プラウド目黒洗足ガーデンコートについての情報を希望しています。
低層レジデンスで駅徒歩４分の物件です。
商店街もあって生活しやすそうですよね。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115860/
所在地：東京都目黒区洗足二丁目1341番1（地番）
交通：東急電鉄目黒線 「洗足」駅 徒歩4分
間取：1LDK～4LDK
面積：46.37平米～92.16平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2020-10-20 11:25:02
>>200 匿名さん
地代については借地借家法11条に規定があり、地価や周辺相場の動向等に左右されるので、上下とも可能性があるのではないかと。もっとも、地主との契約の内容にもよる部分もありますが。
>>200 匿名さん
市谷加賀町は土地の固定資産税に対して1.5倍で連動する形でしたよ。
この場合だと3年に1度上がったり下がったりですね。
マンションに限りませんが借地だと固定資産税に対して2倍 - 3倍あたりが相場でしょうか？これはたしか旧法借地権の場合で定借、普通借だとまた違うのかも知れません。
>>203 匿名さん
201です。ご丁寧にありがとうございます。
普通借地権と定期借地権の違いについて、借地借家法の内容をごく簡単にまとめましたので、ご参考まで。
普通借地権
・期間は30年(契約でこれより長い期間も可)
・契約の更新可(更新後の期間は、初回の更新時は20年、以後は10年。契約でこれらより長い期間も可)
・更新拒絶は正当事由がなければできない。
・建物買取請求可
定期借地権
・期間は50年以上
・契約更新や建物買取請求ができないことを契約で定めることができる。
本日事前案内会に行きました。広い部屋は1.2億前後の価格で出ていましたよ。南側61平米タイプでも1階から、7500、7700、8200という価格帯です。モデルルームは軒並み盛況で活気がありましたが、手袋着用など感染対策万全でした。
70平米南側で8400?9300万くらいですね。
>>208 さま、お疲れ様です。仕様についての個人的見解は控えますが、ディスポーザー無し、室内玄関と廊下の床は大理石調タイル、廊下壁は標準仕様クロス（モデルルーム内は片側突板パネル）1階、2階サッシ高2550㎜、3階サッシ高2650㎜、床快fullとキーレスエントリーは無かったですね。
>>213 匿名さん
天カセの有無で仕様の良し悪しを判断するのであれば、今は都心の2億以上の物件しかほぼ選択肢ないですよ。
たまーに、他は全然仕様低いのに天カセ付いているケースもありますが、あまりセンスのいい選択とは思いません。
>>214 匿名さん
1億以下の物件でも都心部の物件では普通に天カセは付いてますよ。同じく定借で天カセが付かないような仕様の悪さとなればわざわざ選ぶ必要はないでしょうね。
事前案内会に行かれた方、二重床かどうかご存知ですか？
仕様の好き好きはいろいろあるけど、中でも天カセ信者が一番よく分からないな。メンテナンス性、実用性、コスパどれをとっても壁掛けのほうが優ってないか？天カセこだわる人って見た目重視にパラメーター振りすぎでコンプレックスがある人に思えてしまう。ちなみに天カセは後付できないものなのですか？
天カセが無いことより、ディスポーザーが無いのがキツい。
食洗機ぐらいは付いてました？
廊下壁が板張りでも無いと…
近郊レベルではもう標準仕様ですよね。
廊下がクロス張りなんで駅遠格安郊外ファミリー物件ですよ…
>>220 eマンションさん
完全に同意です！
最近は田都沿線も天カセほぼありません。
仕様の良し悪しを天カセで判断する人、正直センスないというか時代遅れ！
今や一般ファミリー層には大してウケないから付けていないということに、そろそろ気づいた方がいいですね。
廊下壁の板貼り、リビングのタイルも正直いらない！
付けたければオプションで付ければ良し。
ディスポーザーは利便性に大きく関わるから人によっては必須ですが、キッチン天板がやれシーザーストーンだの天然石だの、そんなのは見た目ばかり気にする自己満の世界。
そんなに完璧を求めたいなら、都心の超ハイグレードマンション買えるくらい稼げるように努力すれば良いじゃん！問答無用で全部付いてるよ。
ビルトインエアコンのないマンションを買った人はコスパや壊れた場合とか必ず言いますね。はっきり言って1億程度の買物するのにそんな細々した費用は気にしません。
そもそもビルトインエアコンも壁掛けエアコンとのコスト差すら知らないのでは？清掃で1?2万円、交換でも10万-20万円の違いです。
そういう方は管理費とか地代とかも気にするんでしょうか？定借なんてコスパの悪い極みだと言う人もいますね。
>>227 マンション検討中さん
伝わりにくかったかもしれませんが、自分もディスポーザーは必須派です。
実利を考えるとディスポーザーは設備の中で1番欲しいかも。
某M社と比べるのはどうかと思いますが、ディスポーザーは正直付けて欲しかったです。
この物件、ディスポーザーなしにしては管理費そこまで安くないですし。
>>232 マンション検討中さん
グランドヒルズ目黒一丁目とかどうですか？コンシェルジュ、ディスポーザー、天然石カウンタートップ、天カセなどなど、こちらよりは仕様も良さそうですよ？
野村さん、三井さん、住友さん等のブランドマンションを希望しております
城南の東急線エリアではモリモトさんもそこそこ供給があるようですが、デザイン性重視とのコメントもあったとおりちょっと躊躇してしまいます。
価格的にはこの物件あたりが良いのですが、仕様ではあちらが良いです。ブランド、売主の信頼度の他に、こちらが優位な部分はどこでしょうか。
構造は優れているのでしょうか？
もし詳しい方がいれば、耐震性が良いとか、管理費が安いとか、メリットを教えて下さい。
>>239 匿名さん
地代と解体準備金って逆じゃないですか？
13,000×840ヶ月＝10,920,000円になるので高すぎるかと。41戸で447億円になります。大体1世帯300万が相場かと。
>>238 マンション検討中さん
一昔前は財閥系デベはお高いけどハイグレード仕様でデザイン性も高い物件の代名詞でした。
一方、新興デベは仕様イマイチ、デザイン凡庸だけどお手頃価格でした。
この序列が逆転することは無かったので財閥系ブランドマンションを指名買いすれば労せず良いグレードの物件が買えました。
でも最近はどうでしょうか、、、
新興の某MO社などが仕様を高めデザイン性を高めお値段も従前より高めた企画を出してそれなりに当たっています（こう書くと営業さんですか？って罵られそう笑）。
比べて財閥系は仕様が同レベルか場合によって低い「場合」も。
デザイン性もコストカットデザイン、お値段だけは財閥系と言う物件が増えてきました。
ブランド信仰も解りますが、視野を広く持って検討されることをオススメします。
あ、都心の裕福層向け超高級物件は別ですよ。このレンジは財閥系の牙城です。あくまでこの物件のような庶民物件の話です。
天カセ君はマンコミの伝統芸能ですから、無いと寂しくなります笑
熱湯風呂の縁にスタンバって、押すなよ！押すなよ！みたいな感じです
思いっ切り押してアチチーッ！てやりましょう。
プラウド世田谷代田も天井高を謳ってるので天カセはないですかね。しかしあっちはディスポーザーはあり所有権ですもんね。価格は分かりませんが
代田は駅から遠いんですよね…
あと小田急の各停駅なので、日中は10分に１本（1時間に6本）しか電車が停まらないのが絶望的です。
>>246 マンション検討中さん
ですよね
こっちも各停ですが洗足8/時間:梅ヶ丘6/時間
(平日10:00から16:00)ですね。駅遠ですし
だからあっちはちょっと仕様良いんですかね？
外観ショボいと言ってる人がいますが
スレを見る限り今どきの標準仕様ですね。（こっちよりは良い）
外観は…好みが分かれますね笑
ただデザイン事務所も使ってない、タイルを貼る面積も減らすコストカット外観デザインだとは思いました。
一昔前は物件が多かったので比較対象にはならなかったと思いますが、今は本当に供給が少ないですから、広域で探している方が増えたと別のデベの営業さんが言っていました。
ざっくりハザードマップが大丈夫な城南高台の駅近で探しているといった具合。
地元縛りが無い方は比較対象になると思います。
>>249 匿名さん
そうですね。小田急は行くつもりないですがプラウド比較で見てみました。あっちは恐ろしく幅広？検討者以外のガヤが多そうですが
緑が丘は窪地だし、西五反田3丁目もまだ先で高そうだし微妙だなぁと思案中です
さすがに梅ヶ丘は…という感じの人は多いでしょうね。第一種低層といっても場所自体が地味すぎると言いますか。。戸数少ないので売れるのかもしれませんけど。
こちらと比較という感じにはならない気がします。
そろそろ事前案内会行った方は2巡目になってるのでしょうか？3月中旬販売予定となってるので1期1次？での売れ行きが他の値付けに影響したりするんですかね？
定借で設備はコストカットマンションか
>>259 匿名さん
各停といっても都心までの距離は近いので、侮れないと思います。
別に代田擁護するわけではありませんが、こことは差があって(向こうが高い)しかるべきかと。
でないと皆さん、定借を受けいれられないでしょう。
路線価、地ぐらいは此方が高いけど、あっちが坪単価500だったら高すぎるかな？それでも売れるだろうなぁ。だけどあっちに行かないですよね！
同じ西側エリアで都心近接の低層所有権プラウドだから、あっちの方が高くないとここの検討者は納得できないでしょうね。
ここで天カセ天カセわめいてもこの物件に天カセが付くわけでもないですし、仕様のことをあれこれ言っても仕様が変わるわけでもないのに、いつまで同じことを言っているのでしょうか。有益な情報交換にならないのでは。
>>264 マンション検討中さん
デベがどこまでを都心として扱ってあるかなど
エリア特性がわかってとても参考になってます。
都心部では当然ついてて当たり前の天カセが無いということの意味は格下郊外エリアということです。
イコール資産性が乏しいエリアということ。納得しました。
>>263 マンション検討中さん
天カセ君、絶対高さ制限というものはご存知ですかな？
これは法令上の制限であり、デベがそう簡単に変えられるものではありません。
それに従って階高を含めプランニングしていくわけですから、結果として天カセが付けられないこともありますよ。
マンコミ伝統芸能の天カセ君ですね。
下り天井にして無理矢理天カセにする物件もあるけど同じ階高なら居住性はかえって悪くなる。
ここは残念ですが天カセありません
天カセの有無が判断基準の方は年配の方なんじゃないかと。
天カセ君はなぜ天カセ以外に、
リビングルームはタイル張りじゃ無いんですか？って来ないのかなぁ…
口コミを見ていると仕様が低いようですね。
やっぱり解体前提にコストを抑えているということでしょうか？
中庭や駅近など良さそうと思っていましたが考え直します。
本気で検討していた人が、ここで検討やめた宣言する意味が分からん。情報交換に資するとも思えない。
>>277 匿名さん
おっしゃるとおりですね。
仕様が低いとかという指摘は、駅距離や規模、沿線、行政区など条件が似ている他物件の例を挙げて比較するなどしていれば、この物件が相対的にどうなのかという検討に資する情報になると思います。しかし、天カセがないことだけをもって仕様が低いとする単なる主観や、検討をやめたという個人的事情の開陳は、無益的記載ですね。
掲示板利用規約に反しない書き込みは自由なので止めませんが、読み流されるだけかなと。
営業だろどうせ
現地の前面道路、バスが通る割に道幅が狭く、歩道やガードレールもなくて、子供がいると交通事故の危険性など心配になるのですが、普段の交通量はどのくらいなのでしょうか。ご存知の方いらっしゃったら教えてください。
定借は懲り懲りかもしれないですが
パークハウス市谷加賀町は坪400万円
ブランズ神楽坂が坪550万円
プラウド神田駿河台が坪605万円
直近では場所は違いますが坪単価だけを比較すると、洗足も仕方がないと諦めるか、納得するしかないのか
これから神楽坂袋町町も予定されてるみたい
まあ、これでもきっと売れますよ。戸数も少ないですしね。今は都市銀もすべて定借にローン出します。定借にローン使えないのは事務手数料取る情弱向けのネット銀行くらいなもんで融資ネックもないので所有権との乖離は以前より縮まっています。
パークハウス市ヶ谷はパークホームズ市ヶ谷がほとんど変わらない単価できたことにより、不満続出してますね。
ここはほとんど競合らしい競合はありませんが、定借割引感はないので、値崩れが怖い。
定借って利用権を買うってことで合理的だとは思います
ただ日本人の土地信仰は根強いので、出口を考えたときに定借ってだけで対象外にする一定層がいるので手を出すのを躊躇しちゃいます
>>287 匿名さん
確かに、、、
２３区内、駅徒歩５分の下記のどっちかをただで貰えるとしたら、、、
Ａ ３０坪の土地 所有権
Ｂ ６０坪の土地 定借残３０年
私はＡかも。
旗の台より高いんですけどなんなん
あっちは所有権だけど、線路脇、低仕様、地権者多い、旗の台徒歩7分、洗足徒歩9分、複数路線使える
こっちは定借、低仕様、中庭(いらない)、価格高い、洗足徒歩4分、プラウド
勝ってるの駅距離、前電車通らない、中庭、プラウド(一部の信者)
こんなんで例えば10年経過した時点で売出し価格の1,000万減で買う人いるかなぁ？
詳しい人教えて欲しい
>>289 マンション検討中さん
営業マンは自信満々に「高級感が違いますから」的な発言していましたけどね。
せめて仕様が圧倒的に優っているとかなら理解できますけど、そこまでの差があるとも思えないし。
向こうは線路脇で幹線道路も近いので、弱気なのか…
都心の定借物件ならリセールも大きな影響ないですけど、城南の特にこの辺りの低層住宅街を好む人たちは所有権に拘るイメージあるから、苦労するかもしれませんね。
>>293 匿名さん
中町のブランズは、分譲開始から考えると約5年経ちますね（笑）
駅遠+定借のダブルパンチとは言え、定借にアレルギーある人が一定数いるのは事実ですし。
あとは、感覚的に所有当初から解体を前提として積み立てをしていくことに抵抗感がある人もいると思います。
>>294 マンション検討中さん
都区内の所有権マンションは建替えられなくとも土地代で解体費用を清算出来ますが、
定借マンションはそれができませんからねぇ、、、
インフレになったら、追銭いるでしょうし。ババ抜き感が拭えない。
中町は戸建ての立地である事がマーケットからも証明されましたね。
賃貸に出すなら売るよりはハードル低いですかね？
そもそも利回り取れなくね
>>299 匿名さん
賃貸投資用で考えているのでは無く、転勤などの都合で住居費が二重払いにならないように、転勤の間は賃貸に出せるか…を気にしているのでは？利回りとか気にしてないかと。
残り一年でも定期借家で賃貸で貸せますね。賃料は相場の7割ぐらいの水準ですけど。
定期借家って分譲と賃貸の悪いところ取りした感じだな
て事は安く貸さないと借り手が見つからないって事なのでは？
定期借家契約と定期借地権をごちゃまぜにして話してる人がいるな。
>>286 マンコミュファンさん
ザ・パークハウスの一期は坪単価360からあったからねー。パークホームズは安めだとは思うけど、ザ・パークハウスに引きづられた値段設定だと思う。三菱一期で買った人はそこまで不満に思ってないと思うよ。三井は囲まれ感すごいしね。
>>307 マンション掲示板さん
そうですね。三菱市ヶ谷は、敷地が四角形で地型が良く、周囲の建て替えリスクも低いのが三井と異なる強味だと思います。だからこそ、NTTが敷地を手放さなかったと言えます。
入力した内容でモデルルームかなり選別してますね。本当の内容なんて入力しないとかなりひかえめに入力したら、まったく音沙汰なしで。そこまで人気なんですね。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
かな駅近なので賃貸需要は十分見込めそうですね。ただし中古で売る時は苦労しそうです。中目黒、学芸大、池尻大橋あたりなら定期借地権の中古でも問題なく売れると思うけど、洗足だと上の方にも投稿があるように、多少価格が高くても所有権にこだわる層の需要の方が多いと思う。
>>315 マンション検討中さん
んーー…
スレの流れからして、定借期間残存がだいぶ短くなってきた場合に影響が出てくるから定期借家契約が必要だよね、その場合は賃料7割だよね。って話です。
良く読みましょう…
>312さん 私もあまり個人情報を入力したくなくて控えめに入力したせいか、全く音沙汰ありません。個人的には定期借地権気にしてないのでといいかな思いましたが、そこまで高飛車な物件なのかなぁ？っと印象が悪く興味がなくなりました。。。。
>>317 デベにお勤めさん
どこのデベも最初に記入するプロフィールで客に優先度をつけ、営業マンの振り分けをしてるようです。
コロナ禍でモデルルームに営業マンと客を詰め込めないので、ターゲット客を厳選しているのでしょうねぇ。
コロナ前は下手な鉄砲数撃ちゃ当たる作戦も多かったと思いますが、属性と資金と物件価格が合ってない訪問者にモデルルーム見学枠と、エース級の営業さんを充ててもね。。。
甘言でギリギリのローンを組まされて後々苦労するより良かったと思いますよ。
完売はわかりませんが、販売予定が2月下旬ですし、今時点でアプローチないと現実的には、良い間取りは売れてしまうかもしれませんね
>>322 匿名さん
現時点で予定価格帯が出ていない(次期以降販売予定の)部屋も、要望書の提出があれば１期で販売することも吝かではない、というような説明を受けましたので、おっしゃるとおり、既にMR訪問済みの方とそうでない方で選択肢の幅にそこそこの差がありそうかなと思います。
>>317 デベにお勤めさん
控え目に書いたら、声がけしてもらえなかったってだけで、残念に思う気持ちは理解できるが、それで相手を高飛車と決めつけるのはちょっと違う気がします。真剣に買いたい人はみんな必死でアピールしつるんだよ？
良い不動産を買うにはネットだけじゃ無くて、営業さんと人間関係を築くのが大事ですよ。
電話したり、対面だったりコミュニケーションをしっかり取るのがおすすめです。
>>316 マンション検討中さん
自分が保有する複数の区分マンション(所有権)の賃料見積もりを何度か取ったことがありますが、各々定期借家と普通借家で賃料に3割の差はありませんでした。実際に見積り取得後都内の一物件は普通借家で、神奈川の一物件は定期借家で契約しました。神奈川の方は将来自分で利用する可能性がありますので…
土地定借期限が短くなった物件を賃貸に回す場合、そもそも普通借家として賃貸は出来ないのではないかと思います。普通借家は賃借人が希望すれば何度でも賃貸契約の更新が可能である前提がある為です。土地定借期限が何十年も残っている場合に普通借家で賃貸出来るかどうかは不動産のプロでないので分かりません。
旧法借地の売買価格が所有権売買価格の6-7割となるのはよく聞きますし、実家が建っていた借地の底地権を時価の約3割で買い取った経験があります。借地権+底地権 = 所有権 です。
>>326 通りがかりさん
定期借家でも期間が短くなればなるほど安くなりますよ。私は買い替えまでの繋ぎで2年契約の定期借家の築10年ぐらいの大手デベ分譲賃貸マンションを経堂で借りていましたが、同じエリアの同グレードの物件の普通借家賃料と比較して2割以上は安かったです。
結論として、定期借地権の売買も定期借家の賃貸も金額はケースバイケースということですかね。
定借は購入者や賃借人にとって不利なのは事実なので、提示された金額に納得できるかは他のメリット等を勘案して総合的に判断しなければならないのであって、絶対◯割安いなんてことはないんですよ。
>>329 評判気になるさん
定期借地権であっても所有権よりも3割安いならばその価値に見合っていると思います。それにここは駅近なので賃貸に出しても借主を見つけるのに苦労することはなさそうです。ただ、ここが坪420だとして、もし所有権なら坪600の価値はあるか？と考えると疑問ですね。白金高輪や麻布十番と同じぐらいの相場になってしまいます。所有権なら坪500から550、その7割の坪350から385がフェアバリューかと思われます。
>>330 匿名さん
参考になります。ただ、定期借地権の物件を所有権物件の何割に見るのが適当かについては、もう少し多様な考慮要素を勘案してもいいように思います。極端な例で言えば、マンションに適した敷地調達が容易な場所（つまり田舎）に定期借地物件を建てる意味はないので、その場合は所有権物件の７割でも価値に見合わないでしょう。この物件の場合、駅近で、しかも第一種低層住宅地域内にあるってところがかなり特殊な気がします。後者は周辺環境重視派にとっては魅力でしょうが、マンションを建てるとなると制約が多いので、そこのところが評価の分かれ目になるのかも知れません。
中古市場での比較になりますが、南麻布の定期借地権マンションのクオリア南麻布やパークホームズ南麻布レジデンスを見ると、やはり所有権の7割程度の相場になっていますね。
フランス大使館敷地内に定期借地権で建ったプラウド南麻布は中古になってから高騰しましたが、新築時は坪350からで、分譲時の周辺相場の7割でした。
>>334 匿名さん
７割で売り出して値上がりしたなら、適正販売価格より割安だったってことでは？あと、パークホームズ南麻布レジンンスは同じ定借でも期間50年だったかと思います。期間70年の物件と単純比較できません。
>>335 匿名さん
プラウド南麻布はもとの価格が周辺相場の7割という設定が割安だったのは間違いないですね。ただ、フランス大使館敷地内という特殊な立地ですから単純な比較は難しいですね。このマンションの建つ洗足駅にそこまでのブランド価値はあるかというと、流石にそうではありませんから。
>>336 匿名さん
周辺の所有権物件との比較の話をしているのであって、洗足と南麻布の比較をしているわけではありませんよね？定借適正価格が同条件の所有権物件に対して７割とは限らないと言いたいだけです。
338さんの仰る通りで、新築は待っても高くなる一方ですし、買う人は買うでしょうね
現在もディスポーザーはない戸建てからの転居なので気にならず、立地的に好きなところなので申込してみることにしました＾＾
バス通り沿いはNGだなあー
駅までの道も白線だけだから車怖いし
ざんねん…
定借ざんねん
でも坪400万きるなら御の字！
定借だから壊すこと前提
グレードは二の次
壊しやすさ優先
やっぱり価格重視かなぁー
いまだに、定借にこういうイメージ持ってる人いるんだ。都心には素晴らしい定借沢山ありますよ。恐らく、ホテルオークラ別館の野村タワマンは、所有権含めても都内最高峰のマンションになるでしょう。
15億円の定借もある。
https://www.nikkei.com/article/DGXZQODJ299DQ0Z20C21A1000000/
土地に金かけない分、むしろ建物に金かけてます。
壊さない前提のマンションって存在するの？
過半数が壊したくても一部住人がゴネて壊せないマンションなら知ってるけど？
このエリアに区役所職員をかたる者から嘘の電話が入っています。
固定電話のある昔からの住宅街は狙われるよね
都心の定借はいいと思う。
所有権ではとても手が出ないような立地を定借で買うのは価値がある。
しかし、所有権優勢の立地で少し安いからといって安易に定借に手を出すと火傷するよ。
寿命・健康寿命が想定以上に延びた場合、定借終了後の70年後も生きていて追い出されて住むところが見つからないという可能性は大きいと思います。
確かに、リセールを前提とした人には向かなそうですね
近隣の戸建てシニア（子供も成人済み）の住み替え需要がメインでしょうか
老人がたくさんのマンションになるんでしょうかね…
土地柄、地元の高齢者が多数派になるのかな？もしそうなら、管理組合はどうなるでしょうか？
>>360 口コミ知りたいさん
地元高齢者受けする管理仕様に徐々に変わって行くのでは無いでしょうか。
長期に渡り資産価値を維持する方向性と、とりあえず20-30年持てば良いとする方向性は相容れない部分があると思います。
今後もどんどん出てくるであろうデジタル機器を活用したマンション共用部のグレードアップ、新規サービスは、潰れてしまうかもしれません。
攻めの管理組合運営は厳しい"かも"ですね。
業務委託費カットして、回覧板とともに箒が回ってきて正面玄関は住民みんなで順番に掃除しましょう…みたいな田舎＊＊スタイルになったら嫌ですねwww（冗談ですよw）
30代前半ですけど申し込み予定です。他も30代の方をお見かけしましたし、高齢の方はむしろ見かけてないですよ。
定借とかは気にならない世代なのかなと思います。
>>365 匿名さん
親の援助などはなく自己資金です。
夫婦共にIT業界なので通常より所得はあると思います。
別プラウドの抽選に外れてしまい、馴染みのあるエリアだったのでこちらの物件を候補にしました。
抽選が基本なんですかねー。定借でも人気なんですね。
プラウドは定借、ブリリア旗の台は線路沿いの騒音がネックですが、値頃感はブリリアの方があると思い、迷っております。同様に未だにブリリアと迷われている方、いらっしゃいますでしょうか？？
>>374 匿名さん
おっしゃるような低層の良い物件のうち、最寄り駅まで徒歩５分程度、最寄り駅から溜池山王か永田町まで30分程度の条件満たすもので、価格帯も大体ここと同じ程度のものがあれば教えていただけますか？
ブリリア旗の台との比較ですが、駅距離はブリリアが劣後しますが、複数路線(目黒線、大井町線、池上線)使えるのでマルチアクセスの面ではブリリアに優位性があると思います。
仕様はどちらもディスポーザーなしがネックで、全体的に大きな差はないと思います(プラウドはタイル貼り箇所多い、ブリリアはカップボード標準装備と差引ほぼゼロの印象)。
あとは、ブランドの好みじゃないですかね。
プラウド信者の方々はこちら一択でしょうが、拘りが無ければブリリアも有りかと思いますよ。
価格は定借の割にはプラウドの方が単価高く、ブリリアは割安感あります。
総合的に考えるとどっちもどっちという感じで、外観を含めた好みで判断分かれるんじゃないでしょうか。
>>377 匿名さん
ブリリア旗の台って線路前物件でしょ？
そのことに触れないで比較しても意味ない気がするな。
超格安ならいざ知らず、騒音の点でもプライバシーの点でも線路前はゴメンって人もいるはずだから。
てか、あちらの物件の一番の短所を敢えて隠して議論しようとするのはなぜ？
>>378 匿名さん
377です。
すいません、指摘の通り線路脇についての住環境の差を提示しないと比較の意味がありませんでしたね。。。
記載漏れしましたが、住環境(閑静さや一種低層のメリット享受具合)はプラウドの方が上であることは事実です。
線路の音はサッシでかなり防音対策をしていたため、個人的には閉めるとほぼ気にならない水準でした。
プライバシー面は3階住戸だとほぼ電車と同じ目線になるため気になると思いますが、その分3階は価格をかなり落としています。
2階(1階が地下のためエントランスフロア)は防音壁の下かつ、植栽により外部から目隠しされているため、音とプライバシー面は懸念が少ないですが、少し価格上がります。
ただ、1番高い住戸(最上階角住戸)でもプラウドの2階部分より安い水準であり、割安感はブリリアに軍配と感じました。
なので、線路脇と定借のデメリットをイーブンと仮定すると、ブリリアも検討する価値あると判断した次第です。
>>371 マンション検討中さん
ブリリア旗の台、全く期待しないで見に行ったら思ったほど電車の音は気にならず、多少仕様は落ちますがお値段が安いので迷います。価格を反映してか一番倍率の高い2LDKは20倍に、他でも5倍程度にはなりそうとのこと。どうぞ良かったらご参加ください的な売り込む意思がない雰囲気でした。個人的にはこちらでダメならプラウドという順序が望ましいのですが、プラウドが先に締め切りなんですよね。
>>381 周辺住民さん
その気持ち分かります。
自分は、ブリリアの価格見せられて、洗足の定借に坪400万オーバー出すのが恐ろしくなってしまい、こちらの申込を諦めました。。
家庭の事情的に永住できる保証がないので、リセールも考慮しない訳にはいかず。。。
緑ヶ丘にピアース都立大学を建築中ですが、比較対象にならないでしょうか？
都立大学まで徒歩10分とのこと。
あそこはハザードマップでもろに浸水地域に直撃していますよ。
暗渠といって、道路の下は川になっていますから豪雨があると大変なことになります。
>>386 マンション検討中さん
浸水歴は無いですけどねw
暗渠がある＝大変なことになる…は安直ですね。
物事を単純化して見過ぎると、大事な決断を間違っちゃいますよ。
いかにも間違っちゃった人の発言のようなので参考になりました。
ありがとうございます。
ピアース都立大、すごく魅力的な物件だけど、実需の目線からすると住環境以外ここと少し方向性違う気も。価格帯も最寄駅の路線も違うしね。両方検討してる人って案外少ないような。
>>390 匿名さん
10数年前の物件が豊富な時代なら、比較対象にはなることは無かったでしょうね。
でも、ここ最近は本当に出物が少ないので検討物件がが広範囲になる傾向があるようです。（デベの営業さん談、城南エリアで…といった様な範囲で探されている方が増えたとのことです）
城南エリアは人気ですからね。
このエリアの購入検討層は、はなから新興の湾岸エリアは頭に入れてなかったりしますから、プレミアがついて高額なんでしょう。
見学してきましたが、ほとんどの部屋が抽せんになりそうとのことです。
電動アシスト自転車利用者の方でこの物件を購入する方は、もし抽せんが外れて電動アシスト自転車が駐輪可能な駐輪場所が確保できなかった場合、どうしますか？
>>394 マンション検討中さん
このエリアって電動自転車あったら広域を楽に移動できて、週末もいろいろ楽しめそうだけど、無くても日常生活に困るって程じゃないだろうから、置き場確保できない時は開き直って処分しちゃったらたらいいんじゃないかな？ それとも、仕事でどうしても電動自転車必要とかですか？
抽選になるというのは必ずしも悪い話ではなく、それだけ注目されている証拠であって、今後のリセールも期待できます。７０年の定借だから、ある程度残して売れば売り抜ける印象です。
>>399 匿名さん
まあまあ、気持ちはわかるけど、もちつけって。駅近、低層住宅地域、プラウド、ハザード一切心配なしってなれば、定借ディスポーザー無しでも抽選になって不思議じゃないさ。倍率次第だけど。まして需要より供給が減少大きい状態ではね。
