グレーシアタワーズ海老名

三井健太さんは海老名という街自体に対して大変厳しい評価されてますね。料金もリーズナブルですし気になる方は相談してみてはいかがでしょうか。

>本物件の弱点は「海老名」という街の魅力度です。
>最近４～５年の価格上昇トレンドとは無縁のような海老名の安定価格は、高かったら売れないという地域であることがデベロッパー各社の共通認識になっているためです。
>海老名の将来性は身びいきで期待してしまいがちの人も多いと推察しますが、ポテンシャルは小さいと言わざるを得ません。
https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=482

残っている部屋の条件が悪いんだよ。ウェスト棟の陰に隠れる日陰の西側。南側も低層階はルートインだ。条件が良い部屋とと比べて、価格差以上に落差が激しい気がする。早くウェスト棟売り出した方がいい。

>4434: 名無しさん

>修繕積立金がネックのようだ。

タワマンの維持にはお金が掛かるという事を明示しているのは
大切な事だと考えます。
その理解無く購入し、その後払えなくなって延滞とかだと管理組合
活動に大きな影響が出ます。

タワマンに限らず、維持費がかかるという事を知らない方が多い
ので仕方ないとは思いますが、だからこそ金額をしっかりと記載
するのは販売者の義務とも思います。

>>4438: 近隣住人

そんなこと当然だし、リーフィアや他の海老名のマンションが少なく見積もっているとも思わないですけどね。
機械式駐車場の維持費が嵩むのは周知のこととして、
ここは477戸で高さ100m近いタワーマンション2棟も維持しなければならないので、大規模修繕の負担が大きくなるのでしょうね。
果たして坪単価の低い低層階の住人が20年後の維持費の増加に耐えられるかどうか。

ハザードマップだと、3mまでの浸水はあり得るという評価だね。
すぐ近くの自転車置き場はセーフみたいだから境界域なのかも知れないけど。

https://suumo.jp/ms/shinchiku/kanagawa/sc_ebina/nc_67716765/property/?...

2度の延期があった4期は11戸の供給でしたね。
これまでの進捗を見ているとこのタイミングで11の登録が入っているとは考えづらいですね。
体裁もあるので二桁にしたかったが10戸だと分かり易すぎるので11戸にした、と考えるのが妥当な数字。
これまでの売れ行きからするとほとんどそのまま先着住戸に行きそうです。
先着住戸は更新されないとは思いますが。。

>>4440 マンション検討中さん
昨年ハザードマップが更新されたんですが、前のハザードマップでは扇町は浸水地域ではなかったので、0.5〜3mの浸水の中でもかなり浅い方でしょう。

一方、リーフィアの位置は、前のハザードマップから〜3mの浸水地域だったので、3mギリギリの所まで水位が上がる可能性が高そうですね。

1000年に一度の大雨の想定被害を気にするより、
スーゼネ鹿島施工と、三流の傾斜マンション施工との比較の方が、安全性を気にする上で遥かに重要もしれませんね。

依然リーフィア契約者のグレーシアネガは続いてますが、
三井さんが海老名No.1物件として住みたいマンションで紹介し、
マンマニさんは神奈川で一番欲しい物件としてグレーシアを紹介している事実には、要注目です。

>>4444 マンション比較中さん

神奈川で一番欲しい！？
なのに売れ行き鈍りすぎです。

もう7割近く終わってますよ。
しかも買取保証サービスなしでです、これはかなり凄いこと。

>>4446 マンション比較中さん
グレーシアが立地や資産価値ブロガーの中で高い評価を受けていること、郊外でも好調なことを書くと、納得できない自演君がまたすぐにくると思いますよ

>>4446 マンション比較中さん
グレーシアが立地や資産価値ブロガーの中で高い評価を受けていること、郊外の割に好調なことを書くと、納得できない自演君がまたすぐにくると思いますよ

またごちゃごちゃしてきたので、販売状況を一旦整理しますね。

●リーフィア契約数　215戸（販売開始から167日経過）
●グレーシア契約数　164戸（販売開始から244日経過）
（7月11日時点）

となっています。
同じ時期に販売されたタワーマンションなのにここまで差がつくとは残酷な結果ですね。
さらに2018年度に入ってからの売れ行きの差はもっと激しいです。

●2018年度のリーフィア契約数　50戸
●2018年度のグレーシア契約数　9戸
（7月11日時点）

優勝劣敗が鮮明になってきました。

2棟目待ちも多いと思われるグレーシアと、1棟目に集中していると思われるリーフィア。
買取保証サービスを実施して、グレーシアと同じ7割契約しか取れないリーフィアは残念ですね。

>買取保証サービスをやっていたグレーシアタワー二俣川は即完売物件でしたが、ここは買取保証をやってもふるわないですね。

>何が原因でしょう、立地？
>グレードの低さや、傾斜マンション問題でしょうか？

リーフィアがいくら三井さんに地雷評価されていても、郊外で買取サービスをセットでやれば即完売できるものと思っていました。

↓ ↓ ↓

海老名でマンションを購入するに当たっては、地域一、二を争う物件であり、物件内でも価値あるものを 選択することが必須です。その点、本物件も合格点にあると言えます。
しかし、地域の購買力は総じて低い地域なので、中古マンションが豊洲や武蔵小杉のように、あるいは「みなとみらい」や 東京都心のように高値を期待することは無理があるのです。

地域内競争という意味から、次の視点で本物件を見たとき、どのような印象になるでしょうか?

1差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?

2感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?

本物件は、グレーシアタワーとの比較に限れば決定的なものはありません。むしろ、価格が高いというハンディを負っています。
3階で坪単価@242 万円、グレーシアは 11 階で@243 万円です。おそらく 11 階の方が価値は高いはずです。

つまり、二つの比較では本物件は割高です。割高な買い物をしてしまうと、将来価値に期待を寄せることはできません。どの住戸を選んでも同じです。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、「C」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢 察・ご容赦願います。「C」とは、地域の平均的な価格維持(=購入価格からの変動率。詳細は割愛)のキープは困難とい う意味になります。

グレーシアタワー二俣川は、住みたいマンション掲載の地域No.1物件なので、
リーフィアと違って当たり前と言われればそれまでですが、、、
http://sumitaimansion.blogspot.com/2016/11/no55.html

グレーシアネガをわざわざ書きに来るやつは問題外だけど、
リーフィアネガを必死に連投も必要あんのかね。
情報自体コピペでしつこいし他物件の必死ネガどうでもいいんだけど。

確かに、自演君の執拗なネガは何度も運営さんに削除されていますね。

いずれにしろ、グレーシアが

・駅近ららぽーと隣接立地 　
　※豊洲、武蔵小杉等のNo.1物件と同条件
・スーパーゼネコン鹿島建設施工
・海老名一のハイグレード物件

である事実は変えることができません。 

幾多のマンションを見て来た住替投資家のマンマニさんが今神奈川で一番欲しい物件に揚げ、
立地評価のプロの三井健太さんが海老名で唯一「住みたいマンション」に選んだ地域No.1物件です。
当物件がダメなら、他物件は論外ですよ。

正直喧嘩みたいで不快です。
進捗を写真にアップしてくれたりする書き込みに、わくわくしてたいんですけどダメですかね。
自分が購入した物件を良く書かれれば嬉しいし、けなされれば頭に来るしのは当たり前です。
双方終盤に差し掛かってきて、好調なんだからそれで良いのに、またうちがNo.1とかやるのも違うかなと思ってしまいます。

>>4453 マンション検討中さん
それのソースは？本当ですか？
マンマニさんなど、とちらも売行き
好調との評価だった気がしています。

>>4459 マンション検討中さん

いい加減やめてもらえませんか。

ここを選んだことを後悔しそうです。

>>4459 マンション検討中さん

本当に論外なのかなぁ
海老名全ての物件を敵に回しそうな発言ですねぇ
なんつーかその指標も人それぞれなんでそうは断言出来ない気が…

>>4431 マンション検討中さん

ここは200万円値引してくれるんですか？

>>4461 マンション検討中さん

リーフィアは238戸供給で1期2期を合わせた先着住戸は23戸なので215戸契約済み。
うちTBSのニュースでも出てたように3/25時点の契約数は165戸。
よって2018年度に入ってからの契約数は50戸となります。

グレーシアはHPにも載っているように2017年度170戸供給で、その時点の先着住戸が15戸なので2017年度は155戸契約ですね。その後、

・3期3次 2戸（4/25）
・3期4次 2戸（5/11）
・3期5次 1戸（6/8）
・3期6次 1戸（6/22）
・3期7次 1戸（7/6）※サイトでは6次と誤表記

のような供給となっており、2018年度は計7戸供給。
現在先着住戸は13戸となっており、これを信じれば、170+7-13=164戸契約済み。
よって2018年度は9戸契約済みということになります。

>>4465 マンション検討中さん
すみません。ここら辺が分からなかったです。

①供給して売れなかった部屋がそのまま先着順に絶対なるものなのか。

売り方って抽選方式と初めから先着方式があるのは分かりました。
でも、併用した売り方の場合、抽選で余った部屋をそのまま回してるか。
や、逆に抽選で出してなかった部屋を買いたい人の交渉で先着順に出したりしないと言えるのでしょうか？
その場合、見かけ上売れてる事や逆に売れていない事も見せかけられるので、そのソース計算があてにならない部分も出るのではと思いました。

②1期2期の先着順の対象住戸は同じ部屋が重複していないのか。

これも①と同じですが、販売広告の何処かにそうでないと記載があったりするのでしょうか。もしも1期の先着順で売ってて、売れなかった部屋は絶対に以降の販売で出さないものかなと疑問に感じてます。

仰られる事は、先着順は毎回売り切らないとその計算にならないし、逆に前の先着順の際にもっと売れてるが、次の先着順の時に新たに追加してたら、計算もよく分からなくなりそう。

どちらも売行き好調なのはそうだと思いますが、売行きに大きな差があるかは、販売数や先着順の数からは計算出来ず、断言出来ないのでは無いでしょうか？

もちろんテレビや雑誌で公言されてる契約数は信じて良いと思います。そうでなければ、元来販売状況って分からない様にされてるものと思ってますが、そんな簡単な計算で分かってしまうものなのですかねー。

端的に言えば、抽選で30戸余っても先着に13戸しか回さなければ、17戸は売れた様に見せかけられるって事ですね。比較怪しいですね。

>>4466 マンション検討中さん

確かに先着住戸はいかようにも操作しようと思えば操作できます。
表示の先着住戸が1期と2期（グレーシアの場合は3期も）合計なのか、営業に聞いてみては如何でしょうか？
リーフィアは公表数字と先着住戸の辻褄があうので、海老名に関しては１期２期合算だと思いますが、
グレーシアはちょっとわからないですね。合算じゃないとするとこれより少ないことになりますね。

何れにしても供給数を超えて売れることはないので、グレーシアは不調ということになるでしょう。
売れているところは販売数がわかるように開示して、売れていないところはわからないように開示する傾向があります。

>>4468 マンション検討中さん

リーフィアの辻褄が合う理由を教えてほしいですね。あんまり適当なこと言わないほうがいいですよ。
グレーシアについては今年度に入ってから進捗悪いのは確かですね。

>>4468 マンション検討中さん
リーフィアは公表数字と先着住戸の辻褄があうので、が良く分からない。
供給数や販売数でなく、今契約数として公表されてるのは、
TBSのニュースでも出てたように3/25時点の契約数は165戸ではないでしょうか？
そこの値は絶対と思いますが、それ以外は確たる証拠は無いと予想します。

ちなみに過去見ると、
>>1709
>>1992
>>1996
>>2563
と言った話もあるみたいです。

>>4470 匿名さん
営業から聞いた数字が公表数字かどうかは異論があるかもしれませんが、リーフィア板では以下のような流れになってます。複数の方が営業から200超えたと聞いてますね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/621495/res/5994/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/621495/res/5995/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/621495/res/6018/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/621495/res/6027/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/621495/res/6036/

マンマニさんも以下のように言ってますね。
営業に問い合わせれば、200戸を超えたかどうかぐらいは公表してくれるんじゃないですかね。

"単刀直入に営業担当さんに聞いてみてはいかがでしょうか。正確な戸数は教えてくれないにしても「150戸ほどです」「200戸中180戸に登録が入りましたが数件キャンセルが出ましたので先着順で売り出している20戸＋αです」などざっくりは回答してくれると思いますよ。"

https://www.sumu-log.com/archives/11290/

>>4471 マンション検討中さん
営業から聞いただけじゃ信頼性難しそう。
広告やメディアに残ってれば証拠になるが、口裏合わせればどうとでもなる事否定出来ない。

昔1期の時、信頼のできる営業さんが、非常に人気が高く延期の予定はないとおっしゃっていたと盲信する人がいたが、結果はそんな事無く、延期してしまったとかあった気する。営業の文字にも残らない言う事が絶対に信用出来るかはそうでない事もある。

であれば、200戸契約など、言って欲しいものです。。供給などとお茶を濁さず。
https://mobile.twitter.com/mansionmania/status/638619627258408961

ソースが確かで無い事を前提として、断言で無く、ソース提示と予想で言うと良いと思われますよ。

>>4472 マンション掲示板さん

>昔1期の時、信頼のできる営業さんが、非常に人気が高く延期の予定はないとおっしゃっていたと盲信する人がいたが、結果はそんな事無く、延期してしまったとかあった気する。

リーフィアの延期は、単純に銀行の仮審査など手続きが間に合わない人が一部いて、1週間か10日遅らしただけ。ただそれを例の連打くんが鬼の首を取ったように、延期ネガを始めた。
コンプライアンスに厳しく真面目な小田急は、掲示板の声に配慮し、延期のお詫びのコメントを掲載。わずか１週間か10日の遅れでだ。

一方、グレーシアは４期5月中旬販売の予定から、6月下旬へ延期、さらに7月中旬に延期と、期間にすると2ヶ月、回数にすると２回の延期をした。なのにお詫びや釈明のコメントは一切見当たらない。
（私が見逃しただけかもしれないので、お詫びがあったようなら教えてください）

販売業者として、どちらが信頼できるか、これまでの開示情報含めて、よーく考えて欲しい。

http://www.nomu.com/project/outline/local_id=J1110091

昨日４期の販売概要を更新したようだが、抽選日が間違ってますね。
あと更新したのに販売戸数「未定」はないでしょう。
suumoには数日前から載っているわけだし。
相鉄の社員にはちゃんとした仕事をしてほしいものです。

第４期：
第4期：平成30年7月14日(土)～平成30年7月21日(土)
抽選日：平成30年7月16日(月)（登録最終日は14：00にて締切し14：30より抽選を行います。）

>>4473 マンション掲示板さん

銀行の仮審査待ちが発生したから10日延期するデベなんて聞いたこと無いわ。ましてや人気物件で一期ならそんなことは絶対にしない。
相鉄の物件概要が毎回やらかしているのは事実だけど、営業の信用という意味ではリーフィアは全く信用できない。
あと人に連打君といいながら自ら連打するのやめたほうがいいよ？自演君。

どーでも良くない？
マンション乱立の海老名は、既にピークアウト期に入ったと思う。

>>4475 マンション検討中さん

ごめん俺連打だけはしないポリシーなので誤解なきよう笑笑。

どうしても認めたくない輩がいて、埋れてしまってるので、「推定販売状況」を一旦整理しますね。

●リーフィア契約数　215戸（販売開始から167日経過）
●グレーシア契約数　164戸（販売開始から244日経過）
（7月11日時点）

となっています。
同じ時期に販売されたタワーマンションなのにここまで差がつくとは残酷な結果ですね。
さらに2018年度に入ってからの売れ行きの差はもっと激しいです。

●2018年度のリーフィア契約数　50戸
●2018年度のグレーシア契約数　9戸
（7月11日時点）

優勝劣敗が鮮明になってきました。

>>4478
視野が狭い！
どっちも負けだと思うけどね～（笑）

>>4472 マンション掲示板さん
私は「海老名」自体に見切りをつけ、別地域の物件を購入してしまいました。いくつか検討していた物件のDMは未だに届きます。
これは本日届いた物です。

>>4480 通りがかりさん

リーフィアの販売状況や小田急の販売姿勢にケチをつけてた人は、ちょっと恥ずかしいね。

なんかグレーシアは契約者に足を引っ張られている感じですね。

>>4479

こんなことで必死ww

マンションが趣味？？

プッ

ロマンスカーが大好きで小田急株を持っている人は買い。

4期2次で新たに3戸供給ですね。
ここに来て動いて来ましたね。
何か理由があるのでしょうか？