オープンレジデンシア代々木大山についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都渋谷区大山町1062番3他（地番）
交通：小田急小田原線・東京メトロ千代田線「代々木上原駅」徒歩 5分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.07平米～81.29平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：古久根建設株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2018-05-03 22:04:25
オープンレジデンシアも上原の一等地に建つ時代になったか・・・。
目立つ場所だからデザインにも凝って欲しかったけど長谷建築設計事務所はガッカリ。
以前パークコートを検討していましたが、大山町って閑静な場所で、住みやすいんだろうなとは思ったのですが、周りに建っている家がどれも大きく、いわゆる豪邸ばかりでした。
その豪邸を尻目に、微妙な広さの億ションに帰る毎日を考えると、とてつもなく切ない気持ちになり断念しました。
ここは、パークコートよりも作りも格も下で、値段だけ一流になってくるでしょうから、どうしても代々木上原に住みたかった！これでお金持ちの仲間入り！とすこしでも思いたい人たちに是非とも購入していただきたいものです。
場所はいいです。ただ、周りが豪邸すぎて、自分が惨めになる場所が、大山町です。
大山ではありませんが似たような住宅街で、
豪邸にお住まいの方たちは大通り沿いのマンションのことを「防音壁」って呼んでました。
ええ、私は壁の住人でした。。。
井の頭通り沿いのマンションなんですね。駅まで徒歩５分というところはとても良いと思う方も多いのではないでしょうか。
開口部に関しては、井の頭通り川になってくるのかな、と思うのですが、その際には音とかなどはどうなのかなというのもあるかも。
今時の建築基準の建物だと、窓さえ占めておけば大丈夫という話ですケレド。
価格ってどれくらい？坪500とかのイメージでしょうか
大山園の近くで地歴はいいんですけど、井の頭通り沿いですし、拡幅なかりせばという場所ですね。
単価上げやすそうな間取りが多いので平均すると坪５００くらいなりそうですね。利回り悪そうだな。
一低隣接の中高層地。さすがオープン、土地仕入れる力がすごい。。
家のクオリティと営業マンの質で全てを台無しにする
赤坂4分のピアース赤坂よりは安いんじゃないかな？
ここを本格的に検討してます。
上原周辺の築浅の中古も同時平行でみてますが、
坪500だとパークコートやパークハウスより上回るケースもあるかと。
これって皆さんどう考えますか？ご意見頂けるとありがたいです
多分板橋の大山と間違えられないように、頭に代々木をつけているんだろうな。
対照的に板橋のブリリア大山は、マンション名だけでは渋谷区の大山と間違えられると
逆にうれしいから、あえて頭に板橋をつけなかったのだろう。 マンション名いかんで
売れ行きに大きな差ができるから、デべもマンションの名前をどうするか慎重だ。
駅から徒歩5分、第一低層住居専用地域という点は目を惹きますね。
ランドプランの関係か間取りが変則的ですが、その分、広いような気がします。
Bタイプのように北向きのベランダの邸もあるのですね。
オーダーシステムを採用できる点を考えても、永住向きだと思いました。
駅から徒歩5分、第一低層住居専用地域という点は目を惹きますね。
ランドプランの関係か間取りが変則的ですが、その分、広いような気がします。
Bタイプのように北向きのベランダの邸もあるのですね。
オーダーシステムを採用できる点を考えても、永住向きだと思いました。
検討中です
今の住まいは富ヶ谷ですが、より仕事場から近いのでここの3LDKを狙います
坪500くらいですかね？
駐車場は平置き希望で優先住戸があるのかな
ここのマンションは内廊下となるのですか？
マンションデザインが未公開なので部屋の配置がよく分からないですね。
公開されている部屋だとBタイプのみ北向きとなりますが東向きや西向きの部屋もあるのですかね。
オーダーシステムの3LDK→2LDKのプランが良かったです。この2LDKだとかなり使いやすそうかな。
ここまで変えるとコストはかなり掛かりそうですけどね。
プラン変更してしまうと、壁を取っ払ってしまったりしないといけないので
その分のコストはかかりやすいでしょう。
ただ、その分、開放感も出てくるでしょうから、余裕がある人には大いにニーズはあるのではないか、と思われます。
立地自体は本当にもう、言うことは無いんじゃないでしょうか。
駅までこの距離ですし。
資産価値は維持しやすそうです。
基本的に壁を取っ払うのは費用かからないですよ。あるものを無くす、移動するのは無料です。新たに付けるのにお金がかかります。
今週の案内会が満席で予約が出来なかったのですが、出られた方だいたいの価格教えていただけませんでしょうか？
>>20 マンション検討中さん
説明会に行きました。坪単価500万円台で、階にもよりますが70平米前後の部屋で1億ちょっとです。
間取りがイマイチ使いにくそうなものが多いのと70平米台の部屋は井の頭通りに面しているのが気になります。
来月説明会が始まる上原ヒルズの方が井の頭通りに面しておらず間取りも良さそうです。大山町が微妙に高いそうですが、単価は大きく変わらない予定だそうです。
オープンハウスのマンションて評価はどうなんでしょうか。上原は駅近の良い中古がなかなか出ないので、オープンハウスのこの二つの新築は立地は最高なのですが。
小規模が気にならなければオープンハウスいいと思いますよ。最近は内外装もそつない感じですし、ここは高さ出せない上に敷地狭いので財閥は見送ったのだと思いますが、仮に財閥なら坪600は下らないでしょう。
パークコートの日照なし低層階が坪450強で成約しているので、新築や方角、駅距離考えると坪500強ならブランドの差考えても値ごろ感あると思います。
本当に小規模なんですよね。
マンションとしての間取りとか収納とか、あとは設備とかで納得して、
あとはマンション規模で考えてしまうところはあるかも。
やっぱり管理費修繕積立金などは、
高くなりがちになってしまう。
ただ、見方を変えれば、小規模だからこそ管理組合も小回り聞いて動きやすい。
基本的に管理人も巡回だしね
他物件ですが、植栽やディスポーザー、内廊下のエアコンなど、管理費かかる施設は入居後を考えて最低限にしていると説明ありました
ここはディスポーザーはあるのかしら
説明会に行ってきました。立地なんかはもはやコメントすることないくらいですし、坪500万円という値ごろ感なんかもすごく良いなと思いました。ただ、部屋の真ん中を天高1900の梁が走っているんですよねぇ。それが残念だなぁという感じです。あれがなかったら即決めていたのに。
設備は最低限という感じで、ディスポーザーもないのですが、レイアウト変更などについては追加150万円位で対応してくれるみたいです。
階数によっては梁や柱などが通常より小さいことがありますので確認したほうがいいですよ。ここの営業は階数で違う間取り図などを何故か自分から見せて来れませんから笑
総合的に見ると、代々木上原がどうしても良くて駅近と新築に拘りたい場合はアリかと思います。そうでなければ、財閥系の築浅で、もう少し造りがしっかりしたマンションが時々中古で出ているのでそういうのを検討するのもアリかと。そもそもが高くて代々木上原というエリア上港区ほど賃料が取れないことや、これからマンション相場がまだ大幅に相場が上がることは考えにくいので、投資としてはそこまで回収率良くなさそうに思えます。今のコスト高のタイミングで建設されるマンションはおそらく値段の割に素材や設備は期待出来ないですし、代々木上原の駅近、非財閥系マンションであれば待てば時々このオープンレジデンシアよりは安く出てきます。もちろんこのオープンレジデンシアは売ったり貸したりすることに苦労はないとは思いますが。
基本的に１LDKの物件が多いのでしょうか。
ここだと単身者と言うよりは、夫婦二人暮らしみたいな
小規模な世帯向けという感じのマンションがちょうどよいんだろうなぁという印象を強く受けます。
代々木上原の駅から徒歩5分、とても立地もよく、言うことないんじゃないでしょうか。
良い点は立地中心に多く出ているのであえて、、
悪い点
ゼネコンの古久根建設に倒産歴あり
学区の小中学校が遠くアップダウンあり、特に中学校は上原中の抽選落ちると徒歩20分近くかけて代々木中に通うことに
設備はディスポーザーなし、ガラスがLow-eでない、浴室が天然石でない、玄関モニターが音声のみ
この辺りが気になり我が家は踏ん切りつかづにおります
間取図見れば下がり天井が目に付きますね
>>33 マンション検討中さん
ザ・ハウスがつく物件でないと貴方の望む設備が期待できないからです。
ザ・ハウスはオプレジの高級シリーズです。
といってもパークホームズとさほど変わらないレベルですが。
そもそもこのマンションに一億以上払うなら、周辺のグレードの高い財閥系マンションも視野に入り、このエリア的には駅距離数分増えてもバリューあるような気がしますね
オプレジで億払う価値があったのは恵比寿の物件くらい。
パークコートやグランドメゾンにしておいた方が後悔しなくてよいかと。
ちょうどPC渋谷大山町の中古がダブついてるので強気の指値すればオプレジより1割は安く買えそう
ブランドと仕様が雲泥の差なので5年後のリセールバリューは言わずもがな
ブランドマンションと競合する立地で弱小デベの物件に惚れ込んで買うなら永住覚悟しないとね
37さんに同感です。PCは日照や眺望イマイチな部屋ならある程度のお値打ちで入手できるかもですね。良い条件の部屋もオープンハウスと比べると値ごろ感ある価格でいけるかもしれません
>>38 マンション検討中さん
仕様設備にこだわるならアリだね。でも、財閥系+スーパーゼネコンとは言え、個人的には3万以上も管理費修繕費払ってまで駅遠で薄暗い部屋には住みたくないかな。そう考えると、駅近立地で低コストのオプレジに軍配上がる感じ。
>>40 マンション検討中さん
本文 そうですね。ランニングコストが高めでよければアリなんじゃないでしょうか。その上で、極めて個人的な好みになってしまいますが、PCは低層で抜ける眺望が望めないためちょっと気が引けてしまいます。オプレジの北側の眺望は、代々木上原駅近と相まって、それなりの希少性はあると感じているところです。
>>42 マンション検討中さん
ですね。当方は50平米前後から探してたので、よかったのですが。やはり北側の上層階は人気のようです。70平米ですと、たしかにPCとの比較がスコープに入ってきますね。井の頭通り沿いは結構車の通りがありますからね。
元代々木町の三菱も高層階は眺望抜けそうですが、南向きですし価格もすごいことになりそうですね
低層エリアに住みたいけど眺望は妥協したくないという欲張りな方には、ここの北向きは良い選択肢かもしれません
地所レジの元代々木町は確かに南傾斜ですが一低なのは敷地の北半分だけで、南側は20m、線路手前で30mまで建ちますので永久眺望とは言い難いです。価格も代々木5のジオグランデがベンチマークですから高層階は坪800万前後かと。老婆心ながら眺望の優先度高い方はオプレジを真剣に検討した方がいいと思います。
抽選倍率はどの程度だったのでしょうか。
設備仕様はごく一般的なものですね。食洗機が標準なところは嬉しい。
販売価格が良心的なので、こういったものも抑えめなのはしょうがないところですが。
モデルルーム写真にはキッチン仕様とお揃いの食器棚が置いてありますが
これはオプションでしょうか。こういったものに統一感があると一気に垢抜けますね。
予算があるなら整えてみたいポイントです。
オーダーメイドシステムは、無償でも対応してもらえるところもあるのは意外でした。こういうエリアのマンションだと、そういうところもきっちり有償なんだろうな、なんて先入観が有りましたから。
その他にも普通にいろいろと有償でオプションがあるので
間取り変更したい人にも対応しているのはいいことだなと感じました。
梁と下がり天井がなければ最高なんですけどね。完成したら見に行きたいものです
オプレジとはいえさすがに凄い値段ですね。
今残っている部屋はどのタイプでしょうか。
ユニクロ御殿ってこの辺ですか？
有償ではありますがオーダーシステムで３LDKを２LDKに変えられるサービスは良いですね。
子供が巣立ったタイミングとかにお願いするのが良いかとは思ったのですが、
このプレミアムメニューには期限とかあったりするんでしょうか。
家の形自体がとても不思議な感じ。よくある田の字じゃないっていうのはどうなんだろう。特に使いにくいって言うのもないんじゃないかと思うんですがどうだろう。
部屋の形が不思議だからか、柱が不思議なところに出現しているように感じます…最小限度の影響で済むのかな？
駐車場が少ないですね。
近隣に月極はあるンでしょうか？
最上階坪600ぐらいだったんですが、これって相場的にどうでしょうか？
マンション買うときにブランドをどの程度気にするかにつきる。建物より立地優先って人じゃないとダメかもね。
坪６００払うなら元代々木町のパークハウスの方がいい気がしますが、坪６００じゃ収まらないのかな…
５分歩いて初台や西原アドレスなら坪４００なのに相場がよく分からなくなってきました
駐車場は長い目で見るとかなり大きな負担ですから。
このあたりは長期的に考えた方がリーズナブルのような気がします。
注意しないと、実はロスが大きかったりします。
敷地内の駐車場は10台分。
月々の駐車場料金は3万4千円から3万8千円。
敷地内の駐車場でも、かなりして来るのだなと思いました。
もしかしたら
この辺りの月極の駐車場の相場と合わせてきたのかもしれないですね。
敷地内が極端に安いと、
敷地内が当たらなかった人に不公平な感じが出てきてしまうから。
大山町のパークコートなら坪450くらいでいくらでも買えますよ。
80平米3階くらいで。
>>65 匿名さん
消防学校の手前ですね！私も中古見に行きましたが条件いい部屋は坪550程度と完全予算オーバーでした(^^; 中庭の植樹も豊かですし内装もグレード高く、とてもステキなマンションですよね。
ブランド的には2段落ちるかもしれませんが、あまりこだわりないので私はオープン3物件を真剣検討中です。
検討しているのだけど、ウレタンの厚み考えると断熱性能あまり高くない？
あと普通の複層ガラスだから結露凄そうね。
ユーテリティEシンクがおしゃれで使いやすそうで良いなぁと思ってみていたのですが、
こちらのオプションとはどのようなものがあるんですかね。
カスタマイズ可能とありますが、一般的なオプションですとキッチンの高さとかそういうところでしょうが、
このオプションはそういうのではなさそうな気がしました。
オプレジの営業マンって頭悪そうですよね。
>>70 評判気になるさん
それはわかりませんが、交差点でどうですか？っ聞かれても、ああ是非！なんていないと思うんですが。
世の中一億する物件を声かけられて見に行く人いるんですかね？そういう声がけって逆に価値下げてる気がします。
物件の認知としては地元民に声掛けるのは悪くないのでは？他のデベロッパーもテイッシュ駅前で配ってますよね。当日にモデルルーム行くような物好きはいないにしても小規模物件ですし広告出すより、安上がりで効果はあると思います。オープンの回し者ではないですよ。
ブランドマンションじゃないんだし声かけ営業なんて普通だと思いますけどね。まぁテレビCMやるくらいなら、つり革広告でも出せばいいのにとは思いますが笑
この間、連日道端に立っているオープンの営業マン（新入社員研修だとしきりに言っている）が、通りがかりの女性2人にマンションの営業で声をかけた後、その2人の後について行って物件向かいの東京ジャーミイの中まで一緒に入っていくのを目撃し、ドン引きしました。。ああいう営業しているマンションて決してイメージは良くないです
そういう販売手法伸びてるのなら効果はあるのだろう。若手が一番稼げる販社みたいですしね。
若手が楽しく働けているということでは
そこで知り合って仲良くなったりもあるのだと思います
元気があっていいですね
オープンハウスに対してポジティブな方が多いんですね
>>77 マンション検討中さん
うんうん、くさいですなー。
若手が一番稼げる販社。それが販売価格に乗ってるわけですね。最近の不動産で若手が稼げるとか言うのはむしろネガティブでずが(笑)。
https://toyokeizai.net/articles/-/176431?page=2
20代が最も稼げるのがオープンハウスみたいですね
確かに75さんが言うことは事実なようですね。
イケイケな部分はあるでしょうね。稼ぎたい人にはやりがい合って向いてるかもですね。
そういう販売手法や雰囲気がダメな人は無理かもですね。
物件本筋と関係ないのでこれくらいにしときますが・・
まぁ駅前で宣伝してるのは妥当な手法だと思います。
そのへんは感じ方次第でしょう。全ての人がダメというわけでもないでしょうし
それで結果出してる会社ですしね。売れ行きそのうち分かるでしょう。
例えば新宿の路上で居酒屋やカラオケの勧誘行為は、
条例で禁止されているようですが、不動産会社が
路上で勧誘するのは、問題ないのですか？
問題ないからやってるんじゃないか。
オープンの営業が気にいらないなら通報でもしたらどうでしょうか？
ここであれこれ言っても何も変わらないですよ。
そんなことより物件について議論したほうが有意義ではないでしょうか。
結果的な売れ行きとはあまり関係ないかもしれませんが、会社の品格に対する好き嫌いの問題ですね。
マンションの営業なんてどこも大した差はない。
買うかどうかなんて結局物件次第だしな。
それでこの物件は順調な感じなんですかね
今２期でしたっけ？
モデルルームに聞いた方が早いでしょうね
今日オープンハウスから営業の電話来ました。まだ空いてる部屋と価格を言われましたが、今ならさらに値引きしてくれるみたいですよ。ご興味ある方はどうぞ
竣工もしてないモデルルーム段階で値引きの提示は現実的ではないですね。
何だか不確かな情報ばかりのような気がします。
全てはオプレジにほいほい土地を売る地権者が悪い。
88ですが、私も何故値引きのオファーを受けたのかよく分からなかったのですが、一般的に今のタイミングでは変なことなのですか？あまり知らないのですが
私も値引きを言われました。オープンハウスは9月が決算だから、値引きして売り上げの後押しをしたいと担当者から聞きました
電話で値引きとか余り聞いたことないですね。しかも完成まで１年以上もありますよね。
他のデベロッパーでも普通はそんな時期に値引きしないですよね
まじでオリジン前から高架下まで引っ付いてぐだぐだ話す営業やめてください。
単にオープンが嫌いな人がデマ流してるような感じですね
値引きをすることは既契約者にはオープンにできないでしょうから、デマってことにしておきたいでしょうけれどね。オープンハウスの販売スタイルは短期決戦型みたいなので、そろそろ値引きでもおかしくないかと
それなら他の物件でもありそうだけどね。そんな話出てないよね
あと今の時期じゃ手付金しか入ってこないわけだけど、そんなものの為に値引きして売る意味あるのかな？
素朴な疑問です。デマと決めつけるわけじゃないですが不自然な投稿が多いですよね。
92,93なんて自作自演っぽいですしね。
よくわからないですが、素朴な疑問としてそのようなデマを流すメリットがあるのかもわかりませんね
たしかに
じゃあもし本当に今のタイミングで決算を理由に値引きしていたら、粉飾決算ってことですか？
>>101 匿名さん
いや、値引きして売買契約できたら売り上げがたつんじゃないの？
コメントがトンチンカン過ぎるよ。別に値引きしてること隠さなくていいでしょ。土地柄、そらブランド的にも苦戦するのはみんなわかってるよ。むしろ値引きしてまーす！って大々的にアピールして人集めたら？
普通は引き渡し時点でお金払うからね。その前に売上上げてキャンセルされたらどうするのか
こんなの極々基本的なことですよ。普通のデベはこんなMRの段階で値引きなどしない。
大して意味がないから。申込金や手付金で売上立てても仕方がないし。
トンチンカンなデマ流してるのは誰かはまともな人が見ればすぐ分かりますよ。
しかも電話で値引きとか、嘘でももう少しまともなレベルで頑張りましょうね。
部屋の間取りは本当に大切になってくると思います。
このあたりのバランスが悪いと、余計に圧迫感があり、広さの面で不利益を受けてしまいます。
出来る限り広く、開放的な方が毎日が過ごしやすくなると感じています。
>>105 匿名さん
オープンハウスってあんまり普通のデベとは違いますけどね
値引きの情報に何故そんなに目くじら立てるのかわからないのですが、そんなデマ流して得する人って誰なんでしょうか。検討者の普通の情報提供だと思いましたが
まぁでも明らかにオプレジスレは変なアンチ湧いてくるよね。物件どうこうというより会社のやり方が気にくわない的な。
>>107 通りがかりさん
値引きじゃなくて9月に売上計上するようなことを言われたってことに突っ込んでいるんだけど。
これが嘘なら悪質なデマだし、本当なら会社存続に関わる重大な問題なんだよ。
本当にそんなこと言われたなら絶対クレーム入れるべき。
それにしても無知ほど怖いものはないな…
簿記や会計の知識がなくても社会人なら常識レベルじゃないかな。
通りがかりさんの会社は予約されただけで売り上げ計上できるようなブラックな会社なのかも
しれないけど、普通はそんなことしない。
https://xn--6oqq05l.tokyo/archives/2209
手付金もらっても売り上げに計上出来るのは引き渡し時点
決算だから値引きして後押ししたいという論理がもうおかしい。
オープンの営業が仮にアホでもそんな非常識的なすぐバレるウソはは言ってこないだろうし
普通に考えれば論理が破綻してる物件アンチが匿名掲示板をいいことにウソを付いてる可能性が高い。
じゃあ多分ヤバイ会社の可能性があります。信じるかどうかはお任せしますが、掲示板なのでどの書き込みも最終的には真相は確認出来ないわけなので
駅前、というか上原の交差点の声がけはすごいですね。普段代々木上原で見かけない光景なので奇異ですね。
ヤバイ会社の可能性より圧倒的にアンチがデマを流してるだけ可能性が高いけどね。
にしても、関係ない人がそんなに売上計上の認識についてそんなに目くじらたてる？一所懸命だな。
結局は理由が何であれ、値引きは否定されないわけですな。売上の認識と関係なく値引き、ということですね。
値引きの連絡があった、と嘘をつく理由も見当たらないので、それが嘘だとか本当だとか言う議論も出来ない&どちらの証明もここでは出来ないので平行線ですよね。まーマンションの販売というのはどのような客に対しても同じ条件で行われないことが多いみたいですし、人によって提示される情報違うこともあるでしょうね。デベも最初の値付けに間違うことがあるので、販売が長期化することによる日々の販促費考えたら、決算とか関係なく、数百万円くらい値引きしてもペイするってこともあると思う。程度問題。半額値引きと言われた、とは誰も言ってないし。特にローコストでビジネス成り立たせている会社の場合。この会社、他のエリアのマンション含めたら供給多いので、人手不足の可能性もあるしね。。
ウソをつく理由としては
オープンハウスが気に入らないとかあるんじゃないですか
書き込みの内容見てるとそんな感じです。
そこで急に降って湧いた値引きの話は言ってること無茶苦茶ですし
信憑性はないですね。
まあ確認をしようもないですが
上場企業と常識すらない方の匿名掲示板の投稿ですから
比較するまでも無いかなと思います。
まぁオプレジスレはどこもアンチコメント凄いからね。
知識が無いところもアンチの共通
無知無能を晒しても平然と書き込みできるトンチンカンさんの神経が羨ましい(笑)
井の頭通りは車の量はどんなもんなんでしょうか。
週末しか現地が見れなくて
>>123 マンション検討中さん
首都高や甲州街道、環八ほどではないですが、まあまああります。前に同じエリアの井の頭通りに面したマンションに住んでいましたが、道路に面している部屋だと窓を閉めても割とうるさいです。面していない部屋であればそこまで気にならないですが、車通り多いときは窓を開けるとやはりうるさいです。だからこちらのマンションの道路側は躊躇してます
交差点で溜まるような場所じゃないければ大して気にならない交通量かなと思います。
>>124 はははさん
たしかに井の頭通りは車通り多いですね。大型車も多いですし。裏の住宅街から通りに出てくると、排ガス臭いなーと感じますからね。
この物件は南が井の頭通り、反対側は北側と残念な場所ですね。
がゆえに、同じ通りには基本賃貸マンションしかないのでは？
井ノ頭通りから後ろはここより高い建物立たないからそんなに高い階じゃなくても
眺望は抜けてきますね
大通り沿いは、交通量に関してはある程度は仕方がないのかな〜っていうのはあるかも。ここの場合は、代々木上原の駅に近いっていうのがポイントになってくる場所なのだと思います。
もう少し、道路に面していない奥側の方の住宅地に入っちゃうと
お値段がもっととんでもないことにもなってくるのかなと思いました。
オープンハウスなのが重ね重ね残念。本当に残念。購入対象にならない。
ブランドじゃないよ、立地だよ。建物が崩れるようなのじゃ困るけどね笑
内装はいくらでも自分でリフォームできる。
俺もそう思うんだけど、中古だと新築以上にブランドが重視されるよね
高い買い物でホームインスペクションも現実的にはできないから、売主とゼネコンで判断する他ない
実際にオプレジの中古ってリセール強いなんてこと全くないよね
>>132 マンション検討中さん
リセール考えてるならオプレジは買っちゃダメだよね。
間取りはけっこう自由に変更できるから、戸建感覚で買う感じかな。
あと、買うなら高級シリーズのザ・ハウス以外はパス。
立地があってブランド、仕様とかだろう。オープンはその仕入れが優秀だからな。割とどこも売れてる。小規模物件はお得意だよね
オープンレジデンスは専有部はともかく、共用部にとにかく金をかけない印象。エントランスとか。
これはザハウスシリーズも同じ。
>>135 匿名さん
仕入れが優秀なんですかね？立地で言えば、所謂代々木上原というのは井の頭通り沿いをいうのではないところからして、立地がベストとは言えませんが。駅近という発想が合う場所ではないんですよね。。がゆえに、この物件はブランド力があるマンションが手を出さなかった=賃貸レベルのマンションが強いオープンレデシアがそれなりのスペックで駅から近いことを好む方々に売るんではないでしょうか。
代々木のオープンもすぐ完売したしね。
立地とプランニングなどが優れてるのかもね。
最近のオープンは仕様も価格なりのものになってますしね
企画力か立地か、もしくはどっちもか。オープンが売れてる理由は何かあるのだろうね。最近は安売りもしなくなったけど好調みたいだしね。
好調なのは低仕様ブランドマンションが増えたからって印象。金払えば間取りをいくらでもイジれるのも好材料かな。最近はどこも間取り酷いですからね。
大手は中小以上にコストカットが酷いからオープンとかのほうが頑張って見える。相対的に売れるんだろうなぁ。仕様も確かに良くはなったし。
普通の耐震マンションなら何処が、作っても大差ないよね。設計図通りに作れる技術があれば十分かと。
無駄なコストかかるなら大手使う意義もないと思います。
戸数も少ないですし、設備や管理は割り切りでしょうね。
仕事も少ないのに管理人常駐させとくのもどうかと思う人もいるでしょうし。価値観合う人が選べばよいのではないでしょうか
技術的にはそうかもしれませんが、中古の買い手はそうは考えないでしょうね。分譲時の売主はどこかな？あぁ、オープンハウスか。ゼネコンは？聞いたことないな。不安だからやめておこう。となります。もちろん気にしない人もいますし、永住する分には関係ないかもしれません。
まあ、売主メジャーでもコンクリ偽装とかあったし、どうなんですかね。ブランド云々より、立地がよくて、ランニングコストが低い方が魅力的だと思うけど。
東証一部上場企業ですしね。検査体制がしっかりしてればいいんじゃないかな。建て直すくらいのババを引く確率自体そこまで高いとも思いませんしね。高いお布施を払ってでもブランドデベロッパーが、良い人には向かないかとも思いますがね。
そもそもオープンハウスに嫌悪感抱いてるのが業界関係者と不動産マニア、マンティングマンだけだと思う。
失礼、マウンティングマン
>>147
大手が手を出さない狭小地に小規模物件を建てて売るスタイルだから、購入者は高級物件を買うような富裕層と被らないしマウンティングは意味わからないよね。
設備仕様は遜色なくなってきてるけど、初期の酷いイメージそのままに嫌悪感を抱いている人は多いだろうね。
管理人巡回は管理費削減と割り切っていて良いと思う。
小規模の駅近物件が多いよね。
マンションは立地と考えるヒト多いから
そこが好調の要因ですかね。大手もこれくらいの
小規模はやりますがオープンの場合は
小規模に特化してるとこがまた強みでしょうか
一点でも淀みのコメント入るとやたらとカバーしにいくコメントが入りますな。
ところで駅のすぐ外で引っ付いて歩き続けてセールストークするの、やめてください。好調ならそこまでしゃかりきに声かけなくても大丈夫ですから。
それが営業スタイルですから、ここで、文句言うより、オープンさんのお客様窓口で文句言うほうが現実的ですよ。
オープン批判だけで物件に対するレスがないのでこういう流れも仕方がないですね。
そうだよ。こんなとこでオープンが気に入らないからってアンチコメントしてても、何も解決しないよ。
区役所でも、警察でも、何でも行動しないと。ほれ頑張って。
売れてないんでしょうね。
知名度も低いデベロッパー、立地だし、その割に値段は高め。
どの層狙ってるんだろう。
すでに値引きし始めてるし、値付けが高すぎたのでは？
値引き？はしてないと思うよ。
ちょっと前にも９月決算で、売り上げにするから値引きって荒唐無稽なデマをアンチさんが流してましたよ。小分けにして売ってましたがようやく２期ですかね。今の所７割くらいは売れてたような気がします。
前のコメント見ると値引きしてるって書いた人が何故か叩かれてたけど、値引きしてるよ。うちにも電話やメールで案内来た。否定してる人は値引きをデマってことにしないといけない理由がある人だと思う
そうなんですかね。私が、この前に行ったときは
そんな話し全くありませんでしたよ。
こういうマンション販売の場合個々の契約に、なるので
何とも言えませんが、電話で値引きというのもあまり現実的ではないですし、事実うちにはそんな連絡ありませんし、この時期に値引きというのもにわかには信じがたいですね。また、先の話しの通り、決算で売り上げにしたいからというウソを書いてる人もいますしね。
物件アンチの戯れ言かどうか判断は付きませんね。
結局匿名掲示板ですから、真相は不明ですかね。
私に関しては値引きの提示などは現状ありません。
まぁ買う意思やお金に余裕がありそうな人にはあまり値下げしないんじゃない？
オープンレジデンシア、最近よくマンションを見かけます。
値引きはどうなんでしょうね。値引きしなくても購入意志がありそうならしないと思います。マンションの決算時期っていつなんでしょう？戸数を伸ばしたいのなら値引きしてくれるのかもしれません。
62㎡で7700万円台、81㎡で9900万円台とやはり23区内は高級な印象。
キッチンの水栓が2つあって、浄水器つきなのが素敵と思いました。設備仕様も高級感があります。
うちも検討して、モデルルーム行ったけと
メールも電話も特にないよ。
159さんじゃないけど、私も9月下旬に電話で値引き販売の連絡来ましたよ。9月が決算期だから、9月限定ということでしたけど。
来る人と来ない人がいるのは売れ残ってる部屋に対する予算とか本気度にもよるんですかね。
モデルルームで値引きの話しをしたら笑われましたよ。
うそつき。
ここのネガも値引きというデマとオープンの営業の悪口くらいしか書く事ないようだな。
そりゃモデルルームで値引きの話したら笑われると思う。会社側は相手選んで案内してるだろうから、表向きは値引きなんてしてないことにしてると思うし。ちなみにうちにも値引き案内は来たし、案内された部屋は今表に出てる部屋や価格とは違うけど、確かに以前にこの会社の別のマンションで購入直前まで行った経緯があるからかも
確かに今価格出てる部屋は条件良くない安い部屋だよね
169だけど、うちも案内来たのは9月くらいだったような気がするけど、とりあえずそのとき案内されてた条件の良い部屋は売れたのかもしれないね。今は元々安かった部屋が残ってるのかも
こんな時期に値引きするデベがあるなら教えて欲しいもんだわ。しかも9月決算で値引きという時点でもはや言ってる事おかしいし大体デマって分かる
東証一部上場企業の営業が
そんな常識なかったら驚きだよな。
事実なら会社が法律違反してるって言うようなもんだし。
常識的に売り上げにもできないのにそんな値引きして売る意味ないよね。
個々の案内次第とかそれ以前の問題
本当オプレジは批判が多いなぁ。誰か殺したの？
売上関係なしに社内で年度内契約数のノルマがあったりとか？
それにしても値引きは意味わからんね。
値付け間違えたから調整してるのかな。
恵比寿は1期が安過ぎたので2期から値上げしてたけど。
値引き案内があったのは真実なので、売り上げノルマがあったんですかね。デマと言ってるのはオプレジの方でしょうね。
このご時世、こういったことはすぐ明らかになってしまうのに、なぜ検討中の方や購入済の方に不満が出るようなやり方をするのか、デベ側のモラルが問われると思います。
オプレジの営業はモラル最低でしたね。
複数の担当者から同じ物件の案内もらったり、謝罪もできない、連絡も遅い。
一度抽選まで行きましたが、一番条件のいい人が当選するみたいでした。
こういうことがあったので、オプレジの物件は買わないことにしました。
そうそう、なぜ必死になって値引きをデマということにしようとするのかわからないのと、その根拠が9月決算なんて理由はおかしいっていうことみたいだけど、うちは何度も値引きの案内があって、その都度違う理由言って来ますよ。9月の時はたしかうちも決算がどうとか言われたけど、その後は広告費が浮いたとかなんとか、いつも違う人だし、そんな感じ。値引き案内はこれだけの人が言ってるしうちにも来てるから事実だし、理由もいつも違うから、あんまりそこに拘って議論しても意味ないかも。とりあえず値付け間違えたのか価格調整してるのかと
オープンハウスがアレだってのはともかく、
場所だけを考えると値引きしなくても余裕で売れるはず。
しかし、駅で営業しまくってるところを見ると、アカンのだろうな。
場所が良ければ価格がいくらでも売れるって訳ではないから、高すぎたんでしょうね。確かにスペックの割に高過ぎるし、駅近って条件ならもっと安くて同じくらいのグレードの築浅中古マンションありますからね。今は建設コストが高過ぎるんでしょうね、残念ながら。この価格で買っても資産価値保てるかかなり危ういので、手が出せません
>>場所が良ければ価格がいくらでも売れるって訳ではないから、高すぎたんでしょうね。
価格、2LDK62㎡台で7700万円台、3LDK81㎡台で9900万円台です。あとちょっとで億ションになってしまうので、どうしても高すぎる気がしてしまいますね……。値段は割引になるのでしょうか。
オーダーメイドシステムはいいと思いました。つくりつけの家具、収納の変更、キッチンサイズや形を変更、間取りも変更できるので好みの部屋にできます。色やコンセント、照明は無料変更なので、それ以外の有料変更プランがどのくらいあるのか、いくら追加料金になるのかが不安です。
>>180 通りがかりさん
安くて同じくらいのグレードの中古マンションなんてある？
そもそも代々木上原で駅近探してる時点で、あっ…と察してしまうのだけど
中古なら大山町のパークコートはいいけど駅遠だし、オーベルやグランドメゾンはなかなか中古出ないよね
>>182 マンション検討中さん
物件はあるけどなかなか中古は出ないですよね。この間駅から1分のルジェンテ出てました。オープンハウスと同じグレードなのか分からないですが、安いし広くてまだ築浅だしオープンハウス買うよりは良さそう。でも代々木上原って徒歩5分以内も便利だけど、雰囲気が良いのは徒歩7分〜10分くらいの住宅地ですよね。不便ってほど遠くもないし
坂の多い街だから、できれば近い方が自分はベター。
けれど線路沿いや幹線沿いは抵抗あります。
北側の2LDKは完売したのかな?
坂の多い街ってのは坂の上のが環境よく地位高いものだよ
そういう古い価値観が苦手な人は中央区とか住んだ方が快適かと
マンションの時点であまり気にしても仕方ないという考え方もあるけどね
住宅地としては、この辺りはとても良い、品のある場所だと思います。坂があるけれど、考え方は人それぞれ。気にしないという人もあれば、坂の上だからこそいいんじゃないか、という人もあれば、坂は単に不便だと思う人もあるわけで。
全体的な風通しを思うならば、周囲よりも高い土地であることはとてもいいことだと思いますよ。
井の頭通り沿いのマンション。
まあまあ、車の通りはありますよね？
開口部は、井の頭通り側を向いているということになります。
音という点ではどうなんだろうと思うけれど
日当たりという面では
ある程度の道幅のある道なので、かなり良好なのではないかと予測されます。
以前もう少し代々木公園寄りの井の頭通り沿いのマンションを訪ねたことがありますが、信号が変わるときの車の音は結構うるさいと感じました。
日当たりは良すぎて夏は暑いかも。ただここは街路樹があるのでまだ良いかもしれませんね。
総合的なデメリットとしては車の走行量、排気ガス、騒音になってくるのかしら。
南向きで日当たりが良いという点は好条件ですね
オーダーシステムで無償で変更できる項目はキッチンと洗面台の高さ、色調、コンセントの配置変更、照明の位置変更と結構幅広いところまで変更できるのが良いと思います。
こういった変更は有償のところもありますから無償で行ってくれるのはうれしいですね
千代田線の始発駅。
その点もとてもここの場合は良い材料になると思います。すべての電車が始発ではなくて、半分くらいだと思いますが、
それでも通勤で座っていくことが可能であるのは相当な魅力ではないでしょうか。
やはり電車、都内は特にどこも大変なことになってしまいますから、楽に行くには座っていくことになります。
出遅れたがここっていつから売り出してるの？
最大のデメリットは売主のブランドの弱さだと思うよ。アフターも心配だし、リセールも弱い。
それでも立地や価格は魅力的だし、デザインや仕様も悪くない。今まで見たオプレジの物件では抜きん出ている印象。
高級感を出しているオプレジは初めてここで見たんですが、こういうマンションも作るんですね。
もっと駅チカでこじんまりとしているところだと、
シンプルに作り上げてきているように感じられます。ここの場合は、このエリアということも考えて、ここに相応しいデザインにしました、というのは感じられるなと思いました。
>>198
物件はそんなに悪くないと思いますよ。
結局は設計してる事務所と施工会社次第ではありますから。
オープンでよく言われるのが、営業が看板もって街中にいるのがマイナスなのと営業体質がちょっとイケイケ系。
これは日本の不動産業界は落ち着いた年配の営業を好む風潮があるからだと思います。
ここは例外的にモノも悪くなさそうだけど、ほか見てごらんよ。レジデンス時代よりはマシとはいえ、財閥系が手がけない狭小地や不整形地が多いし、上物もあらゆるものが最低限だし、管理も巡回だったりで安かろう悪かろうだよ。そして営業力で売ってるってことは、中古になったときはどうなるか分かるよね。
