南青山「常盤松ハウス」建替プロジェクトってどうですか？

4W後に2期販売だ。
ここで安い西側は完売らしい。
賃貸運用だと1L 7880万の部屋で家賃29万の表面利回りが4.4％くらい？
転売だと試算上は113％くらい上昇。
渋谷の再開発オフィス人口増加で1L需要は増加するかもなぁ。

この土地の形が尖ってるところが気になります。この辺り昔色々あったから価格下げてるとかありますかね？

渋谷東アドレスの小規模パークハウス築14年の中古が95m2で出てる。
1.46億で坪単506万 1階なんだけど部屋は半地下？

例の1階パンダ部屋77m2 9880万の将来価値を見極める上で成約単価が参考になるね。
買えた方は羨ましい。

南青山は全体的に延べ床面積の広いマンションが多いのが特徴。
南青山テラスとブランズ常盤松で100m2超の中古が1億8千500万で販売中。
常盤松ハウスの107m2 2億は妥当な値付だね。
ブランズは梁が何本も内側に食い込んで残念な間取。
南青山テラスは滅多に出てこないから強気の値付になってる。

明後日2期1次 6部屋販売

全て契約されれば残7部屋

２月にはグランドヒルズ
次にはパークナードが控えてる

地下２階とか凄いな

このご時世、凄いスピード販売ですね。
600万円台も周辺相場との比較では割安ですし、竣工までには完売でしょうね。

私はキャンセル待ちですが、無理だろうとのことですので半分諦めています。

1番広い107.5m2の部屋が今回も販売に出せてないのですか。
やはり2億ともなると高級仕様やコンシェルジュを求めるからでしょうか？
それ以外の部屋でもゴミ置場真上も最後まで残るとみました。
その2部屋以外は夏前には売り切れる？

＞682 パークナードとは、この物件のごく近所で竣工間近の
”パークナードフィット南青山ガーデン”のことですか？
あの物件は賃貸のみと思っていたのですが、もしかして
他の物件があるのでしょうか？

パークナード南青山は常盤松ハウスより建物グレード低く表参道13分で
坪単価19000円から20000円
やっぱり南青山は強い。
投資として買っておいて大丈夫だと思う。

>>687
マンションで儲ける為に投資じゃなくて他の投資の保険的な意味合いだわな。

グランドヒルズの近くにパークナード建設現場があるよ。
パークナードはどこも売れ残りが凄い。

いかにGHがハイグレードとはいえ坪750万に対して常盤松ハウスは質素でも西向きは坪460万程度で300万近く安いのはアドバンテージ。
5年前の安かった時代に販売開始したブランズ常盤松の価格よりも常盤松ハウス西向きはは安いんだよ。
タイムスリップ価格。
そりゃ確実に儲かるわな。

賃貸のパークナードフィットは安い部屋だと2階42.24㎡で賃料25万で募集してます。
㎡5918円→常盤松ハウスでいう51㎡7540万を仮に賃貸で運用すると賃料30.2万で表面利回り4.8％です。
賃貸仕様のパークナードよりは上ですから賃料は少し上にして表面利回り5％は行ける？
今日が運命の抽選日。

本日の抽選はどうでした？

外れた。大ショック

倍率どうでした？

どの部屋が倍率高かったのですか？
まだマンマニ騒動の余波で落選難民が殺到中？

都心の新築で利回り5％近く確保できるマンションはここでつか？
1LDKはまだ残ってまつか？

高倍率ついた部屋あったんですかね？

入居開始まで1年9ヶ月もあるのに残り7部屋かあ。
やはりプライスを間違えた結果？
坪500万台の部屋だって十分に安いよ。

1LDK残ってますか？
HP見ると大きい部屋しか残ってなさそうですよね。

詳細は物件概要に書かれてる。
25日販売分には1LDK有り。

そこで全て1LDKが無くなった可能性有りだけど。
売主が間取ページに広い部屋をアピールするのは見込客がいない＝売りたい証拠

今週末に続けて2期2次販売っぽいな。
もう80.5㎡以上の部屋しか残ってない。
残り7部屋のうち2部屋くらい出す？

明日2期2次 3部屋販売 残り4部屋

ついに107㎡放出 110万下げました

管理費は㎡360円
共用施設無し、コンシェルジュ無しを考えると高く見える。
理由は駐車場収入が管理費会計に入らないためなんだけど、35台くらいが常時稼働で仮に管理費に入ると1部屋平均で1.3万くらい下がる。
そう考えると管理費は妥当なのかもしれない。

1番高い部屋が捌けるとなると残り4部屋は3月中に完売？

超ハイペース販売なんやね。
次は2期3次が来週末。
残り4部屋が瞬間蒸発あってもおかしくないねん。

一番高い部屋がネックですかね。
これくらい予算ある人は、もうちょっとグレード高い物件探すかと。

グレード高いグランドヒルズ70㎡→1.5億

グレード普通常盤松ハウス80㎡→1.1億から1.5億

予算1.5億としてグレードを取るか、広さを取るか？

今および未来の港区南青山のマンション市況において
新築を専有坪500万円台で供給するのは無理だと思うよ。

常盤松ハウスの仕様と立地で、602のような部屋の間口、採光、ロケーションなら専有坪650万円くらいまでの値付けでもじっくり探せば売れる。

丸紅は本件につき人も手間ひまもかけずに簡単にサクッといきたい事情があるから、620万とかで安く出しているのでしょう。

この建替プロジェクトはロットが小さいから大した儲けもない、だが、時間だけはかかる。
グランスイートの冠も過半を保有している地権者チームに否決されたとなると、もはや利幅も大して変わらないのだから労せずサラッと掃けさして次に人員を回すのが吉と判断するのは経営の基本だよね。

つまり、何が言いたいかというと、グランドヒルズのまあまあのロケーションと広さを誇る部屋を買うより、ここの602を買う方が経済合理性は圧倒的に高い。

ぼくなら、8階や9階の東南側の角地の良い部屋はうまく仕様UPして脚色して専有700万円近くで売るかな。
2億前半くらいで120平米近くある広々した3LDK。

>>707 通りがかりさん
参考になります。
経済合理性から余計な利益が盛られてない当マンションは買わない理由を探すのが難しい。
ちなみに107.5㎡は605号室だと思います。

いくら何でも安過ぎたの一言。
1階の半地下のみならず、2階以上も近隣と比べて激安だった。
ただ、最安値が410万台だったので500万台も600万台も高く感じた。

という私は、3回連続落選。
欲の皮が突っ張り過ぎたと後悔。

1期の70B 2階 坪426万は最強でした。
狙い過ぎると買えなくなる典型例でした。
あの時に70A 1階 坪422万か西向きの4階以上にしとけば当たったかもしれん、と後悔

当初の予定価格の全体平均が坪530万→一部の部屋を大胆値下げで最終平均は坪525万くらい。
丸紅さんは事業で儲ける気がなく、地権者は豪華さを求めなかったからこそ実現した奇跡の安さ。
この先に○○ショックが来ても人件費高騰、土地代の高止まり、建築資材も微減程度であれば原価から積み上げると10年はこんなお宝価格は出ないでしょうと。
70B2階10080万購入者は買った瞬間に2500万の含み益です。

そろそろ3月末でモデルルーム閉鎖の案内が届きそうやね。
最後にもう1回訪問しよっかな。

>>711 匿名さん

そうそう、仰る通りで。
何か勘違いしている素人が非常に多いのだが、かつてのマンション市況とは違い、今は原価の積み上げ型にごく薄なスプレッドで利益を最低限見こんで何とか供給している状態。

昔みたく25も30も利幅は見れてないから、下手したら最終の粗利益率1桁台なんてのも今はザラ。

つまりね、値下げしようがないの。
赤字出して損切りするより、長く時間かけて買う人を探すのが吉。

契約した皆さん、カラー何色にしましたか？

こんなところに住んでみたいけどとても買えません。
購入される方が羨ましいです。

月島ミッドタワーグランド
馬車道ザ・タワー横浜北仲
南青山常盤松ハウス

どれも売主に丸紅さん
竣工前に楽々完売

ここは、過去に大惨事があった場所が目の前にあるので、それを気にした丸紅が価格勝負に出たと理解していますがどうでしょう。歴史上の出来事が気にならない勇者にとっては美味しかったようですね。

自画自賛書き込みが痛々しい。南青山アドレスが欲しいだけの層が買う地域底辺マンション。以外の何物でもない。でも、そういう層ニーズを上手に取り込む計画価格設定が秀逸です！褒めてるんですよ。

>>718 通りがかりさん
あなた抽選外れたでしょ笑

参考になります！

>>716 マンション検討中さん

丸紅さん次はどこに建てるのかしら。

大惨事？の直後くらいから数年近所に住んでいましたがなんの影響もないし良いところでしたよ。渋谷よりも表参道、恵比寿、広尾側へ行くことが多かったかな。渋谷もきれいになったから今は良いかも。ここは昔の建物の頃からよい雰囲気でした。建て替えあったの気づかなかったけど、気づいていたらこの値段だし欲しかったかも。ただし、買い物は遠いし坂があるから忘れものがないように！

丸紅を追いかけて3年
キタナカも月島もここもゲット。
これからも追いかけます。

都会なのに自然があり閑静でとても良い雰囲気。
これからも丸紅を追いかけます。

女も追いかけないとチェリーのまま死ぬことになるぞ

>>723 匿名さん
丸紅はマンション名が微妙だよな。キタナカは今思えば買っておけばよかった。うらやましい。でも、東京じゃ無いんよね。月島は何で買ったの？

>>722 匿名さん
ここの近くの広尾住まいの方もスーパーはライフを利用されているんですかね？わざわざ表参道まで食料を買い出しに行くのかな…。