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物件概要 |
所在地 |
東京都渋谷区宇田川町28番49他(地番) |
交通 |
東急東横線 「渋谷」駅 徒歩8分 東京メトロ半蔵門線 「渋谷」駅 徒歩8分 東京メトロ副都心線 「渋谷」駅 徒歩8分 山手線 「原宿」駅 徒歩12分 東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩11分 東京メトロ副都心線 「明治神宮前」駅 徒歩11分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
503戸(総販売戸数481戸) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上39階 地下4階建 敷地の権利形態:定期賃借権(準共有、借地権の期間:2093年9月30日まで約70年。期間満了時に更地にして返還することが条件です。建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。※借地権の譲渡・転貸は売主への事前通知をしたうえで可。) 完成時期:2020年08月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社
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施工会社 |
東急建設株式会社 |
管理会社 |
三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
パークコート渋谷 ザ タワー口コミ掲示板・評判
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6701
匿名さん
低層角部屋の2LDKはもっと利回りいい、北東は利回り悪いが南東すごい
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6702
匿名さん
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6703
匿名さん
定借で5%って悪いだろ
普通は、区分所有権でそれくぐらいだぞ
売却損で吹っ飛ぶよ
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6704
匿名さん
>>6703 匿名さん
今の市況、ここと同レベルの立地の所有権で利回り5%の物件教えて!買いたい!
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6705
匿名さん
>>6704 匿名さん
馬鹿でしょ?
70年で0になるということは年平均して何パーセン下がっていく?
算数だよね?
普通は50年もすれば減価もほぼしなくなるけど、ここは0まで下がり続けるのですよ
どうやって1.5倍で売りつけるの?
賃貸より安く住み続けたいとかなら理解できるが
一時払いの保険を解約して、一時払い以上のお金返ってくると言っているのと同じ
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6706
匿名さん
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6707
匿名さん
価値を感じる人が買えばいいんだと思います
今月引き渡しなので楽しみ
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6708
マンション検討中さん
>>6705 匿名さん
聞かれたことと関係ない持論で会話になってないし、賃貸利回りで投資回収できれば、出口の価値がゼロでも投資として成立するでしょう。◯◯はどっちだよって話。
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6709
匿名さん
>>6708 マンション検討中さん
馬鹿じゃないの?
1÷70年=0.0142
これだけ年単純平均で減価するの
だから定借はできるだけ安く買わなければいけないの
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6710
匿名さん
>>6708 マンション検討中さん
何年で回収できるの?
どこで売る予定なの?
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6711
マンション検討中さん
>>6709 匿名さん
そもそも前提が正しくない。キャピタルが多分に出ている定借は、いくらでもある。そういう事実を脇に置いて、平均とか意味をなさない。実需じゃなく、投資目線で見るなら、物件個別に目利きできるように成らなきゃだめだよ。所有だから買い、定借だからダメとか単純なこと言ってる方が◯◯ですよ。自分で頭使わなきゃ。あなた素人っぽいし、しかもにわか評論家っぽいから、相手にならないから、この辺でやめとくよ。
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6712
匿名さん
>>6709 匿名さん
だから、そういう無意味な理論を聞いているのではなくて、ここと同レベルの立地の所有権物件で利回り5%の物件教えてよ。
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6713
周辺住民さん
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6714
匿名さん
PC渋谷、低層角部屋最高ってこと?
住んでよし、貸してよし。2019年前後に買ってた人は今の売買成約事例見ると、ざっくり13%くらい乗せて売れてるね。賃貸利回りは4.5%より上での契約事例も結構あるから中々レア物件だと思うこのマンションは。
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6715
住みたくない街 3位 豊
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6716
評判気になるさん
パークマンション建て替えは、予定だと、長方形の24階建てのようですね。住戸は、東側と、西側がメインとなり、北側と、南側の眺望が得られるのは、おそらく角部屋だけですね。
アムウェイ、法務局、NHKがあるので、建ってみないとどうなるかはわからないけど、やはり、高層階でないと、眺望は期待できないのでしょうか。
それでも、相当、豪華なマンションになることは間違いないですね。パークマンションですから。いったい、どれくらいの値段になるんでしょうね。
それにしても、平成28年竣工って、随分と先ですね。
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6717
マンション検討中さん
>>6716 評判気になるさん
高層のパークマンションて、事例ありましたかね????
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6718
ご近所さん
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6719
匿名さん
>>6716 評判気になるさん
渋谷ホームズの建替えは何階建てのタワーマンションになるんでしょう
建替えパーマンの東南はけっこうさえぎられるよな
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6720
職人さん
これに関しては予見のしようがないけど、南側を購入した人は本当に不憫
所有権マンションの登場で北側の中古価格はつられて上昇する一方、南側の価格は…
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6721
マンション検討中さん
真の富裕層はNHK新社屋超えの北東角部屋を購入するだろうし、ここは北参道みたいな眺望の良い健全な入居者が集う共有スペースがないからますます資産価値が向上する。
といっても、あと35年経過すると半値以下になってるよ。
いくら三井が厚化粧を施そうとも、所詮は定借。所詮は渋谷。
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6722
匿名さん
北側買ったのが価格上がらず、南と東がつられて上がってるのだが。
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6724
匿名さん
>>6721 マンション検討中さん
35年で半値以下って意味不明。。。
残存期間35年から得られる不動産収益を想定して計算してる?
まさか、35÷70=0.5とかいう幼稚園生並みの計算?笑
残存期間35年の(収益還元法による)不動産評価額と新築時販売価格は、なんの相関もないよ。それですむなら投資ファンドも楽でいい。笑(立地などの物件属性関係なく、全ての定借は新築時販売価格で将来価格を1秒で評価できる!。。。訳ないだろ。常識で考えればわかるはず。)
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6725
通りがかりさん
>>6724 匿名さん
最終的にゼロ価値になることは事実でしょ
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6726
匿名さん
>>6725 通りがかりさん
それと収益が出る出ないは、全く別の話だし、定借を(最後まで所有したケースの)前提条件なので、改めてどや顔でいう話ではない。皆知っている。
都心で表面利回り1%台の所有権物件が売買されているが、それは出口でキャピタルゲインを見込んでいるから(もしくは相続税でメリットがあるから)。もし、定借でキャピタルが出ないと思えば、それは表面利回りに反映される。収益物件として、どちらが良いかは条件次第であり、所有は定借より儲かるとか、そんな単純な話ではない。とにかく、君の言っていることは、超はずかしいレベルなので書き込まない方がよい。
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6727
マンション検討中さん
ここが定借ゆえにやがては刹那の儚さを偲ぶ物件になることは間違いないです。あと69年と僅かです。
相続対策あるいは法人節税対策にて条件の良い部屋を現金買いかつ10年以内の転売なら僅かなメリットありますが、収益物件としてまともな金融機関のローンが使えない時点で再販は厳しいので、良い子の皆さんは注意して対応していただきたいです。
これはもはや金融商品と言えるのではないでしょうか?
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6728
匿名さん
築35年までは分譲と同じ値動きすると思う。ただし、築35年過ぎたら築35年時点での時価から1/35ずつ減価していく。
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6729
匿名さん
無理があるかもしれませんが、利回りが1.4%違えば、70年で98%賃料が多く入ってきます。
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6730
マンション検討中さん
>>6729 匿名さん
渋谷区役所や三井不動産が所有者や貸主の地位。
購入者はいくら金を払おうが借主なんですよ。
更に賃貸による入居者は転貸人です。
地代も先払い、法外な管理費や積立金も決定的。
収益狙いの転売、賃貸の募集物件の在庫余り状態。
誰が最もリスク背負っているか、幼稚園児でも分かるのではないでしょうか?
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6731
匿名さん
利回り資産としてここ持つ人で70年ベタっと持つ人なんていないでしょ、投資家ってのは常に資産を優良なものに入れ換えていくわけだから。
20年くらい高利回り享受して、まだ定借期間50年残ってる状態で売却、最初の20年で20/70減価するかって言うとしなくて、せいぜい5-10%、
マーケットはどうなるか分からないけど、渋谷は開発どんどん進んで住みやすくなるし、周りに所有権マンションが高値ででれば資産価値はプラス方向。ちょっと詳しい人なら買いますよね、法人で買えるなら先払いの借地も償却できるし
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6732
検討板ユーザーさん
>>6731 匿名さん
住宅ローンがつくうちが華であることは間違いない
やはり所有権に限る
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6733
匿名さん
定借が所有権より良いと思ってる人は基本いなくて、ここが評価されてるのは所有権なら1000万狙える物件が600とか700で買える割安さかと
個人的には外観も特徴的だし、立地というかあの辺で一番高い所にあるので、周りに100mクラスのマンションができようが高さ抜かれることなくて、渋谷のTOP感は保たれ続けるだろうところもいいと思います
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6734
マンション検討中さん
何を言っても、ここの北東角部屋あるいは価格面を除いては、渋谷ホームズやパークマンションには太刀打ちできません。
それにしても、あの共用部のインテリア。
イケイケパーティピーポーをターゲットにした囲い部屋というほかなく、消滅していく儚い刹那主義を体現していると思うのです。あと69年と数ヶ月。
一般的な富裕層には、南青山や麻布や虎ノ門などの所有権マンションをオススメします。
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6735
匿名さん
>>6734 マンション検討中さん
プロの沖さんは虎麻近くの定借だけどな。
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6736
匿名さん
>>6734 マンション検討中さん
渋谷ホームズやパークマンションには太刀打ちできません。
うーん、致命的に投資センスがない。周囲の再開発はチャンスだよ。再開発前に物件取得なんて幸運以外のなにものでもない。虎麻近所なら更に最高。
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6737
匿名さん
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6738
匿名さん
3Aの所有権マンションたくさん持ってる人達が上層階買ってるから。
南東や西の所有権マンションも買うんじゃない。
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6739
周辺住民さん
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6740
匿名さん
買うときに銀行が融資してくれるか
ひとに貸す時に高く借りてもらえるか
売るときに次の人が銀行から融資受けれるか
この3つが不動産選びのポイント
銀行が逃げる物件は流動性が極端に悪い
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6741
マンション検討中さん
流動性が極端に悪い物件は激安になります。
あと69年と数ヶ月。
いくら表層を厚化粧をしても、経年劣化は進んでいます。
所有権マンションで好立地で区分所有者の経済レベルが高ければ、そのマンションは経年優化し、ヴィンテージマンションと呼ばれるほどその価値が上昇します。
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6742
マンション検討中さん
>>6735 匿名さん
虎麻近くの沖さんオススメマンションは更新可能な普通借地権付マンションですので、やがて消滅してしまう当マンションとは異なります。
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6743
匿名さん
>>6741 マンション検討中さん
その理屈だと、英国大使館跡や虎ノ門麻布台の坪2000万なんだが、そこまで思い切れるかどうか
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6744
匿名さん
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6745
マンコミュファンさん
>>6744 匿名さん
おっしゃる通り。
外野が喚こうが、渋谷のランドマークマンションとして燦々と聳え立つ勇姿に変わりはない。
そして、それを見た誰かが心奪われ、いつかは手に入れたいと欲しがっているだろう。
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6746
名無しさん
1ヶ月くらい前から駐車場1の入口に傷ついてるけど、ドライバーに補償させたのか?駐車場に鏡ついててあんなぶつけ方してるようだと、また繰り返しそう。
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6747
匿名さん
このマンションは最高だと思いますよ。個人的にはエントランスが好みではないけど。定期借地なのは買う人を選びますが、普通借地で名変承諾取られるやつよりも好きですね。いつか、安く買いたいです。
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6748
マンション検討中さん
>>6747 匿名さん
普通借地権だと借地料の値上げの不安もあるし、定期借地で借地料一括払いというのはスッキリしてて分かりやすい
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6749
匿名さん
>>6748 マンション検討中さん
地主が渋谷区のなせる技です。不確定要素がない方がいろいろと計算しやすいです。
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6750
マンション掲示板さん
今日は警備員の方が車寄せで交通整理を行っていました。マンションの車寄せがわかりにくいのでありがたいですね。
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6751
匿名さん
>>6733 匿名さん
渋谷ホームズ建替え準備組合の説明会資料によるとデベによる保留床買取単価は坪630万
なので、所有権分譲の場合は坪840万程度の分譲予定で坪1000万円までは届かんのじゃない
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6752
マンション検討中さん
昨日の午前中、外苑前近くのビルから当マンションと富士山の組み合わせがとても美しかったです。
北東角もいいが、北西角からの富士山ビューも圧巻だろうな。
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6753
匿名さん
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6754
名無しさん
>>6753 匿名さん
40階建でそっちの方が高さも高いんでない
まだ、あと5年以上かかりそうだけど、、、
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6755
通りがかりさん
角の1LDKと、中住戸の狭い1LDK.、迷いますね
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6756
匿名さん
>>6755 通りがかりさん
予算の問題以外で悩むところはない気がする
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6757
マンション検討中さん
まだ角部屋1LDK残ってますか?1Lはもう中住戸のキツイお見合い部屋しか残ってない気が…
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6758
匿名さん
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6759
マンション掲示板さん
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6760
匿名さん
南西角の1Lの10階以下ってこれから売り出すんでしょうかね?
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6761
匿名さん
日中はマンション向かいに警察車両がいて、マンションの車出入りを見てる。夜は覆面車両がいる時もあり。マンションの議事録では防犯カメラを何回か見せるよう要請ありと明記。相場操縦で逮捕されるのかな笑
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6762
匿名さん
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6763
通りがかりさん
>>6720 職人さん
南側は最初から価格が安く設定されているので、すでに値上がりしています。
そもそも購入時に渋谷ホームズの説明もパークマンションの説明も丁寧にされているので、低層階を買われている方はご存知だと思います。こんなにすぐできる話が出てくるとは思ってなかったと思いますが。
南東の前に、渋谷ホームズがあって、その部分は確かに完全に被りますが、南の真ん中の部屋も左を見るとビルが目に入ってしまいますが、何階に住んでいるかによってもインパクトは違うと思います
南西の角部屋ついては、渋谷区役所を除き、上から下まで遮るものがなくビューが完全に確保されています。
南西の部屋は、2.3割位以上、上昇しています。
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6764
通りがかりさん
>>6722 匿名さん
北は、日あたりはよくありませんが、代々木パークが見えて景色が良いので最初の価格設定をかなり高く設定しています。
どのタイミングで買われたのか分かりませんが、そのため北側のある方の部屋は、縦に、最後までたくさん残っていました。
これはみんな欲しいんだけどちょっとさすがに高いなって言う価格だったからなと言うふうに聞いています。
北側の部屋を買った方々は本当にリッチな方なんだなと言うふうに思ってますが、
南側を買った人は、最初の価格設定がほんとに安くてお得だったんです。
そのため南側から順番に売れていたと言うふうに聞いています
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6765
通りがかりさん
>>6724 匿名さん
ほんと正しいご指摘です。計算すれば、期間が半分になったからと言って半額になるみたいなことは絶対にありませんよね笑
35年間で、家賃が1,000,000円だとすると、年間12,000,000円、4.2億円が得られます。購入時のマンション価格を大きく上回ります。古くなるかもしれませんがインフレなどが起きれば、賃料はそんなに下がらないものです。
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6766
検討板ユーザーさん
単純計算ですが、もしずっと所有して70年間住んだとしてと、1ヶ月あたりの家賃は、坪あたり、わずか7000円弱から9000円前後ですね。
貸したら、今だと、坪23000円から28000円くらいまでのようですね。
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6767
通りがかりさん
>>6766 検討板ユーザーさん
確かに、渋谷のランドマーク的なタワーマンションは高く貸せるので魅力的だよなー
贅沢言えば、所有権なら申し分ないけどね
ま、所有権なら、もう坪単価で3桁では買えんがな
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6768
マンション検討中さん
すでに所有してるけど定借なので追加でもう一部屋購入しようか迷っております
檜町みたいに港区のいい場所にパークコートタワーが出たらそちらの方がいいのですがしばらく予定ないですよね?
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6769
匿名さん
>>6766 検討板ユーザーさん
私は今の相場で築70年だといくらかなって考えました。ざっくり坪400くらいと想定して、新築の所有権価格が1000万なら、差し引きで坪600くらい。そう考えると、そんなに高いわけでもないし安いわけでもないかな。
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6770
匿名さん
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6771
匿名さん
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6772
検討板ユーザーさん
>>6770 匿名さん
昭和3年に平成10年の相場を予想するのと同じことでほぼ意味なし
ちなみにその期間は1万倍くらいインフレになってるので、あえて言えば所有権マンションはインフレヘッジになるが、定借マンションはならないということ
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6773
検討板ユーザーさん
なんとなく、マンションの灯りも、増えてきましたね。
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6774
マンション掲示板さん
>>6768 マンション検討中さん
>>6768 マンション検討中さん
残念ながらないですね。
こちらの西側、原宿パークマンション建替もこれから住民との価格交渉が始まるとのことで、最短で2028年だそうです。揉めれば2030年過ぎるかもしれません。
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6775
eマンションさん
>>6774 マンション掲示板さん
原宿パークマンションは一度揉めて建替え決議が流れたと聞いたましたが、また、建替え決議をやるんですね?
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6776
マンション掲示板さん
>>6775 eマンションさん
建築看板立ちましたので、間違い無いと思います。
竣工予定が2028年3月になっているのですが、それが今後揉めずに進んでの最速日程だそうです。
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6778
通りがかりさん
>>6776 マンション掲示板さん
渋谷ホームズも建替えが決まったかなようなコメントが多いですが、竣工時期は決まってるんですか
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6779
匿名さん
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6780
検討板ユーザーさん
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6781
検討板ユーザーさん
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6782
匿名さん
>>6781 検討板ユーザーさん
真面目に検討してるなら、現地モデルルームに行けばいいと思います。
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6783
匿名さん
高層階を相続対策で買われた人たちは、使わないバレー区画をぽんぽん貸してくれるから有難い。まさかバレー借りれるとは思わなかった。
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6784
マンション検討中さん
コチラの物件、前払地代を確定申告した場合、どれくらい税還付受けられるんでしょうか?
一般企業のサラリーマンです。
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6785
匿名さん
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6786
マンション検討中さん
>>6783 匿名さん
確かに、わざわざ地階まで降りて、自分で機械駐を操作して、車が出てくるまで5分待たなくていいのは便利だよな
日本はあんましバレーサービスが浸透してないので当たり前のことにありがたみ感じてしまうね
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6787
匿名さん
>>6784 マンション検討中さん
自分で住むなら、還付も何もないです。
賃貸に出すなら、時間経過とともに地代として、経費にすることになります。
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6788
マンション検討中さん
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6789
匿名さん
>>6788 マンション検討中さん
賃貸に出すのであれば個人でも法人でも時間経過に応じて経費になるので、同じですね。
税率は個人法人で違うでしょうけど。
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6790
匿名さん
こんなとこで質問してる時点で実行することなんてないから、回答する必要なし
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6791
マンション検討中さん
ワンルームはどの列でしょうね。
前回7980万の11階1LDKが最安だったので、おそらく11階以上なんだろうけど
<第7期3次販売住戸のご案内>
販売戸数:15戸
価格帯:7,790万円~13,520万円(※権利金・一括前払地代含む)
最多価格帯:8000万円台※1000万円単位
専有面積:40.04㎡~65.93㎡
間取り:1R、1LDK、2LDK
<次期以降販売予定住戸のご案内>
価格帯:7,000万円台~10,000万円台 (1000万円単位)※権利金・一括前払地代含む
最多価格帯:10,000万円台
専有面積:40.04㎡~59.64㎡
間取り:1R、1LDK
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6792
検討板ユーザーさん
>>6791 マンション検討中さん
恐らく3階の西向き、Hの下だと思います。
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6793
匿名さん
>>6791 マンション検討中さん
ホームページにある部屋番号見ればわかりますよ。
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6794
匿名さん
>>6793 匿名さん
定借の低層階40平米のワンルームが坪660ですか。。
日本も資産インフレが進んでるんですね。
世界中、コロナ対策で紙幣の輪転機をまわしまくってるので当然ですけど。
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6795
匿名さん
>>6794 匿名さん
定借でもここは坪単価に、一括前払地代含む、ですからね。
普通の分譲物件並みの価格になるのは仕方ないでしょう。
竣工済みなのに分譲を続けている物件ですし。
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6796
匿名さん
三井の作戦勝ちでしょう。高層を早々売り切って、その後は低層の広い部屋、最も売り難い低層、お見合いの狭い部屋は、三井持ちでもいいし希望者がいたら販売。価値の低い部屋は、選択肢を無くしてから販売。
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6797
検討板ユーザーさん
確かに、南、西の、低層階は、最後の最後は、売らないかもしれないですよね。
でも、さすがに、40平米、7000万台中盤なら、売れてしまいますよね。
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6798
匿名さん
高層の角部屋に引っ張られて、低層の角部屋の広い部屋(北東、東北を除く)が一番リセール良くなった。マンションは仕様より立地が全て
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6799
検討板ユーザーさん
ワンルームでました!これは安いですね!
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6800
検討板ユーザーさん
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6801
マンコミュファンさん
>>6800 検討板ユーザーさん
30万で賃貸がつく限り安泰でしょう
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6802
匿名さん
原宿パークマンション、とっくに看板出てますよ。
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6803
匿名さん
ワンルーム、投資としてよさそうです。
30万円
1年で360万円
2年で720万円
3年で1,080万円と計算して、
8,210万円を回収するためには22.80……で23年見ておけばいい感じです。
その間、リフォームなど経費は必要ですが、長期間保有するなら支払った分は回収できたらいいかなと考えます。
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6804
匿名さん
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6805
名無しさん
よし
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6806
マンション検討中さん
エントランスに警備員つける議題が住民の一番人気笑
2名配置で24H 6800万/年、単価 3881円/時間なのに
誰も不満言わず、1.4倍管理費上がります。なので利回り悪くなりますね。
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6807
匿名さん
>>6806 マンション検討中さん
反対も含めての1位でしょう。総会で決議すれば反対多数で否決されるよ。
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6808
検討板ユーザーさん
昨日、参加しました。
警備員立哨の件は、大切な課題だが、費用がかかるなら、他に方策はないかなど、有意義な意見交換会でした。
大きな出費となるなら反対との意見が大半でした。
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6809
eマンションさん
>>6806 マンション検討中さん
そんなに高い時給だったらプロレスラーとか雇えるんじゃない!
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6810
匿名さん
6800万を500戸で割ったら13.6万、月当たり1.1万円の管理費アップ。さすがに反対多数でおわるやろな。日中は防災センターのおじちゃん立ってるから問題ない。
それより車寄せや駐車場の導線巾が狭いのが嫌だ、設計がギリギリすぎる。
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6813
マンション検討中さん
[No.6811から本レスは、ご本人様からの依頼により削除しました。 管理担当]
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6814
マンション検討中さん
総会の後の、意見交換会、その方は、確かに、時折、ややテーマと違った内容を発言されてましたが、管理会社にとっては、耳が痛い内容だったかもしれないですが、口調は強かったものの、真っ当な意見が多く、言いにくいこともハッキリと言ってくれて、所有者にとっては、ありがたかった面も多かっですよ
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6817
評判気になるさん
最近、夜になると灯がともってる部屋がかなり増えてきたような気がしますね。
いつも、原宿駅のあたりからこのマンションを眺めていますが、やはり部屋の灯が多くなるとより素敵に見えますね。
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6819
マンコミュファンさん
>>6815 匿名さん
青山パークタワーと管理費の比較をして無駄や割高な設定を改善したらと指摘していただけでしょ
ちなみに現在、青山パークタワーの最上階の234平米が売りに出てるけど、管理費78580円だから、平米あたり335円なんだね
まあ、これから管理組合の理事会でしっかりコストコントロールしないと、同じような指摘を理事会役員がされることになると思うよ
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6821
匿名さん
区分所有法、管理規約、判例の観点から一言
マンションにおける個人への誹謗中傷のビラ撒きは、通常は名誉棄損の問題であり、当事者間の問題として取り扱われるため、管理組合は関知しない。しかし、それがマンション管理への迷惑行為と捉えられた場合は、当事者をマンションから排除する目的で、手続きに則り、専有部が競売に掛けられることになる。
ルールを持ち出す前の常識の問題ではあるが、一応、法的側面からも忠告しておく。
以上。
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6824
マンション検討中さん
>>6819 マンコミュファンさん
管理費の比較が無駄だということを理解された方がよろしいかと。
青パは2003年、築18年です。こちらは2021年です。
バイトの時給は2003年の664円から2021年の930円まで、ほぼ1.5倍です
https://parttime00.com/saiteitingin/zenkoku/
古い時代のマンションと、いまのマンションでは管理費の相場が違う、ただそれだけです。
受託側から管理費の値上げや費用の値上げの提案はとてもハードルが高いです。
付き合いや実績づくりのために利益が低くともやめられない、そういう状態になっているマンションがいくつかある、それだけです。
近年のマンションより管理費と2003年築のマンションの管理費を比較されてみてはいかがでしょうか。
ましては当マンションは分譲時坪800万円、平均価格2億円近いマンションです。
2億円というのは賃貸にして月60?90万円、ローン支払いにして月60万円という金額であって、管理費が1万円減ろうと誤差です。
このクラスのマンションで考えるべきはサービスの充実であって、管理費を下げることではありません。
そしてサービス開始からまだ1年も経っていません。
18年かけて作り上げた管理と、1年目の管理が同じ水準になるわけがありません。
新卒一年目22歳で18年働いた40歳と同じパフォーマンスを出せますか?
なんでもかんでも管理会社を敵視するのではなく、長い目で見ていかに良くするかを考えてませんか?
費用の話以外にも、できることはいくらでもあり、たとえばパーティルームの稼働率が20%だとします。
いまのパーティルームは昼夜ともに1.5万円くらいの利用料かと思いますが、これが100%稼働すると3万円×30日×80%で72万円、年間864万円の収入アップになります。
フルに近い価格で稼働するのであれば値上げができ、さらなる収入アップにつながります。
ゴルフラウンジに関しても、貸出駐車場に関しても、会議室に関しても、バーに関しても同様です。
貸切バーをやるだとか、バーで住民向けのイベントをやるだとか、車のイベントをやるだとか、収入を上げる方法はいくらでも方法はあります。それを第三者管理で動ける人たちがやればいいわけです。
建設的に考えていきませんか?
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6825
マンション検討中さん
やたらコンシェルジュや管理会社にクレームを入れている方は、一体どんな提案をされているのですか?
その方でも別の方でも構いませんので、せっかくなので議論しませんか?
今の管理は何がどうダメで、それをどう変えたいのですか?
第三者管理をすべき理由はなんですか?三井の管理がダメとは一体どのような観点で何がダメですか?
それは理事会方式にすれば何が変わりますか?それは理事会方式のデメリットを超えていますか?
青パの管理が良い例としてあげられていたことのひとつは、「犬の名前を覚えていること」でした。それが全てですか?
18年間住民が安定しているマンションと500世帯が日に日に入ってきている1年目のマンションで比較すべき特徴ですか?青山パークタワーの1年目も全住民の顔を覚えて、犬の名前を覚えていましたか?
教えていただけると幸いです。
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6826
マンション検討中さん
詰めるように聞いてばかりではいけませんので、私からも1つ住民のみなさまのためになる提案を書いておきます。
解体準備金の適正化です。
現在は解体準備金をほぼ修繕積立金の2倍で積み立てています。
100平米で23800円です。年間23万5600円です。
平均的な住戸が70平米だとして、500戸だとすると年間1億4000万円の積み立てです。
70年間で、約100億円近い積立です。
弱めに考えても年間1億円近く、70年で70億円規模の積立になっています。
なお解体時の所有者は余った解体準備金を按分される仕組みです。余剰が30億円出れば、戸あたり600万円が返ってきます。
本当にこの金額が適正ですか?
いま解体するとしたらいくらかかりますか?
この30年間のインフレ率はいくらでしたか?
解体準備金は修繕積立金と違って途中で触らないお金ですし、ロックできるのであれば運用条件も良くなります。
70年間のインフレヘッジが必要ならば、元本保証されない金融商品で年間1%程度の運用をすれば良いのではありませんか?
仮に70年後にも物価が同じでインフレが起きないのであれば運用成績はあがりませんが、その場合は工事価格もあがらないので問題ありませんので、運用さえしていれば70年後のインフレ率を想定した工事代金の積み立ては不要です。
この金額は過剰に見えますし、現在解体する場合の費用を見て適正水準まで値下げしたらいかがでしょうか?
あるいは、この程度の費用を削減しても意味ないという考え方もありますし私はそのように考えているので、浮いた分は住民向けのサービスに使うという形でも良いと思います。
解体準備金を半減できれば7000万円近くのお金が残るので、(意味はありませんが)警備員を設置することもできますね。
いかがでしょうか?
ご意見お待ちしております。
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6827
マンション検討中さん
>>6826 マンション検討中さん
失礼、計算間違えていましたね。
70平米が平均であれば年間約1億円の積立で、70年で70億円ですね。半減できれば5000万円を削減ないしサービス充実へ使えます。
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6828
マンション掲示板さん
>>6827 マンション検討中さん
フロントサービスがあって、バレーサービスがあって、24時間警備があって、ゲストルーム、フィットネス、パーティラウンジがあるのに、ほかになんのサービスを追加しろと言ってんの?
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6829
匿名さん
解体準備金を考えるなら、インフレ率や現在の解体コストよりも
将来の解体コストと廃棄物の処理コストを考えないといけないと思います。
タワマンの建替え時期は重なるでしょうから、解体コストは高騰するでしょうし
特に将来は、廃棄物の処理場不足で、廃棄物処理コストがとても高騰するのでは?
人口減で、放置される廃墟タワマンが出てくるリスクもあり、縁を切れる定借の方がリスクは少ないのでしょうけど。
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6830
匿名さん
[No.6818から本レスの内、スレッドの趣旨に反する投稿、または、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]
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6831
マンション検討中さん
>>6828 マンション掲示板さん
ラグジュアリーホテルなど、管理ないしホスピタリティのレベルが高いところとの差分を埋めていけば良いのではないでしょうか。
具体的にいうなら、利便性/快適性を高めるためにできることはいくらでもあって、たとえばポーターサービスかもしれません。
季節ごとに入り口に飾るもの、たとえばクリスマスツリーだったり門松だったりそのクオリティだったりかもしれません。
エントランスで住民にお茶を出す、といったサービスも予算があって需要があれば可能かもしれません。
棟内清掃や窓の清掃の頻度をあげたり、絨毯の交換頻度をあげたりかもしれません。
住民向けのイベントを費用負担して行うことかもしれません。
いくらでもやれることはあって、それはマンションの資産価値をあげるものもありうるのではと思います。
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6832
マンション検討中さん
>>6829 匿名さん
それは素人がやってもわからないし70年前に予測することはプロでも無理、という結論になると思います。
廃棄物処理なんて政府が補助金を出すかもしれないし、さまざまな要因が絡みます。
ゆえに数年に1回、現時点での見積もりを出してそれに必要な費用を均等積立すれば良いのでは?逆に減ることもあるかもしれないですね。
予測できない未来まで無理にシミュレーションするより、確実にそのときそのときでわかる未来に必要な費用を積み立てる方が良いのではないでしょうか。
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6833
匿名さん
解体費が読めてきた最後の数年で、解体準備金の分配金でマンション価格が上がりそうだな。現状の取得者みんな死んでるけどな笑
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6834
検討板ユーザーさん
個人情報に対して非常識な人がいて恐ろしいと思いました
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6835
マンション検討中さん
自転車置き場、違法電動自転車、ナンバーなしキックボードがたくさんあります。警視庁に確認したら、渋谷署に通報するよう言われました。が迷います。
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6836
匿名さん
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6837
匿名さん
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
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6838
マンション検討中さん
マンションの外観を見てきました。上の方はもちろん格好いい。遠くから見ても異常に目立ちます。
でも近くで見ると結構普通。道路沿いはショボく感じました。
一般的な評価はどうなのでしょう。
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6839
匿名さん
高層階のリセールは市況が良いので10%増くらい。低層階の角部屋は坪600万だったので高層にも引っ張られて20%増くらい、中住戸は利回りは良いけどリセールは厳しい。
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6840
匿名さん
>>6839 匿名さん
低層、高層という区分け以外に、ここは方角で単価が大きく違います。方角による差はないですか?
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6841
匿名さん
代々木公園ビューの北角は高すぎたからリセール悪い、南角は安かったからリセール良い。三井が煽っていたほど代々木公園ビューは普通だったので、檜町ザタワーのような指名買い入らないのが伸びない原因。ゆえに北角は竣工後も残っていた(低層の北角はまだ残っている)が、南角は竣工前には高層も低層も完売していた。
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6842
匿名さん
今中古売りに出てるのはほとんど南ばかり。1年以上売れ残ってるのもあるね。
まぁ南は目の前の再開発で日照と眺望塞がれるから売れないのも仕方ない。
北角は低層が2億ぐらいで売りに出てたけど眺望ある部屋だったからすぐ決まった。
北は売り物自体なかなか出ないけどリセールはいいね。
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6843
マンコミュファンさん
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6844
マンション掲示板さん
西の15階以上は良いんじゃないかな。
パークマンションの建替えあるけど、60m離れてるしアムウェイ隠れるしw
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6845
匿名さん
>>6844 マンション掲示板さん
原宿パークマンションと渋谷ホームズの建替えで南と西の眺望がなくなるようですが、それぞれ何階建てのタワーマンションになるのでしょうか?
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6846
匿名さん
>>6838 マンション検討中さん
ここはエントランスまでのアプローチの奥行きが長くないから、ショボく見えるでしょうね。でも、近くで見ても建物自体は圧巻ですよ。
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6847
マンション掲示板さん
道路側むき出しなのがちょっと残念。
セットバックして壁や植木で囲まれていれば、もっと威厳が出たのに。
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6848
マンション掲示板さん
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6849
匿名さん
>>6848 マンション掲示板さん
南のホームズはそこまで上がってくるんですか
ちょっと囲まれ感がでちゃいますね
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6850
マンション掲示板さん
>>6763 通りがかりさん
南西の部屋は、目の前が新しい区役所、小学校、新しい子育て施設のため、眺望確保されていて安心。
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6851
評判気になるさん
やはり所有権マンションがいいので原宿パークマンションの建替えを待とうかと思いますが、今の不動産市況だと平均で坪1000万とかいっちゃいますか
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6852
匿名さん
コープ原宿裏のプラウドは坪2500万で、うちの最上階といっしょですね。
ただプラウドのほうが広いので50億くらいです。
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6853
評判気になるさん
>>6852 匿名さん
コープオリンピア裏の11階建てのプラウドって、最上階50億円なんですねー
麻布虎ノ門再開発の100億円超えを知った後だと、そんなもんかぁという気になってしまいまねぇ
個人的には渋谷ザタワーのプライベートプール付き39階が好きだな
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6854
匿名さん
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6855
匿名さん
したよ、ただ解体開始と竣工は遅いから5年後くらいだったかな。
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6856
検討板ユーザーさん
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6857
マンコミュファンさん
>>6844 マンション掲示板さん
冬の富士山は素晴らしい?
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6858
匿名さん
冬でもダイレクトウインドウは暑いし、家具や什器の日焼けやばい。夏の西向きは灼熱地獄(笑
ここは遮るビルがないから東南か東北の角部屋が良いよ。南東は建て替えあるから×、北東は陽が朝に一瞬しか入らないから寒いしリセール悪い×。
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6859
匿名さん
>>6858 匿名さん
北はNHK情報棟、南は渋谷ホームズ建て替えタワー、西は原宿パーク建て替えマンション
東だけが抜け眺望なんだね
10年経つと偉く雰囲気かわるな
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6860
匿名さん
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6861
匿名さん
東の六本木の夜景とスカイツリーは、北の夜景より綺麗。南の渋谷ビューは近すぎるのと角海老看板が強すぎるw
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6862
ご近所さん
確かに東の六本木夜景を見ながらのモエシャンでの乾杯は雰囲気でていいね
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6863
匿名さん
ここは検討者はおらず、東側を買った購入者しかいないの?笑
竣工後、一年以上も売れ残ってる中古マンションに、購入者がなんで書き込んでるの?笑
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6864
匿名さん
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6865
匿名さん
また駐車場1の側壁が擦って破壊されてるな。平置きでゆとりあって鏡見ながら入庫すれば当たること無いのに運転下手すぎだろ。バレーがぶつけることないから爺かな
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6866
匿名さん
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6867
匿名さん
>>6802 匿名さん
原宿パークは総合設計仮許可は取れてるけど建替決議は月末の日曜日なんだね
今度こそは上手くまとまるのかな?
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6868
匿名さん
中古も賃貸も、全然成約しないので、やばいくらい在庫が積み上がってます。
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6869
匿名さん
投資用に1LDKと2LDKの現地部屋を見に行ったけど、定借ゆえ現金買いしてまでは不要と判断しました。
金融機関はやはり所有権の新築マンションを好むし、更にはセカンダリー購入者になればなるほどローン利用者が多くなるのが通例。
人生もマンションも100年時代のなか、定借の未来は霞んでいくかもしれませんね。
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6870
匿名さん
パークコート神宮北参道の1LDKの方が所有権にしては安くない?
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6871
マンション検討中さん
長期で賃貸なら割安な定借もあり。
将来的に売る可能性があるのであれば、所有権だと思います。
パークコート神宮北参道はいいですよね。ここと違って、所有権&駅近なので。
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6875
匿名さん
>>6868 匿名さん
ずっと同じ部屋出てて値下げする気配もないですね。
沖有人さんの大規模タワーの定借は儲かるというセオリーも崩れつつあるんでしょうか。
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6876
匿名さん
>>6875 匿名さん
最近の沖さんの都心定借押しは、ポジショントーク。今のご自宅の出口のため。
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6878
名無しさん
今売ってる住戸はそもそも三井が賃貸用に保有予定だった低層の1LDK,1Rを決算調整なのか方針変更なのか竣工後に売りはじめたわけだから、売れ残ってるとは違うと思いますよ
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6883
匿名さん
遠くから見ると高層階の独特のデザインは確かに格好いい。
でも現地で実物みると、そうでもないんだよな。普通だし、出入口は付近は平凡。
竣工後に売れ行きが鈍ったのはそのせいじやないかな。CG映像は格好いいところばかり強調するから。
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6884
匿名さん
土地賃料一括前払い、が悪かったのでは?
坪単価が高く見えてしまうから。
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6885
匿名さん
>>6884 匿名さん
新築だとそうかも。でも、中古だとランニングコストが高いのもビビるので、行って来いかな。
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6887
マンション掲示板さん
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6889
匿名さん
>>6887 マンション掲示板さん
転売ヤーの屍地獄だよ。全然、売れない。まあ、欲張りすぎて価格も下げないから、一年も売れないんだけどね。さっさと損切りして売ればいいのに。個人の趣味でリフォームして売ってたり、転売素人も見受けられる。そろそろ資金繰りも苦しくなるだろうから、買いたい人は、買い叩くチャンスかもよ。
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6890
坪単価比較中さん
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6891
マンション掲示板さん
>>6889 匿名さん
転売ヤーテイシヤクさんは結構でございます。
メインバンクの都市銀行(赤と緑)からも、定借の購入は厳に慎んでくださいとのことです。
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6892
匿名さん
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6893
坪単価比較中さん
>>6892
角住戸の話。パコ渋の中住戸はセールもリセールも論外、賃貸レベル
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6894
匿名さん
南は中住戸もだが南東角も南西角も高層なのにずっと売れてない
再開発でもっと高いのが目の前に立っちゃうからかね
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6895
匿名さん
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6896
匿名さん
>>6894 匿名さん
方角関係なく、絶対値として転売できてない。賃貸もできてない。投資家の皆さま、御愁傷様です。賃貸より安く住む実需向け。
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6897
マンション掲示板さん
そもそも定借は住商問わず、実需向けです。
それを投資、投機に振り向ける時点で投棄になっちゃうよ笑
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6901
匿名さん
[No.6872~本レスまでは、情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
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6902
マンコミュファンさん
>>6897 マンション掲示板さん
そんなに?なマンション~信じられないよ?
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6903
マンコミュファンさん
>>6897 さん
そんなに?なマンション~信じられないよ?
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6904
マンコミュファンさん
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6905
マンコミュファンさん
>>6903 マンコミュファンさん
そんなに?なマンション~信じられないよ?
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6906
マンコミュファンさん
>>6903 さん
そんなに?なマンション~信じられないよ?
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6907
マンコミュファンさん
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6908
検討板ユーザーさん
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6909
匿名さん
>>6908 検討板ユーザーさん
それって、新築とは言えなくない?
既に中古扱い。
御愁傷様です。
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6910
匿名さん
>>6630 匿名さん
2回目の原宿パーマンの建替え、また流れたみたい
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6911
匿名さん
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6912
匿名さん
>>6911 匿名さん
誰が選んだ何のランキングか知りませんが、売れ残っている事実が全てでしょう。
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6913
匿名さん
高層階はとっとと売れましてね。低層の三井持分の売れ残りは気にしないが、中古が売れないのが痛い!まあ、ここだけの話ではなく、所有権も含めて、高額中古マーケットは踊り場に差し掛かっているらしいけど。少し前の活況からは、あきらかに変調をきたしてると仲介業者からは聞いてる。
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6914
匿名さん
パークコートランキングを見ると、
赤坂檜町が横綱、小石川が底辺、までは納得できるけど、ここが大関はないんじゃないかな。
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6915
坪単価比較中さん
低層角部屋1.2億くらいのは1.5億くらいで売れてるね。高層の2億近くはリセール厳しい地合いになってきた。
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6916
匿名さん
明治通り沿いに建ててるパークコート神宮千駄ヶ谷は、立地も最悪だがバレー無しとか終わってるな。
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6917
マンション検討中さん
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6918
マンション検討中さん
実際見てみると眺望無い部屋ばかりだし、周辺マンションの建て替えもあるからな
日中日が入らず暗い部屋で、しかも定借に9000万円弱も払うか?
あれじゃ家賃下げなきゃ賃貸埋まらない
三井が賃貸する予定だった部屋を売りにだした理由がわかった気がした
想定した賃料じゃ客付かないから、高値で売れる時期に売っちゃえってこと
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6919
販売関係者さん
>>6918 マンション検討中さん
梅田のガーデンレジデンスと一緒ですな。
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6920
匿名さん
>>6918 マンション検討中さん
三井もやることがズル賢いというか!
北参道も転売ヤー祭りになるよ。
今の東京のラグジュアリーマンションは投資や節税目的の需要に偏っているので、思い通りの利回りが得られなければリリースされる物件ばかり。
実需かつ高価格帯でも需要あるのは、番町などの学校区の評判の良いファミリータイプのみです。
東京は波乱に満ちた転売ヤー戦国時代の幕開けです。
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6921
匿名さん
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6922
匿名さん
>>6916 匿名さん
他のマンションを下げても、ここが上がる訳ではない。渋谷区だと、No.1はザコート、No.2が北参道かな。ここは北参道より下。
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6923
匿名さん
>>6921 匿名さん
空室になった瞬間に大幅に利回り下がるよ。
まともに業として成立するのは最低でも100室からだよ!
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6924
マンション掲示板さん
>>6922 匿名さん
確かに、渋谷区でいうと、一番は、THECOURT神宮外苑、二番は、パークコート北参道タワー、ですね。
やはり、定借は論外です、華美な装飾は、釣り、ですね。
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6925
匿名さん
一番がパークコート北参道タワー、二番がTHECOURT神宮外苑だと思う
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6926
匿名さん
>>6924 マンション掲示板さん
コートも北参道も華美です。
三井渋谷区マンションのデザインはまだまだチープ。
真のラグジュアリーマンションは、港区内の森ビルと住友ラトゥールのみです。
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6928
匿名さん
ザコート千駄ヶ谷とパークコート千駄ヶ谷の話題をここでする意味がない。
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6929
匿名さん
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6930
マンション掲示板さん
>>6926 匿名さん
THECOURT神宮外苑のペントハウスは別格。
見たことある?
六本木ヒルズC棟などとは比にならない。
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6936
名無しさん
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6937
匿名さん
>>6930 マンション掲示板さん
シャッター付きの平置き駐車場が2台ついて専用エレベータで最上階まで直行できるのは格別
フィットネスもあるしニューヨーク在住気分を味わえる
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6940
マンション掲示板さん
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6941
匿名さん
[No.6927~本レスまでは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
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6942
匿名さん
デザイン性の高いマンション、クリエイティブステップラウンジなど美術館みたい。
フィットネスルームも本格的で!
デザインから下が小さくて上が大きい台形の建物に見えます。錯覚・・・?
ここまでデザイン性が高いと賛否両論はありそうです。それは仕方ない。
もう竣工済なのかなと思ったのですが入居が2022年5月下旬なのであと3ヶ月。
購入された方いらっしゃるでしょうか。
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6943
匿名さん
>>6942 匿名さん
周回遅れどころか、2,3周回遅れのコメントですが、この物件を知ったのは最近でしょうか?
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6944
ななし
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6945
匿名さん
>>6944 ななしさん
履歴たどらないと分かりにくいですけど、ザコートのことですね。こことは関係ないですね。
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6946
匿名さん
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6947
匿名さん
>>6946 匿名さん
全くは言い過ぎ。高層は早々完売、低層の狭い部屋が少し残ってるだけ。中古は全然売れてないけど。
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6948
匿名さん
高層は北東は竣工後まで残ったが完売、低層は元から売り出してた部屋は完売、賃貸予定だった狭い部屋を小出しで売り出してる。中古は売れていない。これが事実
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6949
匿名さん
[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]
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6950
匿名さん
>>6949 匿名さん
同じ内容をあちこちに書き込まれてますけど、何でですか?マルチ投稿はマナー違反ですよ。
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6951
口コミ知りたいさん
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6952
匿名さん
東南角と南東角は新築より値上がりしてるけど、北東角は代々木公園あっても新築価格が高すぎてRV下がってる。
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6953
匿名さん
こことブランズ芝浦とクレスト芝は全然売れないな
共有スペースも安い六本木のバーみたいで趣味悪い
逆にあれがいいとか、センスを疑う
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6954
匿名さん
新築は売れた(ほぼ完売、後出しの狭い部屋が少し残ってるだけ)。
中古はほとんど売れない。(売り出し価格が高過ぎるのに下げないから。)
北面は新築価格が高すぎてキャピタル出ない。南面は安過ぎたので少しだけキャピタル取れる。
以上
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6955
匿名さん
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6956
匿名さん
ずっと売れ残ってる中古全部南じゃん。北の方がキャピタルでたね。
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6957
匿名さん
昨日、「ダーウィンが来た」の放送でNHK屋上からの代々木公園ビューが映ってたけど、ここからの眺望よりよほど綺麗だった。
ここはパークビューが唯一の売りなので、資産価値ゼロになるのが明白なものに多額のお金を投入するくらいなら、NHK関連の企業に勤めた方がいいよ。
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6958
匿名さん
渋谷のはずれ、定借
こんな値段で買う人いるのか
いない
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6959
匿名さん
三井は平米5000円ぐらいで賃貸運営しろよ。
一部屋ぐらい借りるから。
無論、既に借地権持ちになっちゃった方々の資産価値崩壊なんて、知ったこっちゃない。
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6960
匿名さん
南は割安って必死に主張してるけど結局割高だったな
新築転売屋しか買わなくてリセールできてないし
南買うなら渋谷ホームズの再開発の方がいいしな
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6961
マンション検討中さん
南で展望生きるのはLINEホールより上の東南角だけだな。南東はホームズ被ってアウト。北は売り出し価格高すぎたが、三井の絶好の展望煽りで売り抜け乙。
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6962
マンション検討中さん
元々賃貸予定だった西の狭い部屋を8000万円前後で買う奴いるの?
眺望は役所の壁と窓しか見えなかったぞw
日中は日が入らないし、
賃料想定30万円~とか無理やろ
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6963
マンション検討中さん
3年前価格だから賃貸予定だった南と西の低層階は倍率ついてるぞ
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6964
口コミ知りたいさん
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6965
マンション検討中さん
ここ制振でしょ?巨大地震でかなり揺れそうだな
タワマンは免震一択
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6966
eマンションさん
そそ。三井が本気で力入れてるところは全て免震。制振はコストカット。
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6967
通りがかりさん
>>6966 eマンションさん
定借だし制振でok.
こういう物件は賃貸で回すに限る。
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6968
マンション検討中さん
このクオリティなのに制振なのが残念
タワマンは免震しか住んだ事ないから怖いな
恐ろしい揺れ方するんやろなー
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6969
匿名さん
ここ、検討したけど買わなくてよかったみたいね。
今の、中古が売れ易い御時世になかなか売れないのなら、
売れ難い御時世になった時にどうなの?
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6970
マンション比較中さん
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6971
マンション比較中さん
西側の原宿パークマンションの建て替えでタワマンが建設されるのと、更にその横の駐車場に高層ビルが建つ可能性もある。
今売れ残ってる西側は数年で眺望無くなるだろなー
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6972
匿名さん
>>6971 マンション比較中さん
そこの建替え決議は1/30に否決になりましたよ
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6973
匿名さん
賃貸予定だった西と南の低層階は、区役所と既存マンションで抜けは現時点でも無いので立替えあろうが関係ない。西の高層階は影響あるが立替えを見越して販売時から安くなっていた。
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6974
マンション検討中さん
え、原宿パークマンション建て替えって否決されたんですか!建築概要の看板が去年から立ってるので記載の通り2028竣工で進めてるんだと思ってました。そんなことあるんですね…
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6975
匿名さん
>>6974 マンション検討中さん
表参道にも5年前から看板でて放置されてる青山第一マンションという週刊現代で特集されてるマンションもありますよ
総合設計の仮認可取れても建替え決議否決になると頓挫みたいです
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6976
匿名さん
建替え決議、の賛否でもめる必要のない定借で良かったですね。
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6977
匿名さん
>>6974 マンション検討中さん
渋谷ホームズは明日の臨時総会で再開発での建替え内容の概要が決まり、いよいよ都市計画申請の準備に入るので、数年以内に40階建てタワーマンションになるようです。
南側のビューは確実に無くなります。
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6978
匿名さん
南東の展望ですね。東南~東北は展望に問題ない。北東~北西は高すぎたゆえにロスカットが必要です。
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6979
匿名さん
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6980
匿名さん
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6981
マンション比較中さん
C街区に超高層マンションできるみたいですね。
渋谷ナンバーワンタワーマンションの座は奪われる
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6982
マンション検討中さん
渋谷スカイで渋谷ダイブされてヒカリエ周辺の再開発イメージが一気に悪くなったw
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6983
匿名さん
>>6981 マンション比較中さん
木を見て森を見ず。街の価値が上がる方が大切。そういう相手の足を引っ張る発想が、日本人の意地悪さと揶揄される。渋谷の地盤沈下を止めないと他の街に負け続ける。
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6984
匿名さん
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6985
評判気になるさん
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6986
匿名さん
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6987
匿名さん
>>6981 マンション比較中さん
東京建物のタワーマンションの目黒駅前のをみてきたけど、リビングのエアコンが壁掛けだったし、天井の梁がすごく下がってて、なんじゃこれって感じだったよ
よっぽど定借の渋谷ザタワーの方がいけてます!
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6988
匿名さん
>>6983 匿名さん
渋谷の山手線内側の街開発、が
外側の街の価値上昇に繋がるとは思えません。
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6989
マンション比較中さん
>>6987 匿名さん
ブリリアタワーズ目黒に関しては、分譲の部屋はリビング天カセ標準です。
リビングが壁掛けなのは地権者住戸とワンルームだけです。
天井の梁が大きく下がっているのは1LDK以下です。
つまり、1LDK以下の地権者住戸を見たのですね。
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6990
匿名さん
>>6989 マンション比較中さん
リビングだけ?目黒のひと?
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6991
マンション比較中さん
リビングだけです。
全体的に仕様は渋谷の方がいいのはその通りですが、1LDKの比較に関しては風呂を見ると恐らくそうではないでしょう。
共用部は、質感は目黒の方が良いくらいですが、施設の多彩さやスケールで渋谷の圧勝です。ただここの共用部デザインはある時期を過ぎると一気に古くなりそうです。
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6992
匿名さん
北参道も1LDKだけ見てリビング壁掛エアコン、風呂もキッチンも賃貸仕様とか言われそう
地権者住戸じゃないんだからもうちょっとマシな仕様にして欲しくはあったけどね
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6993
マンション検討中さん
ここの賃貸、かなり余ってるな
壁ドン部屋ばかりなのに、募集賃料割高なんよ
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6994
評判気になるさん
コロナで渋谷の高給IT社員はみんなテレワークになっちゃったからね。
そりゃ埋まらんよ。だから三井も賃貸予定だった部屋を売り出したんじゃない?
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6995
eマンションさん
TikTokにここの住民がしょっちゅう出てくるけど、部屋のシェルチェアが一発でわかるパチモンで悲しくなる
騙されてる奴多そうだけど、金持ちに見せかけると収益になるのか?
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6996
匿名さん
>>6994 評判気になるさん
渋谷にはIT企業が集まるって話だったのにね。
地方へのテレワーク推進しているのがIT企業たちだから、渋谷はどうなるんだか。
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6997
匿名さん
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6998
マンション検討中さん
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6999
購入経験者さん
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7000
通りがかりさん
>>6997 匿名さん
まだ未販売住戸ありそうだけど、最終期なん?
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7001
eマンションさん
原宿パークマンション建て替えで西は残念なことになるな
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7002
匿名さん
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7003
匿名さん
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7004
マンション比較中さん
見た目は素晴らしいマンションだけど、実際住んでみると駅は遠いし、スーパーも微妙に遠いから、人の入れ替わりは多そうだな。特に賃貸は
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7005
匿名さん
売りに出てない高層階以外は微妙な部屋ばっかだな
間取りや眺望は賃貸レベル
勢いで買わせないとなかなか売れないだろな
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7006
通りがかりさん
>>6993
売るのは勿体無いと思われていた、元々賃貸予定だった部屋を三井が売りに出した理由をよく考えてみな
IT系はこれから先もテレワークが当たり前。IT系企業が集中してる渋谷は特に影響大きい。
1Rや1LDKは富裕層が住むような部屋じゃない
賃料割高だし、眺望悪いし、駅遠いし坂道だし、どれも長く住みたいと思える部屋じゃない
賃貸するにしても、普通借家契約じゃないから借りる側からするとそこもデメリット
結論、元々賃貸でターゲットにしてた渋谷周辺で働く高給サラリーマンからの需要がゴッソリ無くなっちゃったってとこかと
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7007
匿名さん
パークコート虎ノ門も1LDKの賃貸なかなか決まらなくて何度も値下げしてたからね
狭い部屋はここに限らず厳しそう
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7008
検討板ユーザーさん
共用部分は中古になってるし、毎月家賃分の価値が減ってるから安くしないと買えないよな
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7009
匿名さん
>>6992 匿名さん
地権者住戸の売り物件はエアコンが付いていないようですが、キッチンとかユニットバスはついてるんでしょうか?
もしかして上海のマンションみたいにスケルトンなんでしょうかね
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7010
匿名さん
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7011
マンション検討中さん
タワマン節税出来なくなったし、金利も上がってきたし、そろそろマンション価格は天井だと思うよ
高止まり、もしくは下落していくだろうな
タワマン節税で買ってた物件が中古市場に溢れ出すと予想
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7012
匿名さん
実態はこの通り。
都心オフィス需要回復に濃淡 空室率、渋谷低く汐留高く: 日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC050YO0V00C22A4000000/
いち早く回復基調にあるのが渋谷・原宿地区だ。空室率は21年6月に6.9%まで上昇したが、22年2月は3.5%に低下。もともと国内外のIT(情報技術)系やスタートアップ企業が注目し、19年にはグーグル日本法人が六本木から移転するなどコロナ前も集積が進んでいた。ここに来てテレワークから再び出社日を増やす新興企業も目立ち、起業家の交流や最先端の情報交換の場としての街の役割も取り戻しつつあるとみられる。
根強い企業集積を背景に、渋谷駅周辺では東急グループや三菱地所、東京建物が大規模再開発を計画する。
優秀な人材獲得のため、賃料が比較的高くても街のブランド力のある丸の内や渋谷地区で探す企業は多いという。
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7013
匿名さん
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7014
匿名さん
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7015
匿名さん
三井が未発売にしてた20~21階の角部屋、単価すごいことになってる。
分譲当時に安くしすぎた東南角は坪1.5~1.6倍。
南東角と北西角は坪1.2~1.3倍くらいで相場通りの値上がり。
角部屋リセールはLINEホールより上の東南角で決定。くやしい(泣
渋谷ホームズ建替えられても六本木~代々木公園側は抜けが確保されてて普通に展望良かった。隣の南東角はダメだった
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7016
匿名さん
>>7014 匿名さん
死ぬ間際の爺さんに1棟物マンション2棟買わせるのと、タワマン節税は全く違うぞ
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7017
匿名さん
>>7015 匿名さん
東南角の22階で坪620万だから坪930~1000万くらいってことか。。。
図面見ると高層仕様なんだね
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7018
マンション比較中さん
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7019
マンション比較中さん
相続後に売却もだめな。
3年前ならおkもなしな。
どんなやつをフォローしたらそんなに知識ないんだよ。
掲示板はだめね。
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7020
匿名さん
>>7015 匿名さん
とっておいた広い部屋と営業が使っていた3階の3部屋を売って完売かな。
営業マンはパークマンション三田に行って、渋谷の住人を引き寄せる戦略ですね
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7021
匿名さん
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7022
匿名さん
>>7015 匿名さん
渋谷ホームズ建替えタワーマンションは所有権だから坪1500万もあるかもね
やっぱ定借で妥協しないともう手が届かない相場になってきてるな
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7023
マンション検討中さん
8期2次では1LDK以上も売りがあるのでしょうか。
てっきり1Rだけかと思っていました
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7024
匿名さん
Twitterで有名な方、しばらくお住まいになられるんですな。
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7025
匿名さん
>>7017 匿名さん
建替え後の渋谷ホームズは坪1200万超えてくるなー
どこまで値上がりするんだ!
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7026
匿名さん
>>7025 匿名さん
いやー、坪1000万くらいでしょ。プレミアムで1500万くらいとか。
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7027
匿名さん
ホームズは低層坪800、中~高層1000~1200、プレミアム1500~1800、PH2000~2500とかじゃない
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7028
匿名さん
桜丘が坪1,200万してたら低層階だって800万はないんじゃ
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7029
通りがかりさん
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7030
通りがかりさん
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7031
匿名さん
六本木ビュー+虎麻ヒルズビューになって東22階で坪1000万超えたか。。
ホームズ建て替えてもライトアップないヒカリエ塞がれるだけで、上手いことスクランブルスクエアは見える角度。新築当初の東南角の低層は坪500万台、高層は坪600万で今のブランズ豊洲価格だった
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7032
匿名さん
20~21階の20部屋がいきなりアップされて、今週末に締め切りで新参を排除w
優先案内された客の要望書で埋まってたんだろうな。俺にもDM届いてたが黙ってました。築2年で減価してるのに東南角の1.6倍すげー
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7033
匿名さん
東の中住戸のWタイプなんて、広さは違うけど坪単価1.8倍から2倍になってるな。。
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7034
匿名さん
>>7031 匿名さん
そうは言っても要は定期借地権
やはり長期所有前提なら所有権マンションでなくては消費財の購入になってしまうよ
ここは建替え狙いで渋谷ホームズの中古でしょ
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7035
匿名さん
>>7034 匿名さん
建て替え決まった後でも中古買えるの?権利関係確定してるでしょ。
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