿物件出るまで待つ事にします。

火消しも何もまだ問題起こってないし、三井のマンションでだめなら何なら良いのか分からんよ。心配し始めたらきりないよ。旭化成だって心配になるよ。なので冷静な判断が必要です。

やらかしたゼネコンはいい職人集められないって事だよ。これは一朝一夕じゃ改善不可。特に乾式壁の施工が弱いとみた。図面からじゃ分からんけど乾式壁使われてたら避けた方が良い。寝室ひとつ行灯ありのナロースパン中心で他住戸と接する壁面多いし。

>>204 匿名さん
105さんが「図面だとコンクリ壁なのに乾式壁だったからびびった」的なことを書いてたので乾式壁なんだと思ってました．

>>200 マンション検討中さん

15年で人に貸すってことはそれまでに完済するってことですよね？担保ローン借換はリスキーだし．
それだけ資金的に余裕があって，なおかつ腹括ってるなら全く問題ないと思います．
覚悟して買ってたら，2年の保証期間中でマンションあげての修繕依頼とかもできますしね（シティタワー恵比寿はそれで発覚したんだろうし）．

200さんじゃないけど、ローン使ったことありません。いつも現金です。

ここ乾式壁なんですか？

>>207 匿名さん
図面だとコンクリート壁なんですよね。ただ105さん曰く乾式壁とのこと。
本当のところはMR行って営業さんに聞くまで分からないですね。

>>208 マンション検討中さん

105です。2月末に電話で問い合わせて階数に関わらず戸境壁は乾式と言われました。二度訊き直しましたが、そうですとの回答。でもちょっと自信なさそうな雰囲気もあったので、是非モデルルームで確認して来てください。

乾式壁だったらパスですね。
板マン選ぶ意味が無くなる。

西松建設の乾式壁は不安なん？

>>209 匿名さん
言及しまくってすみません。わざわざ電話で確認されてたんですね。ほぼ乾式で確定な気もしますが、営業も適当なこと言う可能性もあるし、MR一番乗りの人の報告に期待ですね。

市ヶ谷もそうだけど、三井は図面読めないのかな、販売中止になったらしないですよね。　
図面は乾式壁でなかったですね。

販売時期延びてる？

>>214 匿名さん
ほんとだ！
5月下旬が6月下旬に変更されてる！

真偽不明だけど、北参道が坪800とか噂されているなか、ここはいくらなのか。

>>216 名無しさん
平均坪480ぐらいを期待したいところですが、坪500は軽く越えそうですかね。坪550を予測します。
コロナ禍でも都内6区のマンションは新築も中古も売れ行き好調ですから、駅近希少地のココは強気で来るかと。流石に坪600は無いとは思いますが、北参道が本当に噂レベルの坪800超えで来るなら、パークコートとパークホームズでは仕様が違うとはいえ無いとは言えないかも。

>>217 マンション検討中さん
ひぃえー。どこまで行くの。

あくまで個人の私見で何の根拠もないけどね

北参道は番町や虎ノ門と同じ価格設定でした。坪850万くらい？

>213 マンション検討中さん
図面上、乾式壁を表現する場合は、乾式壁の部分に斜線を引いて表しているパターンが多いですよね。
このマンションのHPの間取り図を見ますと、
通常、単線で戸境壁部分を書くところを二重線を使って書いてある間取りがあります。
この２重線を使って書いてある部分が乾式壁なのでしょう。
最近はこういう手を使って、乾式壁か湿式壁かわからないような表現を見かけます。
私も老眼なのでこの掲示板に投稿されるまで気づきませんでした。

こちらの物件は一般販売戸数が全戸数の半分位ですが、残りは地権者が最初から賃貸に出すのでしょうか？　賃貸の多いマンションはゴミ出しなどでマナーの悪い人も多く、避けたいな…と思っています。

>>223 マンション検討中さん
ここは1LDK少ないし住み直す方が多いのでは？

坪450？

遠方からなので現地の様子がよくわからないのですが、暮らす上で何か支障があるとすれば何かありますか？渋谷区特に初台付近在住の方がいらっしゃったら教えていただいきたいです。かなり気になっています。

三井は利益主義に転換。
コロナバブルで初台だと坪530万やろ。
清水は坪500万で即完よ。

坪500万円台は間違いない。坪450万円の部屋があったら抽選必至？
三井は、日本橋やパークタワー勝どきは安いけど何故？

>>226 マンション検討中さん

現地は必ず確認してください。特にここは。人によっては、幹線通り、高速道路沿いなので、一目でちょっと無理と思うかもしれません。

>>226 マンション検討中さん

こちらの方が周辺について紹介していますよ。個人的には虫が気になりますが。
https://www.emichannelmansion.com/%e3%83%91%e3%83%bc%e3%82%af%e3%83%9b...

京王新線単線だぞ。時刻表確認した方がいいよ。
あと高速に加え一般道の車通りもヤバい。換気フィルター２週間で真っ黒でしょ。
ここ平均坪450で予定してるはずだけどそれよ上げてきたら俺はパスかな。

>>226 マンション検討中さん
他の方も言ってますが、近くにスーパーがない、山手通り、甲州街道、高速と3本の交通量の多い道路が近い、甲州街道の歩道は歩道橋のせいで超狭い、など住む環境としてはマイナス要素多めです。
面倒でも現地でマイナス要素が許容可能か、調べてから検討することをおすすめします。MR行く時に足を伸ばしてみては？

成城石井あるぞ

>>234 マンション検討中さん
成城石井や、まいばすけっとはある。マルエツやオーケーストア、サミットは近いとは言えない。

>>233 マンション検討中さん
場所としてはオフィスがあってるなーという感じはする。静寂さや空気は期待できない。ただ、眺望良し・グレード良し・利便性は高いから値段も高いだろうなぁ。予想は475！

>>234 マンション検討中さん
すみません。勝手ながらミニスーパーはスーパーとみなしてなかった…。
>235
多分一番近いのはベンガベンガかな？いや、マルエツプチの方が近いか…？いずれにせよ近くないですよね。

この立地だと一種換気が欲しい
でも最近のみちゅい見てると同時吸排気のレンジフードすら省きそう。

OKスーパーの方面は下りになっているから、帰りは上り坂で地図の見た目以上にキツいよ

住環境はよくないすよね。笹塚の方があらゆる意味で便利。初台が勝ってるのは新宿への距離だけ。

>>240 購入経験者さん
オーケーは安いから爆買い→大荷物を手に坂で泣きをみる、周辺住民あるあるです。

>>241
笹塚の方が利便性は高いけど、初台駅の南側、甲州街道の南側は西原や参宮橋に隣接したエリアだから、落ちついた高級住宅街ではある。高級感と意味では笹塚は遠く及ばないよ。

>>243 マンション検討中さん
いや、それパークコート代々木初台あるあたりや参宮橋の辺りはそうだろうけど、高速、幹線道路脇の本物件立地はちゃうやろ…。初台駅からの動線、全部安請け合いのボロマンだ

>>244
駅からの動線にボロマンしかないと言われても、過去初台駅2分内の優良立地をデベが手に入れる機会がなかったから100戸越えるようなマンションが立たなかっただけで。同じ町名のパークコート代々木初台も、参宮橋付近もこの物件から歩いて10分かからない同じエリアだと思うけど。笹塚の昔ながらの商店街とかは便利と思うけど、それこそがTHE下町笹塚な訳で。

>>245 購入経験者さん
初台と笹塚の良さは違うよ。
初台は、新宿やオペラハウス、新宿中央公園、明治神宮に近く活動的な人は飽きない。日常生活の利便性は笹塚の方が上かもしれないが。地位は旧お屋敷エリアの初台が上だけど昔の話でもあるしな。甲州街道の問題はお互い様でもある。

まだ8年後？だけど西新宿の再開発があるよね。あっちのツインマンションはきっと買えない価格だろうからこっちはお得かもね。

京王新線の使いづらさがネック。山手線沿線住なので10分に1本とか15分に一本は耐えられるか分からん。しかも大江戸線より深いんでしょ？

>>245 購入経験者さん
現地行かれたことありますか？
この物件の付近と、西原寄りのパークコート代々木初台、参宮橋方面の雰囲気はちょっと違うと個人的に思います。
この物件に接する甲州街道南側の歩道の感じは是非一度見ていただきたい。特に初台駅までの動線。

>247匿名さん
さすがに十二壮通りのあそこは比較するには遠くないですか？

>248匿名さん
単線ですからね。ピーク時はさすがに6分に1本くらいのはずですけど。
調布方面行きは大江戸線の西新宿五丁目より深いか、同じくらいかな？

単線ってなんですか？ホームが上下に分かれてることを言ってる？
普通にピーク時は3分に1本ありますけど。

>>250 買い替え検討中さん

すみません。単線は勘違いでした。笹塚?幡ヶ谷間の踏切が単線だったんで、てっきり一部単線だと思ってました。
調べたら複々線の一線だけが地上に出てるとのこと。

>>249 マンション検討中さん
　
西新宿8年後というのは十二壮通り五丁目再開発ではなく、三丁目のツインタワーことでしょう。
単線ではありません。複線かつ本数も十分あります。

>>252 検討板ユーザーさん
三丁目ツインも、500くらいを想像。だって戸数ありすぎでしょ。北参道の5倍か6倍ある。

>>253 猫さん

同意。初台の超大型案件で高値追求なんて出来ないよね。
眺望無い住戸も多くなるだろうし。

>>254 マンコミュファンさん
ですよね！金貯めよ

確かに物件?駅の甲州街道歩道は一部狭いけど、メインエントランスは緑道側だし駅に行くなら緑道歩いた方が早い。
わざわざ遠回りかつ狭い甲州街道歩道で駅に行く機会は少ないと思うよ。

3丁目の再開発は日本への投資優遇制度のアジアヘッドクオーター特区に指定されたエリアになっているので、アジア富裕層がツインタワーを買い占めていくことになりそうな気がしますね。

初台駅南口はエスカレータもなく不便ですよね。
オペラシティ側の動線を普段使いすることになりそう。
緑道はどう変わるんですかね。
いつも物件近くの小屋にホームレスの方居ますよね。

3丁目の再開発、野村、700から800予想。
スレあるので参考に。

>>252 検討板ユーザーさん

十分に無いでしょ。早朝夜間帯は15分に一本だよ

>>259 匿名さん
それが本当ならパークタワー渋谷本町・プラウド渋谷本町仕込む。半額近い坪400?500で動いてる。３丁目竣工する頃に恩恵受ける可能性高い。

ツインタワー高値予想マンは周辺中古買い漁ってエビデンス見せて欲しい。

現地行ったけど緑道側が思ったのと違うというか、鬱蒼としていて夜とか治安大丈夫なのかな
国道側は予想通りだったけど、最も近いスーパーの成城石井が信号渡らないとでアクセス面倒そう

>>263 名無しさん

スーパー周りに無いからね。地下鉄直結のオペラシティの成城石井で買い物してサブエントランスから帰宅って流れになると思うよ。

>>260
上下ともに6時台に平日7本、土日6本、23時台は平日土日ともに6本ある。15分間隔なんてない。
さらに平日の8時台は上下ともに16本もある。
15分以上の間隔があくのは、5時台の始発とその次だけ。
なんで、そんな嘘を書くの？

265ですが、デフォルトで名前がデベにお勤めさん となってしまいましたが、デベとは全然関係ないです。あまりにも真実と違うので、書込みしただけです。

>>263 名無しさん

夜暗いですよね、あそこ。
あと雨の日の出勤とか泥跳ねするだろうし、日常的に使うのはちょっと…。

坪500万で調整中らしいぞ。

500でも良いから2L中一種換気にしてくれ
なんで角だけ全熱で中住戸は三種なんだよ。格差ありすぎだろ

>>265 デベにお勤めさん

若葉だから。

>>268 マンション検討中さん
どこからの情報なの？やめて。

北参道と整合性持たせたお値段希望。
坪525万にしないと抽選倍率が懸念。

>>269 匿名さん　
どこに一種換気情報ありました？

>>272 マンション検討中さん
もうモデルルーム始まってるの？

>>272 マンション検討中さん
ここのマンションは北側のAタイプだけが特殊で坪単価を引き下げるから、坪平均500万でもメインの南側の緑道沿いの部屋は坪530万ぐらいのイメージかなと予測してます。初台でこの単価で売れるのかと個人的には少し疑問には思いますが、今の新築マンション需要からしたら初台徒歩2分のここは売り抜けてしまいそうです。地権者多いですが、竣工もまだまだ先なので三井も焦らず売るのでは。もう少し坪単価上の可能性もあります。