津田沼 ザ・タワー

よく考えなくてもわかると思いますが、ウン千万の安くない買い物で、仕様も造りもモデルルームと同じなんです。
なのに、内覧で衝撃を受けるほどギャップを感じるって、自らを馬鹿だと喧伝してるだけですよ。
そんな人は流石にいません。

まだ検討中の方もいらっしゃるかと思います。来週内覧会ですので、諸々質問事項等あれば代わりに聞いておきますよ。

とりあえず、キャンセル物件の販売予定があるかないかは聞いておきますね。

コロナで収入が減り、ローンがキツいです。。
このままだと手取り7割は返済に充てることになりそう。。。

上のレスで、実物は仕様も作りもモデルルームと同じなので、内覧でがっかりすることはあり得ないという意見が散見されましたが、それに関して多少違和感を感じた者です。
私の経験では、これまで新築でタワマン２軒、板状１軒を購入したが、購入した物件の内覧時に受けた印象は、全てモデルルームよりは下でした。その理由は、ご存じのようにモデルルームはオプション満載で標準とはかけ離れた仕様になっていること、LDKと隣の洋室を一体化させて部屋数を減らして大型のLDKに仕立て直すことにより余裕のあるつくりとしていることにあると思います。
私も、さすがに３軒目になるとモデルルームは別物ということが理解できるようになったので、内覧でがっかりすることもなくなりましたが、内覧初回の方で内心期待以下だった感じた方がいても不思議ではないと思います。
勿論、仮に内覧で満足いかなかったとしても、自身が購入した物件の不満をこのような場で言うとも思えないので、不満を述べている人は何か別の意図があるのかもしれませんが、内覧で皆が皆満足なはずだというのは言いすぎだと思ったので、余計なお世話かもしれませんが一言だけ言わせてもらいました。

>>10714 通りすがりの者さん
確かに、モデルルームの記憶や写真からの期待感が高いので、素の状態は期待を下回ることはあるかもしれませんね。
不満やガッカリ感よりも、現実に引き戻されると言うべきでしょうか。

>>10714 通りすがりの者さん
>>10715

全く仰る通りです。
内覧が始まり実際に見学し終え、特にこの物件の契約者さんからの売り希望問い合わせが増えてます。
理由の一番は既出の通りです。

売り希望は、他の大型マンションでもよく散見されます。

一般的に、売り出し時、人気物件だったマンションに、その傾向があるようですが、
それは当たり前です。
つまり、人気物件とはそういう少し無理かなと思う人も引き寄せていたということです。

さらに今回は、コロナ下で、収入の予定が狂った方もいるでしょう。

現在は、いわば非常時です。
平常時以上にキャンセルが出てもおかしくないです。
そう考えると、ここは、まだまだ少ない、つまり通常時の一般的な数字といえるかもしれません。ずっと探している者が言うので本当です。

言いたいことは、キャンセル物件が出るという現象とマンションの仕様批判は、論理的ではないということです。

ここが超豪華仕様でないことは、多分、入居者たちもよくわかっているはずです。
ただし、十分な仕様だと思いますよ。

もっと豪華な仕様を優先したい人は他を探せばいいだけです。ただし、2億3億出すならともかく、そうではないなら、立地が恐ろしく悪い(都内でも駅からバス使用か15分以上歩く)マンションが多いですね。これが検討中の実感です。

掲示板ずっと見てたけど、
若葉マークはほぼ適当で嘘ですという印かな？

>>10718 マンション比較中さん

ここのコストカット度合いは元より、天井の低さ(いわゆるギロチン部屋)は内覧で足を踏み入れて愕然…
ぜひ実際に体験してきて下さい。

>>10720 通りすがりさん
そんなことは購入者が理解しているので別に良いのでは？マイナス部分を理解もせずマンションを買った人なんていないのでは？

よくここで「ギロチン部屋」と言われている天井高2000mmの部屋があるのは
・55A
・43A
のことかと存じます。55Aは28室、43Aは10室、あわせても全体の5%でしかありません。
なぜこの特殊な部屋に執着されるのかは分かりませんが、少なくとも55Aに関しては、ここまで分かりやすく図面に書かれている以上、勘違いしたり見落とすひとはまず居ないかと思います。

マンションギャラリーでも、天井が低いことはしっかりと言っていました。「ロフトの下部分のような感じ。寝室や書斎として使うには良いかも。強いて良いところをあげると空調の効きが良い。」といったことを言っていたように思います。一緒に見ていた友人も「自分で使う分には良いけど売却を考えると不安」と言っていましたね。

それでもこの部屋はサイズ感や間取り感が良いのか、1期1次・2期1次ですぐに売り切れました。営業担当者としては、空いている部屋に誘導できたほうが良いでしょうから、ネガティブな部分でもしっかりと伝えるモチベーションは強かったんじゃないのかな、と思います。

こうした特徴的な部屋は、本来であれば現物を見て、使ってみてからじゃないと不安で手出しがしにくいものです。売却時にケチをつけられるリスクもあります。しかし当然その分は元値に反映されているわけですし、逆に上手に使って見せれば、その分を取り返して上回る利益を得られることもあります。

何かこの部屋にやたら関心を持っている方は、どう思われているのかな？というのも興味深いところですが、個人的には43Aのほうが気になりますね。キッチンが2000mmになってますが、図面を見る限りリビングの大部分も該当するんじゃ・・・。

添付漏れしていましたが、55Aの図面です。

55Aの洋室2は、4箇所のダウンライトがお洒落。
寝室としては眩しいから、開け放してリビングの延長か趣味の部屋として使いたい。
皆さんは？

>>10720 通りすがりさん

若葉さんは、その天井が低い部屋を購入されてたのですね。
そこまで言うなら転売されてはどうですか？なぜ転売しないのですか？

>>10726 名無しさん

そもそもなぜ若葉さんは買ったのでしょうか。
もしかして、その若葉さんは下り天井を見落としたのでは。

>>10727 住民板ユーザーさん1さん
買ってないでしょ。
大人の妬みとか本当にダサい。

>>10720 通りすがりさん
売主に損害賠償請求すればいい。
その結果を投稿して下さい。
大変参考になります。

>>10720 通りすがりさん

>>10730 名無しさん

そこまで言ってキャンセルしない、転売しない、損害賠償請求しない。
貴方は何がしたいのですか？

食いつきがいい釣り堀が人気なのは当たり前でしょう
そういう民度も丸見えになるのがこの掲示板の利点です

正直、10年は住み続けるつもりなので、直近の値動きには興味は無いのですが、すぐにでも売りたい人や、そうした人からの出物を狙っている人にとっては、いろいろと大変そうですね。

民度という意味ならば、住民スレでも眺めて貰ったほうが分かりやすくて良いと思いますよ。ちょうど内覧会が始まったところなので、内部の写真付きであれば、購入者かその関係者だとわかりますし。検討される方も、出所不明の怪情報よりも参考になって良いかと思いますよ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/632278/

しかしなんですぐに削除されるここに書くんでしょうね。5chであれば、同好の士も沢山いて居心地も良いでしょうに。それとも「津田沼ザ・タワー」で検索して、いま一番に出てくるここに書き込むことに何か深ーい意味があったりするのでしょうか。

そういえば津田沼界隈ということで、バウスの掲示板も眺めているのですが、こんなご時世なのに偉い強気だとの書き込みがありましたね。勿論、どうしてもタワーは嫌だというひとや、バウスの仕様を気に入っている方もいるのかと思いますが、同じ津田沼界隈ですし、そんなに売れなくて困ってる人がいるならば、教えてあげてはいかがです？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/652229/

>>10734 通りすがりさん

宅建持ってます？

リモートワークのおかげで随分と時間が出来ました。
じっくり引っ越しの準備が出来て有り難い限りです。
まあでも、買いもしない物件の掲示板にへばりついている人よりかは、忙しいかな笑

息抜きがてらに、近所をぶらぶら散歩してますが、この時期はどこのお庭もバラがキレイですね。谷津のバラ園も、散る前に再開して欲しいところですが、ちょっと厳しいところかなあ。

成約情報　29階東3LDKが成約　坪285万円
この部屋は販売価格より800万弱上乗せでしたが今出ている中では一番欲しかった部屋でした。コロナの中強気相場が続きそうです。

>>10738 マンション検討中さん
多分、結構ウェートとして大きいのは子育て環境重視ですよ？または、そもそも千葉に仕事ある人達かもしれませんが。

ここまでの売出まとめ
着実に成約進んでいますね

[売出し中]
41.36㎡ 27階 北 1LDK 3,580万円(坪286万)
43.63㎡ 16階 北 1LDK 3,980万円(坪302万)
44.97㎡ 10階 北 1LDK 3,880万円(坪285万)
55.69㎡ 19階 北 2LDK 4,980万円(坪296万)
55.69㎡ 25階 北 2LDK 4,680万円(坪278万)※5,080→4,680
57.69㎡ 35階 西 2LDK 6,280万円(坪360万)
72.05㎡ 14階 南 3LDK 6,280万円(坪288万)
76.11㎡ 5階北西 3LDK 6,980万円(坪303万)
92.15㎡ 25階南東 2LDK 9,280万円(坪333万)
92.15㎡ 32階南東 3LDK 9,780万円(坪351万)

[成約]
43.63㎡ 41階 北 1LDK 3,980万円(坪302万)
73.86㎡ 29階 東 3LDK 6,380万円(坪286万)

>>10743 住民板ユーザーさん1さん

当方も世帯年収等同じで、購入に至る理由が全く同じで共感しました。
都心が買えないのではなく、慣れ親しんだ地元がいいんですよね。
外廊下なのは残念みたいですが、駅前の二度と出ないであろう立地のタワーマンションなんですから、購入された皆さんは自慢していいと思います。

43.63㎡ 41階 は 3318万円→3980万円 662万円（+20％）
73.86㎡ 29階 は 5598万円→6380万円 782万円（+14％）
ってとこですか。夢があるなあ。

43.63㎡ 41階 は
購入：3318万円+修繕積立基金等51万円+登記30万円＋住宅ローン手数料30万円＋印紙１万＝3430万円
売却：3980万円-仲介手数料138万円-印紙3万円-登記手数料3万円=3836万円
譲渡所得税・住民税：161万円
プラス額：3836 -3430 -161 =245万円

仲介手数料や税金で大半を持っていかれるので、手間の割に夢があるかと言えば…？

>>10748 匿名さん

92.15㎡ 25階南東2LDK 9,280万円がレインズにないようですが。
制約事例出してないだけですか？

73.86㎡ 29階 はプランオプションが適用されていたので
購入：5,625万 +修繕積立基金等87万円＋登記30万円＋住宅ローン30万円＋印紙１万=5,773万円
売却：6380万円-仲介手数料218万円-印紙3万円-登記手数料3万円=6,156万円
譲渡所得税・住民税：152万円
プラス額：6,156 -5,773 -152=231万円

こちらも手間の割に夢があるかと言えば…

>>10752 匿名さん

https://www.nomu.com/mansion/id/E53W3019/
これですね
レインズに載っていないということは一般仲介でしょうか（それか、野村が宅建業法違反？）

>>10754 匿名さん
不動産関係の方ですよね？
レインズに成約事例を載せても載せなくてもいいみたいです。

一般媒介は成約事例を載せなくても問題ないけれど、
専任媒介、専属専任媒介だと成約をレインズに載せるのは義務です

なお、9280万円の部屋は売出し中なので、媒介契約を問わず成約で載っていないのは当然です

>>10756 匿名さん
いや、その売出し中の9280万円の部屋だけレインズに載ってません。

「内覧始まってから売出した住戸」はまだ1戸もないですね。

9,780万円の部屋が直近の売出し部屋ですが、30階以上はまだ内覧が始まっていません。

なるほど。こうやって見ると結構税金も大きいんですね。
売ることなんて考えたことも無かったので、大変参考になりました。

>>10753 匿名さん

単純に売値から買値を差し引いた金額に税金かかるんでしたっけ？

先日内覧会に行ってきました。

主に共有部分について思ったことをつらつらと書いてみます。購入検討中の方のお役に立てば幸いです。

①グランドホール・ラウンジ・ライブラリー
図面で見てある程度イメージはしていましたが、メチャクチャ広いですね。ルーフガーデンには出られませんでしたが、陽の光もよく当たりますね。ただこの3Fフロア全体に言えるのですが、壁の木目の主張がちょっと激しい...というか安っぽい気がしました（そこは人によるのかもですけど）

②キッズルーム
全面ガラス張りでこちらも非常に明るい。ただ外から丸見えなのは、それはそれで良いのだろうかと考えちゃいました。

③シアタールーム・スタジオ
うーん。特に使わないかなあ。シアタールームのテレビ（ディスプレイ？）は、せっかく部屋も広いんだから、もう少し大きいの置かないんでしょうか？これじゃ家で見るのとかわらなくない？とちょっと思ったり。

④スタディルーム
思った以上に快適な感じでした。座席の広さといい、後ろの間隔といいなかなかグッドです。このご時世なので、願わくば、ウェブミーティングも出来るスペースだと有り難いんだけど・・・。もしかしてさっきのスタジオってやつを30分100円で借りれば良いんでしょうか。

⑤駐輪場
思ったよりもエレベーターが広くて快適。あとレンタサイクルの鍵・バッテリーの受け渡しは宅配ボックスを使うというのは、気軽に使えて良いですね。

⑥アベニューエントランス
こちらは3Fよりも木目がおとなしい。割とホッとする感じの空間設計で安心しました。

⑦グランドエントランス・ブランホワイエ
グランドエントランスの光壁も、久住さんの塗り壁も想像よりもずっと良かったです。ただ一つ残念なのが、ラウンジまでの階段・エスカレーターの狭さかなあ。ここをもう少し広く取っておけば、もう少し高級感が出たような気がしますね。

⑧オートロックシステム・メールコーナー・宅配ボックス
タッチするだけの方式で、解錠と同時に宅配ロッカーに荷物が届いていないかも教えてくれるそうです。これなら、ひとりひとり解錠しないほうが不自然ですから、共連れ対策にもなって良いかもですね。
今どき当たり前なのかもしれませんが、宅配ボックスで集荷もしてもらえるサービスがついてくるのは、便利で良いなあと思いました。

⑨エレベーター
とにかくスピードは早い。中層の上の方なのですが、本当にあっという間に付きます。
中層階には、非常用も兼ねる大型が１台と小型が２台あるのですが、小型は奥に深い感じで、かなり狭めでしたね。定員11名ですので、快適に乗れるのは4-5人くらいまでだと思います。少し大きめの電動車いすとかはキツいかも。

⑩廊下・エレベーターホール
内廊下に特にこだわりも憧れもないので、その点は一切気になりませんが、やはりこの高さがあると手すりの内側を覗くとかなり迫力がありますね。高所恐怖症のひとには向かないかも。
廊下部分は、もっと冷たいコンクリ打ちっぱなしな感じだと思っていたのですが、思った以上にキレイで良かったです。
またエレベーターホールから外の景色が綺麗に見えるのも良いですね。廊下よりも滞在時間が長いでしょうから、結構重要なポイントかも。出かける前に、天気の状態もわかって良いですしね。

ところどころ気になる点もありましたが、総じて非常に満足です。
室内部分はある程度想像もつきますけど、共有部分ってなかなか図面やパンフレットだけでは難しいなあと改めて感じました。
あとコロナ対策で仕方ないんでしょうけど、スカイラウンジやゲストルームをじっくり奥まで見させて貰えなかったのは残念。またラウンジに10組くらい説明が出来るように机と椅子を並べているのを見ると、鍵の引き渡しもここで充分じゃ...と思いましたね。

ご参考になれば幸いです。

>>10762 近隣購入者さん
是非写真を掲載して頂きたいです。
特に①が気になっております。

ある程度のイベントがここでできそうなくらい広いです。
撮影下手くそですいません。

ラウンジ、いまは内覧会用の机・椅子があるだけで、
本来のソファなどはまだ置かれていなかったので、
それらがセッティングされると、どんな雰囲気になるのかなあと思いました。

>>10764 入居予定さん

完全にホテルのロビーだわ

ロビー想像以上に広いなー
内覧会楽しみー

https://www.nomu.com/mansion/id/E53W5015/
44.97㎡ 8階 北 1LDK 3,580万円(坪263万)

また転売住戸出ました
なお、分譲時は2,878万円の部屋でした

すみません。写真は撮っていませんでした...
なお10764さんのあげられている写真は、おそらくルーフガーデンエントラスから、エレベーターホール方面に向かって撮られたものかと思いますが、エリア的には「グランドホール」だけですね。これに加えて、ラウンジ・ライブラリーもあるので、なお広いです。
貧乏性なので、こんなにだだっ広いんなら、窓際にカウンターテーブルでもおいてくれれば、スタディルームが足らないときも便利だろうになあなんて思うくらいですね。

>>10768 匿名さん
また売却希望出ましたか。
こちらのコストカット物件、
内覧後に売り希望続出なのは
一体なぜ…

>>10764 入居予定さん
ありがとうございました！
天井が低くて圧迫感がありますね。
女性のスタッフさんでこの感じでは男性では頭がつきそうではないかと心配です。

天井、低い印象は全くなかったですよ。
写真の撮り方ではないでしょうか。
男性が頭つきそうな物件って、いまどき、ありえないでしょ(笑)

>>10772 入居予定さん
それであれば安心しました。当方180を超えているので女性の方でこのようであればと心配になった次第です。正直な気持ちでコメント致しましたが不快にさせてしまったのであれば申し訳ありません。

>>10773 マンション検討中さん

うちの家族にも180センチ超の身長の者がおりますが、高さは十分でしたよ。背が高いと天井の高さ気になりますよね。

永住として西側を検討しています。
坪260くらいなら本気で考えますが、なかなか物件出てきませんね。
もう少し待てば落ちて来ることを期待してます。

西向きで坪260だと、低層でも仲介手数料諸々を考えると赤字なので、10年近く経たないか、よほど切羽詰まらないと出てこないでしょうね

北向きが坪263万円で出てくる（それでも黒字）なのは、元々が坪212万円くらいだからです

北向き低層階は日当たり、眺望無しで条件が悪く、低価格を売りにしていたと思うが、
with コロナの状況下でもあり、転売価格盛りすぎだと思う。
とりあえず高値で出してみて、商談に入ったら大幅値引きする覚悟なのかな。
海外の露店商法みたいなものか。

>>10776 匿名さん
返信ありがとうございます。
西側260は厳しいですかぁ...
南は高過ぎるにで手が届きません。東の方が若干安いようなのですが、昼夜逆転組なので朝日が苦手です。西側は東京から離れているのですが夜景はどうでしょう。
北は眺望見てみたいですね。

>>10778 マンション検討中さん
北側眺望どうぞ

北の低層はモリシアの再開発次第でしょうね。

まだ再開発の全体像は見えていませんが、駅前のバスロータリーも含まれたことから、全体的に北の低層は一気に視界が開ける可能性もありますね。

また開発エリアに津田沼駅の線路も相当含まれることから、駅舎自体を全体的に千葉側に寄せて、千葉駅のような「駅ウエ」開発も目論んでいるのかもしれませんね。TTTはメインエントランスを東側に寄せていますが、いまのS字クランクのような駅までの導線が改善され、なお利便性が上がればいいんですけどね。

今年の夏頃には、その先の予定も見えてくるでしょうし、楽しみです。

https://bootsman.exblog.jp/30710116/
https://www.city.narashino.lg.jp/joho/keikaku/toshikankyo/toshikeikaku...

>>10779 検討中さん
この眺望は、30階以上でしょうか？40階以上でしょうか？

>>10781 匿名さん
30階以上40階以下のエレベーターホールからの写真になります。

>>10779 検討中さん
あんまり高すぎると平地の建物が小さすぎてつまらないですね

>>10782 検討中さん

お返事ありがとうございます。
夜景が綺麗でしょうね。

44階からの眺めです
参考までに
やはりマンション最上階は気持ちいいですね

>>10785 匿名さん

すごい！44階の南ですね！

素晴らしい！

ヤバイ、千葉ランク1位の人かしら！！

過去のスレからキャンセル住戸が2回あったことは確認しましたが、どなたか3回目の情報お持ちな方はいらっしゃいませんか？

マンマニさんがTwitterで内覧会実況始めてますね。こ興味がある人はぜひ。

>>10785 匿名さん

是非、他の部屋の角度からも！

内覧会でそれとなく「家族にも薦めたいがキャンセル物件は無いか」と聞いてみたら、「いまのところは特に無い」とやんわり言われましたね。以前と同様、あるのであれば抽選に漏れた人から順番に連絡が行くのではないでしょうか。

>>10792 近隣購入者さん
ありがとうございます！
現状ないようで、残念です。。。

>>10793 匿名さん
出るかわからないキャンセルを待つより、新築未入居を転売価格で買うのが確実では？

>>10794 匿名さん
転売価格で買うのはちょっと抵抗がありまして。
分譲時の価格くらいでしたら検討したいというのが本音です。

>>10795 匿名さん

それなら中古で出てくるまで待つしかないでしょう。
新築がいいならここは諦めて別の物件を検討ですね。

>>10795 匿名さん
2年前の販売開始の頃に検討されていれば…
分譲時の価格となると、数年先かも。

パチンコ屋や飲み屋や風俗店が多いイメージ
どこにでもある田舎街
住みたいなあって思わない

>>10785 匿名さん
田舎じゃん
風景が田舎

>>10798 名無しさん

住まなきゃいいと思います

>>10799 名無しさん

それは言わない約束…(>_<)

>>10799 名無しさん
田舎、パチンコ屋、飲み屋、風俗とか言われてますが、それは北口ですよね？私は北口行かないのであまり気にならないです。
てか南口見られたことありますか？
タワーマンションのすぐ側には奏の杜か広がっています。整備された歩道や地中に埋められた電柱など美観が良いです。
また綺麗なお店、広い公園も有ります。タワーマンションの裏には大きな病院もあります。
販売時にはタイミングが悪く買えなかったのですが、駅にも近く私にとっては理想の場所です。

>>10795 匿名さん

中古情報でお分かりかと思いますが、これまでと同様全く中古の成約ナシ(売れない)状況で、現在内覧が始まり更に売却希望が増えております。
当然このまま売れなければ価格も下げざるを得なくなります。
むしろこれから続々と売却希望が出てきますので、造りや仕様が気にならなければ焦る必要は全くありません。

>>10803 不動産関係さん
お返事ありがとうございます。
正しい情報の為にお伝えしますが、北の1LDKと東の3LDKは分譲時より12%前後の上昇で成約しています。
造りや仕様は理解していますので、売却希望が続々と出てくれれば私は助かります。

どこにでもある街やん
どこにでもある住宅街やん
魅力な点なし。駅近だけが救い

>>10805 匿名さん
感じ方は人それぞれですね。
私にはどこにでもある街ではないし、魅力的に見えましたよ。。

ここ売れ残ってるんですか？

まだ100戸くらい残っていると聞きました。
人気ないんですね？
駅前でこの売れ行きのなさはヤバくない？

100戸も残ってくれていれば、転居の手間も駐車場の倍率も下がってくれて有り難いんですけどねえ（苦笑）