ザ・ パークハウス　市川二丁目ってどうですか？

管理費@300円/㎡
積立金@200円/㎡　くらいでしょうか？
均等積立方式を採用してるならまだわかりますが、どうでしょうかね。
共用設備も少ないので、管理費250円㎡、積立金150円㎡くらいが妥当かと。

モデルルームを御覧になった方に感想を聞きたいです。
リビングの床全部が木のフローリングではなく、トイレ床と同じビニルのクッションフロアでビックリしたのですが…。

二重床ではなく直床なのですか？

床がフローリングでなく足が沈み込むふかふかのタイプだったら直床ですよね？
パークハウスは高級物件なイメージがあるので二重床だと思い込んでいましたが
こちらは直床タイプですか？
ちなみに施工会社はどちらになります？

二重床二重天井という説明でした。天井は一階(半地下)で確か2550。他階より高くしてあると言ってました。床はフローリングに似せたシートでした。何故そうしたか理由を聞いたら良かったですね、スミマセン。
外観はカッコいいです。東陽町翠賓閣と同じデザイナーさんだったので注目してました。
敷地が下がっていて一階はエントランスも住居も地盤面から下がります。内水氾濫の危険がある時は、各戸自分で50センチの鉄板を立てるそうです。リスクに対して考えられる手立ては取ってくれており、その分、他のマンションにはない一階のメリットを作っているように感じました。専用庭に道路から直接入ることができる扉があります。
私は二階からしかないタイプLを希望したのですが、いざ水害となれば組合として一蓮托生ですから気になります。
Lは二階で6500万くらいでした。管理費は平米300円しなかったと思います。

なぜわざわざ地盤を下げたんですかね？
南口の方は市川ザレジデンスの裏庭らへんから一帯にかけて5年くらい前にも冠水してたし、北部も被害があったと思います。
ここだってハザードマップでもピンクのエリアですよね。
普通ならむしろ最初から高くするべきなのに。

住戸数を増やすためでしょう。
少しでも浸水のおそれがある地域でしたら、半地下の部屋は安くても買わないほうがいいでしょう。

説明会では、構造に関する詳しい説明や資料は、ありませんでした。事前に郵送されてきた間取り図等のコピーのみで、きちんとしたパンフレット類は、貰っていません。施工会社は、木内建設という静岡の会社です。

斜線規制の厳しい中、戸数を増やす為に半地下にしたんですかね。敷地が広く、戸数が少ないとそれだけ価格もランニングコストも上がるので仕方ないですよね。一階はリスク込みの価格でしょう。

一階は直ぐに出られる“戸建て；
感覚なんですね

価格下がりましたね

>>211さん
公式は変わってないですが、朗報ですね。
駅7分と遠く、嫌悪施設あり、ハザードあり、管理費も高いとなると
価格があと500万ほど下がれば検討対象になりますね。

>>205
二重床なのはいいですね。

>ローリングに似せたシート
シートフローリングですね。
今時、注文住宅でもないかぎり無垢材なんて採用しないし、合板よりもシートフローリングの方が一般的ですね。

標準で１Ｆ住戸に止水板が備えらえているなんて凄いですね。

ほー。

>>211 マンション掲示板さん

どこ情報でしょうか？

>>215 匿名さん
昨日の説明会からです。

>標準で１Ｆ住戸に止水板が備えらえているなんて凄いですね。
それは、裏を返せば、半地下住戸に浸水リスクがあるということでしょう。
ゲリラ豪雨のときでも止水板で浸水リスクがなくなるかどうかは、買おうとする人の判断次第。

>>216 マンション掲示板さん

どのくらい下がりました？

掘り下げ建築とか防水板の説明は、一切受けておらず「浸水リスク地としての対策は？」と聞いたら「大雨時は、避難してください」と言われた。
そもそも公式ホームページも事前予告した日に更新されないし、その説明も無し。デベへの不信感が拭えない。
外観デザインが素敵なだけに残念。

駐車場への道が狭いのが気になる。幅員4ｍだと道半ばでお互いぶつかりどちらかがバックする羽目になりそう。奥の戸建ての住人もこの道使うだろうしどうするのでしょうね。

駐車場前の細い道は、一本通行です。
つまり、駐車場から出て、メインエントランスの車寄せに車をつける為には、グルーッと遠回りする必要があります。

>>221 マンション検討中さん
駐車場に入るのは小学校側ではなく奥の一戸建てがごちゃごちゃあるところから入れさせるつもりなんですかね？

駐車場までのアプローチ　特に機械駐車の奥は切り返しを何度もしないと入れない感じ　道路も狭い　悪く言うとかなり無理してコンパクトに建物を納めた感じ　高さ制限もクリアするため一階のレベルも１メートルほど敷地地盤より下げているところも無理がある

>>221 マンション検討中さん

一方通行？駐車場から出ると小学校側（左）には出れないってことですか？

>> 223
そうなんですね。。
ハザード的に2Fも浸水するかも知れませんね。

マンションマニアさんがtwitterでこの物件について触れておられましたね。
設備についてしか言及されていないことが気がかりです。

このような敷地形状で最近のゲリラ豪雨など一気に上から水が来た時、防水板、排水溝だけで防げるのでしょうか？こういうリスクがありますが、このような対策をしていますって言われれば納得出来るのに、話さえしないのはちょっと不親切ですね。諸々の規制をクリアしながら多くの戸数を作るために、下げ地盤や駐車場入口など色んなところにしわ寄せが来てしまったのかな。

内水のハザードに対しては対策を講じているというお話を丁寧にしていただきましたね。川の氾濫を気にされるのであればそもそももっと内陸の物件を検討されたら良いのではないでしょうか？

それはよくある詭弁で、駅近でもハザードがかからない物件もあるが、この物件はハザードかかってマイナスポイントの一つだねという話をしているだけですよ。
他にメリットもあるので、総合評価すればよいです。

>>226 マンション検討中さん

ジャケ買い…。

ここは行灯部屋が多いですね。リビングインの行灯部屋を洋室にするのは売主が都合良くしてるだけなんですよね。無理やり感がちょっと嫌です。本来はサービスルーム(納戸)です。以前行灯部屋ありに住んでましたけど物置き位にしか使えませんでした。実際は3LDKじゃなく2LDK＋納戸です。

マンマニさんのお墨付き得られたのは追い風ですね。
価格についてのコメント楽しみです。

追い風？何故ですの？

確かにマンマニさんの評価が追い風になるとは限らないです。彼の高評価を受けたマンションが全て良いマンションとは限らないですからね。あくまで彼一人の私的な感想です。懸念は彼の高評価を受けて売主が価値以上の価格を付けて販売開始することです。売主はインフルエンサーの意見に流されず、時勢や市況を冷静に分析して価格を決めて欲しいですね。もちろん買主も然りです。

>>228 マンション検討中さん

私もハザードと防水対策については詳しく説明されませんでした。ハザード説明が義務化されたのに、少なくとも全員にデベ側からは説明はしていないようです。三菱レジ程の大手がこちらから求めないと説明しないという姿勢が少し残念です。このようなリスクとデメリットがありますが、こういう対応をしますので安心して下さいという説明が欲しいです。

>>235 匿名さん

「今般、重要事項説明の対象項目として追加し、不動産取引時にハザードマップにおける取引対象物件の所在地について説明することを義務化することといたしました。」

→重要事項でご説明ってことでよろしく。

>>236 坪単価比較中さん

法律上は契約するときに説明すれば良いって事なんですね。
しかし、その前に不安要素を説明してくれるデベが買主は1番信用出来るよね。それを凌駕出来るくらいの物件でないとダメですが。

販売スケジュールご存知の方いますか？

>>238 マンション検討中さん

今月下旬予定となってますが、コロナ禍で秋冬第3派流行が懸念されているので、販売時期決定は難しいですよ。他も先延ばし先延ばしていますからね。万が一クラスターが発生したら三菱レジ全体で販売を一時的に止める必要がありますから。まだまだ竣工まで1年以上あるので来年に入って、コロナが落ち着いてからじゃないですか？

昨今の情勢とマンションの規模感から来年の春くらいじゃないでしょうか。記載の販売開始予定時期はコロナ禍になってからは全く当てにありません。どこの物件も知らない内に1ヶ月伸び、また1ヶ月伸びって感じですよね。いつなの？って思いますが仕方ないことですよね。
ここはハザード以外は環境も設備も良いですから完成1年も前から慌てて売る必要ないですよ。コロナウイルスが落ち着いてから短期的にって感じでしょう。

>>234 匿名さん

>懸念は彼の高評価を受けて売主が価値以上の価格を付けて販売開始することです。

んなあほな

販売時期ってズレるもんなんですね。ありがとうございます。

68平米の部屋と72平米の部屋、
それぞれ5700?、6300?となっていますが、

1f上がるごとにいくらupでしたか、お分かりの方いますか？
100？

>>243 通りがかりさん
前の方が言っている通り約200万から300万ずつUPです。低層マンションなのでUP額はかなり大きいです。10階以上マンションなら50万から100万UP、タワーマンションなら30万UP位だから、ちょっと考えちゃいますよね。

市川で6000超えはリセールバリューなさそうですよね。。

で駐車場の一方通行どうなった？小学校近いからスクールゾーンで朝の時間規制かかってたりするのかな？

小学校から駐車場への一方通行だと聞きました。運転する人がエントランスで待つ家族や荷物を載せるには、遠回りで左折を繰り返さないとダメです。「車で出掛ける時は全員、駐車場横のサブエントランスから出てください」と営業の人には言われました。せっかくの車寄せありのメインエントランスは、タクシー用ですかね？悪天候や大荷物の時は不便ですね。

ホームページのロケーションに記載がある、江戸川花火大会の打ち上げ位置が全然違うと思います。
正しくは、イーストタワーからまっすぐ川に向かった所より少し本八幡側です。
たぶんこのマンションからじゃ全然見えないと思います。
デフォルメにしても、やりすぎな気がします。

最上階でも花火は、見えないと説明を受けましたよ。

>>248 ご近所さん
どこに記載されてます？
見てみたいのに見つけられない。。。

一通はかなりマイナスですね。。
日々の事ですから不便すぎますね

花火はこの位置なら判断材料じゃないのでどうでもいいですし、
私もサイトのどこにその画像があるかわかりませんでした

意外にシニア層が多いんですかね。

落ち着いたエリアですから、リセールも考えている一次取得層より、終の住処としての購買層をターゲティングしてるかも知れませんね。
同じような近場のマンションとしてプラウド市川マークスがありますが、今年1月から7000万台の部屋がまだ売れてないので同じ轍を踏むことのないように冷静な価格設定をして欲しいですね。

>>250 匿名さん
PCから見ると、ロケーションのタブのところですね。
北口のマンションからだと、西側の立地は見えにくいです。

リビングの床についてですが今日、他のマンション内覧に行った際、シートフローリングの話をしたら、営業の方に「あり得ない」と驚かれました。
コストカットの為ですかね。
アパートには、よくあるみたいです。

文脈がよくわかりませんが、パークハウス市川二丁目の標準仕様がシートフローリングということでしょうか？

であれば、ドン引きしちゃうのですが

シートフローリングは全体的に普通。むしろ純粋に無垢材とか使ってる方が少ないと思うよ。生木は質感とか色々良いけどシートフローリングの方が良い場合もあるよ

土日にモデルルーム行かれた方のうち、値下げのお話を聞かれた方いますか？
以前そのような書き込みがあったのですが、真偽が知りたく・・
よろしくお願いします。

＞259

土日にモデルルームに行きました。現在の値付けは最終ではないとのことは話していました。客の反応を見て、最終版を決めると。現在話している価格から上がることはないとは言っていました。
下がるかもしれませんが、どうでしょうかね。もう少し下がったら前向きに検討できるのですが、という声が多ければ下がるかもしれませんね。
11月3日が登録開始と言っていましたので、出だしを見て変更の可能性もあるかもですね。

私も行きましたが価格が上がるか下がるかは現時点では未定だと言われました。当然人気があれば上がるし、無ければ下げる。まだ竣工まで1年もあるし、地所レジクラスの大手が最初から下げるとは思えないです。高めにスタートして徐々に下げる、コロナになってからデベはどこも同じやり方です。第一期で飛び付くのは時期尚早、コロナ禍の今だからこそじっくり待つべきです。

コロナ禍で弱小中小デベロッパーはすぐにでも現金が欲しいので最初から安めで販売するでしょう。メジャー7はブランドイメージを守るために最初から安めの価格設定はしません。第一期をコロナ前に販売し、その後緊急事態となり、解除後に販売を再開した物件は大幅に値引きを余儀なくされています。当然第一期で買った人は後悔しているでしょう。急いては事を仕損じます。コロナの前と後では全く違うのです。

今のマンションはほぼシートフローリングですよ。注文住宅くらいでしか無垢のフローリングは見ないです。

まあそんなことは関係なく、このマンションはもうすぐ一期の要望も締めて、既に現時点で結構要望入っているみたいだから人気なのは間違いない。おそらくもう下がらないと読む。

そりゃ営業さんは要望書入ってへんでも入ってる言いますわな。言うのは自由やけど証拠はあらへん。自ら不人気物件です言う営業マンはおらんからね。今のご時世ちゃんと見極めてや。

地所レジさんは頭金は融通効く方なんでしょうか。
10%で600?700万1年拘束はなかなかモチベーション上がらないですね。

普通ならこの立地(JR(私鉄も)に近くて三菱なら即完ですよ

>>266 マンション掲示板さん

確かに大規模でもないのに1年前10％頭金は嫌ですよね。契約後、購入を迷ってた部屋が価格を下げて販売されてたらかなり後悔しますし。このご時世を鑑みると十分にあり得ます。一生の買い物だから慎重に行きたいですね。

市川駅近の新築マンション売り出しはどんどん価格が上ってますね…。
この二棟の後は、もはや一般家庭じゃ手が届きにくくなってくる気がします。

ここは不人気物件ではないでしょうが、角部屋、最上階、１階等唯一無二部屋以外は日照眺望が殆ど変わらないので慌てる必要はないですね。慌てなくても第二期以降で安く買えますよ。

>>269 通りがかりさん

千葉で駅7分は駅近ではありませんよ。

ここ数年間でデベは儲けすぎました。しばらく利益を圧縮して販売して行かなければならないでしょう。デベも事業継続のために物件は造り続けますが、今までのような高値では売れなくなり、水準を下げざるを得ません。
皮肉な話ですが、コロナのお陰で今後数年間、マンション業界は買手市場でしょうね。顕著になるのは来年以降でしょう。

ここは要望書どれくらい入ってるか、ご存知のかたいらっしゃいますか？

市川駅で徒歩10分以内は昔から比較的高かったですよね。本八幡や船橋駅も。
高いと思う方は様子見でいいと思いますが、戸数が少ないだけにいい間取りは販売開始から早目に売れる予感。

今は殆どの物件で第一期から購入するのは賢明ではありません。
コロナ前に見に行ったあるデベの物件です。立地や設備など条件も悪くなく、そこそこ人気だったのですが、間取りがどうしても妥協出来ず第一期を見送りました。結局第一期で1/3程は売れたようです。先日、そこの営業さんからオプションサービス＋リフォームサービス＋値引きの話が来ました。リフォームしても不満が解消できませんでしたし、もう他の物件も見ていてほぼ検討から外していたので結局丁重にお断りしましたが、かなり驚き、迷いましたね。
本当に今はマンションが売れてません。じっくり待ってれば、想定外の恩恵が受けられるかもしれません。

販売の仕事してますが、中古でも市川駅近築浅ならレインズ掲載前に取引終了が多数。
この物件はどうなるかわからないけど、いい間取りは数週間で売り切れ予想。問題はその他の部屋をどのくらいの価格で捌くか。

やはりそうなのですね。。
駅前中古、出なさすぎですもんね。

レインズ掲載前に買えている人ってどういうかたなんでしょう。
不動産会社が買ってリノベして賃貸物件にしている？

角部屋、最上階、ルーフ付、エクステンドで買える人は買えば良い。それ以外は一期で高ければ様子見が妥当な判断ですね。飛びつくようなプランや価格じゃないのに売れたらデベがさらに増長するだけ。ここ数年アベノミクスで異常になったマンション価格を適正価格に戻すチャンスなのに。

べつに高いと思うなら無理して買わなくていいのでは？
稲毛らへんまで行けば安くなりますよ。
現実は、結構売れ行きいいです、というのが不動産業界の本音です。

不動産屋さんに「いいのあったら早めに教えてください」って言ってコネクション作っておけば買えますよ。
普通にローンとかでも買えます。眺望良くて駅近なら割とすぐに取引成立します。

小学校かかなり近いからグラウンドの土埃が気になり
ますね。

戸数57で機械式駐車場が18はかなり多いよ。近隣駐車場はそこまで高くないだろうから時間掛かる機械式は借りる人居なくなるんじゃない？金食い虫で将来必ず管理費や修繕積立金の大幅増額される可能性高いよ。敷地が広いんだからもっと平置が作れたはずだよなー。購入者の将来的な負担よりデベの目先の利益を優先させたのはがっかり。

坪単価で見れば高すぎない価格に抑えているとは思う。一期で6000万前後の部屋はほぼ要望はいるでしょう。あとは6500以上の部屋をどう捌くか。

いやいや、近隣の駐車場は高いよ。
外のだと歩く時間もあるし青空間違いなしだし、空いてるなら敷地の機械式に停めた方が無難。

車寄せからエントランスの部分にかけてかなり(1.5m以上？)下がっているのは大丈夫ですか？しかも14号側からかなりの下り形状でゲリラ豪雨など一気に水が流れ込まないでしょうか。武蔵小杉のマンションの水没光景がどうしても目に浮かんでしまいます。

1.5m以上下がっているというのは、グラウンドレベルからということでしょうか。
ハザードマップによると3m未満の浸水地域ですので、事実なら最悪のケースで1Fは冠水、2Fは部屋の高さの半分程度浸水しますね。
事実でなければ購買者の不安を煽る少々悪質な書き込みかと考えます。

>>286 eマンションさん

敷地配置図上はメインエントランスの高さを0としたら車寄せ入口部分が最頂部となり、その差が1.5mあります。これは事実です。悪質だと指摘する前に自分で確認したどうですか？

前から言われているように、ここは斜路上にあり、少々悪い敷地形状です。さらに建築制限の厳しい中、戸数を増やすために１階は道路の高さより下げていたり、駐車場動線が不便な作りになっています。
もちろん対策を講じているでしょうが本格的に検討していれば不安材料だと思います。
大切な事なので掲示板で聞くよりデベに直接聞いた方が良いですよ。

うーん、千葉で坪300万オーバーは安いのか？東京で買えねーか？適正なのか？所詮千葉は千葉、埼玉より下、冷静になりましょうや。

>>286 eマンションさん

地所レジから送られてきた配置図のコピーを見ると(細かいのは見にくいですが)車寄せのところが1520、風除室のところが0と表記されているようです。これは1520mm＝1.52mということでしょうか？であればなかなかの標高差です。

ハザード3m未満の地域で1.5掘ってるんですね。
顧客視点じゃないですね・・

１階居室と駐車場入口は防潮板で対策するけど、メインエントランス風除室は一番高低差があるのに特に何もなく普通の排水溝のみです。立地形状から考えるともう少し入口を守る対策を講じて欲しかったかな。

そうなのですね、エントランスから徐々に浸水して、結局同じ高さまで浸かりますね。

マンションマニアさんも坪300でここ買わないと市川のどこ買うの、みたいな記事だしてましたが、
他のハザードない坪250あたりの駅近中古が沢山ありますよね。

設備立地外観は悪くない。ネックはハザードと坪300の価格。今のままでは躊躇っちゃうかな。

マンマニも坪300は高いって言ってるよ。ここはハザード的に手放しに買いの物件じゃないから第一期から価格下げないと厳しいだろうね。

なんか、やたら価格を下げたい方がいるようだけど、部屋によっては坪300いかないし、そういう部屋は要望既に入ってます。
中層階以上で300超える部屋はシニア狙いで、ちょいちょい入ってきてる。
市川で探してた人にとってはミートする物件だよ。仲介手数料考えたら中古よりこっちを選ぶ人も多そう。

>>293 マンション検討中さん
築浅だと、たくさんは無い。
今だと南口の線路脇のプラウドだけでは？

>>296 マンション検討中さん
「要望入ってる」って、まさか業者の方？
中古との比較はサクラコメント？

営業さんがポジ書き込みをしないと売れない物件なんですよ。今の時勢と市況を冷静に鑑みて判断しましょう。急いだ者負けです。需給バランスはコロナ前とは全く違いますからね。

>>296 マンション検討中さん

地所レジクラスの大手の営業がこんな書き込みは情けないですよ。
諸々自信がないんでしょう。