築２５年を過ぎると、

ディンプル錠の複製は１個１，０００円程度必要とのこと。
送料は別とのことです。

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１年に１回くらい起きるけど、
転入された方が、ブローリングにしたいと、
でも、ダメなんです、床が薄いから、音がひどくて、なので絨毯になっています。
総会で、工事却下、、、でもほこりがたまっても見えないですぅ。
１か月ほど前、朝２時くらいに、騒音で目が覚めて、、、まただれか暴れてるなと、
で、朝４時くらいに、犬の鳴き声が、、、この晩はよくねむれませんでしたぁ。
でも、理事会でなんか言っても、、、爺の一人暮らしが多くてこまるなど、
一流居住者が言いたい放題なのであきらめ、、三ツ沢水漏れ頻発ヒルズの
日常でしたぁ。

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フローリングの工事に関しては、理事会に届け出を出しますが、
その際、仕様等の書類を添えて提出しなければなりません。
音に対しては、みなさん敏感ですから。

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フローリングの工事を行う際、管理組合への届け出をせず、
承認をもらわずに行った場合は、理事会が居室内に立ち入り調査をして
問題があれば改善命令をだすことができる。
但し、その改善命令を無視したらどうすればいいのかは分からない。

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工事をするときには、相見積もりはとらないとね。
同じ条件で取らなければ意味ないのだが、それを可能にするには、
まず最初の１社から見積もりを取る。
そして、それの単価の欄を消して、他の業者には単価だけを記入して
もらう。
その方法が良いようだ。

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相見積は大切だね。
それを取るときは、同じ条件で取らないと意味ないしね。

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その同じ条件で取るというのができないので、最初の見積り
を有効活用することが大切だよ。
知識を知恵に変える工夫をしなくちゃね。

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築２５年を過ぎると、大規模修繕工事以外に大型設備の
更新工事が目白押しとなる。
給水設備、消防設備、インターホン、エレベーター、
サッシ・網戸、玄関ドア、配管等

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>>208 匿名さん
>大規模修繕工事以外に大型設備の更新工事が目白押しとなる。

あれっ
大型設備の更新工事も含めて大規模修繕工事というのでは？

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外壁塗装工事と言った方が解りやすい。
修繕となると高度な工事になるので勘違
いしやすい。
外壁塗装工事には外部のコンサル等への
依頼は必要ない。騙されないでよね。

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>>209 匿名さん
大規模修繕工事は足場を組んでやる工事のことを普通はいいます。
大型設備は、築２５年をすぎるころには、毎年何かをやらなければ
ならなくなります。
それを全て大規模修繕工事といえばね毎年大規模修繕工事をしている
ことになります。
大規模修繕工事の主なものは、外壁の躯体補修、高圧洗浄、タイルの交換、
ベランダの窓枠シーリング、軒天塗装、ボードの交換、開放廊下の塩ビシート、
照明器具、屋上防水、通路の塗装等があります。

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足場を組めば、足場を組まなければできない工事は
一緒にやります。
外壁の工事当然ですが、ベランダで行う、窓枠シーリング、
軒天や壁の塗装、ボードの交換、塩ビシートの交換や漏水に
対するメンテナンス、億次用防水等、最低これはやらないと
いけないでしょう。

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足場を組まないでやれる工事、玄関ドアの交換、開放廊下の
塩ビシート、開放廊下の天井や壁の塗装、駐車場の舗装、
ＬＥＤ工事、interphone、消防設備、給水設備等は大型設備の
工事として必要な年度に単独で行われます。

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大型設備は大規模修繕工事には入りません。

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>>214 匿名さん
外壁塗装工事には大型設備工事な含みません。大規模修繕工事には大型設備は含まる。
用語の統一を図りましょう。

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>>215 口コミ知りたいさん
大型設備は大規模修繕工事には入りません。

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「長期修繕計画作成ガイドライン」では、「大規模修繕工事」を「建物の全体又は複数の部位について行う大規模な計画修繕工事（全面的な外壁塗装等を伴う工事）をいいます。」と定義しています。
定義に当てはまる工事の中に大型設備の工事が含まれている場合は、これを含めて「大規模修繕工事」です。

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２１７さんの回答が適格ですね。
分かりやすくいえば、足場を組んでやる工事が大規模修繕工事
と思っておけばいいでしょう。
専門委員会の設置も行われます。

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大規模修繕工事と大型設備の工事は理解されたと思います。
大規模修繕工事は専門委員会を立ち上げて検討していきますが、
大型設備に関しては、別に修繕委員会を設置するか理事会でやるか
ということになりますが、理事会ではできないところもあると思いますので、
そのときは、小修繕委員会を別途たちあげればいいでしょう。
細則を作成しておくていいでしょう。

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工事があるから、修繕積立金が必要になる。
積立金が不足しないためには、工事を極力減らせばいい。
しかし、それをやりすぎるとマンションの資産価値が落ちる。
どこまでが妥協できるかの接点を見極めることが大事。

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>>216 匿名さん
大規模修繕＝外壁塗装工事、大型設備工事
大型設備等＝EV、機駐、受水槽、給排水　　　　　　　　　　　　
変電設備等々
※外壁塗装工事は普通決議
※大型設備工事は特別決議を要する案件も
　含まれる場合がある。

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修繕は大修繕と小修繕に分ける。
設備は大型設備と小型設備に含まれる。
共用部の変更は普通変更と重大変更に
分かれる。

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共用部分の変更は総会の決議が必要ですね。

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玄関前の階段の一部にスロープを作るのは
総会の決議が必要ですか。

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>>224 匿名さん
金かかるから必要だよ。

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共用部分の変更はお金の多少には関係ありませんよ。
重大変更ならば法令の変更で議決権は四分の3でいいが区分所有者の数は過半数まで減ずる規約は有効になった。
手すりの件だけど共用部分の軽微な増設なので普通決議でOKです。

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用途の変更ではないような気もするけど。

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やはり、階段をスロープにするには総会の普通決議が
必要のようです。

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築２５年ということは、そろそろ専門委員会を立ち上げて
準備しなければならない時期ですね。

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２回目の大規模修繕工事になりますので、１回目の資料を
しっかり読んで勉強しておきましょう。

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１回目の大規模修繕工事の資料等は残っていますか。
大切に保管されていればいいんだが。
前回の修繕委員のメンバーは変えた方がいいと思うよ。
一人二人ははいっていてもいいけど。

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>329

国土交通省のガイドラインでは定期的（５年）に長期修繕計画を見直すことが推奨されている。２５年目からでは手遅れのような。

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殆どのマンションでは、５年ごとの長期修繕計画の洗い直しは
していませんし、そんなにお金の無駄遣いはしません。
大規模修繕工事終了時にやれば十分です。

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物価上昇が激しくなってるからが大規模修繕ごとだと次までに足らなくなってるかも。

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しっかりした長期修繕計画書の作成がされていないからですよ。
建築士を雇い専門委員と一緒に計画書を作成すれば問題は殆ど
おきないでしょう。

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定期的（５年）に長期修繕計画を見直すことは、今や常識でしょう。

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>>233 匿名さん

賛同します

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>235

物価上昇の変動の予見は建築士では無理。

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新築は5年目に長期修繕計画書を見直した方がいいですよ。初回の大規模修繕工事が12年で実施する事になっている事が多いから。

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>>239 匿名さん
初回の大規模修繕工事が12年で実施する事になっている事が多いから。
これは悪徳管理会社が暴利を得るために仕組んだものですよ。
初回の大規模修繕工事は15年後で実施する事になっているのが普通です。

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２００２年の法制審議会の議論では、１０年改修，１５年改修，２０年改修、３０年で建替えだったらしい。

平成１４年８月６日
法制審議会建物区分所有法部会第１５回会議議事録より

　それから，２０年もたちますと相当建物は改修を要します。
１０年改修，１５年改修，２０年改修というのですが，そのころになりますとお金もかかってくる，建物も陳腐化してくるということで大分売りが出てまいります。

ですから，３０年ずっと持っていらっしゃる方は非常まれだということになりますが，年が経るごとにだんだんそれは値下がりしていくのは当然なのですが，それと同時に，賃貸ということが行われてまいります。

私ども調べましたら，２０年たったマンションではほとんど半数以上が賃貸に変わっているのです。

　もう一つ申し上げたいのは，鉄筋の住宅といえども，大体，分譲されたものの平均寿命が２５，６年から３０年ぐらいだと言われているのです。木造だと２０年，２５年と言われている。
ですから，３０年もたつとほとんどが建て替わっている。

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>>241 匿名さん
３０年もたつとほとんど建て替わっている。
本当( ´艸｀)、
よっぽど手抜きマンションだよね。
鉄筋のマンションは３０年位でくたばらないよ。
うちなどは３５年だがピチピチシテいる、
もちろん管理組合は.しっかりしていて管理
会社の提案も鵜?みにしたことはない。
理事長も.プロだし、常駐の管理人もプロを
揃えている。

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>>242 匿名さん
＞３０年もたつとほとんど建て替わっている。本当( ´艸｀)、
＞よっぽど手抜きマンションだよね。

これは耐震不足マンションが大半と思われる
１９８１年耐震強化の基準が改定されこれ以前の建物が建て替えられたかな？？

１９８１年以降は鉄筋のマンションは３０年位でくたばらないでしょう。

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１９８１年の公団系はピンピンしている。
管理会社の餌食にさせないことだよね。

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建設会社他マンション寄生勢力一同「鉄筋のマンションは３０年で建て替えたほうが良いですよ」
ということなのだろう

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ただ、新耐震基準前に建てられたマンションや配管に
鋼管が使用されているマンションの場合は、建て替えも検討すべきかもね。

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>>246 匿名さん
ウレタンは劣化して少しの衝撃で割れる。
鋼管よりも弱いよ。あほ。

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配管にウレタンを使ってるマンションなんてあるのか？

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>>248 匿名さん

初耳ですね

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>>247 匿名さん
配管の管材は塩ビ管が主流だよ。
塩ビ管って知ってる？　所謂ビニールパイプだよ、あほ。

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