パークコート赤坂　ザ　タワー　　Ⅷ

湾岸と御所の両方が見える部屋なんて現実に存在するんですか？

PCo赤坂にないのは間違いないでしょう。

幾つかの部屋に分かれて見える、ってんなら、港区のマンションはどこも同じ。

ここより東京タワーがよく見える、皇居や国会議事堂がよく見える、レインボーブリッジがよく見える･･･ヒルズ、ミッドタウンは言わずもがなです。

ここが近いのは御所だけ。それも正面から見えるのは北側の高層のみで、あとは北側のオフィスビルの脇から覗き見るだけでしょう。

総合的に見てここの眺望はフツー、駅は遠い、買い物よろず不便、その割に超高価格が一般的評価です。

＞湾岸と御所の両方が見える部屋なんて現実に存在するんですか？
湾岸まで距離が離れていますが、湾岸も御所も見える物件はあります。
ここの最大の特徴はすばらしい眺望でありその点は凄い物件だと思いますよ。
（但し北側高層の以下の残念な点は除く。）

＞ここが近いのは御所だけ。それも正面から見えるのは北側の高層のみで、
北側の高層では御所が直接目に入らないように窓の下半分ぐらいに水玉の
ぼかしのシートが入っています。従って、座ったままだと御所の緑も
ぼかしシート越しになってしまうのが難点です。セキュリティ面での
妥協の産物だと思いますが、国有地で公共財でもあるわけですから、
窓の仕様にまでいちいち政府のチェックが入るのはいかがかとは思います。
眺望面ではその点が残念です。

今、検討中です。20％引きで買おうかと。
麻布十番の物件も同じですが、麻布十番のほうが渋いです。
麻布十番は来年頭くらいなら20％引くかもという感触です。ただ麻布十番は小さな部屋が多く、
若い人向きかなとのんびり夫婦で散歩するならこちらかと。
あとは20％引きが三井が飲めば買いかな。
たぶん来年には30％引きも可能なんだろうけど。この立地が気に入るかどうかですよね。

スーパーの件は確かに遠い行けど。マンションの中にあるのはいかがなものかと。。
隣の敷地にでもできるとよいですよね。
24時間でちょっとおしゃれな感じにすれば高くてもやっていけそうな気がします。

基本は車で買出し。細かなものは散歩がてらとしようかと。

湾岸と迎賓館が両方見える部屋は、赤坂TR(西・もしくは南西角部屋)の方が戸数は多いでしょ。

湾岸も色々で、レインボーブリッジが見えなければ意味ないとは思うが。

前から気になってるんだけど、ここって西側からも迎賓館見えるよね？

ただ青山通りより下がっているから、実際には何階以上から迎賓館が見え始めるの？

西側にはくもりガラスはないんだよね？

赤坂近辺でも、ブランズ赤坂など新築の大幅値下げを広告して売っているマンションもでていますが、ここは、三井もそれほど売り急いでいる感じはしません。

このマンションは方角によって坪単価がかなり違うので、ものによっては今後も調整もあるかも？
坪単価の比較的リーズナブルな物件はもうすでに売り切れており、現在残っている物件は坪単価が相当割高な物件が多いです。（特に北西の物件は相当坪単価が高い）　当初の販売価格表を見てみるとよくわかる。

売るときは、階数とか方向とか無関係ではないけれど、新築でこれほどの差が中古でつくとは思えない。（売るとき25階と2３階　西向きと北西がそんなに違うと思えない）

ただ、３億以上の物件は日本中で苦戦しているので、応相談という感じではないですかね？（３割、５割引きというのはどうかと思いますが・・・）

ここの坪単価が違うのって、やっぱ、緑の見え具合によるのですか？

御所の緑が見れるマンションは、ここだけでもないし。

ここはスーパーも無いし。生活しにくい。駅からも微妙な距離感がある。

お得意の8分の赤坂駅は、坂を越えないとない。

しかも、住んでみると間隣にボロ長屋が顕在するほど、土地に高級なイメージは無い。

今後、出て行く人は、多いと思うよ。

僕は今売ると、ローン組んだ金額で売れないから、債務超過だから、辛いけどもう少し住んでるけどね

賃貸にしておけばよかった。

西側は結局、何階から迎賓館が見えるんですか？

724さん

賃貸にして、自分用にどこか購入するとか
借りるとかすれば？

ま、自分用に買うなら
千代田区の飯田橋近くにできる三井タワーくらいだな。
皇居の見える東南高層階。駅に近くて商業施設付き。スーパーや神楽坂も近い。

＞賃貸にして、自分用にどこか購入するとか

住んでいて不便だから賃貸も募集出したのだけど、利回りで３％の家賃で応募が無かった

これ以上家賃を安くしたら、ローンで足が出ちまう。

勿論高く貸したいけど。

駅前のTBSの賃貸マンションでも空きがあるくらいだから、赤坂は賃貸ブランドとしては弱いよな。

緑は1年も住めばすぐに飽きる。
緑だけだと人を家に呼んでも受け悪いし。来客の車止めるところ少ないー＞呼びにくいし。
寧ろここじゃなくても緑あるし。

>>728
>住んでいて不便だから賃貸も募集出したのだけど、利回りで３％の家賃で応募が無かった

それは最初から予想されたことでは？募集価格で買えば、近隣のもっと利便性が高い物件
の賃料の坪単価の相場と比べても、賃貸に出せば明らかに赤が出ることが、募集時点から
予想され数字でも指摘されていたはず。

この物件は、眺望は非常に素晴らしいものがあるものの、日常生活に必要なスーパーや
その他のお店も徒歩圏内には残念ながら乏しい（殆ど無い）ことも最初から分かっていた
はずでは？

なぜ、当初から、コマーシャルベースでは割高だといわれていた募集価格で買おうと
決断されたのか？そのあたりの心理状態や判断の背景を知りたいと思います。
（私もただ今物件検討中なので、自分自身も周囲が見えなくなり、失敗するかも
知れないという自省の念を込めて、教えて頂きたいということです。）。

眺望が良いと言われる割には、北側は何階から、西側は何階から迎賓館が見えるのか、まるではっきりしない。

この事ひとつを取っても、ここの眺望は大した事ないとわかる。

そうそうそう。
大した事ないから、退散しましょうね。

具体的な階数が言えないなら、眺望がいいなんてホラ吹くのは、金輪際止めて下さいね。

今プレッセに行ってきたけどこの時間でも客は結構いるね。
やっぱりああいうのが近くにあると魅力的なんだけどなｰ。

＞日常生活に必要なスーパーや その他のお店も徒歩圏内には残念ながら乏しい（殆ど無い）
＞ことも最初から分かっていたはずでは？

初期の購入者です。

「１Ｆのテナントにスーパーが入るかも」と、営業からそそのかれて信用して契約してしまいました。

当時の図面にはテナントエリアがどこかも分からず、広さも分からなかったのです。

コンビニレベルの広さでであることが分かったのは相当あとでした。

私は車通勤。そのためスーパーは安いところで購入するので問題なし。
ちょっと住むなら赤坂と思ったのだけど。

貸せないのは痛いなあ。他のところもあるんだけど、3～4月に貸せないと来年の同じ時期
しか借り手はいないよ。
1月位から不動産屋さんに掛けまくるとなんとかなるんじゃないかな。
来年には私も賃貸に出したいのだが。

>>736

上の方の>>728でもありましたが、利回り３％程度で出して入居者が
つかない場合もあるようですね。。一般的な賃貸人が普通に賃貸物件
を選択するときに優先順位が上位に来る選択要素は、最寄り駅からの
徒歩分数、スーパーの近くかどうか、商店の近くかどうかなども重要
だと思いますので、赤坂の駅に近く商業施設までサンダルで歩いて
気楽にいける物件と比較すると、この物件は、客の「数」が集まりに
くいことも事実だとは思います。

しかし、この物件長所で、他では得られないあるすばらしい眺望という
リソースを兼ね備えた部屋であれば、それを理解してくれる客が付けば・・・
と言うところなのでしょう。

私は不動産の専門家ではないので最近の赤坂の物件の利回りの正確な動向は
よく知らないのですが、一昔前は利回り４～５％位の物件も珍しくはなかった
と思いますが、３％代というのは、低い部類に入るのでしょうか？それとも
本物件のような御所近くなどのプレミアムを売りにしている物件としては、
普通の部類に入るのでしょうか？３％代であっても私には手の届きにくい
超高額物件であることは否定できませんが。

それとこの物件の賃貸は、三井が仲介に入っている物件が多いからだと思いますが、
敷金２ヶ月分はいいとしても、高額物件で空室が目立つ最近の賃貸事情の下で、
今時礼金２ヶ月分で統一されているのはどうかと思いますね。。。私の予算プラン
だと礼金２ヶ月分条件があるだけで検討対象からは外れてしまいます。。。

まだ分譲も賃貸も実勢価格を反映し切れていないような印象を持っています。
最終的には、上の要素のプラスマイナスが交錯しながら、中古の分譲価格も
賃貸価格も、もう少し妥当な線に落ち着いていくのでしょうね。