エクセレント ザ タワー

>>4764 マンション掲示板さん
>>4756と>>4758なんて即レスですからね。

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>>4766 匿名さん
被害妄想相手に何言っても無駄です
妄想が妄想を生むので終わりはナシ…

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>>4769 マンション掲示板さん
たしかに意味不明なネガティブ投稿を繰り返す人には何を言ってもムダですね。
嘘つきの件はクリティカルヒットしてるので都合が悪いみたいですが。

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エレベーター乗り換えホラ吹き君のいつもの自演をお楽しみください。

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>>4765 マンション検討中さん
ヤバいよね

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>>4770 マンション検討中さん
ヤバいじゃん

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>>4769 マンション掲示板さん
まさに自分じゃんw

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表面タイルだと修繕きつそう。プレキャスだけど大規模修繕サイクル毎にインフレによるタイル打診費用は回を重ねるごとに同じ作業だったとしても値段が上がるのはきついね。

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>>4683 検討板ユーザーさん
値上げしているんですね。それでも最近モデルルーム行ったら商談部屋が全て埋まっていました。
稲毛や船橋のこれから販売開始の物件が強気価格らしいので、検討者増えるかも？

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>4765

修繕積立は管理組合の経費とは別会計だから振替には総会決議が必要なはず。安易に振り替えができてしまうと修繕費を管理に使って修繕できなくなるってのがおち。

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＞４７７５

大規模修繕の人件費って本当に上がってるのかな。外国人が結構入ってるけど。

新築の建築費も実は口実でデベのぼったくりだったりして。

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>>4776 マンション検討中さん
一部の部屋が坪単価で20万くらいは高くなってるみたいです。
稲毛は坪250、船橋は坪300を超えてるので、少し調整したみたいです。

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値上げして売れ残りってすみふパターンか。

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>>4779 マンコミュファンさん
部屋によっては70平米換算で400万以上高くなっているわけですか。旧価格で買えた人はラッキーですね。
同時期に販売されていた船橋駅や東船橋駅最寄りのエクセレントシティも、今考えると安かった。

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>>4496 マンション検討中さん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/652913/200/

このマンションを検討する人にとっては徒歩９分の立地はそれほどネガティブに捉えてないと見えます。
このアンケート結果を見て皆様の感想はいかがでしょうか？

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65m2で700万くらい上がってますね

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>>4779 マンコミュファンさん
船橋の2物件は坪330万円ぐらいでまだそんなものかなという程度ですが、ここと同じ新日本建設の津田沼は奏の杜とはいえ駅徒歩12分で坪350万円などという噂も出回っています。本当にそのような価格で売れるのでしょうかね。もしそれでうれるようなら本当にここは安いと思います。

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>>4784 匿名さん
350万！？びっくりー。そんなに価値のある立地なんですね。

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>>4783 eマンションさん
坪20万どころじゃなかったですね。
前にも低層を値上げしてたので市況にあわせたんでしょうね。

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>>4783 eマンションさん
エレベーター区分上は低層階扱いの18階でも、けっこう上がってるんですね。前建て無し&眺望良しの西側だから、という理由もあるんでしょうけど。

それでも最近売り出しの物件より坪単価安そう。値上げ幅の小ささを見ると、最後まで保守的な価格で売る気だなこれは。

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>>4787 通りがかりさん
18階だと海も見えそうなのでいいですよね。

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>>4783 eマンションさん
もともとの価格が安すぎる気が。
それでも1年前は適正だったと考えると、この1年で船橋～千葉らへんのマンション相場がえぐいですね。

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>>4778 匿名さん
外国人はベトナムあたりだけど、コロナ明けても最近円安のためか入ってくるのが減ってるよ。とある工事現場の監督が言ってたわ。それで工期遅れてる。

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>>4775 名無しさん
途中から形が変わるようなマンションだったり、DWとそうじゃない住戸が混じってるようなマンションだとエレベーター式の足場組むときも大変そうですよねー

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>>4778 匿名さん
建築資材メーカーで働いてますが、びっくりするくらい上がってますよ。ここは調達がだいぶ前なのでもちろん関係ないですが。うちは昨年2回値上げしてもまだ利益改善せず、今年ももう1発値上げはあるのは確実です。まだ全然価格に転嫁しきれてません。

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>4790
>4792

だとすると長期修繕計画、入居時点で破綻してるね。

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>>4793 匿名さん
だから言ってる通り、売る側は売り切る事だけが目的だから
管理費や修繕計画なんて関係ないからあまり言わない…

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今のマンションが3年前、実家のマンションがこの間大規模修繕終わったけど、予算内に収まってるどころか追加工事も発注できてる。どちらも当初は予算オーバーが懸念されてたけど。

実家のマンションなんて美観をもう少しよくしたいなんてレベルのこと追加としてしちゃってる。

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>4793

だとしたら今、マンションは買ってはいけないだね。

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リゾートマンションで問題になったことが令和のマンションで数十年後に起きるのかな。

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>>4792 マンコミュファンさん
参考になります。既製品の家具でもどんどん価格改定されてますよね。いつどこに内装やインテリア関連を頼むか悩みます。

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低降伏点ダンパー使ってるのも先のことは知らないなんだよね。

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>>4799 匿名さん

何ですかそれ？

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補修のこと考慮してない。

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＞修繕計画なんて関係ないからあまり言わない

宅建業法で説明義務あるんだけどね。まあ、考えてませんって説明もありなんだけど。

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>>4796 匿名さん

その理論だと未来も買っちゃいけないだよね

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>>4799 匿名さん
そろそろ手紙きた？

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このマンションの10年後の価格は横ばい？プラス何％？マイナス何％？
千葉はあまり知らなかったけど、都内の価格上昇と本命晴海の倍率難から、最近ここの魅力に気付きまして自身でも調べてますが皆様にもお伺いしたくm(_ _)m

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エクセレントザ・タワーの10年後のリセールバリューは新築時から何％プラス・マイナス？

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>>4806 評判気になるさん
すみません、作成間違ったみたいです。

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マンマニの想定だとー２０％。選択肢たりないよ。

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>>4808 匿名さん
想定が外れるから問題なし。

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あっ、値上げ前の価格でだから今からだとー２０％オーバー。

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>>4806 評判気になるさん
人によって、前提が異なるのであなたの望んだ結果が得られないかもしれませんね。

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>>4810 匿名さん
信者はベイパークスレへ集合してください。

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ベイパークはマンマニ所有してるから評価にバイアスかかってるんだよね。

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転売や投資目的でなく実需なら、検討余地がまだあると思います。
10年後に売る想定だと、価格下げ圧力になる競合相手があまり多くないと考えています。
このあたりでタワマンスペック、ビッグターミナル駅近、商業店舗や官公庁施設も利用しやすい立地、3LDK5000万円台で購入できる新築物件自体、しばらくは出てこないでしょうね。

中古になった時は都内のような値上がりは望めないでしょうが、後続の似たような物件もしばらく出ないでしょう。
三越跡地は下手したらここより坪100万高くなると想定すると、競合せず別クラスのマンションとなります。

各部屋の条件を無視して乱暴にまとめると、10年後も3LDKでグロス4000万台後半～5000万台後半で動きやすいと見ています。

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実需でも売る必要が生じることがある。その時に希望する価格で売れないと身動き取れなくなる。

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>>4814 名無しさん
三越前がそこまで上がるとすると、駅遠、中小デペ開発とはいえ、千葉駅のランドマークとなるタワマンは、10年後で固くみても大幅な値上がりは望めなくとも、最悪でも値下がりはないんではないでしょうか。

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まあとはいえ千葉駅中心地の空洞化はひどい。
マンション前の商店街は今後復活することは無いだろうな。
サイゼも消え去ったし。新日本建設は適当にやってるし。

駅前の商業施設と差別化して集客できるスーパーと言ったらなんだ、ロピアとか角上魚類とか？
人が集まる中核テナントが入ればまだ復活もあり得るけど。
新日本建設がテキトーにテナント募集しちゃってるから無理でしょ
折角中央公園～通町公園に投資しようとしてるんだから、その周りの商業とも一体でやらないとうまくいくはずないんだから、千葉市と連携してここにも拓匠開発入れろ

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>>4814 名無しさん
私も同じようにみてます。
千葉で内廊下で下駄付き（下が商業スペース）のマンションはおそらく今の所は他になく、かなりの希少性があると思います。
テナントが何になるかで大きく価値が変わってくると思いますが、今後不動産が下落していってもここの下げは限定的になると予想してます。

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>>4817 マンション検討中さん
「空洞化はひどい」
？？？？？？？？？？
どこがですか？
ますます栄えていってると思うのですが。

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>>4819
こういう人たちは、車中心だった時代の、駅から20分離れているところが繁華街である状態が懐かしいのです。感覚の違いなので仕方ないと思います。
私たちにとって千葉駅の中心地は千葉駅周辺であって、この方が言う商店街の周辺ではないのですから。

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>>4820 匿名さん
違うでしょ。元々市民会館が千葉駅で中央公園が京成の駅だったからこの辺りが一番の繁華街だったの
車？お前何言ってんのレベルなんだよ

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>>4821 名無しさん
何年前の話しだよ、産まれてねーわ(笑)

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4819です。
昔の千葉駅周辺のことですか？
その周辺になんとかという栄えた商店街があったことは知ってます。
駅の場所が移転して、栄える場所（中心地）が変わっていくのは当たり前のことで、昔から過ごしている方々が残念に思うことはあるでしょうが、今の千葉駅周辺の再開発は県内では最高峰の元気の良さだと思います。

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現千葉駅でも旧千葉駅でも歩いて１０分も離れてないんだからどっちでもいい。
>>4817さんが言ってるように角上魚類とか集客できそうなテナントを誘致してくれ。

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>>4817 マンション検討中さん

全国共通のことですが、イオンなど大型スーパーができて従来の商店街が廃れていくということはよくある話だと思います。おっしゃる通りマンション周辺の商店街の復活は難しいと思います。

折角中央公園～通町公園に投資とはこちらのことですよね？
https://www.city.chiba.jp/toshi/toshi/toshinseibi/koensaiseibikihonkei...

これをうまくやってもらい、マンションのスーパーと共存共栄できるような商店街が復活してくれれば最高です。
大型スーパーは安くて便利で高品質ですが、だんだん飽きてつまらなくなるので、周辺に魅力的な小さなお店ができれば楽しいと思います。期待したいと思います。

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https://trafficnews.jp/post/124298
こちらも楽しみ。

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成田空港行きの総武線快速、3月のダイヤ改正で減便。

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>>4827 匿名さん
あら残念。
国内旅行と出張中心なので羽田へのアクセスを良くしてほしいです。

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>>4827 匿名さん
電車に詳しくないのですが、検索したらこれが出てきました。
https://www.jreast.co.jp/press/2021/chiba/20211217_c01.pdf

千葉駅から成田空港まで、特急「成田エクスプレス」の利便性が大幅に向上するようですね。新宿や横浜へのアクセスも便利になるようです。
総武線快速で成田方向へ通勤の人は不便になるのでしょうか。

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>>4828 評判気になるさん
千葉駅から羽田空港へはリムジンバスがありますよ。ご存知だったかもしれませんが。

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>4829

それ去年のダイヤ改正。気づいてないってことは利便性向上してなかったってことか。

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>>4831 匿名さん
ご指摘ありがとうございます。
そのようでしたね。
JR 改正 2023で検索したら、
https://www.jreast.co.jp/press/2022/chiba/20221216_c01.pdf
が出てきました。総武線の千葉以東が少し不便になるのでしょうか？だとしても去年の大幅改善からすると微々たるネガ要因だと思います。
海浜幕張、西船橋は改善ですよね？

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>>4825 マンション検討中さん
商店街に出店する店も砂町銀座とか戸越銀座とかを参考にきちんと厳選して欲しい。
フリマとかやってる場合ではない。

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>>4833 マンション検討中さん
砂町銀座はわかりませんが、戸越銀座は駅前が比較的閑静なので遊びに来た人だけでなく日常使いのニーズもあるので栄えてるのかもしれませんね。
駅前に大きい商業施設があって、商店街と共存してるケースってあるんですかね？

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>>4827 匿名さん
成田空港を日常使いする人にはいたいのかな？
旅行とかでしか使わない(年に1回とか)人にはあまり影響はなさそうですね。

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ここ、固定資産税いくらぐらいになるのかなー。

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>>4817 マンション検討中さん
広域検討で初めて来ましたが、建設地付近を見て寂れた雰囲気とは全く思いませんでした。

チェーン店や個人経営の飲食店がちょこちょこ並んでて美味しそう！千葉神社、きぼーる、イベント時の中央公園は雰囲気良さげで楽しそう！コンビニ、スーパー、ドラッグストアが近くて便利そう！とは感じました。
このレベルで地元の人が嘆くなら、昔の千葉銀座商店街はよっぽど栄えていたんでしょうね。

拓匠開発は千葉公園近辺で勢いのある会社ですね。最近気になっています。

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>>4836 口コミ知りたいさん
高層階は年30～40万程度で比較的安めだと思いますよ
最初の5年は新築で軽減がありますが

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>>4746
なぜそんな心配しているんですか？
セントラルより立地いいと思うし新築だし何も入らないことはないですよ。
期待しかないけどなあ。遅れたとしても別に回りにいろいろあるので困らないし？

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>>6784
奏の杜高すぎますよね、ずっと築浅中古とか探していたけど高すぎて諦めたものです。
津田沼の奏で中古探しているうちにエクセレントが建築中の情報知り、モデルルーム見に行って気に入り、こちらにしました。中古予定が新築になりうれしいです。

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>>4805
私も以前都内に住んでいましたが千葉駅おりて大きくて綺麗でびっくりしました。
これだけいろいろあったら生活も便利だし都内みたいに混んでないし歩道も広いし
凄い気に入ってこちらにしました。価格の将来性は都内みたいにはいかないと思うけど、千葉県の中では悪くないと思いますよ。
住み替え予定での購入ですか？

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4817だけど、千葉駅近辺一帯の中心地ってことで旧パルコ周辺のことを指してた。分かりにくくてすまんが俺はまだジジイじゃなくて30代だぞ。

再開発の元気がいいって嘘だろ？パルコも三越もセンプラもぜーんぶマンションじゃねえか。マンションはいいよ？でも下駄にクソみたいなテナント入れやがってマジで有り得ねぇよ。センプラ跡地のマンションなんてなんの集客も期待できないようなクリニックとか子供園とかどうでもいい店舗入れて。

エクセレントタワーもセンタービルも、テナント募集を丸投げしてマジで適当そうだよね。コンセプトもろくに作らずにまたどうでもいい病院とか歯医者とか入れるんか？そんなので千葉に活気が戻るとでも本当に思ってるんかな行政と新日本建設は。本当に誰かコントロールしてくれマジで頼むから。

千葉市の役割
中央公園～通町公園をきれいにする。中央公園もちゃんと綺麗にすること。
新日本建設と組んで、人が集まるような商業地域のグランドデザインを書き直す。ディベロッパー入れて再開発地域のコンセプトを固めた上で新日本建設と足並み揃えて、一体的な開発をする。

新日本建設の役割
千葉のこと考えるなら、病院とか子供圓とかふざけたこと言ってないで、あんなスケスケのクリニックとか子供園なんて誰も行きたくないから。センタービル1Fの超いい場所にコンビニ入れやがってふざけてるわ。目先の利益しか考えてないのどうにかした方がいい。頼むから行政がコントロールしてくれ。

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>>4842 マンション検討中さん
確かにテナント集めのコンセプトは大事な気がします。
東京の日本橋でもコレドのビル群の中で神社をきれいに直して、周辺のお店は参道っぽく調和させてますね。
三井とは企業体力が段違いでしょうが、地元のデベだからこそ新日本建設にしっかりこのエリアを作り込んでほしい。

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>>4842 マンション検討中さん
口が悪いのでハレーションが起きるかもしれませんが、概ねおっしゃる通りだと思います。
せっかくの再開発なので税金入れて大きいことしてしてくれてもいいのにとは思ってました。

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>>4843 マンション掲示板さん
三井の日本橋開発は、日本橋が三井グループ発祥の地でもあり三井として日本橋地区に大きな権益を保有しているので日本橋地区を開発することが三井にとっても価値増大につながるからで、地域貢献だけではないと思います。
新日本建設に求めるとすればこのマンションの商業施設部分を魅力ある店舗にしてほしいということで、マンション周辺の賑わいは行政の力に頼らざるを得ないと思います。

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>>4842 マンション検討中さん
確かにせっかくのガラス張りの綺麗なテナントにクリニックや塾はもったいないですよね。

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>>4815
そんなの人はごまんといると思います。よほど都内の立地のいい物件以外。
身動きとれないことはないとおもうけど、、安くてもいいなら不動産屋に買い取ってもらうというのもあるし、でもここでそんな悩みを持ってたら他の中古MSや駅から遠いMSとかの人もっと大変です

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>>4846 評判気になるさん
クリニックや塾もあってほしいし、それ以外にも特色あるテナント来てほしいです！どうなるのでしょうね～

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>>4838
年間そんなかかります？？
千葉市のこのあたりのMSいくらぐらいなのかな

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テナント何が入るか楽しみです。
確かに何かしらのコンセプトがあり、それが更なる集客に繋がるスポットになると嬉しいかもです。
例えば、全国津々浦々のアウトドアブランドを集結させたモールの様になれば、ウインドウショッピングも兼ねて登山やキャンプする趣味の方々も集まってくるとか。
そんなスポットが出来ると千葉市も更に盛り上がってくると思います。せっかく千葉公園も競輪場も新しくなるんだし。

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>>4850 マンション検討中さん
栄町の新陳代謝が進んでいないのは地権者の所為なのかな？
千葉駅からこのマンション周辺には近隣の駅から来たくなるようなスポーツジムや温浴施設も無い。
飲食店は千葉中央にあるので栄町一体を遊べる施設に作り変えられれば良いのにとは思う。

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>>4849 口コミ知りたいさん
ここらへんの60平米の2ldk(築浅)に住んでますが10万いかないくらいです。
ここは大規模なのでスケールメリット効くので、70平米でも20万はかからないと思います。詳しくないのでたぶんですが。

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>>4848 口コミ知りたいさん
えーっ？
クリニックや塾があってほしいですか？
もしこれらが入った場合はあの綺麗なガラス張りに目隠ししてしまうんですよね？
もったいないと思うのですが。
住民が利用するには近くて良いというメリットはありますが、街の活気には貢献しないと思います。

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>>4853 評判気になるさん
クリニックや塾しかないならうーんって感じですが、テナント空くよりは入ってほしいですよ。近隣住民にも関係人口的な人にも魅力あるテナントがそれぞれ入ってほしい。

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>>4851 マンション検討中さん
栄町の不動産登記見てみればわかるけど不可能

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>>4855 通りがかりさん
反社？

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>>4852 評判気になるさん
アパートじゃないですか？

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>>4857 eマンションさん
残念ながら鉄筋の分譲マンションですよ（笑）

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隣の賃貸一階店舗、角のあんな目立つ最高ロケーションでまさかのセブンイレブン。。
真向かいにセブンあるのにどんだけ…(-_-)
こりゃここの下駄もどうなることやら…

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>>4852 評判気になるさん
こちらの賃貸棟の募集が3000円/㎡ぐらいで結構埋まっていたようなので、タワマンの分譲住戸を賃貸に回した場合には賃貸棟に比べて設備や仕様が高く共用部分も充実しているのを考慮すれば月3500円/㎡として70㎡なら月25万円ぐらいは期待できると思います。

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>>4860 匿名さん
4852です、賃料ではなく固定資産税の話しですね。
賃料であれば、デュオヒルズの3LDKがコミコミで24万くらいで募集され借りてが付いてたので、25万は違和感ないです。

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>>4861 口コミ知りたいさん
4860です。固定資産税の話を賃料の話と勘違いして投稿してしまいました。大変失礼しました。

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>>4862 匿名さん
いえいえ、賃貸棟は隣のタワーが工事中にも関わらず37/62が埋まってるので順調みたいです。
https://rent.tokyu-housing-lease.co.jp/rent/8027674

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>>4863 匿名さん
ここに出てても申込入ってたりして、実際はもっと少ないです

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現実的にはこのあたりの人流を考えるとファッションや雑貨などの小売店も難しそうだし、重飲食がだめならクリニックや塾にならざるを得ないのかね。複数フロアを使う大規模店舗なら人流を作れるかも知れないがそういう方式ではないよね

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街全体の人流を考えるなら今からでもロピアかドンキに逆オファーした方がいい

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>>4866 匿名さん
ドンキは客層が下品そうで嫌だな。

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