プラウドシティ東雲キャナルマークスについて

>>1749 匿名さん

タワーマンションだったら400超えてたかもね。

どっちにせよ、350万円なら買える金額だなといった印象。　

おそらく次の東急豊洲は450超えてくる。

選手村はそれを超えてくる可能性もある

>>1743 匿名さん
住吉の物件って、そんなに豪華で安いんですか？

タワーマンションは驚愕のランニングコストに困る事になる。
板マンにしとけ。

値上がり期待で買うなら有明。
豊洲の利便性を得たいなら東雲。　　

好きな方を選べ。

>>1747
根気よく待つことが大事です。不動産は逃げません。

>>1755 匿名さん
不動産は、逃げるよ。で、永遠に来ない。待ってても来ない。それが不動産。

不動産のコツは、並べてあるものから選ぶべし。

売ってない夢の不動産は待っても来ない。永遠に存在しない。

存在するものから選ぶのが不動産だよ。
中古なんて、待ってても出てこないから、売りに出てるものから選ぶしかない良い。

だから、中古が良いと言うなら、今出てる中古と比較するしかないのよ。

すっごい難しいよ。すぐに売れるかもしれないし。
高めの値段で出てるかもしれない。
好みの間取りが出てきてないかもしれないね。　

人生なんて短いんだから、10年待ったら、10歳年取っちゃう訳。
20年待ったら、もう何歳？


不動産では待つのは最悪の選択だよ。

>>1753 匿名さん　
豪華かは主観になるので分かりませんが、価格はここよりは安いと思います。一度見学されてみてはどうでしょう？

>>1760 匿名さん

流石に住吉に住むことは無いので、お断りします。

>>1749
豊洲駅5分＋三井＋大林のＰＨ豊洲が坪330強。
豊洲駅10分＋野村＋長谷工のココが坪350（想定）・・・

時代が違うといっても僅か数年前の話。
どんだけ滅茶苦茶な相場か理解できるんじゃない？

価格は高くて格や仕様は到底及ばない・・・
当然中古市場では戦えないし相応の覚悟はしといたほうがいいと思う。

ただクレヴィア（豊洲）東雲の新築が坪300弱で引き渡し後半年ぐらいで売り切ってたし、
駅距離やプラウドブランドの優位性を考えると想定内とも言えるｗ

まあ、買えなかった自分を怨みましょ。
それが相場です。

今までが安すぎたんだよ。

そろそろ学ぼうよ。

5年で坪単価20万程度なら、そんな無茶苦茶な値上がりとも言えないと思うよ。
妥当な値上がりに思えます。

>>1765 匿名さん
ここってクレヴィア豊洲の@280から一気に@350になったからザワついてるんじゃなかったっけ？そりゃグレード違うのはわかってるけど。

>>1762
貴方ちょくちょく現れますが時間止まってます？？
ずーっとこの辺りのスレに張り付いてるみたいだけど、結局買えたの？それとも自分は安く買えた事による高みの見物？なら相当趣味悪いよ。。

中古住友豊洲駅近物件も忘れないでね！

>>1766 匿名さん
今まで直近では板マンションは、坪280万円程度でしたが、東雲のこれは、坪350万円だから、一度に上げ過ぎではいかと。
タワーでもないだろ。

>>1767 匿名さん

色んなスレに上から目線で評論コメントを残していく、名物的な人です。

>>1769 匿名さん

有明が320でしたから、一気に上げてきたわけではない。
豊洲でも数年前に320くらいで板マン出てましたし。

個人的には東雲は坪単価400までは上がると思いますね。
今までが安すぎた。

>>1770 匿名さん
晴海、豊洲、有明、東雲とこの辺り一帯のスレに現れてますね。結局検討などせず高見の見物でしょう。確かに自分は安く買えたとか思って他の検討者を見下してそうだし勘違いしてそう。気持ち悪いな。消えろ

豊洲駅5分＋三井＋大林のＰＨ豊洲が坪330強。
豊洲駅10分＋野村＋長谷工のココが坪350（想定）・・・ w

時代が違うといっても僅か数年前の話。
ここがどんだけ滅茶苦茶な相場かアホでも理解できるんじゃない？ 検討するのが遅いのよw

価格は高くて格や仕様は到底及ばない・・・
当然中古市場では戦えないし相応の覚悟はしといたほうがいいと思うよ・・・w

ただクレヴィア（豊洲）東雲の新築が坪300弱で引き渡し後半年ぐらいで売り切ってたし、
駅距離やプラウドブランドを考えると想定内とも言えるｗ

アホが多いんですよアホが。そんでもってたいきがーっとか叫び出すんですよここらは！

そろそろ学んで欲しい。
今までが安すぎたんだよ。

>>1774 匿名さん

買いたくないならそれで良いのでは？
何がしたいんですか？

JーREITで勤務しているものです。
日本の不動産価格相場（賃貸と売買両方)をマーケットメイクしている立場から申します。

実需のマンションも含めて、商業用不動産（ビル等)は、収益還元法によって時価が決まります。

新築であれ、中古であれ、時価よりも高く勝ったから将来売りずらい、安く買えれば余裕を持って保有して、さらには売却時に儲けが大きい。

収益還元法とは、その物件がいくらで貸せるのか？の家賃収入を、市場相場のキャップレート（国債利回りに、物件固有のリスクを上乗せした合計値)で割って算出することができます。

家賃収入はそのエリアごとに相場が決まっています。大きな病院や、丸の内、六本木へのアクセスが良いと、大企業の家賃手当や、高属性会社員、医者等からの需要が高いので、賃料単価は高くなります。

わかりやすい例だと、湾岸よりも、丸の内により近い中央区日本橋アドレスの方が家賃単価は高いです。

次に住宅のキャップレートは、アドレスごとに大体の水準が決まっています。
虎ノ門は2.5、番町は3、中央区月島3.9、勝どきは4.5、豊洲は5、東雲は5.15です。
銀座だと1。これは節税や相続税対策で購入する層が厚く、キャピタルじゃなくて税金対策が主のエリアだからです（ワンルームが1億で取引されたりしてます)。

（例)
家賃収入が100万のワンルーム➗豊洲5パーセント=2000万


この考え方は、バブル崩壊後に米国から担保査定の考え方として外資が日本に持ち込み、現在はこの考え方が日本の不動産に定着しています。

昨今の地方地下上昇は、観光地の賃貸（主に商業不動産)需要が高まった結果です。


ここまで丁寧に説明したのは、不動産の価格は定められるということを皆さんにわかってもらいたかったのです。

本人の印象や経験値に頼った考え方に基づいて不動産を購入するのは、アホだということです（この掲示板にもイメージだけで語る、アホが多いですね。

東雲エリアは、まだ地価が緩やかに上昇しています。それは、若干の開発がまだあるからです。
例えば、クレヴィアの隣にはホテルが建設されています。またその隣地は更地のままとなっていて将来の開発が期待されます。

それと、晴海通り沿いのトヨペットも売買が決まっているので、恐らくマンションが建設されます。

確かに単価だけを見ると350は高いかもですが、低金利や10年で400万還付、5年間の固都税軽減等考えると、7000万は年収850万以上であれば購入可能で更には共働き世帯の急激な増加により、買い手の層が増えているというのもあるので、恐らく本物件は順調に販売が終わり、それを横目で見た東急は、400万以上の水準で販売をするはずです。

>>1780
丁寧な説明ありがとうございます。
自分はある程度湾岸の動向には詳しいつもりですが、ここの坪単価は325と予想していました。
それを上回る350という値付けは合理的なものなのですね

まあ、一言で言えば、時代の流れ、ですかね。

それでも住友有明、大和有明、野村東雲はそれまでの緩やかな上昇傾向をぶっちぎってきた感はありますね笑

ただ、自分は湾岸は今まで過小評価だったと思うので、ようやく正規の評価、価格に近づいてきただけだと思ってます。
普通都心のウォーターフロントがこんな低価格で販売されていることがあり得ないですからね。

>>1780 マンション検討中さん

つまりココは時価より高く売ろうとしてるってことでいいの？

>>1780 マンション検討中さん
トヨペット売却って何情報？

湾岸の評価は過小評価ではない。今まで何もなかったんだから過小もクソもない。最近周辺施設が充実し価値を上げてるが、交通インフラはまだまだこれから。銀座晴海間のBRT、30年頃と予想される豊住線、その後だろうと言われる臨海地下鉄、ここまで穏便に進めば真の価値が生まれるはず。その前に人口流入が阻まれる程地価が上がってしまうのは逆に怖い。まだまだ発展途上の地域として緩やかな発展を遂げて欲しい。
と、個人的に私は考えています。

>>1787 名無しさん

4838：匿名さん
[2018-09-24 14:15:27]
裏情報も手に入れられないなら不動産のセンスないよ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/598057/res/4838/

>>1780 マンション検討中さん
誰がこんな長文読むのよ。笑


匿名掲示板の長文は基本的に、 現実社会で相手にされないから書いてるか、 読み手を騙そうという意図がある詐欺師みたいな輩のどちらか。残念だけど貴方はどっちにも当て嵌まりそうだ。

>>1780 マンション検討中さん
〉JーREITで勤務しているものです。
日本の不動産価格相場（賃貸と売買両方)をマーケットメイクしている立場から申します。

よくもまぁ恥ずかし気も無く、、。

>>1791 匿名さん

嘘だと？

>>1784 匿名さん
有明のダイワの4500万円の物件の事ですか？

それ言うなら川挟んで対岸の辰巳も入りますよね？

立地、全然違いますよね。
不動産舐めてんの？

まぁ、今はもうこの辺りも坪330万〜350万円台の時代という事でしょう。それが許容出来なければ住吉とか近隣の他エリアを探すか、もう少しグレード落とした物件を見るか、周辺の中古を検討するしかないのでは？この近辺だけでなく、どのエリアでも昔も今もそうやって棲み分けされてる。

>>1794 匿名さん
東雲は巨大パチンコ屋さんの隣と比較して、有明のダイワは、オリンピック競技場が目の前と駅3分の立地。

プラウド越中島は310万平均で、完売してます。スーパーまで徒歩14分。

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JーREITで勤務しているものです。
日本の不動産価格相場（賃貸と売買両方)をマーケットメイクしている立場から申します。

実需のマンションも含めて、商業用不動産（ビル等)は、収益還元法によって時価が決まります。

新築であれ、中古であれ、時価よりも高く勝ったから将来売りずらい、安く買えれば余裕を持って保有して、さらには売却時に儲けが大きい。

収益還元法とは、その物件がいくらで貸せるのか？の家賃収入を、市場相場のキャップレート（国債利回りに、物件固有のリスクを上乗せした合計値)で割って算出することができます。

家賃収入はそのエリアごとに相場が決まっています。大きな病院や、丸の内、六本木へのアクセスが良いと、大企業の家賃手当や、高属性会社員、医者等からの需要が高いので、賃料単価は高くなります。

わかりやすい例だと、湾岸よりも、丸の内により近い中央区日本橋アドレスの方が家賃単価は高いです。

次に住宅のキャップレートは、アドレスごとに大体の水準が決まっています。
虎ノ門は2.5、番町は3、中央区月島3.9、勝どきは4.5、豊洲は5、東雲は5.15です。
銀座だと1。これは節税や相続税対策で購入する層が厚く、キャピタルじゃなくて税金対策が主のエリアだからです（ワンルームが1億で取引されたりしてます)。

（例)
家賃収入が100万のワンルーム➗豊洲5パーセント=2000万


この考え方は、バブル崩壊後に米国から担保査定の考え方として外資が日本に持ち込み、現在はこの考え方が日本の不動産に定着しています。

昨今の地方地下上昇は、観光地の賃貸（主に商業不動産)需要が高まった結果です。


ここまで丁寧に説明したのは、不動産の価格は定められるということを皆さんにわかってもらいたかったのです。

本人の印象や経験値に頼った考え方に基づいて不動産を購入するのは、アホだということです（この掲示板にもイメージだけで語る、アホが多いですね。

東雲エリアは、まだ地価が緩やかに上昇しています。それは、若干の開発がまだあるからです。
例えば、クレヴィアの隣にはホテルが建設されています。またその隣地は更地のままとなっていて将来の開発が期待されます。

それと、晴海通り沿いのトヨペットも売買が決まっているので、恐らくマンションが建設されます。

確かに単価だけを見ると350は高いかもですが、低金利や10年で400万還付、5年間の固都税軽減等考えると、7000万は年収850万以上であれば購入可能で更には共働き世帯の急激な増加により、買い手の層が増えているというのもあるので、恐らく本物件は順調に販売が終わり、それを横目で見た東急は、400万以上の水準で販売をするはずです。

>>1780 マンション検討中さん
消さないとボスにチクるぞ

ほんとそう思う。
自分の同僚は、この高値相場でも、きちんと見極めて3回目のマンション購入をしてますが、過去二回の売却で8000万の税引後キャッシュを手にしています。

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ここまで丁寧に説明したのは、不動産の価格は定められるということを皆さんにわかってもらいたかったのです。

本人の印象や経験値に頼った考え方に基づいて不動産を購入するのは、アホだということです（この掲示板にもイメージだけで語る、アホが多いですね
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>>次に住宅のキャップレートは、アドレスごとに大体の水準が決まっています。 虎ノ門は2.5、番町は3、中央区月島3.9、勝どきは4.5、豊洲は5、東雲は5.15です。

だいたいなのに小数点第二位まである5.15だって！債権ディーラーなのかお前は。

>>>銀座だと1。これは節税や相続税対策で購入する層が厚く、キャピタルじゃなくて税金対策が主のエリアだからです

特殊な取引を根拠に銀座のキャップレートにしちゃった。

このJ-REITマン、かなりキレるなぁ