三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

地権者さん、これは失態ですね。
本心が出ちゃいましたか。

ここまで、ボッタクリ価格の暴露や水害の公表で検討者さんの心を掴んだように思われましたが、このタイミングでギャラリー達の人心が離れていくかもしれませんね。

>>301 匿名さん

武蔵小山さん、どういうことですか？

まぁこれだけ頻繁に水浸しになっている場所柄、
水分含量や地下水は多いでしょうね。

水田にお家を建ててはいけませんよ。

http://news.livedoor.com/lite/article_detail/15283251/

ボッタクリなら買わなければいいだけです。再開発は高いですよ。残念ながら、あなたには買えない価格になってしまうでしょう。特にここは駅からの距離、立地、申し分ないと思います。高級感がある場所ではないですが、再開発で変わりますし、この規模の再開発マンションは、内側にここ以外にできますかね。おそらく湾岸や郊外にしかできないのではないでしょうか。

昔 ここの近所に住んでました。
子供の喘息が悪化した為、ここから高台に引っ越しましたが、この辺り再開発されるんですね。

地権者さんが利益第一主義な発言を繰り返されているのもそうですが、このような場所に過度に
お化粧を施して無知な者達に高値で売り抜けようとする意図を隠さないのも、どうかと思いますよ

>>305 通りがかりさん
喘息の子を産んで、この辺に住む親がいるとは。何年前のことですか？

この環境、ノイローゼになりそう

>>307 匿名さん
あれ？浜松町と間違えてません？

浜松町と間違えましたね。

あそことここを比較してはダメですね。あそこは低地もいいとこ、ゼロメートル地域みたいですから。

隣のパークコートを参考にすると、ここは浜松町よりも高くなることは、まず間違いないです。

お互い嫌悪施設隣接マンションという永遠のライバルですね

戦いの後は美しい友情でも築いて下さい

私は白金高輪から高みの見物をさせてもらいますね

ここも武蔵小山さんに荒らされまくってますね、、

>307 匿名さん
排ガス喘息からのノイローゼか、
24時間騒音責めによるノイローゼか、
水没実績不安によるノイローゼか、
どの可能性が高いでしょうかね。

>>312 匿名さん
白金高輪って、、いいマンションありましたっけ？安いイメージしかないです。

>>314 通りがかりさん
ここに嫉妬してノイローゼじゃないかな。

24時間騒音責めによるノイローゼ、に一万ペリカ

どちらにせよ、子供がいるご家庭の選択肢からは外さざるを得ない住環境ですね。

近くにデ○ヘ○が二件もありますし、大人向けのディープな立地でしょう。呼べば３分くらいで、すぐ来てくれるのでは。割引回数券も使える距離にこんなのがあるのって、まさに特権ですね。

高速と古川が近いのはマイナス要素だけど、そのマイナス点があることで麻布十番駅まで徒歩3分のタワマンが坪単価350万円から380万円程度で買えるなら、私は間違いなく買います。

>>319 匿名さん
それは夢のようですね。今の相場だと坪７００万を超えてきますからね。ほんとボッタクリ相場です。

>>320 匿名さん

ま、武蔵小山が坪単価500万の時代ですから

今朝ここの地権者さんが、購入者からはたっぷりボッタクる予定になっている旨の話を暴露していましたよ。
気になる方はログを読み返すといいかも。
繰り返された水害の歴史についての記録も参考になると思います。

>>322 匿名さん
どっかでボッタクられたんですか？被害者意識が半端ないですね。

川沿い低地は地盤が泥炭層を含んでいる場合が多い。
関東大震災の時に隅田川以西で一番揺れたのが麻布十番と水道橋あたりと言われているね。

偶然通りかかって現地を見ましたが、とても雰囲気が暗いところですね。

>>325 匿名さん
私はこの辺通った時、一瞬バラックかと目を疑いました。古い街並みがそのまま残されちゃってますね。

>>326 匿名さん
別にネガしてるつもりないんですよ。
再開発で本当に綺麗になるなら、むしろ楽しみです。

場所的には古川が無ければ、麻布十番駅から直結にしてもいいくらいの距離ですよね。

そんな妄想が叶うなら都内は駅直結マンションだらけになっちゃいます。
どうあがいても首都高と古川は動かせないですからねぇ。

やっぱ厳しいですよ、、この港区随一の悪条件の環境に住むのは。

>>329 匿名さん
直結してもいいくらい近いですねって話したんですけど、古川がありますから、まさか直結は無いと思いますよ。

乗るまでに7〜8分かかる麻布十番駅を使うくらいなら田町まで歩きます。

地形を知っていればさすがにそれはないな。

田町って山越えでしょ。赤羽橋の方がまだ現実的。でも十番の3番出口が一番近いと思う。

十番使うならバスの方がまし。

たしかに一の橋バス停からのバスが結構便利だね。六本木ヒルズ、品川駅、広尾、恵比寿、渋谷、赤坂、新宿どこでも出られる。

三田の高台は比高差があるから、田町に歩いて出るのは結構キツイよ。

田町からの帰りなら、この低地に下がるだけだし楽チンかも

綱坂を登ることになるけど...

というかそもそも田町駅まで遠いし。
麻布十番駅、赤羽橋駅、一の橋バス停を使います。

土地勘のない人がネガしてるんでしょうね。

水位の状況はいかがでしょうか。

古川の氾濫なんてそうそうないですよ。
また、再開発は治水工事も兼ねているので再開発後の古川の氾濫は気にしないで良いと思います。
一番気になるのは高速道路と麻布通りからの距離の取り方ですね。首都高速から距離を取った上で、低層階を商業施設かオフィスにして、中高層階を住宅にすれば良いんじゃないかなあと思うけど。

古川は過去に何度も何度も水害被害を与えてますよ。特にこの周辺。
昨今の水害被害がクローズアップされる中、そういう適当な発言は許せませんね。

>>342 匿名さん

もう、だいたい決まってると思います。A棟の北側にオフィス棟があり、A棟、B棟とも１、２階がスーパーなどの商業や保育園が入る予定です。
古川は何度も氾濫していますが、この辺、特にA棟の辺りは関係ないので、アホは無視で大丈夫です。

あなたの大切な人のために。
後悔先に立たず。どうか覚えておいてください。

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/jisekizu/data/H01_H11...

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/jisekizu/data/H12_H17...

>>345 匿名さん
強いて言えば、平成１３年に地下室に浸水被害があったという資料ですね。
心配いらないようです。ありがとうございます。

>>344
そうなんですか。それは良いですね。麻布十番駅至近の新しい街、楽しみです。
ここに建つ新しいマンション、坪単価500以下で買えると良いのだけど、無理でしょうね。

麻布十番駅は、大江戸線と南北線ですよ。

大規模ショッピングモールができる品川新駅への道路アクセスも良いので、この点も期待できそうですね。

麻布通りー魚藍坂ー伊皿子坂のルートですかね。
まあ、JR方面にはあまり用事はないですけど、アクセスが良いことに越したことないですね。

1300戸の大規模マンションだから、JR駅へのアクセスを重視する人も一定割合でいそうだね。

麻布十番商店街や東麻布商店街まで歩いてすぐだし、車を使えば六本木ヒルズ、アークヒルズ、虎ノ門ヒルズまで5分程度。かなり大化けすると思うよ、このエリア。

と言っても首都高と古川は動かせませんからね。
マンションができても何も変わらないと思いますよ。
駅もJRまで歩かないと、まともに使える路線がありません。
少なくとも水害対策だけはコストカットせずに、しっかりやって欲しいです。

チラ見したけど、なんか陰気なエリアだね。
周りを囲むように走る首都高の背が高すぎるせいだろうか。ジャンクションの位置になるとビルくらいの高さがあり、圧迫されてるように感じる。
うるさいのはまぁ、慣れるしかないけど。
○○に近い、だけが売りのちょっと残念なエリアだと思う。

>>354 通りがかりさん
こういう少数意見も大切にしましょう。

浜松町の三井も最初は周辺環境の悪さを叩かれていたけど、結果は大成功だったしね。

どっちもどっちだと思うけど、ここの周りを取り囲むように走る壁のようにそびえたつ首都高の迫力は、圧巻だね。

北側の首都高は事務所棟で住宅から離れているし、西側の首都高速も緑地を設けた上で建物の角をもってくるような配置だから、
赤羽橋のサンウッドのタワーとか日進旧店舗跡地に建つマンションよりは多少ましかな〜って思ってるんですけどね。
まあでも、首都高、古川、大通りの悪条件を前提に、坪単価400万円以下で出してくれたほうが有難いかな。

>>357 匿名さん
浜松町のあそこは尋常じゃない騒音が鳴り響いていますよ。環境の悪さをもし数値で表現するならば、ここの倍以上です。

まだ再開発はかなり先なんで、その時代の相場次第では、坪４００万も無理な数字でもないと思います。お隣さんのタワマンは坪６００万を優に超えてくるようですけど。

浜松町と言えば、ここってクレストプライムタワー芝と立地条件が酷似してますね。

騒音・水没・低地・排ガス
パー浜とミタコは似た者同士 笑笑

>>362 匿名さん
人気の麻布十番が徒歩２分てところは全然違いますねぇ。似ても似つかぬ。

そう思うのは関係者だけだよ 笑
麻布十番に媚びを売るミタコ 笑笑
銀座に媚びを売るハママツチョ 笑笑笑

>>364 匿名さん

知らなかった。浜松町って銀座まで徒歩２分なんだ。そりゃ人気だわ。

今日、日進で買い物したついでに旧店舗の張り紙を見たら、跡地のマンションは三井の賃貸マンションが建つみたいですね。パークアクシスでしょうか。首都高直面ですが東麻布アドレスなので、35平米1LDKで月額家賃18万円から22万円ぐらいのイメージです。

古川の水位は大丈夫でしょうか。
昔から大雨時は高台に逃げろと言われて育ちました。近所出身者です。

>>367 匿名さん
低地にお住まいだったんですね。どの辺に逃げたんですか？

>>368 匿名さん
ちょうどこの再開発エリアに住んでいました。

低地にうんざりし、今は高台に住まっています。

>>369 匿名さん
その当時から再開発の話は出ていましたか？売却してしまったのなら残念でしたね。未練タラタラの理由が分かりました。

ここならもし高台に逃げるなら、徒歩2分ほどの神明坂を登れば三田綱町の三井綱町倶楽部やオーストラリア大使館があるから、何も心配ないでしょ。ましてやここにはタワマンが建つから上階に行けば良いだけ。

水位上がってきました？？

ここ、小さな物件が密集していて地権者多そうだし、再開発反対ののぼりもいくつかあるしで、開発難しそうだなと思っていたんだけど、話はついたんだろうか
建物取り壊しまでかなり時間かかりそうな予感

そろそろ動いてる？

>>367 匿名さん

突発的に対応し難いゲリラ豪雨の多い夏場だけ、高台の家を借りて住めば良いのでは？

秋は台風が多いですがニュースでわかるので事前に対策は取れますし。

ここは最も市況が厳しいタイミングで売り出しが始まりそうですね。
住むには環境が悪いですし、どうしても投資目線になりますから、諸々踏まえると坪400辺りからスタートでしょうか。

坪単価400なら即買い。500なら微妙かな。

坪単価ですか？
地価や築年数を考慮した周囲のマンション比較からみると、おそらく下は坪500くらいでしょう。
目の上のたんこぶ パークコート麻布十番の価格動向次第な面もありますが。

>>378 匿名さん
戸数が多いから売るの苦労するだろうね。

港区人気は当分続くだろうから、価格設定次第で販売スピードはコントロールできるでしょうね。
坪単価350万円なら抽選、400万円なら即完売、500万円なら完成までにギリ完売、550万円なら長期戦といったところでしょうか。

港区の住環境では、この辺りが一番良くないですね。
最初は高値で出るかもしれませんが、10年以内にパークコートと同等以下になるでしょうから、値下がりスピードは速いかと思います。

川、高速道路、大通りなどネガティブ要素満載ですからね。
でも麻布十番駅至近なのは魅力的。
環境が悪いことを考慮して安く売りだしてくれたら買いたい。

>>382 マンション検討中さん
マンション検討中さんだけ必死に下げようと投稿されてるみたいですね。坪単価だけでみたら中古になってもパークコートと同等以上、新築ならいくらだろう？ってとこなんでしょうけど。
現状この地域は汚い雰囲気漂ってますし、ここは地権者層の質も良くないですね。昔住んでたとかって人も質の悪そうな方でした。それはかなりのマイナス要因。

川沿い低地の土地ですから、元々の地権者はほぼ戦後ドサクサの不法占拠に近い形でここに住まわれた方も多そうですね。

ここまで環境が悪いところがあるんだ、ってくらいの悪条件が見事に揃った立地ですね。

再開発が儲かるのはわかるけど、デベももっとよく場所を選べばいいのに。

麻布十番3丁目に15年住んでますが、この物件を検討しています。場所が劣るのは覚悟しないといけませんが、言うほど悪い場所でもないかと。一の橋付近なら右翼の方々もそこまで煩くないですし。空気が汚いのは界隈に住む以上覚悟しなければならないでしょうけど、自分を含め、今どき古川の水なんて心配して住んでる人この付近にはいないのでは。笑

古川ってカワセミいるらしいですね。
汚いイメージしかないんですけど、
もしくは、カワセミって汚い川にもいる？

森ビルの麻布台再開発もかなり近いですね。歩いていく距離ではないですけど。

麻布台再開発マンションとここを比べるのは気の毒ですよ。。。
おそらく港区では、ここが一番の悪立地。
実需で住む人は余りいなさそうですから、賃貸用として白金ザスカイより何%くらい安いのかだけに注目してます。

十何年前に麻布台のあたり暗いなぁって思って歩いたよ。都心のど真ん中で古かったり汚い地域ってのは、再開発される可能性があるから長期的な投資でみればある意味ねらい目ですね。

それでも坪600万はつけてくるでしょう。
東麻布もそんな水準なので。

何言ってんの。東麻布よりもすでに三田一丁目のタワマンの方が高いって。

低層階の一番条件悪い部屋で坪500万ってところでしょう。

どうやら白金ザスカイでも最安で坪単価500超だから、十番駅近のここはもうちょいするんじゃないかと。、

それ以上に住環境が最悪なので、白金ザスカイより高いと見向きもされないでしょう。

白金ザスカイよりは高いでしょう。単純に駅力の差として。坪600-900くらいと予想しますが。

それ以上に埋められない環境の悪さがありますね

環境悪いですか？でも環境の悪さって価格に影響するのは1割も無いですよね。交通利便性や近隣の商業施設等とその近さで8割ほどは価格は決まってしまいます。

＞環境悪いですか？

港区では最底辺だと思いますよ。
首都高にぐるりと囲まれた古川沿いの低地。もちろんハザードマップにも引っかかってます。
首都高分岐点なので stop and go による排気ガスも顕著。
騒音は言わずもがなでしょう。
さらに現地を見れば一目瞭然ですが、首都高が遥か数十メートル上を走るという住環境で、言わば壁のように首都高に囲まれていて陰鬱な雰囲気が形成されています。

このような大規模タワマンにおいては空地が広いため、周辺の環境など仮に悪くても微々たるもの。浜松町みたいな駅から5分も離れた雑居ビル街の騒音地帯のしかも水没エリアでも、あの価格で取引されてますからね。要するに不動産価格は交通利便性や近隣の商業によって価格は左右されます。どんなにデタラメなことを言っても、麻布十番駅までの距離や、商店街を日常普段使いできる事実を変えることはできませんね!(^^)!