売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社、大成建設株式会社
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社（予定）
所在地：東京都中央区月島１丁目５０００番 他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 月島駅 徒歩2分、都営大江戸線 月島駅 徒歩2分
総戸数：503戸（販売総戸数387戸、事業協力者戸数116戸含む、他に 店舗29戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上32階地下1階
【物件情報の一部を追加しました 2017.12.17 管理担当】
[スレ作成日時]2017-12-15 15:22:03
>>5701 マンション掲示板さん
小石川といいここといい売れるマンションは
お値段が高くても売れる
ここに関しては月島ナンバー1のCGPが指標だよ、MTGは月島ナンバー2の地位は揺るがないよ
2016年以降の新築マンションは総じて残債割れです。みな仲間だから大丈夫。
大井町のスレで話題になってる物件はここですか？
大井町のスレでミッドタワーの話題になってるんですか？
いずれにしても、他のマンションの話はこのスレではタブーです。
小石川も北仲のことも書かないでください。
ここでは、ミッドタワーだけの話をしましょう。
そんなタブー発言はタブー。
比較無くして有益な情報とは言えんだろ。
後完売まで65戸くらいですかね？
2期の先着順の残り2戸（1ldkと3ldk）が物件概要からなくなったのは先週末の販売でいっしょに売れたんですよね。
3期が4月とのことで残戸数と竣工までの期間を考えるとペース早めてる印象ですが、そんだけ見込み客がいるってことですかね
順調！！
消費税前ならまだしも、今期で申し込む奴の気が知れないね。まぁまぁ市況が高値だからなんか適正価格って評判けど、建物2%の増税後にで買う奴はババ引いてるだろね。
大半の購入者よりも割食って高く買うなんてほんと気の毒か金持ちだろうね。
増税後が得するって、金ない奴の発想だろ。
ありえねーな。
これから販売のマンションならまだしも、大半売れて、条件の悪い売れ残った部屋で、更に増税値上げ後に買うのはかなり損だから、買う人は情弱だよ。永住ならまだしも、他の住戸と比較してリセール時に損失確定ってのは痛いよね。
人気マンションだから、後で買う奴がオプションも選べずに損する構図かー
プラス増税だから、半投目的の購入だとするとリセールが厳しいなー
人気マンションは早い時期に買った方が得するってことだよ。結構常識。
2LDKタイプが完売してました。
1LK、1LDK、、のタイプと
3LKだったか、3LDKか、、広いタイプしか残っていないようです。残りわずかでした。
ココを比較する人は、どこと比較してますか？
私は水辺（海か川）と駅近にこだわっています。日の出駅のミナトシーフロントも見にいき、残り1戸でしたが、共有施設がないのに共益費が高くて断念しました。
5728
そうだね。春日駅には何もない。
東京ドームで、ほぼ毎日イベントやって、人混み凄い所。
正直落ち着かないよ。
>>5732 匿名さん
なるほど！
一軒家なら建ぺい率重視ですが、マンションなので、駅近重視します！
ファミリーの方は建ぺい率重視の方もいらっしゃるでしょうね。人それぞれですものね(^_^)
月島駅は駅徒歩１分マンションがいくつもある街なので中古になったら
２分では駅近の優位性がありません。
築15年のアイマーク、築17年のファミール、築13年のライオンズ、どれもMTGより特段優位性があるように思われません。
気に入らないからって個人攻撃しても現実は変わりません
ムーンアイランドタワーも駅直結でここより優位なタワーだらけですね。
5739
買えない属性だから無視。
物件グレード、仕様、築年数等の補正も含めて比較できないレベルだからね。
でも、きっといきなり地方出身の人が駅周辺で中古探すってなったら、なんでMTGはこんなに高いのか、理解できないんだろうね。
重要なのは、あなたの私見ではなく、この単価でも、それだけの価値を理解して買う需要がそれなりにあるということ。
CGPやMTG以外は検討しなかったな。築年数が10年から20年経過した物件は、購入を見送る方も多いと思うからね。
ムーンアイランドが坪300以下だったら優位性あるかもね。
でも、ムーンアイランドが坪350だったらMTGのほうが良いよね。
仕様もだいぶ劣るし。
っていうかムーンアイランドの分譲って結構あるのかな。
昨日久しぶりにもんじゃストリート行ったけど、リノベしてキレイになったもんじゃ屋結構あってびっくりした。
昔は無かったおしゃれなお店も少しできてて、この流れで変わるんだといい街になりそうな気がする。
外壁の断熱性能はFLAGより低性能でした。安いには理由があるね、特に見えない所で。
断熱性能は風とは関係無いんじゃない。温度でしょ。
寒さ暑さは月島も晴海も同じだろうし。
真夏の世界のアスリートの宿泊場所として、その辺りの性能にはこだわったのかな。
>>5745 匿名さん
断熱性能とは、断熱等性能等級のことですか？
だとするとMTGは断熱等性能等級4なので、最高ランクなんですよね。
晴海フラッグの断熱等性能等級がいくつかわからないのですが、少なくとも同等ではないでしょうか。
あと、一次エネルギー消費量等級もランク5なので、断熱性能に問題ないかと思われます。
残りわずかでした！
>>5748 検討板ユーザーさん
いや等級ではなく、断熱材の厚さと熱抵抗値です。ここは断熱材が薄くて熱抵抗値が低く断熱性能が思った以上に低かったです。新しいマンションであれば等級4は当たり前ですから、問題はその中身ですよ。
完売近いです。その断熱材のせいでもの凄く寒いのでしょうか？
夏はタワマンは暑いです。夏も冬もどちらも等級云々で感じ方は変わりません。
専門家のうんちくは素人には感度が低いのでわからないです。
>>5752 マンション検討中さん
分かりやすく言えば外壁が薄いということです。確かCGPよりも15mm薄いと思います。断熱性能だと3割強低いです。新築だとプライムパークス品川シーサイド
と同じくらいだったと記憶してます。建物のグレードが低いということです。
リビング、主寝室床暖房完備です。断熱性能良い外壁使っているとは言われても床が寒いと
何しても寒いです。何か検証データーなどないでしょうか。床暖房使用率や年間の光熱費の差とか。売る側も建材費が高いからといってやみくもにコストカットしてないですよ。
要は断熱性の等級4又は5が居住者の体感温度に差異なしとしたのでしょう。
外壁の断熱性能低いけれど完売間近は事実です。
専門家のうんちくは根拠とセットでお願いします。
>>5754 マンション検討中さん
分かりました。検討者の参考になるかなと思って情報を提供しましたが、根拠を出せと言われると、以前に見た資料の記憶ですから無理です。デベ営業やマンション設計会社の方に裏取りしてください。もう書きません。ごめんなさい。
外壁の厚さが書かれている資料があったんですかね！？
スラブ厚とか戸境壁はよく聞きますが、外壁厚というのは初耳な比較指標でしたね。
要はこのマンションの外壁は他より薄いという事なんですね。住む上で問題があるかは別として薄いという事実は知りたい情報です。
優位性についていろいろ出ていたので、月島に住んでいて長い私が感じたことを述べましょう。
まず、月島駅は駅からの距離で優位性を図るのはなかなか難しいと思います。
実際に高級住宅街の佃は駅からは少し離れておりますが、人気は普通にあります。
MIDのいいところは、商店街中心部付近に隣接しているので、実際商店街はMIDの下から始まるような雰囲気になるでしょう。
ＣＧＰは駅、MIDは商店街というような違いになります。よって、MIDタワーとCGPのニーズはそれぞれ違うところにあると思います。仕様や共用部分がCGPと同じであれば差は出てくると思いますが、そこは岩盤浴等でうまく調整されております。
よって、間違いなく月島商店街のランドマークタワーになるでしょう。商店街が将来的に無くなるまでは
このマンションの商店はもんじゃとパチンコ以外に
何が入るのですか？
いろいろマンションや掲示場のスレッド見てきたけど、壁の厚さに言及してるの初めて見た。笑
最近のタワマンはここ含め、ワイドスパンで外に面するのはほぼガラスだから、壁の厚さよりガラスの質が重要に思うけどね
一生不動産買えないタイプの人間だなぁ?
欲しいと思った物件を買えばよし。
そんな細かいとこまで見て買う人いないよ。
いたとしたら、そいつは生涯マンションが買えないやつ
一期にファミリー中層階を購入したものです。
久しぶりに月島の不動産仲介を訪問してきました。
（転勤になって賃貸に出す可能性もあるため）
まず中央区のファミリー賃貸は賃料単価が上げってきているそうです。これは購入時に聞いていた話ですが、まだその傾向はストップしていないことが確認できた。
中古の売買事例は購入時にあまり周囲での比較事例はCGPしかなかったものの、その後CGPの住民がMTGの売れ行きを見て、売りに出して成約が増えてきているそうだ。
CGPの低層階の向きが悪い部屋の1LDKで425万くらいで、これがファミリーなら、間取りや向きによって5-10万は上がってくるそうだ。その上で、すでにそれくらいの水準ならすぐに買いたいという客がリスト化されているそうだ。
私が買った部屋の単価と比べてもすでに7-10パーセント上値で出しても、すぐに成約する水準と言われました。
案の定抽選で勝てたので、私の部屋は眺望良い部屋なので、400後半で出しながら475万の成約を狙うのが良いとコメントされました。
それと賃貸に出した際の表面利回りは、4.15pが見込めそうです(新築プレミアを加味して）
5758
佃のマンションは、建物内およびエリア内買い替えがメイン。
外からの新規参入者は、賃貸でしかあまり見ない。
それと、同エリア内での買い替えなので、エリアが高齢化してきてますよ。
>>5763 マンション検討中さん
あなたは頻繁に仲介業者まわりますよね、感心です。
せっかく契約したのに転勤ですか。引渡しは2021年1月以降でずいぶんと先のはずですが、転勤の打診が既にあったのですか。転勤後に住宅ローンを利用して引き渡しを受けるのは止めた方が良いです。
それと表面利回り4.15%だと住宅ローンであればわずかな利益が残りますが、アパートローンでは100％赤字です。しかも、不動産の利回りでは0.01％単位まで出てくることはないです。0.01%単位まで使うのは債権ディーラーだけです。
住宅ローンでも仲介手数料、銀行の事務手数料を考慮すると10%値上がりしてもあまり儲からないような…税金もかかるし。
[No.5737～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言の、および、スレッドの趣旨に反する投稿のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
5765
ポイントは、
ー パーインパーアウトで出口を迎えることができたら、それだけで結構なキャピタルゲイン。勿論五年後以降の売却になるけどね。
ー あくまでもマーケットの相対評価でMTGが優れていると言いたい。買った瞬間儲けが出る物件って、ある？ 港区の大富豪向けの物件は除いてね。そもそも比較対象じゃないから。
ー 儲けの源泉は金利だけじゃなくて、税制メリットの教授もあるんだけどさ。会計税務もっと勉強してね。
5765
賃料単価と、売買単価相場の上昇について語ってるのに、債権だとか、転勤だとか、アパートローンだとか。
住宅ローンとアパートローンの違いをわざわざ言う必要あんのか？
そんなわかりきったことをさ。
それとアパートローンは木造か鉄骨だからRCと比べて高め。
それとプロパーローン引ければ、住宅ローンよりもさらに低い金利で融資引けるの知ってる？
さあ、何パーセントくらいでしょうか？
こんなの、不動産の投資と評価について、実践経験あれば、楽に答えられるでしょ。
[No.5765と本レスは､一部テキストを削除しました。管理担当]
次期は増税の影響ありますかね？
投資用の1ldkなら煽り受けるから、多少はあるんですかね？
>>5770
詳しそうだから教えてほしいんだけどさ、住宅ローンを借りてる物件を賃貸に回した場合、超低金利だからイールドスプレッドがそれなりに取れて、
キャッシュフロー上は良い数字になるんだけど、銀行に支払うお金の大半がアモチになる（費用計上できる利息が少ない）関係で、PLが大きく出過ぎない？
そこに所得税率で40%とか50%とか課税されると、キャッシュアウトの方が大きくなりそうなんだけど…。
新築マンションだから減価償却も知れてるし。
この問題はどう対処するの？
税率含め言ってることが恐ろしくいい加減で大雑把だけど
一度、真面目に取得から売却まで含めたシミュレーションしてみることをお勧めします。何事も自分で手を動かさないとわかりませんよ。
https://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/01.html
5774
投資銀行事業で不動産投資のプロジェクションを死ぬほど回してるんだったら、タックス後のセンシティビティー自分で計算できないの？
ビック4とかの専門家集団を使い倒してディールやってるんだろうからさ、彼らに指示できるくらいの会計税務知識持ってないとおかしくない？
わざわざ掲示板で、どんな相手かわからない相手にわざわざ聞く？
計算するまでもなく、個人で購入して賃貸に出した時の税後のCFプロジェクションと、数年先の想定売却か描きと税後の利益とか、すぐわからないのかなぁ。。。
5774が投資銀行マンかどうかは疑問だが、
（仮にそうだったとしても、プロジェクション回す時点でアソシエイトレベル）私の周りでは、（本業で●●やっているから、いざ個人で●●投資やっても、絶対に儲けられる！」って言って、実際にやってみて投資に失敗するのが8割。
掲示板に書き込む内容から推測すると、失敗するタイプだろうな。
いやいや、だから、普通に計算すれば利益が出過ぎて税金負けすることになりそうだけど、ここで賃貸に出すことも想定して語ってる人はその辺をどう対処してるか知りたいってだけだよ。
まさか税金納めてないことはないよね？
このマンションを買える属性なら最低でも税率33%以上はあるわけだし、個人で所有して賃貸に回すなら、その辺気にしてるのかなーって。
バカにする趣旨じゃなくて、ほんとに詳しそうだから聞いてるだけですよ。
住宅ローンで賃貸に出しても、結局税金負けしねぇ？
っていうのが質問の趣旨です。
ちなみにアソシエイト時代からExcelぶん回してますが、SVPの今もたまに回してますよ…
イールドギャップのスプレッドが高いから都心物件でもPLキャッシュフローが良い数字！？
区分賃貸にかかる運営コスト全部見込んでるの？
死ぬほどプロジェクション回してる割には、、、
エクセル人材でこき使われているだけじゃない？
赤字運営して税金戻ってくるのがお得だと勘違いしてる痛い人みたい。
5778
年間のCFはトントン、又は入居者入れ替えあれば、20万くらいのマイナス（ざっくり計算）。
この物件の投資ストラテジーは、購入価格よりちょっと良い価格で10年後に売却。
1億で部屋を買っていたら、金利0.5p 35yrで3000のキャピタル（3000万控除利用）をとる。それを考えると年間の若干の持ち出しなんて、鼻くそレベル。
更には、市場価格VS残債で比べて15パー以下になると、銀行も新規住宅ローン貸し出ししてくれるから、この物件を購入から5年後に、更に高単価の物件を購入。
借入しただけで、4-5千万の税後のキャッシュを10-15年で残せる計算。
まあ、物件単体でで考えた場合のストラテジー。
価格高騰期に買って、将来同じ価格で売れると考えてるのがまじ痛い。高値つかみになるのが落ち。
5778
それと、現金どんくらい持ってんの？
投資に回せる現金のこと。
それ次第では、投資先が不動産でも、だいぶ変わってくるよ。
一時間10万円でコンサルティングしてあげても良いけどね。
>>5783
3000万円控除は自己居住しなくなってから3年以内じゃないと使えないよ。
一度も住まずに賃貸運用してたら使えない制度。
最初数年自己使用して、3年以内の定借で回して、空室になったタイミングで実需向けに売ればリターンは最大化できそうだが、
最初から賃貸運用の前提で3000万円控除を想定しているのは、ストラテジーというより脱税行為じゃないか？
5785
価値高騰期？
価値はどいやって決まってるのか、考えを述べてくださいね、ど素人さん。新聞読んだコメントパクって書かないでね。笑
MTGをこの単価で買えば、下がる可能性は低いよ。
（10年先のことを言っている）
ヒントあげるよ。
? 高層集合住宅
? 都心
? 人口構造と増加率
? 希少性
そもそも10～15年の投資期間でパーインパーアウトができると信じきれるのが凄い。
2012年とかに仕込んだ物件ならともかく、オリンピック後の竣工物件でその想定は甘すぎると言わざるを得ない。
5788
アパートローンの定義を教えてください。
脱税行為！？
これが脱税行為だとしたら、日本の投資銀行が組んでいる投資ストラクチャーこそ脱税行為だし、額もでかいので、それこそ取り締まられないといけないよね。
プライド高い投資銀行ボーイだね 笑
5970
投資銀行ボーイが、本当に不動産投資やってきたのかとても疑問。
>>5791
アパートってついてるけど、基本は投資用マンション向けのローンですよ。
木造だの何だののストラクチャーとは一切関係ないです。
あなた、無知なのに知ったかぶりする癖がありますね？
それより何より、賃貸運用前提の物件でありながら、居住用家屋の3000万円控除制度を使うと平然と書き込むのが一番マズいですよ。
明確な詐害行為であり、脱税ですから。
投資銀行の方がダメだろー！とか、意味不明ですから。
このやり取りでレベルが知れました。
結論として、自分より不動産投資及び会計税務の知識はない方でしたね。しかも犯罪宣言してるし(笑)
スレ汚し失礼しました。
5793
ボーイに付き合って、時間の無駄だったよ 笑
とりあえずMTG又は区分を賃貸前提では買わないという結論だよね。
ここは専門的知識を持たない人も多く見ている掲示板なので、専門用語を多用して相手を威嚇などせず、分かりやすい言葉で簡潔に説明した方が良いです。優秀な方なら見る人のレベルに合わせて書く配慮をするものです。
5794
過去の推移とか言ってるけど、今後の月島の不動産価格なんて誰にも確定的なことは言えないと思うよ。
>>5793
高層階3LDKを実需で契約済みです。
とりあえずあなたは脱税行為についてこの場できちんとした釈明をしておいた方が良いですよ。
同じマンションの購入者に脱法すとらてじーを嬉々として書き込む年寄りがいるというのは、我々としても困りますし。
とりあえず夜が明けたら、マンションコミュニティの運営会社と税務署の方には一連の書き込みを通報しておきます。
犯罪推奨の自称投資コンサルと同じコミュニティには所属したくありませんので
