グレーシアタワーズ海老名

>>4406 検討板ユーザーさん
三井さん曰く、「リセールバリュー重視なら海老名は論外、それでも海老名でという事なら立地・資産価値の観点からグレーシアがベスト」だそうです。
住み替え投資家のマンマニさんも、自分が買うならグレーシアだそうですよ。

リーフィアも駐車場はグレーシアより良いですよね。

グレーシアの売れ行きが酷すぎで、発作が再発しましたね。
この人管理組合でも暴れそうで怖い。
同じ住人になると思うとグレーシアは避けた方が良さげです。

また来てます。。

自演くんはリーフィア買って後悔してるんですかね。
それとも販売関係者なのか、これだけしつこいと興味深いです。

ららぽ隣接、立地No.1のスーゼネ施工ハイグレード物件、

かたや

傾斜マンション施工の室内外に圧迫感のある低グレード物件、

どんなに掲示板を荒らしても、資産価値評価のプロの意見が一致している時点で、
どちらが鉄板かは明らかでしょう。

結局の所、タワマン希望で立地や資産価値だけを重視するとグレーシア一択になってしまうとは思いますが、
それだけではないと思いますから、自分にあった物件を買えば良いと思いますよ。
コンセプトも購入者層も全く違います。

グレーシアは、若年層ファミリー層中心。
駅近ららぽ隣接立地と、スーゼネ鹿島建設施工の安心感、ハイグレードが魅力です。

リーフィアは、開示情報から見ると平均年齢53歳、高齢者、DINKS中心。
高齢者サービス施設一体、戸建買替層でも妥協可能な自走式駐車場があります。
買取保証があるから住替えの人もリーフィアなら買えますし、実際に買替の人は6割を超えるそうです。

グレーシア購入者です。買った理由は単純に住みたいからです。便利だし、丹沢山系がとても綺麗に見えて一級河川の相模川も近い。何より商業も充実していて、映画館まで歩いて行ける距離にある。電車や高速道路等利便性も抜群。色々書かれてるみたいですが、多少損してもいいやくらいに思ってます。その意味ではリーフィアも魅力的でしたが、価格がグレーシアの方が少し良心的だったので選びました。
どちらもいいマンションです。
都心から多少は慣れてますが、逆にそれもいいなと思ってます。
同じように海老名を好きになってくれる人たちと一緒に住めればいいなと思います。

>>4421 名無しさん

イーストから丹沢山系見える部屋ってあるんですか？

>>4410 匿名さん
えっ！
ということは、グレーシア上げも存在するってこと？

またごちゃごちゃしてきたので、一旦整理しますね。
2017年度は両HPに出ているようにリーフィア 195戸、グレーシア 170戸供給。
リーフィアは北仲に次いで神奈川第２位ですね。
そして2018年度は本日時点で、

●2018年度リーフィア供給数　４３戸
●2018年度グレーシア供給数　　４戸
（6月26日時点）

となっています。
同じ時期に販売されたタワーマンションなのにここまで差がつくとは残酷な結果ですね。

マンマニさん、スムログで首都圏の今発売中新築マンションで、神奈川ならグレーシアタワーズ海老名を自分なら選ぶって書いていましたね。
https://www.sumu-log.com/archives/11229/

広告みたいな形で出ていらした事もあるかとは思いますが、本当に気に入っていらっしゃったのでしょう。
ただ、北仲がまだ売っていたとしたら、北仲だったのでは、と個人的には思っております。

これも広告というか営業協力でしょうね。
ブロガーとしての評価に傷をつけないため、グレーシアに言及する時は、いつも「個人的」という枕詞をつけますね。
自分は毎日ららぽーとに行くからグレーシアにする、そう出ない人はリーフィアとも言っている。
毎日ららぽーとに行く人なんか本当にいるのだろうか。

マンマニさん以下の様にも言ってますね。
今まさにそういう状況になっています。

”正直なところ立地条件などを考えると同じ価格なら余程のことがない限り小田急タワーを選ぶ方ばかりになってしまうでしょう。そのため最低でも坪単価20万円の差は付けてくると思われます。差がこれ以下だと相鉄タワーの動きが鈍くなってしまうでしょう。 ”
https://manmani.net/?p=7202

マンマニさんのブログを拝読しましたが、自分が海老名に住んだら毎日ららぽーとに行くと思うと書いてありますね。
ららぽーとは飲食店も豊富なので、フリーランスの単身者だったら確かに毎日利用する事もありそうです。
利用時間に制限のないテーブル席があれば仕事もできますしね。

>>4427 匿名さん
通り道にあるので、単身者と言わず毎日帰りにスーパーや食品、何か必要なものを買う時に多くの人が寄りそうに思うけど

リーフィアは毎週のように先着住戸の数字が変わってますが、なんでうちは先着住戸の数字が3月25日の15戸から全く更新されないんですか？
今年度に入って６戸は販売されているようですが、さすがに丸３ヶ月で６戸のみの販売っていうということはないでしょう？？
相鉄さん、ここまで開示がないとストレス溜まりますよ。

http://www.nomu.com/project/outline/local_id=J1110092

7月6日にまた１戸販売だそうです。
記載は3期6次とありますが、6次は２週間前に済んでますよね。
正確には3期7次なので、相鉄さん表記の修正お願いします。
あとリンク元が先着住戸になっていてリンク先と合ってないですよ。

それにしても7月中旬の4期まで待てないのかな。
3度目の延期はないですよね？

>>4426 マンション検討中さん

それは200万円も値引きしてくれれぱ買いますよね。あともう少しは売れてますよ。バラのついたところを案内されましたがそういったところが売れてるはずなので。私も案内していただきましたよ。

>>4430 マンション検討中さん
3度目の延期どうなるか。
3度延期したら流石に状況悪そう。

>>4430 マンション検討中さん
3度も延期や販売戸数少なかったら、流石に状況悪そう

>>4433 匿名さん

2度延期している時点で既に状況は悪いと思うが。
修繕積立金がネックのようだ。
4期の概要から修繕積立金や管理費の表記が未定に切り替わったが、管理費とのバランスや修繕積立金逓増の傾斜を変えるつもりなのか？
すでに契約した人はどうなるのだろう？

>>4429 マンション検討中さん

先着住戸2戸減って、13戸になりましたね。
掲示板の声が届いたのか、3ヶ月半振りに更新しましたね。
でも今年度に入ってまだ8戸しか売れてない。

三井健太さんは海老名という街自体に対して大変厳しい評価されてますね。料金もリーズナブルですし気になる方は相談してみてはいかがでしょうか。

>本物件の弱点は「海老名」という街の魅力度です。
>最近４～５年の価格上昇トレンドとは無縁のような海老名の安定価格は、高かったら売れないという地域であることがデベロッパー各社の共通認識になっているためです。
>海老名の将来性は身びいきで期待してしまいがちの人も多いと推察しますが、ポテンシャルは小さいと言わざるを得ません。
https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=482

残っている部屋の条件が悪いんだよ。ウェスト棟の陰に隠れる日陰の西側。南側も低層階はルートインだ。条件が良い部屋とと比べて、価格差以上に落差が激しい気がする。早くウェスト棟売り出した方がいい。

>4434: 名無しさん

>修繕積立金がネックのようだ。

タワマンの維持にはお金が掛かるという事を明示しているのは
大切な事だと考えます。
その理解無く購入し、その後払えなくなって延滞とかだと管理組合
活動に大きな影響が出ます。

タワマンに限らず、維持費がかかるという事を知らない方が多い
ので仕方ないとは思いますが、だからこそ金額をしっかりと記載
するのは販売者の義務とも思います。

>>4438: 近隣住人

そんなこと当然だし、リーフィアや他の海老名のマンションが少なく見積もっているとも思わないですけどね。
機械式駐車場の維持費が嵩むのは周知のこととして、
ここは477戸で高さ100m近いタワーマンション2棟も維持しなければならないので、大規模修繕の負担が大きくなるのでしょうね。
果たして坪単価の低い低層階の住人が20年後の維持費の増加に耐えられるかどうか。

ハザードマップだと、3mまでの浸水はあり得るという評価だね。
すぐ近くの自転車置き場はセーフみたいだから境界域なのかも知れないけど。

https://suumo.jp/ms/shinchiku/kanagawa/sc_ebina/nc_67716765/property/?...

2度の延期があった4期は11戸の供給でしたね。
これまでの進捗を見ているとこのタイミングで11の登録が入っているとは考えづらいですね。
体裁もあるので二桁にしたかったが10戸だと分かり易すぎるので11戸にした、と考えるのが妥当な数字。
これまでの売れ行きからするとほとんどそのまま先着住戸に行きそうです。
先着住戸は更新されないとは思いますが。。

>>4440 マンション検討中さん
昨年ハザードマップが更新されたんですが、前のハザードマップでは扇町は浸水地域ではなかったので、0.5〜3mの浸水の中でもかなり浅い方でしょう。

一方、リーフィアの位置は、前のハザードマップから〜3mの浸水地域だったので、3mギリギリの所まで水位が上がる可能性が高そうですね。

1000年に一度の大雨の想定被害を気にするより、
スーゼネ鹿島施工と、三流の傾斜マンション施工との比較の方が、安全性を気にする上で遥かに重要もしれませんね。

依然リーフィア契約者のグレーシアネガは続いてますが、
三井さんが海老名No.1物件として住みたいマンションで紹介し、
マンマニさんは神奈川で一番欲しい物件としてグレーシアを紹介している事実には、要注目です。

>>4444 マンション比較中さん

神奈川で一番欲しい！？
なのに売れ行き鈍りすぎです。

もう7割近く終わってますよ。
しかも買取保証サービスなしでです、これはかなり凄いこと。

>>4446 マンション比較中さん
グレーシアが立地や資産価値ブロガーの中で高い評価を受けていること、郊外でも好調なことを書くと、納得できない自演君がまたすぐにくると思いますよ

>>4446 マンション比較中さん
グレーシアが立地や資産価値ブロガーの中で高い評価を受けていること、郊外の割に好調なことを書くと、納得できない自演君がまたすぐにくると思いますよ

またごちゃごちゃしてきたので、販売状況を一旦整理しますね。

●リーフィア契約数　215戸（販売開始から167日経過）
●グレーシア契約数　164戸（販売開始から244日経過）
（7月11日時点）

となっています。
同じ時期に販売されたタワーマンションなのにここまで差がつくとは残酷な結果ですね。
さらに2018年度に入ってからの売れ行きの差はもっと激しいです。

●2018年度のリーフィア契約数　50戸
●2018年度のグレーシア契約数　9戸
（7月11日時点）

優勝劣敗が鮮明になってきました。

2棟目待ちも多いと思われるグレーシアと、1棟目に集中していると思われるリーフィア。
買取保証サービスを実施して、グレーシアと同じ7割契約しか取れないリーフィアは残念ですね。

>買取保証サービスをやっていたグレーシアタワー二俣川は即完売物件でしたが、ここは買取保証をやってもふるわないですね。

>何が原因でしょう、立地？
>グレードの低さや、傾斜マンション問題でしょうか？

リーフィアがいくら三井さんに地雷評価されていても、郊外で買取サービスをセットでやれば即完売できるものと思っていました。

↓ ↓ ↓

海老名でマンションを購入するに当たっては、地域一、二を争う物件であり、物件内でも価値あるものを 選択することが必須です。その点、本物件も合格点にあると言えます。
しかし、地域の購買力は総じて低い地域なので、中古マンションが豊洲や武蔵小杉のように、あるいは「みなとみらい」や 東京都心のように高値を期待することは無理があるのです。

地域内競争という意味から、次の視点で本物件を見たとき、どのような印象になるでしょうか?

1差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?

2感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?

本物件は、グレーシアタワーとの比較に限れば決定的なものはありません。むしろ、価格が高いというハンディを負っています。
3階で坪単価@242 万円、グレーシアは 11 階で@243 万円です。おそらく 11 階の方が価値は高いはずです。

つまり、二つの比較では本物件は割高です。割高な買い物をしてしまうと、将来価値に期待を寄せることはできません。どの住戸を選んでも同じです。

以上の考察から、本物件のRV格付けは、「C」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢 察・ご容赦願います。「C」とは、地域の平均的な価格維持(=購入価格からの変動率。詳細は割愛)のキープは困難とい う意味になります。

グレーシアタワー二俣川は、住みたいマンション掲載の地域No.1物件なので、
リーフィアと違って当たり前と言われればそれまでですが、、、
http://sumitaimansion.blogspot.com/2016/11/no55.html

グレーシアネガをわざわざ書きに来るやつは問題外だけど、
リーフィアネガを必死に連投も必要あんのかね。
情報自体コピペでしつこいし他物件の必死ネガどうでもいいんだけど。

確かに、自演君の執拗なネガは何度も運営さんに削除されていますね。

いずれにしろ、グレーシアが

・駅近ららぽーと隣接立地 　
　※豊洲、武蔵小杉等のNo.1物件と同条件
・スーパーゼネコン鹿島建設施工
・海老名一のハイグレード物件

である事実は変えることができません。 

幾多のマンションを見て来た住替投資家のマンマニさんが今神奈川で一番欲しい物件に揚げ、
立地評価のプロの三井健太さんが海老名で唯一「住みたいマンション」に選んだ地域No.1物件です。
当物件がダメなら、他物件は論外ですよ。

正直喧嘩みたいで不快です。
進捗を写真にアップしてくれたりする書き込みに、わくわくしてたいんですけどダメですかね。
自分が購入した物件を良く書かれれば嬉しいし、けなされれば頭に来るしのは当たり前です。
双方終盤に差し掛かってきて、好調なんだからそれで良いのに、またうちがNo.1とかやるのも違うかなと思ってしまいます。

>>4453 マンション検討中さん
それのソースは？本当ですか？
マンマニさんなど、とちらも売行き
好調との評価だった気がしています。

>>4459 マンション検討中さん

いい加減やめてもらえませんか。

ここを選んだことを後悔しそうです。

>>4459 マンション検討中さん

本当に論外なのかなぁ
海老名全ての物件を敵に回しそうな発言ですねぇ
なんつーかその指標も人それぞれなんでそうは断言出来ない気が…

>>4431 マンション検討中さん

ここは200万円値引してくれるんですか？

>>4461 マンション検討中さん

リーフィアは238戸供給で1期2期を合わせた先着住戸は23戸なので215戸契約済み。
うちTBSのニュースでも出てたように3/25時点の契約数は165戸。
よって2018年度に入ってからの契約数は50戸となります。

グレーシアはHPにも載っているように2017年度170戸供給で、その時点の先着住戸が15戸なので2017年度は155戸契約ですね。その後、

・3期3次 2戸（4/25）
・3期4次 2戸（5/11）
・3期5次 1戸（6/8）
・3期6次 1戸（6/22）
・3期7次 1戸（7/6）※サイトでは6次と誤表記

のような供給となっており、2018年度は計7戸供給。
現在先着住戸は13戸となっており、これを信じれば、170+7-13=164戸契約済み。
よって2018年度は9戸契約済みということになります。