ジオ西宮北口 ザ・グレイス

土地はもうちょっと寝かせておくつもりじゃないですかね。

確かに、ここが出来たらかなりの確率でクラウンズが‥。

水面下で売っているので表にはでてないようです。
坪280ぐらいとか。
クラウンズがうれないのと、小戸数だからでしょう。
南側で小規模ってのはあまり住む意味がないね。

そうなんですか？意外とお手頃価格ですね。

おやおや、業者さんかな。
またしても、西北過去最高価格の更新で、お手頃の意味とは何かしら。

お近くの物件では

ジオウェリスが12年前に@140
ジオタワーが10年前に@210、
ベリスタが6年前に@201、
ブランズが5年前に@160

でしたのにこんな小規模で設備もしょぼい物件が280以上ってギャグですなあ。

>>5 匿名さん

昔は昔、今は今でしょう。
過去の物件との比較なんてこのご時世意味ないよ。

ところが現在から過去を回顧してみると、なんであんな最悪の時期にあせってマンションを買ってしまったんだと思ってる人結構いますよ。

ここは阪急もJRも普通に使えて、リムジンバス乗り場にも名神西宮にも近く、ガーデンズも近い。利便性はかなり高いですね。280位なら欲しいです。

確かに昨今の西北人気からすると280なら十分納得、ここは2路線使えるし300でもおかしくない。

ここならリセールバリューが見込めそうだし、私なら320でも買うかな。
既に3件持ち家があるから買うことはないがな。

高く買わされて、資産価値は暴落か！

>>11 匿名さん

ありえないよ。
西北でさえ暴落するなら他はどうなるのという話。

>>10
320でリセールバリューを期待!!

350で売却するつもりですか?笑
350の中古マンション、阪神間のどこに存在するか教えてください。

持ち家3件もかって全く市場がわかってなくてご愁傷様です。

>>13 匿名さん

今の西北駅近は350どころじゃないポテンシャルを持っでる思うよ。

そんなにここって良いの？

それ思えば高い高いと言われたベリスタはプレミスト規模でもあるし安かったな。買えば良かった。

西北はまだまだ上がるよ。
プレミストは激安だったねー、という流れに5年後には必ずなるはず。

>>18 匿名さん
5年後まで価格上昇するということですか。 じゃあ今買わないと！ って思う人がどれだけいるかな。

プレミストよりもこちらの方がいいって思う人も多いのでは？

今の西北は高すぎると思うなら西北物件買わなきゃいいだけ。
そこまで全力で否定してる人は何か恨みでもあるのかな。

大人とは思えないような言葉使いの人の書き込みが続いていますね。

ここはガーデンズを日常使い出来る点がすごくいいですね。
ちょっとした買い物ならマックスバリューで済みますけど。
早く内容発表して欲しいところです。

坪350はいくわけない

築10年した時に買値で売れたら資産価値としては上出来。

>>37 匿名さん

ローンで月10万、年120万だったとしたら10年で1200万か。
ただ住み替える時も次の物件が高くなってるだろうからあまりお買い得感はないのかも。

投資なら投資、実需なら実需でみてよい物件を買うのが常識。

実需も投資も意識して、複数の持ち家がないのに住居として住みながら高値で売ったところで、次も高いのだがら行き先がない。賃貸で回収するならよほどの場所をお安く買えないと無理。

資産価値を意識して物件を買うのは大事だが、最近はその風潮がつよすぎるね。

個人的には西北で280でかったところで損はしないが、キャピタルゲインをねらえるほどにはならないと思う。

>>38 マンション掲示板さん

購入時の手数料が300万、売却時に200万、次の物件の手数料が300万、10年の管理費積立金が300万、10年の固定資産税が200万としたら赤字ですね。

もちろん、値下がりするところよりは安く住めるということですが、儲ける物件ではないかと。

>38さん
　平成16年前後の物件は、選択を間違えてなければ、確実に分譲価格より値上がりしています。
　でもその後、リーマンショック直前のミニバブル物件は、分譲価格が高すぎて値下がりしている印象です。
　たとえ一戸しか所有していなくても、生活の変化に伴い売却する必要が出てくることもあると思います。
　一般のサラリーマンにとって、10年以上住んで値上がりしているのと、10年足らずでも値下がりしているのでは、その後の　買い替えに与える影響は大きいと思いますが。

ここは投資で買う人はいないでしょう。
実需で西北に住みたいというお金持ちは多いでしょうから、中途半端にせず高級なジオグランデにして欲しいところです。
プレミスト含め今の西北物件は一般サラリーマン向けの中途半端な金額のものが多いのでお金持ちターゲットの方が差別化出来ていいのかなと。
それならば@280でも安い位だと思います。

>>41 匿名さん

そんな10年のスパンでマンション買う買わないの選択なんてでけへんやろ。そもそもバブル崩壊後の25年で最安の特殊な時期やないか。

>>42 匿名さん
プレミストは長谷工仕様の大規模で坪260もする。この中規模の駅近が280で贅沢な設備なんか整うかいな。ジオグランデにしたら、300前半になって誰も買わんよ。西北は贅沢な仕様は誰も求めてない。まわりの団地もどきマンションからうきまくるで。ここは利便性命。

坪300万だと65平米でも6000万しますよ。
子供がいれば、最低もう10平米必要。となれば7000万の世界。
老後資金や子供の教育費考えたら親の援助がない限り、世帯年収が1500万円はないと怖くて買えませんよ。
そこそこ高収入のサラリーマンでもプレミストの価格が限界じゃあないですかね。

今時西北を買おうとしている所帯は世帯年収1500なんて低所得ではないと思いますよ。

1500収入があって西北はありえんわ。現実を見てみよう！

>41さん
過去のミニバブル物件が値下がりしているならば、現在価格高騰している
ほとんどのマンションは売却時に値下がり必至でしょうか。
もし今販売中のマンションを契約し、数年後に売却する事になれば、
確実に購入価格よりも値崩れると考えたほうがいいですか？
（冷静に考えて値上がりはまずないですよね）

結局いまどうしても新居が必要な状況なら買う、急ぐ必要がない人にとっては、見送るのが堅いってことでしょ

工事始まるみたい。
2017年末頃に引き渡し予定とか。

人生一年二年経つと色々かわっとるでなあ
そんなまたれへんよ
世間が元の価格水準にいつ戻るかわからんから、買うなら高値安定地域や不人気郊外の高値掴みするより、ここみたいに人気が吹き上げてるところを買ってしまうしかないような気もするな
近年、値段を除いてもでも買いたい物件が少なすぎる
ジオクラウンズは全くほしくなかった
ここは駅近やし、西北は塚口やJ尼買うよりリスクはないんちゃうのかな

まぁ、よーーーく考えるこっちゃー！

ジオタワーのように、ネットにでる間なく完売でしょうね。クラウンズが売り切ってからの方が良いとは思いますが‥。

なぜジオタワーのように人気がでると思うのでしょうか？
駅につながっているわけでないし、山幹の騒音もあるでしょうし。
すごく良い雰囲気の場所でもないし。
人気はでると思いますが、ジオタワーと比べるのは極端かと。

ジオタワーも希少性が高いだけでタワマンとしてはイマイチやん。阪急、ほぼタワマン経験ないからね。

まあ、ここのマンションよりは立地はええと思うけどな。ここに新築プレミアムとコスト上乗せで買うより、たかいけど価格こなれてるんだから、ジオタワーの中古買えばいいのでは。これよりいい立地ではでないだろうから、値もさがらんだろ。

ジオタワー中古出てるね。
https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_nishinomiya/nc_86595096/

良いお値段だ。

>>56 ご近所さん
間取り悪いし狭いのに高すぎる。タワマンは先々で修繕費などものすごくかかるからなあ。

何も考えずに間取り見て4000万位かなと思ったら、驚きの5880万！
西北人気に加え、駅近、タワマンと3拍子揃ってるからかな？

仲介手数料やリフォーム費考えたらすぐ6500万円くらいになるね。

仲介手数料　　197万円
リフォーム費の内訳はこんな感じかな？
キッチン入替 150万円
浴室入替　　 100万円
洗面台入替　 30万円
トイレ入替　　20万円
クロス張替　　50万円
畳・襖張替　　10万円
ﾊｳｽｸﾘｰﾆﾝｸﾞ 　10万円
電気温水器 50万円
リフォーム費計　420万円

築8年でフルリフォームする人おらんやろ

まあ、とはいえたかいわな
たいした設備も部屋も
プレミアムを感じさせてくれないタワーなのに
70m2で6000万はないわ

誰が買うのかしらね？
子育ては狭い、金持ち老夫婦には貧相
投資には値上がりすぎ

DINKS？
それならもっと都心に済めばいいと思うが
よくわからない

いくら徒歩1分でも、中古であの間取り、絶対買いたくない。
それより田代町にも阪急が小規模マンション建てるみたいだけど、どんなのかな？

>>1
計画が6ヶ月遅れてるみたいですね
最近は人手不足であちこちのマンションが送れてますね
今の予定では2018年1月頃の入居になりそうです


【民間】阪急不動産が西宮北口駅近くに３５戸の分譲マンションを計画（会員）[2016年07月01日]
阪急不動産（大阪市北区）は、阪急西宮北口駅近くに３５戸の分譲マンションを計画している。敷地はすでに更地になっており、１０月初旬に着工する。完成は２０１７年１２月末を予定している。
【１０月初旬に着工する】
https://www.constnews.com/?p=22527


【民間】阪急不動産が西宮北口駅近くに計画するマンションは３月下旬にも着工（会員）[2016年02月07日]
阪急不動産（大阪市北区）が阪急・西宮北口駅近くに計画している分譲マンションは３月下旬にも着工する。総戸数は４０戸を見込む。敷地は更地になっている。完成は２０１７年６月下旬を見込む。
【新築工事は３月下旬にも着工する】
https://www.constnews.com/?p=18753


>>45
それよりもここは35戸数しかないから修繕積立金や管理費はかなり割高になっちゃいますねー
マンションのハウツー本なんか読むと100戸数以上ないと色々厳しいようですが…


>>51
駅近の定義って人によりますね
私は最悪でも徒歩10分以内は賛成ですが、駅近というと徒歩5分以上だと思ってました

キリンビール社宅の住所が兵庫県西宮市両度町2-3だから地図上で計測すると
不動産表示の1分80mで計算すると駅までは徒歩9分前後でしょうね
抜け道とかあるのかな…

http://www.homes.co.jp/archive/b-15485067/

それなら、クラウンズとあまり変わらないですね。
もっと近いと思っていました。

駅まで10分もかからないと思います。
女性でも7～8分では？
この戸数だと敷地内移動も少ないし、ジオウェリスやベリスタの奥のほうの部屋とそんなに変わらないでしょう。

>>64
大丈夫？
せっかくの証拠付きの情報源張ってあるのにそれすら見ないの？
嫌な情報は見たくないの？

不動産表示の1分80mをその通り歩こうと思えば男性でも早歩きじゃないと無理でしょう


http://www.homes.co.jp/archive/b-15485067/
「キリンビール(株)両度町社宅」の参考物件情報

所在地 兵庫県西宮市両度町2-3地図を見る

交通
阪急神戸本線 / 西宮北口駅 徒歩9分
阪急今津線 / 阪神国道駅 徒歩11分

詳細情報
建物階建
用語説明
地上4階

不動産表示の1分80mで物件を客観的に見ないと早足だのなんだの言い出したら、それこそ基準とするものがなくなり比較が出来なくなっちゃいますよね（笑）
性別、年齢、体格、体力で所要時間なんて様々ですし。

>>66
お疲れ様です

普通に6-7分だけどね。たぶん。

結構近い印象だったけど、路線図（ちなみにyahoo路線図）で検索すると669ｍ、8分
と出てきたね。
男の人の足だと余裕で7分ぐらいだろうけど。
信号に引っかからないように、上手く歩く必要はある。
もちろんゆっくり歩いて駅から現地まで４つくらいある信号に全部引っかかって、まじめに
待っていたら、もっと時間かかるけどね。（笑）

Google先生でも駅8分ですね
5分以内が許容範囲でした

よってこのスレ終了です

阪急西宮北口駅まで信号は2つです。
気を付けて信号無い横断歩道を使えば後は1つだけ。

西宮北口の駅近のジオが出来るらしいです
この現地写真見て住所がどこか解る方いませんか？


http://www.constnews.com/?p=23078

【民間】阪急不動産が西宮北口駅近くに１７戸の分譲マンションを計画（会員）[2016年07月20日]

阪急不動産（大阪市北区）は、西宮北口駅近くに分譲マンションを計画している。総戸数は１７戸。敷地はすでに更地になっており、１２月中旬に着工する。完成は２０１７年１０月末を目指している。

>>72 評判気になるさん

開発事業概要 西宮 で検索してみ
地図まで出てくるよ

今後はこんなものがのってるね
阪急は西北集中だね
クラウンズ売れてないけど

千歳町 野村、積水 駅南東
薬師町 阪急 ヒロコーヒー東
田代町 阪急 ガーデンズ近く
瓦林町 阪急 小学校東
大谷町 関電 高塚公園南
香櫨園 和田
苦楽園口 野村、関電 ニテコ池前
苦楽園口 ？ 夙川学院跡

>>72,73,74 匿名さん

業者の方かな？って言う書き込みが多いですね(笑)
チラシを見て純粋に気になってきたのですが、、、

ザ・グレイスだって。
広い部屋ばかりですね。
でもバルコニーが狭そう。

公式ホームページが出来たのでテンプレ、スレタイ修正依頼しときました

ジオ西宮北口 ザ・グレイス
http://www.geohankyu.com/grace/index.php


駅徒歩分数はHOMES物件情報やYahoo地図よりも早かったですね、裏道があったのかな？

価格を予想しました　どうでしょう？

1階　79.49m2　5,800万円
5階　130.85m2　1億6,000万円

両度町アドレスはやはり気になるな。
昔は昔ではあるが、相場が驚くほど安かったエリアでしたので。
建物はクラウンズで少し勉強したようですね。

公式に近くに保育所があるように書いているけど間違いだろう。

ありますよ。
業務スーパーあたりなのが残念。
建物が高級感でも、立地が高級じゃない。

>>80
業務スーパーの近くに保育所なんかないですよ。

>>799>>80>>81
マンション住所の西宮市両度町2-3からgoogle先生でぐぐるとこんな感じ
直ぐ入れるかは不明

でもこのマンションの購入検討層家庭に保育園児はほとんどいない世代だと思う
価格未発表だけど資産家の実家からの援助無しだと、額面世帯年収1,800万円から上になりそう
なので年齢層は40代夫婦以上の世帯が中心じゃない？


芦原保育所　徒歩4分
むつみ保育所　徒歩5分
はらっぱ保育所　徒歩7分
にじの森保育園・西宮北口　徒歩4分

>>82
むつみは無くなるから芦原かはらっぱだね。どちらもけっこういい地域だね。

むつみだろうが芦原だろうが、認可保育園なんて色んな人が来るから西北界隈ならどこでも同じでしょ。わざわざ指摘する必要なし。いやなら高額の無認可を選ぶしかない。そもそも認可無認可関係なく近所に入れる保証なんて全くない。

西宮市も保育園を増やしてきたとはいえ、西北と夙川は激戦地域。これだけ共働き子育て世代に人気になって数がたりているのかという話の方が大事。

毎日新聞に西宮市の保育園問題の記事がありました

保育所は園児1人辺り年間200万円も税金負担が発生するから予算確保も大変みたいだけど、増設→満員→待機児童発生の繰り返しですねー


西宮市
保育施設定員１５００人増　１９年度までに整備へ　／兵庫

毎日新聞2016年6月9日　地方版

http://mainichi.jp/articles/20160609/ddl/k28/010/449000c

ここ、高級マンションを建てるような場所ではないだろう。

幾らくらいかご存知の方いますか？隣のベリスタくらいですか？確かベリスタは一番高い部屋が.100平米以上で、7300位だった気がします。

ベリスタは6年前で坪単価201という、、
いまからみると破格のお安さでしたな。

全国的にも西北でも過去最高を更新し続け、
ここは高級路線の小規模マンションですから、
最上階の角部屋で1億じゃないですかな。

100平米で坪単価330万という感じで。

一番広い部屋で130平米だから、
１億4000万くらいじゃない？

>>89 匿名さん

そうだね。

部屋を広くしてるのもグロスが嵩むから、リスク高いよね。

前の業務スーパーを眺め、後ろのベリスタから通路を覗かれ、線路と山手幹線の音が響くデカイ部屋に1.4億払う人って、誰なんだろう。

普通に考えて投資にも実需にもならないから、イカれた人が買いそうで怖いね。

今朝の折り込み広告のアンケート欄から想定するに、
価格はざっと8000-14000まででしょうね。
ターゲットは年収1500万が下限くらい。
でも、この場所にそこまで出すかなー？とも思う。

地元の名士なら、いくら高級、駅近でも両度町アドレスは買いません。
気にしない人がターゲットでしょう。

>92 匿名さん
地元の名士が誰なのか、本当にご存知ですか？


本件ですが、少なくとも3階までは目前の電線が気になりそうです。
阪急さんは地中化まで考えているのかな？

思ったより盛り上がらないですね。値段と規模のためですかね。

タワーならともかく、平凡な造りで魅力がない。
周辺の改良住宅を含めた西北の集合住宅群の中の一つ。市外の人対象の物件価格になってるね。

>>94
中途半端だから。
駅近のようで少し遠め。出来上がればすぐにわかるけど、あの場所のあのマンションにあの値段！
ここのいいところを書き出せば判ると思うよ。

>>96
良い所
駅から7分でがまんできる範囲だと思う
買い物は、イカリは無いが、業務スーパーが近くにあってとても便利
悪い所
学校区は平木小学校・平木中学校で小学校はかなり遠い
近い将来、周辺はマンションに囲まれ、イメージはＪ尼北側のマンション群のような感じになる

周囲は業務スーパーやマックスバリューと印象よくないスーパーばかりですね。
周りはマンション群ばかりでなんか落ち着かない場所。
それなら田代町を待つ方がベターかも？
でもあちらはクラウンズより小規模なので、ここより高くなるかも知れませんね。

田代町は深津小・深津中で、レベルは平木と似たり寄ったりです。
高速道路が近くにないだけこちらのほうがましですよ。

あまりご存じじゃないのかな？
高速道路からは離れていますし、音も外を歩いてても全く聞こえませんが？