ＭＩＤ ＴＯＷＥＲ ＧＲＡＮＤ（ミッドタワーグランド）

竣工後もダラダラ売るように売り方を変えてきているからどうだろうね。

>>419
同感だね。
選手村も来年中には売り始めたいだろうし、
ここはいうまでもなく（まあ駅近だし厳密には被らないのかも）、
PT晴海も確実に被りそうな売れ行きだし、
戦略の見直しとまではいかないけど、供給側も頭抱えてそうだよね。
頼みのBRTも延期だし・・・

叩き売りを回避しようと思ったら、
選手村の延期凍結か（BRT延期の大義もある）、10年を目途に小出しにするぐらいしかない気がする。
住不が頭だったら迷わずやるだろうけど、三井はどうだろうね？

>>421 匿名さん
選手村の販売は2023年以降ですよ。竣工後販売と聞いてます。

>>419 匿名さん
実質被るのは豊洲とだけなので影響は少ないと思いますが、似たような価格帯なので意識はしてると思いますね。

>>422
日経の記事だと、関係者談として、来年中には売り出したい、ってのがあったけどね。
そりゃーあんだけの規模だし景気の良い間に一日でも早く、って思惑は働くと思う。
ただ新規タワマンやリノベ物件も含めて引き渡しはそのぐらいになるんだろうけどね。
ま、いずれにしても予定は未定のお楽しみ！ってやつだね。
値段や売り方も含めて興味が尽きないｗ

>>424 匿名さん
BRTが長期延期となった影響で販売も延期するみたいな話をききましたね。関係者の知り合いからなんで確証は持てませんが。

陸の孤島晴海選手村 BRT＝バス便とこことは全く被らないんじゃないかな。
あちらがいつ売り出されようが、なんの影響もないと思うよ。

>>424 匿名さん
タワー棟だけの話ですよね？
景色だけでもある程度売れるかもしれませんが、中層棟となるとどうリノベするかなかなか決められないでしょうから、相当遅れるのでは？

パチンコの件もあるけど、やっぱり猥雑な月島より敷地にゆとりがあって落ち着いた雰囲気の佃が良いな。でも佃のタワマン中古もかなり強気の価格なんだよなぁ。
逆にそういうのが気にならない人には、ここはおすすめだと思う。

>>420 検討板ユーザーさん

いま、デベも無理して売らないからね。

http://toyokeizai.net/articles/-/200570?display=b

「大手は財務内容が良好なため、目先のマンションを売り急いで資金化する必要がない。価格が高止まりして需要が衰えても、供給戸数を絞ることで“適温”状態を作り出している。」

>>429 匿名さん

今の新築マンション在庫とメジャー7が出している今後の新規供給数の見通しからいけば、全くもって焦って出す必要のない状況だね。

東京都心は新規用地も今まったくと言っていいほど出てきてないので、デベはどこも賃貸物件の開発とかリノベ、建替参画など多角化しながら収益化を図っているよ。

もっとも彼らの本業はレジでなく、オフィス商業施設開発保有だから、そもそも低利のレジは管理やリフォームなどのストック型収益の安定確保のためにやっているからね。

結論、稀少な大規模再開発タワーを安く供給する理由がひとつもないと言うことです。

>>430 通りがかりさん

まさにそうだよね〜
ここもそうだし、東急豊洲も強気の価格で出してくるんだろうね。

>>425 匿名さん
ぜんぜん関係ないじゃんw
デマはやめてください。

平均420〜450で調整中みたいですね。
先日現地行きましたが、焼肉屋の煙がすごくてやっぱり匂いは気になると思います。
ただそれがあっても売れるんでしょうけど。

昨日資料届きました！
参考資料の間取り図は、16プラン出ていたけど、そのうち11プランが75平米までの間取り図。あとは、77、81、109、125、130。ミニマムな60～70辺りが中心の物件になりそうですね。

うちも資料届きました！
集客開始前のこの段階にしては、十分な情報量。
間取りも１６タイプ掲載がありました。これくらい載せてくれてると検討しやすい。
資料から推察すると、パチンコ屋・店舗等は、
商店街側にあって、マンションのエントランスは商店街側と反対に設置して、
動線をわけているように見える。

さすがに中央区でNo. 1の住宅地 月島ですね。
ライバルの湊とは違いファミリーでも住めそうです。

間取りファミリー中心で良さそうですね。
共有も占有も良さそうだし、問題はあとは価格か。
参考になりそうなのは同じ三井の駅近の武蔵小山タワーかな。
向こうは構造も占有共有もコストカット激しいけど、坪470。
こちらは全てしっかりしてそうだから下限が470ってとこかな。

>>437 匿名さん
確かに湊のタワマンは、プレミアム以外は70平米台が一番広い部屋というカツカツ仕様なので、さすがにそれだと子供が惨め。
こちらはパチンコ・湊は工場という嫌悪施設がそれぞれマンションと一体化しているので、好みはわかれるところ。
広さ的には、単身者用が湊・ファミリーが月島というので異論はなさそうです。

ファミリーというより、
昨今増えているDINKSがターゲットかもですね。
60〜70平米中心で、
最上階の共用施設も大人向けで、
キッズルームとかなさそうですし。

キャピタルが駅直結で過去販売の坪単価、最安値2017年1月の坪単価384万円。最高値2016年の坪単価488万円。
直近が2017年10月に坪単価448万円で売れている。
これから推測すると、ここは坪単価430万～くらいでしょうか？

でしょうね。
最近のアップトレンドとは勘案しても、
さすがに島で450超は厳しいでしょう。

湊が今ちょうど坪400弱らしいから、ここは少し高めとしてそんなもんか。

？？
湊がちょうど坪４００弱とは、何を指してでしょうか？？
そんな物件あります？？

>>444 匿名さん

ここは月島だし関係ないでしょうね

平均坪450と予想！

平均坪425万と予測！！

ちなみにのらえもんは、＠４２０との予想だったね。

440の方が指摘の通り小さな部屋ばかりで一人当たり資金力のあるDINKS狙いですね。それだけ高いってことでしょうね。75平米≒22.7坪×420万で9500万、確かに高い！
晴海パークが300ぐらいですよね。400万ぐらいじゃ無いですか〜？？陸の孤島と駅2分比べても仕方ないですか。
家族4人で子供が大きくなると窮屈。プレミアムフロアは高そうだし、ちょっと無理かな。撤退か〜

>444
パークホームズ湊タワーというのが坪390くらいらしい。スレに書いてた。

>>450 匿名さん

探したけどもう売ってないじゃん。新築で比較したいんだけど。シティータワーはどうかなあ。

>>451 匿名さん

仕様はだいぶ落ちるけど、同じ三井の駅近だと武蔵小山が今人気みたい

>>451：匿名さん
入居直前にもかかわらず、実はまだ売れ残ってますよ。
最後は三井が無理やり手仕舞いにして、今塩漬けにされてます。
あの住戸がいくら値下がりして売られるかで、湊タワーのリセールが左右されるでしょう。

>>450
それ、地権者住戸の再販。
平均だと坪450弱

>>453
そうなの？
早々に完売というかサイト落としてた気がするけど、そこまでする？


CGPが坪330ぐらいだったと記憶してるけど、20～30パーは上昇してるだろうから、
実勢400～430ぐらい？（雑な計算でゴメン）
築浅直結≒新築駅近、強気相場ってことで上限の坪430ぐらいかな～と考えてる。
将来的にはCGPマイナス5パーぐらいで評価されるとして、その差額が新築プレミアムだね。

サプライズは湊並み。（下値のサプライズはちょっと期待できない・・・）
都心距離では負けるけど二路線の利便性では負けてない。
地権者の手前だったり、武蔵小山との単純比較でも十分ありそうで怖い・・・

454さんの分析が適正っぽい印象。
湾岸エリアを長く見ている人からすると、いくら今のアップトレンドでも、
月島で450オーバーとかは、さすがに厳しいと思う。
川渡ると、中央区の内陸からもなかなか降りてこないし。港区等からはもっての他だし。
全然物件力は違うとは言え、直前まで住友の月島駅1分が385で50戸売るのに3年かかったし、
プレミスト佃も月島駅3分で355、今も残物売っているし。
月島駅1～3分の築10～15年の中古相場、300くらいだし。
中央区・江東区の方がメインの購入者だとすると、400～430ぐらいが妥当じゃないかな。

>>455
お褒め頂き、ありがとうございますｗ

懸念事項としては下駄パチは言うまでもないけど、
30階規模の駅近タワマンって月島では珍しくも何ともない。
直結50階建てのCGPは別格としても、
外観や共有施設等、埋もれない為にも差別化に力を入れて欲しいところ。
強みは北西方向が綺麗に抜けそうなところかな、月島は囲まれマンばっかりだから。

>>454 匿名さん

武蔵小山との単純比較できた場合は、恐ろしい価格になりそうですね。
武蔵小山がコストカットしまくりの安普請で470ですから、ここがこれだけ仕様が良いと500位？と想像してしまいます。
高くても450位に収まってくれると良いですが。

安値を予想するなら、PT晴海＋駅近10パー増で380～400ってところだよね。
坪400ならCGPとの整合性も取れる。
まあ今の駅近ブームの中ではちょっと期待できない価格帯かなｗ
ただ大方の予想で坪420だとするなら、PT晴海比較で二割増し・・・
ちょっと駅近信仰が加熱し過ぎな気もしないでもない・・・

※だからといってPT晴海がお買い得！と言ってる訳では全くないので誤解無きよう。
あそこはあそこで十分高いｗ

>>457 匿名さん
武蔵小山ネガはあっちでやってくんない？全く競合関係にないので。
向こうはアク禁にでもなったの？

>>458 匿名さん
さすがに橋を渡って12分のマンションは、いくらディズニーとはいえ資産価値は維持できないと思うので、もっと差がつく(ここは相当高くなる)ような気がします。

>>458 匿名さん

パークタワー晴海は、西北と東南で価格が違いすぎるからなんとも言えないよね。個人的には西北は妥当もしくは割安な価格だと思うが、東と南は高すぎ。

それに比較対象とするなら、パークタワー晴海よりも周辺の新築や中古が妥当かと。400-420ぐらいじゃないですかね。

初歩的な質問で恐縮ですが、キャピタルは販売してから入居後の2年後くらいには、かなり価格上昇していて転売していた人が多いイメージですが、ここは販売が今年6月スタートで、実際の入居が約3年後くらいですよね？オリンピックが終わって他の販売も始まるし、価格価値としては入居時にかなり下がってる気がするんです…。入居開始時に新築未入居で買った方が安く買える気がするのは素人判断でしょうか？

>>462 マンション検討中さん

なぜ入居時に下がってる気がするんですか？
たぶん、下がってないと思いますよ。
それに中古買うときは仲介手数料というものがかかるし、金利が上がるかもしれないのをご存知ですか？

462さんでは無いですが、現況下では、金利が上がればマンション価格は下がります。

>>463 匿名さん

ありがとうございます。
そうですよね。先のことは分からないですもんね。
今は貯蓄を頑張って、ここの価格が発表されたら無理のない範囲で検討しようと思います(^ー^)

>>464 匿名さん
コメントありがとうございます。
入居時に下がっていると思うのは、オリンピック終わりには選手村の後に6000戸予定されているのと、その頃には月島にも3丁目に54階建てのタワーと58階建てのタワー建築予定と聞いたので…。
確かに中古になると、仲介手数料がかかりますよね。金利のことも考えると難しいですね。

462さん
ありがとうございます。
金利が上がるとマンション価格は下がるんですね。勉強になります。
ますます難しいですね。。

>>467 マンション検討中さん

周囲の供給増は価格低下につながるわけではありません。需要がないエリアに供給増となれば価格低下を招きますが、ここのような都心近接では、需要が絶えることはないので、価格低下にはつながりません。むしろ、新築の集客効果で価格維持あるいは上昇につながります。
もともと何もなかった湾岸エリアに今まで何万戸と供給されてきても、価格低下せず、むしろ上がっていることも裏付けです。

ところで、物件資料が届きましたが、間取りで気になることがありました。
タイプによって、バルコニー側の柱がアウトフレームが出来ている部屋と、内側にガッツリ食い込んでいる部屋があります。
これは何故なんでしょうねぇ、、、？