東京建物のブリリアシティ西早稲田

九州の豪雨や近年の異常気象を見ていると、神田川クラスが氾濫したらどうなってしまうんだろうと恐ろしくなります。。。

>>437 目の前に住んでましたさん
なんか嘘っぽい。エビデンスはあるの？
そこまで水位が上がるなら、もっと低い馬場駅前辺りで溢れてるでしょ。

エビデンスって笑　
具体性もあって全然疑わしくないと思いますけどね(地元の消防団が通行止め、とか作り話でできます？)。少し調べたら2005年の台風が凄かったようなのでそれのことかな？と思いますが。
昔近くに住まわれてた人のお話は参加になるので、お聞きできるのは嬉しいですね。

ハザード真っ赤なのは自明なのに誰かの体験談を必死に否定している人って何なんだろうね。

ご返信ありがとうございます。
リビング床暖はあっても使わなかったりもしますが、やはり無いと辛いので、、

去年の台風の時の水位がどれくらいだったかわかる方教えてください。

マンションの三階以上であれば、神田川の氾濫が起きてもなんとかななるのかなんて思ってしまうのは甘すぎますかね。。停電や断水が起きても数日で復活するかなと、、。

>>448 匿名さん

いやぁ、武蔵小杉とかの例をみても電気系統やられたらすぐには復旧しないんじゃないですかね。。。
そして一回そういうことが起きてしまったら転売はキツいでしょうね。。。

>>447 匿名さん

リンクを貼っていいのかわからなかったので参考になるかわからないのですが、神田川 水位 台風 で検索すると動画が沢山出てきました。
また、ネットの記事でも昨年の台風19号で、神田川などの水を地下に溜める地下調節池「神田川・環状７号線地下調節池」でも、総貯留量５４万トンの約９割程度まで水が達したというものがありました。
地下が溢れたらもうあの一帯は壊滅的被害でしょう。
テレビでも再三ハザードマップの有効活用が叫ばれてますから、楽観視せずにきちんとリスクを考えるべきかなと思います。
ただ、コロナが猛威をふるっている昨今、避難所での生活も不安ですよね…。

どうせ氾濫するんなら購入決める前にお願いしたい…

ここは売れない。不人気物件。

新築で希望してるエリアで予算がハマるのがここくらいしかないんですよね

>>452 マンション検討中さん

「売れない」と思うのは自由ですが、「不人気」というのには何か数字や根拠があるんですかね。

今回の九州の見てると買う気失せてきた。
気候は昔と比較できなくなってきてる。

>>453 検討板ユーザーさん
そうそう。
背伸びしてギリ買えそう。
そこなんですよね。

リスク許容度なんて人それぞれ
ここがハザードマップで赤いことなんて既知の事実
そのリスクを許容できるかどうかなんて自分で考えるべきで、掲示板で人に聞くようなもんじゃないし、人に対してどうこう言うべきでもない

本物件のこれまでのまとめ

・大規模454戸
・共用施設が充実
・占有部は残念仕様
・定期借地70年
・駅遠
・激坂立地
・ハザードマップ真っ赤っか
・交通、買い物利便性低
・保育園少ない、かつ激戦区
・背伸びしてギリギリ買える金額設定

>>458 検討板ユーザーさん

ホーム●ス忘れてます。

>>458 検討板ユーザーさん

地下電気系統50センチ引き上げのみを追加。

気になるのは気になる。
踏ん切りがつかない。

>>461 マンション検討中さん

マジで不便すぎる。コロナ影響あるしやめとけ

平日レポ早よ！

もう新規情報は出尽くしたんじゃないか。事前説明会行った人の第二弾MRが4連休で始まるから期待。眺望と日陰シミュレーションが出てくると聞いた。

>>464 口コミ知りたいさん
サウスで6,000万円出んやろか？
説明会はかなり入ってるみたいやけんど、このご時世ポンポンはけへんやろなぁ。

完成しても半分は売れ残るぜ。

氾濫豪雨きたらアウトですかね？

ここはもうアウトだよ

各地氾濫のニュースを見て、両親とも相談したけど、やっぱりここはやめておけと
もはや過去の常識なぞ自然災害には関係なく、神田川が氾濫する可能性は高まってくるだろうと
当初金額だけで釣られてたけど、正気になりまして、こちらは検討から外すことにしました

この辺の出身なら知ってるけど、この場所で洪水が起きたことはないんだよ。
もちろん局地的に地下が水没したとかはあるけど。
過去に豊島区新宿区の神田川があふれたのは山手線外側の一部と山手線と明治通りに挟まれた区間だけ。

それには理由があって、
山手線外側すぐの所で神田川と妙正寺川が合流、その合流点すぐ先に山手線と西武線とのクロスポイントがあって川幅が狭くなる。だからあふれた。
それで分水路を作って明治通り手前で合流させたので、今度はそのあたり（大同病院などがあるエリア）の低地であふれた。

明治通り内側に入ると上流2箇所の堰もどき（山手線と明治通り）で流量が調整されるので溢れるほどの水量にならない。これが真実。

とはいえ現在、神田川に限らず東京の治水は2013年に定められた50ミリ/時間想定が基本。昨年基準が改定されて一部が75ミリになったけど、最近は毎時100ミリ超の集中豪雨も珍しくないので今後はどうなるかわからない。

>>470 匿名さん
登録倍率が上がるからそういうコメントはやめてほしい。。。

土地の成り立ちを見ると埋立地であることは間違い無いので、地盤改良をどこまで徹底して行っているのかは気になりますね。神田川の氾濫リスクだけでなく地震が発生すれば液状化のリスクもある地質です。
この点詳しく話聞いた方いらっしゃいますか？

南向きのお部屋で5階くらいだと、だいたいいくらですか？

>>473 マンション検討中さん
マンションマニア氏の記事によれば3LDKで7,000万円前後ですかね。

>>472
う、埋立地だと？　東京の歴史を勉強し直したほうがいいぞw

>>473 マンション検討中さん

MRでもらった価格表だと、サウスコートは一階～五階で最低6900万円～ですね。
人気度を見てこれから100万円単位で根付けしていくようですが、五階だと7000万円台になると思います。

古地図を見ると、埋立地とまでは言わない気がします。
田んぼがあったようです。
神田川の流れは直線に変えてますね。

>>473 マンション検討中さん

MRでもらった価格表だと、サウスコートは一階～五階で最低6900万円～ですね。
人気度を見てこれから100万円単位で根付けしていくようですが、五階だと7000万円台になると思います。

それでも高くて買えんしゃい！

>>477 マンション検討中さん

なるほど、現地の新宿区西早稲田になっている部分は、元々神田川流域だったわけか
昔は神田川の北側が豊島区高田、南側が新宿区西早稲田できちんと分かれてたんだな

コロナ第二波き出したね。
当面ボーナスもカットだし、ここに限らず高値掴みの新築マンションをローン組んで買う人はいないでしょう。冷静な判断なら、ペンディングです。

https://matome.naver.jp/m/odai/2157086524795771601

確かにこれを見ると神田川のハザードも怖いですね

>>482 マンション検討中さん

こんな事になってたんだ！
たまたまギリギリセーフだったけど、これはどう見てもアウトじゃない？
100ミリ200ミリの豪雨に耐えられますか？

欲しいけど南69は無理！

南向きで6900万？めちゃくちゃ安いですね

>>474 マンション検討中さん

えええここ安いですね
立地？ハザードマップ真っ赤だからですか？

マンション価額は10年前から右肩上がり、サラリーマン、専業主婦の世帯には手が届かなくなってきてますわ。このコロナで調整でしょう。高値掴みの土地仕入からでしょうから、安易に値下げできないでしょうが、買い手がいなければ、バブルとして弾けるでしょう。デベはきついでしょうが、実態経済として1,000万円近く安くなってもおかしくない。

安く感じるのはデベの術中にはまってますよ。
このスレを頭から読んだら、検討から外れますよ。
定借&急坂&駅遠&ハザードエリア&内装コストカットですから。寧ろ割高です。
コロナ影響があるからといって、メジャー７は値下げなんかしないですよ。

>>483 マンション検討中さん

ほんとですね、これ見ると470さんの言うことはあてにならないような…これつい3年前ですよね？
しかもコロナの影響と不動産バブルがこれから弾けると値下がりはさけられないでしょうね～
数年後にもっと手頃に安心な都心のマンション買えるようになってるかもね。

イーストコートの低層階は狙い目な気がする

>>491 評判気になるさん

東向きは気にしませんか？

>>492 マンション検討中さん

491さんではありませんが、私も東向きがなかなか良いと感じています。モデルルームでも、本物件では東向きが人気で、センターコートは価格帯が上がる可能性もある、と聞きました。

>>493 マンション検討中さん

東向き、西向きは日が当たらんでしょう？

コロナヤバイね。
こりゃマンションどころじゃなくなってきた。

>>493 マンション検討中さん

センターコートの中層階以上値段が安いならいいなと思っていたのですが、人気出ちゃいますかね…しかも価格帯上がるのか…

最近の台風
MRでは絶対に出せないエビデンス（笑）です
どうぞご査定下さい

少し上流

>>497
わざわざ見て損したわ。
>>470 さんが書いた事実を補強するだけじゃん。
上流の下落合駅付近はヤバいけど、このへんまで来るとだいぶ落ち着く。そういうことでOK?

コロナでやばい、といっていつまでもマンションを買えない人間は、別に書き込まなくていいのでは、、
多少の上下はあれ、5年以内に売るとかじゃなければ、基本的に物価は上昇するから、マンマニのいうように定借70年で20年住んでも50年残っている。
山手線内側で3LDKを7000万円で買えるなら、欲しい家族はたくさんいるでしょ。

加賀町の方が良くないですか？

>>500 検討板ユーザーさん

値段の差、わかりませんか？

＞MRでは絶対に出せないエビデンス（笑）です

台風でも、３ｍ程も水位に余裕があることが判ります

>>497 匿名さん
去年の猛烈な台風でもその程度の水位だったんですね。少し安心しました。

はやくモデルルーム行きたい
そしてはやく買いたい

2022年5月ってことは、住宅ローン控除は無しか。。

>>506 マンション検討中さん
今のところはそうですが、税制改正で延長されるのではないでしょうか。推測にすぎませんが、今の状況で延長しないという政策判断は難しいと思います。

>>507 マンション検討中さん
やはりそうですよね。
延長されることを期待して待つのみですね

家探し中だが、50年も続いている住宅ローン減税は、おそらく延長じゃないかとは（0になることはない）、どこのディベロッパーからも言われた（もちろん、保証はできないがという注釈付き）
ただ、逆にコロナで大変なときに家買える余裕のある人に金を出さない、、という政治判断もありそうなので、それはそれで怖い。。。減額はありうると思う。

モデルルーム見てきましたが、コストカットしつつも内装は頑張ってる感じがあって好印象です。リビングのサッシが連窓仕様なのは良いですが、リビングと洋室の間の袖壁をなくして、全てウォールドアを開いた時にもっと良さが際立つのになと思いました。

北側にポストや宅配ボックスが集中しているので、サウスコートの住人で西早稲田を常用する人はポスト見に行くのが大変そうですね。

>>511 マンション検討中さん
これ、イーストの人はどうするんだ？
外出る動線がよくわからん。

ゴミ置き場の上とか横とか近くに普通に部屋あるよね。大丈夫ですかね？

とりあえず、ポチッとエントリー？

こちらのマンション、リセールはどうなんでしょうか？

定期借地権についても70年と長いのと、結局所有権でも70年後は建替のハードルが高すぎて、更地にして返すという方がめんどくさくなくて良いかもですよー？というような、意外とデメリットを感じさせない美味い説明を受けましたw

６５年後にエレベーター壊れてもしっかり
治して貰えるのかのぉ？
爺になったワシは階段とか嫌じゃ

>>517 匿名さん
あと5年でぶっ壊すんで勿体ないから歩いてください、あれ、おじいちゃんまだ死んでなかったの？

ってなりそうww

65年後まで地代払えるのかしらw

>>519 匿名さん
ローン完済しても後から重くのしかかりますね。
亡くなったら免責にもなりませんし…。

定期借地権末期のマンションってまだ日本で実績ないよね、どんなスラムになるんだろう

ここのような借地権のマンションって、フラット３５使えるんですよね？
フラット３５の保証型（アルヒのスーパーフラットみたいな商品）も使えるんですかね？

>>521 マンション検討中さん

管理費と修繕積立金の未払いの人がいなければ、修繕計画通りだと思うけど。

>>520 マンション検討中さん

ローン完済したら人に貸しては？たとえボロボロになったとしても流石に地代分を超える賃料になるのでは？ボロボロでも一応は山手線の内側であの広さだと6万とか7マンとかで借りれるってなったら借りたい人いそうですけどね

洪水大丈夫？

住宅ローンのご相談です。
皆さんは変動狙いで金利はいくらで組みますか？金融機関はどのように選びますか？

>>525
無問題のようですよ。
どなたかが、台風襲来時でも大丈夫な証拠動画を貼ってました。
そして、今でも大丈夫な上に、さらに今後も治水工事が進みます。

洪水よりも、駅遠で周りに何もないことを憂慮したほうが。

そもそもさ、23区の分譲マンションでスラムになった例ってなんかあるの？築50年のマンションも普通に都内あるけど普通に皆住んでるじゃない。都心、城南なら大丈夫じゃないの。定期借地権のリスクはあるけど修繕積立金が計画通りに積まれてれば大丈夫だと思うけどね

エントリー3,000組突破！
即完売ですね？

ご苦労さん

ここの購入検討中のご家庭は、専業主婦のご家庭が多いんですかね？？

>>532 通りがかりさん
うちは共働きです。
でも子育て世代が多いでしょうから、専業や育休中の家庭も多そうですね。

共働きなら山手線外側でも駅近のほうが通勤が楽なのでは？　地下鉄乗り入れの落合・小竹向原・練馬とか、最近だと王子エリアとか赤羽とか。ここから駅へ出る時間はけっこうかかりますし、往復で２倍、毎日ですよ。
ここは専業主婦家庭やリタイア層に向いた立地だと思います。散歩したりのんびり過ごすにはいい場所ですから。

勤務先にもよるし、勤務形態にもよるし、一概には言えませんね

うちも共働きで検討中です。そのため、保育園や小学校などの教育環境が気になるところです。

通勤に副都心線（西早稲田駅）や都電荒川線（面影橋駅）利用なら徒歩10分以内なので許容範囲かと思いますが、JR高田馬場駅までは距離ありますよね…。

高田なので学区的には高南小ですよね。評判は良さそうです。
保育園は心配ですね。豊島区内だと最寄りの園に落ちたら基本的に坂を登って登園でしょうからちょっと厳しそうです。のぞき坂はベビーカー絶対無理だなと思うので（自転車もしんどそう）他の行き方検討しないと…ちゃんと周辺の園の調査進めないといけないですね。

>>みなさま

まとめてのお礼ですみません。
ありがとうございます。

我が家も共働きなのですが、入居の頃は学童&保育園の年代なので入れなかったらと思うと怖くて…保活で苦労したのでみんな一斉にと思うと物凄い倍率だろうなと…兄弟加点もないし絶望的でしょうか。

似たような家庭環境のご近所さんが多いのは心強いです♪

そういえば、こちらのマンションは5月入居開始ですが、4月から小学校に上がる子ってどうするんだろう…
保育園も年度途中入園になるのかな？
1ヶ月くらい、高田地域の賃貸暮らしが必要なんですかね？もしくは現住所から通うか。
現住所からの通学が認められなかったら、今の住まいの学区の小学校で入学式出て1ヶ月過ごしてから転校…

あぁ、どうなるんだろう。
どなたか豊島区に聞かれた方いますか？

豊島区は居宅訪問型保育事業を
やってますよね。
自宅に招いたマンツーマンの保育で良いなら
それも選択肢になります。
竣工6月だから空きがあるかは微妙ですね。。
私は別の区の居宅訪問型保育事業で
1歳の子がお世話になり、
大変ありがたかったです。

そうなんですよね。5月入居開始予定と出ていたので、保育園・幼稚園・小学校問題がどうなるのか気になりますね。3月中旬～下旬入居開始だと、多くのファミリー層にとってありがたいことかと思います。

個人的には、敷地が広いのだから敷地内に保育園があると良かったのではと感じました。400戸以上の大規模マンションでファミリー層が主体なのではと予測しています。