ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

この土地の容積率の制限は200％です。よって、本マンションはギリギリの容積率199.99％で設計されています。
容積対象床面積が決まっていますから部屋の面積をいくらにするかでマンションの戸数が決まります。
例えば、部屋の面積小さくすれば300戸以上も可能でした。ファミリー層を対象とした部屋面積にしたので結果として270戸になったのです。
つまり、土地があるからと言って、いくらでも戸数を増やせるものではありません。容積率の範囲内での戸数となります。

>>2477
それはみなさんわかってるかと思いますよ、売主都合として。
それと買い手判断は別ですからね

売主都合なんて有り得ません。売れなければ何にもなりません。
つまり、どのような物を造れば売れるかです。
それを考えて建設するのが事業というものです。

>>2479 匿名さん

売手都合はありますよ
ディスポがないのも売手都合です。
ここはこれ以上価格に転嫁しても買い手がないって事です

勘違いされているようですね。
ディスポーザーを設置した場合は
①地下に大きな汚泥槽が必要となり、定期的に汚泥の引き抜きが必要で莫大な費用がかかり、管理費にはね返る。
②ディスポーザーの寿命は15～20年であり、交換に10万円程度がかかり、居住者負担となる。
③ディスポーザーにかけれない物もある。（配管が詰まるため）
④２４時間ゴミ出し可能なマンションでは必ずしもディスポーザーを必要としない。
⑤初期費用（本体、配管、汚泥槽）が販売価格にオンされる。
となり
売手都合ではないのですよ。

>>2481 匿名さん
勘違いしてるのはあなたです。
5は売手都合です。レンジやキッチンも廉価版にしたのも売手都合ですよ。
土地を高値掴みしてるから利益確保以前に上物削りまくらないと売価がここの相場をはるかに超えるからです。既に大きく超えてますがそれ以上に高くすればもはや売れないからですよ。売れないと在庫リスクだけを抱えるからね。売価の天井がエリア事にありますから。仮に上物にお金をかけて高級マンションとして平均1億円で売ったとしてもここでは見向きもされないです。5000万円が関の山。積み上げ式だとこの売価を超えちゃうから削ったのです。

「土地を高値掴みしてるから・・・」という受け売りを信用したら駄目ですよ。
きちっと調べてから自分の言葉で発言して下さい。

他の方が言っていましたが、5000万円の物件の場合
・デベの取分1000万円
・施工会社の利益500万円
・販売管理費500万円（販売経費250万円＋販売会社利益250万円）
・原価3000万円（土地購入費1400万円＋建設費1600万円）
とあるように
廉価版にしなくても建設費がそんなに増えるものではありません。
つまり、建設費1600万円が1700万円になる程度ですので、売価5000万円が5100万円になり、決して1億円になるものではありません。

>>2484 匿名さん

そういう話をしていませんよ。
高級仕様として中身にお金をかけて仕上げたとしてもエリア属性で売れる金額の上限は決まるという事を言ってますよ。１億円にならない、ってのは的外れです。豪華仕様にすれば億超の部屋にはできます。がここではそれで売っても売れないのをわかってるからやりません。このエリアで売れるターゲット層、価格上限でしぼったら削るしかなかっただけの話です

自主管理公園と歩道がたいぶ完成に近づいてきました。
話を聞いた所では山の日、日曜日、旧盆期間中に入るので
その前に完成させたいところだが台風接近で微妙だと言っていました。
現在は強風に備えた片付け中です。

強風でマンション傷とかつかない事を祈ります
雨も勘弁です 洪水が心配ですね

工事保険に入っているので安心して寝て下さい。

ちょっと的外れな酷い事を言うと
完成前に地震や暴風、大雨を受けて対応がされていた方が安心です

まったくそのとおりです。
大雨でないと発見できないことがあります。

>>2489
そうなんですよね
でも問題はそこまで大きな目で見てもわかる損害が出ればいいのですが
ぱっと見ではわからない程度だと厳しいですよね
他の物件の掲示板でも外壁タイルがちょっとおかしいとかの論議がたまにありますが
ああいうのがないといいなと。クラックでの浸潤とかすぐにはわからないですしね

ドローンでの撮影で全方位からの撮影ってしてもらえないのですかね

>>2490
すでに契約してる人もいるでしょうからそういう人はちゃんと建築監督してほしいですね
もう自分たちの物件になるわけですし

逆に、あれもこれもつけちゃって高級路線でいったら良かったのに。
蓋を開けてみたら中途半端で、みんなガッカリしたしょ

高級志向でしたら長谷工以外の物件を選ぶことになります。
長谷工は衣料品のユニクロと同じようなものです。
皆さんはそれを承知で購入しているものと思います。
ユニクロは厭だ！　と同じように　長谷工は厭だ！　と言う方もいます。
しかし、近年は長谷工の技術レベルが向上したので価格以上のものがあり、お買い得物件が多いです。
また、購入して数年たてば施工者である長谷工の名前が次第に表に出なくなり、気にならなくなると思われます。

この土地で、大手デベ、大規模マンション、新築ってなると今後なかなか出てこない。だからこそ大きな買い物だし、たとえ100万物件価格に上乗せされても設備が充実するだけで満足度は格段に違います。どうせ大金払って住むんだったらよりよい住環境を求めたいからこそ、がっかりしちゃうんですよね。私はね。

>>2495 名無しさん
わかります。ディスポーザーも色々言う人いますが、近隣の10年前のマンションですらついてるものをわざわざ削らないで欲しいです！売るときもやはりついてる方がイメージよいし。

ディスポーザーをわざと外したのは深いわけがあるのです。
販売員に聞かなかったのですか？

>>2496 匿名さん
ほんとですよね
マンションメリットが削られると嫌ですね

>>2494 職人さん

長谷工は安定した施工だし安いのでいいと思います ってか最近のマンション施工は長谷工がほとんどだし
でもその格安長谷工をつかってもこの金額になったってことはかなり土地を高値で仕入れちゃったんでしょうね

土地の仕入れ値もあるかも知れませんが、いくらかかったからいくらで売ろうというものではありません。
つまり、この場所だったらいくらで売れるかで価格を設定します。よって、本物件はデベが儲け過ぎです。

コスモ、ヌーベルって、今中古売り出てる？

>>2495 名無しさん
100万ぐらいの上乗せ設備だったら、オプションでカバーしてるんじゃないかな。たぶん

>>2502 マンション検討中さん

オプションとかリフォーム対応は、住宅ローンに組めず、希望の金利、銀行でなければできるとこもあるけど、そこまでしてリフォームするのはなんかちがうんですよね。なのでがっかりなんです。ちなみに、トイレ、風呂、キッチンの水周りのリフォームの相場で300万と聞いてたので100万という金額を出しましたが適当に出した数字です。

ディスポーザー以外で、他の物件より劣ってる設備ってなんでしょう？ 自分はすぐ浮かばんですが。

中古物件として、コスモは時たま出ることがありますが、ヌーベルは滅多に出ません。
特に、ヌーベルは根強い人気があるようですね。レジデンスもそうなればよいのですが。

なるほどです。ヌーベルは、コスモより坪単価高めで新築販売されたと思いますが、すぐ完売したんですかね？

一番似てるであろうヌーベルも安くはない新築価格だったろうし、時代も違うし、まあこんなもんでは、てな感想です。

そうです。ヌーベルは更地の状態で販売されました。
第一期では316戸中200戸が販売され、即完売しました。

あと思ったのは、マンション評論家っつうのはいろいろ細かくて参考になるが、類似の中古の売り物件がどんだけ出てるかとかは見てないな、いわゆる専門家やなーと思ったよ。悪い意味で。

>2499
ＫＫＲ国家公務員共済組合の一般競争入札で仕入れています。落札価格は少々手間は掛かりますが調べれば判ります。ＵＲ都市機構とは駅からの距離が違い過ぎますが地価も違い過ぎて驚きます。地価＋儲けで高額な販売価格なんでしょうね。でも儲けから販売経費が予定外の長期販売戦で削られる気もします。

三菱みたいに自前で販売部隊持ってるとこと、販売は外部委託してるとこでは、販売経費の考え方が違うのではないかな。

今日も駅からの帰り道で寄ってみました。
自主管理公園と歩道は工事用の柵を取り払って最後の仕上げに掛かっていました。
大工程表とかをちらっと見せて貰いましたが明日で外郭の最終工事を終えて盆休み。
盆休み明けからは消防検査が始まるようです。あと、近所の方が舗装が傾いていると心配されていましたが
警察と通行止め日程を決めて月末までに南側と西側市道の再舗装を行うとの事です。

ちらっと見た感じで正確な事は明日の夕方になるまで不確実ですが、
話題になっていた道路真ん中の樹木のレジデンス側を車が通行するのは少々狭そうです。
歩道縁石と車道路肩に段差があります。歩行者の出入口だけ段差を無くしています。

ヌーベルの新築時の情報

・総戸数　：316戸（2LDK:29戸、3LDK:233戸、4LDK:54戸）、15階建て
・敷地面積：13,111.69㎡
・竣工年月：H15.3
・平均価格：4433万円（最低2750万円～最高5850万円）
・坪単価　：平均185万円（最低140万円～最高230万円）
・平均面積：79.0㎡（最小62.85㎡～最大92.29㎡）
・駐車場　：250台
・駐輪場　：632台
・ｴﾚﾍﾞｰﾀｰ ：7基
・事業主　：三井不動産、住友不動産、三菱商事
・販売代理：住友不動産、三井不動産販売、住友不動産販売
・施工者　：浅沼組、三井建設共同企業体

ヌーベルの新築時価格を参考にして、不動産市場の上昇を考えると、まあ妥当な価格じゃないのかな。

今の給与はH15と比べるとどうなっているのでしょうか？

やはり、南側と西側を再舗装するのですね。気になっていました。
話題になっていた道路真ん中の樹木のレジデンス側を車が通行するのは少々狭そうですとのことですが、なぜ歩道縁石と車道路肩の段差を無くすことができなかったのでしょうか？

>2516
車道路肩に面する部分は歩道ではなく植樹と花壇になっています。

反対側のブリリアシティは車道に面する部分が広い歩道で段差無し車止め杭を内側に打っています。

ヌーベルとは平均面積が10m2くらい違いますね。
最近の3LDKは70m2くらいの狭い物件がが多いですね。

>>2515
あがってるよ
デフレで貨幣価値も下がってるからね

ヌーベル15年経っても売り出し時の価格で売却できるから新築のレジデンスに
らくらく住み替えられるわけですね。

過去に前例の無い作業員の人数です。
今までに聞いたことの無い音も朝一番から聞こえています。
歩道のタイルｏｒ石を貼る作業と駐車場などの構内の舗装工事が同時並行で進んでいます。
まわりの道路にも多数の工事用車両が待機しています。
内覧会の日程も決まったお盆休み前の最終日です。

ヌーベルの新築時の情報（追記）

・総戸数　：316戸（2LDK:29戸、3LDK:233戸、4LDK:54戸）、15階建て
・敷地面積：13,111.69㎡
・建築面積： 4,988.53㎡
・延床面積：36,919.14㎡
・竣工年月：平成15年3月
・販売価格：平均4433万円（最低2750万円～最高5850万円）
・室面積　：平均79.0㎡（最小62.85㎡～最大92.29㎡）
・室坪単価：平均185万円（最低140万円～最高230万円）
・駐車場　：250台（月料金　1.4万円～2.0万円）
・駐輪場　：632台（月料金　上段100円、下段200円）
・ﾊﾞｲｸ置場： 20台（月料金　1000円）
・専用庭　： 27庭（月料金　420円～1430円）
・ﾙｰﾌﾊﾞﾙｺﾆ： 20　（月料金　690円～1190円）
・ﾄﾗﾝｸﾙｰﾑ ：175室（月料金　500円、600円、700円）
・ｴﾚﾍﾞｰﾀｰ ： 7基（9人乗り）
・事業主　：三井不動産、住友不動産、三菱商事
・販売代理：住友不動産、三井不動産販売、住友不動産販売
・施工者　：浅沼組、三井建設共同企業体

この時間まで残業して頑張っていましたが台風が影響したのでしょうか終了しませんでした。
道路に積み上げていた資材を敷地内に移動させて撤収作業に入りました。

大丈夫だよ、建設って大抵は余裕をもってやってるから。そもそも残業じゃないんじゃないのかね。

労基上の残業かどうかは契約まで把握していないから判りませんが
通常なら工事を行っていない時間帯までやっていたのは事実です。
道路上に資材を積み上げてあったので日没後暗くなって見えなくなるまで作業を続けていました。

積み上げられた資材などは特に纏めてカバーをしている状態でも無いですが、このまま盆休みに入ってしまうのですかね？
台風などで強風が吹いたら危険な気がします。

昨日今日とタクシーで現地を見に来るお客様が急増しているのが良く見えます。
明後日以降に舗装工事を開始するので近隣の駐車場の出入り時刻と工事時間の調整をしています。
９月１日には完成させたいみたいです。

かなり出来上がってました！
↓正面エントランス

↓ミニ公園

↓B棟と駐車場

↓A棟前道路

↓C棟脇自転車入り口

>>2528 名無しさん

気のせいか外壁ガタガタになってません?

>>2531 名無しさん

なんか穴が空いてますけど通気口ですかね?
窪地だから豪雨の際の排水口ですかね

↓ミニ公園脇B棟入り口

写真ありがとうございます！
内覧会が楽しみです。

>>2535 名無しさん

2階、３階の廊下に面してる玄関側ドアの外壁が剥げ落ちてしまってますね…
塗る時に下地塗りが不完全だったんでしょうかね。これ、またそこから上塗りですまされちゃうのかな…
ってかこの写真見たらこの住戸の入居者は嫌な気分になるでしょうによく勝手に写真掲載してますよね
せめて完成してから撮るべきでは?

>>2531 名無しさん

歩道のインターロッキング、目地がソロってなくてがたついてるように見えますけど工事急いだのかな

>>2528 名無しさん
写真中央柱の外壁スリットも何故か上部でズレてますけどこういうもんですかね?
右側スリットに至っては途中で無くなってますし。構造物として長方形になってる左右対称でまっすぐっておもってしまいますが

まだ建設中ですよね。ここでケチをつけるのは購入者の方にも現場の方にも失礼な気がします。

>>2540 匿名さん

そうかな
工事中の方が問題があっても発見しやすい
できて化粧されたらわからなくなっちゃうよ
買った人もこれから買う人もきちんと作られることを願うでしょ

ここでうだうだ言ってもしょうがないでしょ。
気になるなら、直接モデルルームに言うか、現場の人に直接声をかけなきゃ。

>>2542 匿名さん

過去にマンコミュで大きく話題になったからこそ動いた事例がありましたよ。
いたずらに不安を煽るのはダメですが冷静にこういう工事中の写真を共有しながら証拠と根拠集めは大事だと思いますよ
準備もなく言っても無駄です。
現にあなたが言うMRや現場の人に言っても何も解決しません

工事中の写真は役に立ちますね

>>2535 名無しさん

住戸側外壁の虫食いみたいな剥がれはほんとなんだろうね

剥がれじゃなくて、これから塗装orタイルを張るために段差をパテで埋めたんじゃないの

>>2546 名無しさん
そうだといいんだけど随分と剥がれてる系の広がり方してるからさ
意図的なものに見えないよね

>2545
>2546
私も気になっていたので確認しました塗装は終わっています。
その上から白っぽい素材でパテ塗りで広げています。（Ａ棟２階、３階、４階など）
更にその上から塗装を吹き付けていますが下の白いパテが透けて見えてしまっています。（５階以上）

＞＞2534
水圧がかからないようにするための水抜き口です。
自宅付近の土留め壁を見て下さい。水抜き口がついていますよ。

>>2548 匿名さん

塗装が終わってるのにパテ塗りっておかしくないですかね

>2550
普通の工程ならばおかしいですよね
でも現実にパテ塗りした個所だけ上から部分塗装をしています
上層階は近くから丹念に見ると無数のパテの部分が透けて簡単に判ります

>>2551 匿名さん

謎ですね
竣工が来月末ってなってますから残り１か月程ですよね 急いでる結果とかじゃなければ良いのですが。

2530の写真を拡大して見ましたら、壁面に無数に白い痕が写っています。これは何なのでしょうか。もしかしたら光の反射で白い痕のように写ったのでしょうか。

>>2553 匿名さん
それが今話題にしてる剥がれてるように見える問題です。パテ塗りらしいですが私もよくわかりません。
もちろん、引渡し前には塗られるんでしょうが、なぜにこういう剥がれてるっぽい感じに今なってるのか不明です。
まだ工程の途中なだけだと思うのですがこういう感じの広がりに意図して出来るもんですかね?

>>2533 匿名さん

たしかにガタガタ

＞＞2533　気のせいか外壁ガタガタになってません?
とは、平面になっていないということですか。

外壁ガタガタは正直私の目ではわかりませんでしたが、白いポツポツがたくさんあるのは気になりますね
どなたか情報お持ちでしたらおしえてほしいですね

エントランスの外壁ガタガタは自然石風にした予定通りの造りです

下層階は白いパテ塗りだらけです
上層階はその上に塗装を吹き付けていますがよく見るとパテが透けて見えます
中層階は現在作業中でマスキングのビニール？シートを局所的に貼りながら作業しています。

>>2559 匿名さん

もっと拡大した写真が欲しいですね
しかし、あの白いのってパテ塗りした結果でしょうか?
私は素人なので人が意図してあの白い部分を塗りで作り出す必要性もわかりませんが、必要があったとしてあれって人の手であんなに不規則かつ時間がかかりそうな形状、数で可能なんですかね?
塗装は多分スプレーによる吹き付けですよね?
あの白い斑点はハケで塗ったって事になりますが随分と手間がかかりかすね。凹凸感を出すための外壁処理ですかね?
でもそれだったら塗装前にパテ塗りしちゃいますよね? ムラが出来ちゃうし。うーん、謎。自然と剥がれたような感じにも見えなくはないがさすがにあんなに大量に剥がれるはずはないし。

想像ですが長谷工の検査と下請業者の補修を繰返している感じがします。
写真を掲載できませんが、双眼鏡を持って至近距離から見てきました。
パテ塗り、吹き付け塗装の終わった階では色ムラがある個所と再度パテ埋めした個所にビニール貼付や付箋みたいなものが付けてあります。
壁に填め込んだサッシ等との境目に直線上に白くパテ埋めした個所もあります。

先日現地を見てまいりましたが、車寄せの幅ってこんなモノなのでしょうか？
あれだと一台停車していると占拠してしまい、後から来た車は追い越すことが出来ないですよね？
近所のコスモは幅も広く停車する車と追い越す車分くらいのスペースがありますが、少し疑問に感じました。

車寄せ云々の前にブリリアとの間の道は木があるから自主公園と花壇が出来たせいでより通れなくなって、ブリリアシティの敷地を通る形ですよね？人の敷地を毎度通るのはいかがなものか？この辺りは施工会社などは配慮しなかったんですか？

敷地配棟から見て住民の方は駐車場で乗降りしてＢ棟サブエントランスを使いそうです。
正面車寄せはタクシー程度しか入らないのではないでしょうか。
日本郵便、宅配業者とかの各種業者も追越不可能な狭さから入って来ないでしょう。

木の脇を通れるかは歩道が完成して再舗装工事が終わったら実際に運転して試してみます。
以前は軽と小型車はぎりぎり通れていました。
話は少々逸れますがブリリアの車は都営住宅の私道を使わせて貰っています。
その辺の事情もあるから木の脇は歩道段差を無くし杭も内側に打って大型車の乗り上げ通行も可能とした気がします。

>>2561 匿名さん
補修が多いのは暑くて剥がれちゃったんですかね

車寄せは安いマンションだしこんなもんでしょ
普通はもう一台通れるようにはするけどしょうがない

どなたか問題となってる壁の最新の写真をお願いします。

>>2561 匿名さん

私も見てきましたがたしかにパテ塗り見たいです。浮いて剥がれてるわけじゃないようですね

って事はやはり補修してるという可能性が高そうです。
でもやはり解せませんね。なぜパテ塗りを上からやるんでしょうね。塗装ムラやコンクリのヘアクラック程度でしたら重ねて塗装すれば済むでしょうに。
それにこの膨大な数。うーん、謎です

>>2568 匿名さん

私も見ましたが、3階くらいまでと6階以上くらいはなっていましたが、4〜6階くらいまではなってませんでした！謎です。

白いパテ塗りをした上に吹き付けを行うのでＡ棟Ｂ棟それぞれ階層で違いが出ています。
作業の進み具合で昨日とも違って見えています。

>>2570 周辺住民さん
作業進捗の差を問題にはしてないと思いますよ
なぜパテ塗り補修がこんなに多いのかってところかと。

車寄せについてですが、確かに少し小さめかもしれませんが車寄せがあること自体エントランスに雰囲気が出ますね。
外構も大分出来上がってきましたし、道路も舗装される様なので街全体の雰囲気も良くなりエリアの資産価値が向上することを期待します^ ^

価値向上もいいんですが価値が保たれることをまずは願います。
パテ塗り問題の方は大丈夫なのかな...

現地を見ると吹き付け塗装の棟と階層が増えてパテが見える箇所は激減しています。
けれども塗装の色ムラは酷くて完成とは思えません。
全体的に最終塗装をもう１回やりますよね？
この状態で内覧会をやったら購入した部屋に入る前に共用廊下を歩きながらへこみますよ。

パテで補修する理由にコンクリート関係あるのかな。問題解決しないと購入者は眠れない夜を過ごしちゃうね

>>2575 名無しさん
そこですよね

色ムラのためにパテ塗りするとは思えないです。それだったら塗り直しするだけですし
パテ塗りしたってことはコンクリにクラックがあったとしか思えないんだがどうなんだろう?

しかも、仮にクラックが沢山あったら塗装前にパテ塗りで埋めますよね。じゃないと色ムラも出来るし凹凸感出ちゃうから。

想像でしかないけど、ヘアクラック程度だから塗装すれば見えなくなる程度だと思って先に塗装したけど乾いたらクラックがあった所がやはりクラックが目立つ、って事でパテ塗りを上からしてまた塗装、とかそういうパターンだろうか?
だとしてもこんなに多くの亀裂がある? コンクリの水分量とか間違ってた?とかじゃないとそんなに多くのクラックって発生しないよね？ 謎だ