売主：野村不動産
施工会社：鴻池組
管理会社：野村不動産パートナーズ
所在地：東京都中央区明石町150番1他(地番)
交通：有楽町線 「新富町」駅 徒歩2分、日比谷線 「東銀座」駅 徒歩12分
日比谷線 「築地」駅 徒歩6分 （徒歩4分（3番出口※）・徒歩6分（1番出口）※時間制限あり（利用可能時間6:00～終電））
都営浅草線 「東銀座」駅 徒歩12分、銀座線 「銀座」駅 徒歩16分、丸ノ内線 「銀座」駅 徒歩16分
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週間報告 その31＆お便り返し その64(プラウド銀座東レジデンスorジオ千代田大手町)【マンションマニア】
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【物件情報を追加しました 2017.4.6 管理担当】
[スレ作成日時]2017-03-31 07:31:54
聖路加に入院したいシニアとか多いのかな？このエリアを狙う人ってどんな感じの人なんだろ。
>>624 匿名さん
目の前の壁もさることながら、リビングの内の下り天井もなかなか存在感ありますよ。埋め込み式エアコンを採用しているのは高級感を出すこともそうですが、この下り天井に外付で付けるのがしんどいからなんだと思われます。ちゃんと認識してて購入されてるなら勿論良いのですが。
プラウドの物件はやはり根強い人気がありますね。
通勤の便もよさそうですし、人気のありそうな物件だと思います。
全体的に印象がいいので、価格によっては購入しようと考えておりました。
外廊下！！！！！！！
ヽ(´Д｀;≡;´Д｀)丿(‘д‘ )ヘアへ
>>624 匿名さん
建物と建物の間にマンションの駐車場と植栽が入る。人形町や小伝馬町のように目の前ではないが近いことは確か。現地を見たらどうですか？営業が現地で、「この辺りまで建物」って工事現場の外で説明してくれますよ。ちょっとでも買う気があるなら、の話ですが。
賃貸用に最高な立地ですよね
このあたりの物件の中では注目しています。
やはり高級感があるのが人気の秘訣では。
公園近くなので、ある程度、裕福な人がターゲットなのでしょうか。
落ち着いた雰囲気の方が多く、安心しました。
ネクストパスどうされますか？
やや割高かもしれませんが、10年使えると思ったら安心料としてはよいのですかねー。
別プラウド購入の知人3人は皆契約してます。
入りました。
野村の友人に会社としての損得抜きで勧められました。
転売しても継続されるので、売値の維持に役立つそうです。（ホントかどうかわかりませんが）
自分でもカセットのエアコンが故障することは恐怖なので、30万円は安心料ですね。
ネクストパス10 深く考えずに申し込んでしまいましたが、よほど大きな不具合が生じない限り 割高でしょうかね❓
壊れたものによっては自己負担もあるのですよね❓
入らないチョイスもあったのですね
もう一度よく読んでみます
>>627 匿名さん
同じこと感じました。最初見間違いかと思いましたが、リビング天井の3分の1程度が190cmですよね？身長186cmなので天井まで4cm。。。さすがに辛いだろうとやめました。立地は気に入ってるので南側隣地のファミール跡地狙います。
高身長だと、さすがにキツイですね。
ファミールはしばらく建て替えないみたいですけど、建て替えたとしても地権者だらけなので、面倒そうかなと思います。
ファミールは借地権だから地権者はいないんじゃない？
借地期間は2030年6月17日まで建替えはまだ先ですね。
余談ですが、隣の倉庫は朝６時から稼働してますよね。この物件や反対隣の建物前にトラック駐車して順番に荷積みしてます。
ファミールは借地権で残り13年程度。旧法なのでどうなるかわかりませんが。
自分は身長的にアウトなのとまだ20代なのでこちらの物件は見送って様子見します。
倉庫の方が先住者。
天井低いのと隣と向かい合わせで窮屈感ハンパないよ
賃貸利用では気になりません！
明石の蛸
サッシの上田からって…
それ致命的ですよ。
開口部の高さが低いので解放感ないです。
上田？
みんな賃貸目的だから大丈夫です
私も賃貸に出しますよ。
投資目的が多そうですね。
この利回りで賃貸なんていうのはありえないから無視してよい。
賃貸に出すと居住予定者の心象が悪くなると思って嫌がらせをしてるんでしょ笑
ここの表面利回り4-5%のグロス1億弱の一部屋に投資するくらいならもっとやり方あるよね。やり方わからないなら定期に預けた方がまし。
賃貸じゃないけど、セカンドで買いました。
セカンドハウスローンが組めたので。
月に数回の利用になります。
民泊で利回り上げようって人もいるかもしれないけど、規約で禁止されてるからまず無理。最悪、管理組合から損害賠償請求されるしね。
賃貸用って人が本当にいるなら、投資用マンションだと金利も高いだろうし逆ざやにならないうちに再検討した方が良い。CF表を再計算してみなよ。
最初から賃貸目的の人は、利回り重視だろうけど、674さんみたいに
月数回利用できればいい、と思って買う人も結構いるよ。
まあ、金銭的な余裕があるんですね。
それに、飽きたときは賃貸にするか、売却するかすればいい。
そのときに初めて、売却益・利回りの計算するって感じ。
今日契約終わりほっとしました。帰りに歌舞伎座から現地まで散歩しました。毎日の散歩コースとなるのが待ちきれませんね
最初の予定個数は全部売れていますね。次期分もすぐ売れてしまうでしょう
>>674 匿名さん
ここは値上がりするでしょうね、淡路町のプラウドも販売しているときはうなぎの寝床だとか散々言われてましたが、いまは転売利益が十分でてます まだ売るのは先ですが。銀座東は淡路町以上乗せられるでしょう、楽しみです
立地が良いので売れるでしょうね
ただ日々住むのに躊躇する人もいるってだけ。
水さすようで悪いけど、マンション市況って去年を境にピークアウトしてるっていう業界関係者が多いんじゃない？
2010年から2016年までのマンション価格上げは金融緩和で住宅ローン金利がめちゃくちゃ安かったから買いがついてたっていうのが普通の解釈。商業用不動産なんてマイナス金利で資金調達できてニュースにもなってたくらい。
実際、銀行が提供する住宅ローン残高はとっくにバブル超えてることも金融緩和でローンが組みやすかったことがマンションを価格を支えてたことを示してる。
じゃあ、その金融緩和がいつまで続くかって話だけど、今期に日銀が「2019年度ころ」まで金融緩和が先延ばしを決定したばかり。
先行したアメリカに続き欧州も１０月には金融緩和の出口戦略に入りそうだし、とてもじゃないけどマンション価格が上昇し続けるっていうバラ色世界は描けないんじゃないの？
金融緩和が終わって金利が上がって１０年固定が２－３％になってもマンション買いますか？っていう単純な話。ここによく散見される大金持ちはキャッシュ一括でしょうけど、普通の人は買わないですよね。
税金対策なら何も言わないけど、ホテル代わりに使うだのセカンドハウス（セカンドハウスローンで調達？）で譲渡益だの行ってる人は自営業か経営者かなにかなら、日経新聞程度でいいのでしっかり読んで自分が資金調達してる金利がどう決まっているのかを認識することを本気でおすすめする。
あーちなみにデベ界隈では、販売前はこちらって坪６００かって言われてたんですよ。プラウド銀座東よりさらに高いだろうと。けど、蓋をあけたら坪４００ってことは市況がきついってことですよね。まあ、皆さん理解してると思うけど。
デベ界隈って曖昧だな
600なんて一部のアホな人達でしょ
プラウド銀座東より安くなるって前から言われてましたけど？
そもそもコンセプトも内装も全然違いますし。
明石町の雰囲気や緑が多くて落ち着いたところが好きで購入決めた人も多いですよ。
価格って市況全体に引きずられるわけだし、そのうちの要因が金利っていうだけの話。日本中のマンション価格が影響を受けるので、こちらに限った話ではないですよ。
このマンションは内装、外装は立派だし、周りは緑豊かなので素晴らしいと思いますよ。第二期で購入検討してます。
ただひとつだけそとろうか
このグレードで3Lだと賃貸で28万以上しますよね？
金利の先行きわかりませんがそれでもローン返済額のほうが圧倒的に少ないし賃貸で消費するより購入して投資するほうがいいのかなと思っていますが、みなさんそのあたりどうお考えでしょうか？
>>693 マンション検討中さん
私はこれまで三件のプラウドを平均1300万円乗せて売り抜いています。この売りの間の仮住まいも駅近60平米を買って住み、次のプラウドに移り終えたら、2年間定借の賃貸に回して売却します 自分が賃貸に住むなどは捨て金であり無駄なことと考え実行しています
外廊下げろげろー
>>697 匿名さん
最初は船橋プラウドタワー新築29階、東京方面を望む西向き、68平米4180万を購入、当初は船橋相場からみて1000万以上高いもので売れ残りもありましたね ２年経ってタワーマンション価格高騰して来たし、市川に駅直結マンションができることになったので、5200万で売りました まだ他の部屋は売りが出なかったので強気に売れたのです 市川と同時に本八幡にも新宿線本八幡駅直結マンションができるのでこれも同時に購入、 完成までは船橋駅5分の築３０年のマンションを破格の安値で購入しこれに住みました、市川は西向き28階、本八幡は南向き30階を買いました、市川は手抜き工事事件があり人気がなく売れ残りも多数ありました 完成時に南向き30階.江戸川花火打ち上げ前の部屋も買い増し。残り部屋が完売すると 市川駅直結が見直されて 価格高騰！ 市川西向きの部屋に1500万乗せて転売成功。 この金で今度は日本橋浜町パークハウス、40平米を3000万で購入 セカンドハウスにしようとしましたが流石に狭くてオモロなく賃貸に。17万の賃料で6年貸して転売成功、4000万。つぎに市川南も8300万で転売し今回のプラウド東銀座にたどりつきました。 ポイントは新築時はケチが付いていても場所さえ良ければ必ずねあがりするということです。
マンション転売ゲームには、キャッシュは頭金程度、一戸なら、600万,うまく軌道に乗れば3戸同時に回すとして1800万があれば大丈夫ですよ 住宅ローン、セカンドハウスローン、フラット35を二つダブらせるなどして 6年間借りて運用すれば良いのです
頭金3000万しかない
>>706 anonimasさん
プラウド銀座東レジデンスの魅力は具体的にどのへんですか？
投資に値するという点もそうですが、実際に住まう点でもプロの目から教えてください。
外廊下
>>708 マンション検討中さん
>>708 マンション検討中さん
プロではありません、趣味の範囲です。
マンション転売で儲けようと思ったわけではありません、どこも いいなあ、住みたいなあと思って買うといつの間にか値上がりしていて、同時に興味ある物件が別な場所、もっと良い場所に登場するといった流れです。私も始めは、プラウド三越前、プラウド人形、パークホームズ人形町など日本橋を中心に検討していました。確かに人形町は雑貨屋とかちょっとした面白い店はあります。しかし私が好んで出かけるのは銀座が多く、人形町ではないとかんじました。人形町に住んで銀座方面に散歩、と漠然と考えていましたが むしろプラウド銀座東の方がピッタリだと確信しました。銀座、東京駅、これから再開発なる日比谷も散歩コースです。
まだリタイアは先ですが日々楽しく暮らせる場所とかんがえます。 この物件は最上階の2億の部屋から売れていきました、これも良い物件である証です。発売初日からこれほどの大金を出しても住みたい方がいるというのは珍しいことです。ここに住んでしまうと他に移る気はなくなりそうです。遂に付いの住まいとなるのでしょうか。
日々住まう点で重要なのは、窓の外6-10m前面が壁で下り天井が190cmの部分があってもでも気にならないことですね
駐車場抽選はずれました！ショック 希望の少ないだろうと地下二階を狙ったのに
車、必要？
こんなに便利すぎる立地なのに。
都心部の分譲マンションで駐車場なし物件は皆無です。
地権者の方は駐車場は優先されますよね。
と、いう事は、実際には18台。
99世帯で18台は少ないのかなあ。
