ザ・パークハウス 宝塚ってどう？

宝塚なんもないで！！

田舎に建ってるオフィスビル！笑

えっ？
あの場所が田舎なのですか？
私は立地の良い素敵なマンションだと思いますが……。

えっ？
これが都会ですか…見渡す限り大自然ですよ…
別の、この環境が悪いという意味ではないのですが、調和していないな…と
好みは分かれると思いますけど、西宮北口とか三ノ宮の街並みだとマッチしているかと思いました。

>>351 匿名さん
評判、悪くはないですがどちらもかなり遠いです。

豪雨になると、川の轟音がすごいです。交通量の多い国道沿い並みの轟音です。決める前に豪雨の時の川の様子を確認されることをおすすめします。

なかなかタイミング的に難しそうな気がしなくもないですが・・・
何事も現地確認は大事だと思います。時間帯とか天候とか異なるときに複数回行くといいらしいですよね。
田舎か都会かの話が上がっているようですけど、両方が身近にあるっていうのは理想的だと思います。
田舎暮らしがしたくて郊外に住んでみても不便で戻ってきちゃう人もいるらしく、こういう場所なら便利なうえに田舎暮らし感覚でも住めたりするのではないでしょうか。

私も近所住まいです。
台風などの豪雨時の川の音は大きいですが、窓を閉めてれば問題無いですよ。
資料頂きましたが、防音のT2サッシが入っていました。
以前検討した、176国道沿いのエスリード宝塚セミリアさんもT2サッシでしたよ。
主寝室は北か西向きの様なので、夜は静かかと思います。

フォローになっていない…
176号線と同じ騒音ってどうなんでしょうか？

１７６並みの騒音？　
豪雨時に川の音が大きくなるのは当たり前と思っていますので、気にしていません。
五月蠅いな～と思えば窓を閉めてテレビつけたり、好きな音楽を聞いていれば良いですし。
年中朝から晩まで五月蠅い産業道路の騒音と違い、豪雨の川の音なんて年に数回あるかどうかって
頻度ですが、「川の音」が気になる方にとってはこの物件は向いてないのかも知れませんね。

176並とか書いて無いですよ。
言いたかったのは、幹線道路でも耐えうる防音だって事で、大雨の日は誰だって窓を閉めてる訳だしそんなに問題かなって感じです。
それに幹線道路の様に不快な音では無いですよ。

耐えれるって、、、
176号線と同じ程度の騒音になるからＴ２なんでしょ。雨の日は大型トレーラーがひっきりなしに走ってるって、、、キツイ
入居して後悔しなくていいので、すごく参考になる情報ですね。

雨の日はって、、、
今日雨だったけどこのマンション近くの川沿い、ちっともうるさくなかったぞ。
176号線だって大型トレーラーがひっきりなしってほどじゃなかった。
ま、本当に検討する気なら実際に条件の違う時に何回か歩いてみるべきかと。

Ｔ2サッシを使ってるって事は、176号線のトレーラーが通った時の騒音が雨の日は延々と続く、という意味では。
本当にマンションの横まで行きました？めちゃくちゃ音してますよ。雨の日じゃなくてもしてるのに・・・東側は

東側、とは何処でしょうか？
あとそれ以外はどんな感じですか？
めちゃくちゃ音がしているとのこと。
場所と、あとどんな音がしているか
行ってみた時に周辺の確認をしたく、
宜しくお願いいたします。

JR、阪急の3線が可能な宝塚駅。JTまでは徒歩7分で、阪急は徒歩6分。
南東方面からのパノラマ撮影した写真がアップされていますが、迫力あります。

大雨が降った後の音がすごいとか、どの程度なんでしょう。川の側なのでそれまで川沿いじゃなかった人は気になるのかもしれません。

モデルルームの写真が、シャンデリアあり、デコラティブな絨毯やテーブルセッティングで、お金持ちっぽいです。照明はクリスタルカットのものが標準になっているんでしょうか。

エスリード宝塚にすんでます。台風のときは川の水位が上がる程度、川の音は窓を開けてたら聞こえますが、慣れますよ。慣れないのは虫。虫多すぎ。小さい虫。

隣のリーデンスに住んでいます。
10階以上ですが、虫が気になるのは、年に数日ほどです。ただ下の方の階ではもう少し気になるかも。川の音が気になるのも、豪雨の時、年間数日程度です。10年以上住んでいますが、増水時に不安を感じた事はありません。
治安も駅からの帰り道も問題ないと思います。

南側は、かなりお値段が強気ですよね。
そのおかげか、周辺の中古も値下がりがなく
いい事ですが。
長い目で見ると、南側は減額幅が大きいかもしれないですね。でも、朝日に照らされた対岸の景色は素敵ですよ。

>>370 匿名さん

エスリード12階は、ベランダも外廊下も虫だらけですよ。

東側の部屋を検討しましたが、前のマンションの影響もあり日照時間が思った以上に短かったので見送りました。
それより、販売の仕方が不誠実すぎました。あれじゃ売れるものも売れません。
まだ半分しか売れてないってことですか？
今後２割引きになったら再検討します

モデルルームの画像を見ていると、下がり天井の部分はあるにしても、
あまり多くない面積なのかな。
殆どが天井が低い部分だと萎えますが
一部だけだったら…まだいいのかしら、なんて思いまして。
梁などは実際に見てみないと
間取り図だけではわからないので行ってみるのがわかりやすいかも。

マンションの最寄り駅が徒歩6分程度で行けるのは近くて便利です。
駅周辺で買い物をして帰ることが出来るので、働いている主婦にとっても良い立地。
間取り的にもファミリー向けのマンションだと思いますが
小学校や中学校の評判はどんな感じなのでしょうか。

>>372 匿名さん
販売の仕方が不誠実というのは、具体的には？

完売したと思っていた、Lタイプの角部屋が急遽、二部屋も出てきたのはキャンセル住戸だからでしょうか？　>>372さんの言うような販売手法の操作ならば確かに不誠実かもしれませんね。

ただ、お隣と20mの距離でお見合いなので、完成物件をみて、手付金放棄で入居前にキャンセルしたということはないですかね？　リビングのメイン窓一面だけ開放的なだけマシという見方もできますが、側面が至近距離でお見合いというのは暮らしづらいですよ。
現在、似たような条件の部屋で生活していますが、側面の窓がお見合いなので、結構暮らしづらいです。ベランダで出たり、カーテンの開け締めの際に隣接するマンションの複数の住人の方に挨拶をする状況です。

>>376 匿名さん
売れていなかったんだと思います。
私の場合、最初は希望の間取りが完売と言われましたが、公開されている(売れ残っている)間取りでは購入する可能性はない言うと完売したはずの部屋が出てきましたから。更にその部屋のドアやフローリングのカラーセレクトが希望のものではなかったので、希望のカラーセレクトの部屋はないか聞くと同じ間取りで別の階の部屋も出してこられたので、少なくとも二部屋は残っていたのに完売した(正確には残っていないと言われました)っていうのはなんだったんだろうと。ちなみに最初に見せられる価格表に載っていない部屋の情報は、その都度裏で上司？と相談してから出してきました。
私は結局違う物件を購入したのでこちらを購入することはないですが、引き続き購入検討されている方の参考になれば幸いです。

このマンションの販売方法がどうかは知りませんが、こういう話があります。

マンションは、全戸を一度に販売すると、不人気プランだけが残るので、小出しにして「第●次分譲」という形を取ります。
分譲対象の住戸は先着順ですから、希望者があれば売ることができますが、分譲対象になっていない住戸を希望があるからと言って売ってしまうと、その買主を特別扱いしたことになります。
そのため、分譲対象ではないものについては、原則としてオープンにしないのです。

それでも、買おうとする熱意を示せば、分譲対象となっていないものについて、教えてくれて売ってくれる場合があります。販売会社は、日付空欄の申込書を提出させます。そのうえで、当該住戸を含んだ「第▲次分譲」の広告を行います。申込開始日に申し込みがなされたことにするのです。つまり先着順だったという体裁をとるわけです。

最近になって出てきたLタイプの角部屋2戸に関していえば先着順なので
>>378さんのケースは該当しないように思いますね。
キャンセル住戸、又は>>377さんのケースに該当するんだと思います。

あと、>>378さんのケースの場合、未販売の部屋に関しては販売済みではなく
「次期分譲」などの表記で案内されるのが一般的ですね。

手元の価格表では先着順、商談中、売約済みとのっていて、他はグレーになってます。もしかして、グレーは全て未販売ってことはないですか？そうだとしたらまだ半分しか売れてないことになるので流石にそれはないかな～？

半分しか売れていない、のではなく、半分しか売っていないのでしょう。
急いで売ると、スカだけが大量に残ります。
こうなってしまうと集客が難しくなります。

売れ行きを見ながら小出しにするのが、販売の妙というやつです。
竣工後１年以内には完売したいですがね。

竣工前ならそんな言い訳も使えるんですけど、一般的には竣工後に半分も残っている場合はかなりの不人気物件です。
住友だけは竣工後もゆっくり売っていくイメージですが三菱地所なので塚口の某物件のような叩き売りを期待します(^^)

宝塚でゆっくり売っている物件といえば、サンメゾン宝塚エルドですかね。

２年は経ってるんじゃない？

>>383 匿名？さん
サンメゾン宝塚エルドはプレサンスロジェ尼崎とかメイツブラン伊丹と一緒で値下げしても買い手がいないだけでは？

先着順が14戸、第3期が4戸とあるようですが、まだたくさん残っているということですか？
第4期以降も続くのかな。
買う側になってみれば、現物や眺望が見られて安心だと思うし、イメージがつかみやすいという面ではいいと思いますが。
出来立てホヤホヤを買うのとは、また違った思いがあるかもしれませんね。

首都圏と違って、関西圏は右肩上がりだそうですから
今後、2～3年かけて値上げのタイミングを見計らって徐々に物件を小出しにしていくというセールス手法なんでしょうね。素人目にかなりリスキーだと感じますけど。

東向き低層階の購入を検討中です。
陽当たりや風通しなどが知りたいです。
実際にお住まいになられている方からのお話をお聞きしたいです。

387さんは、リバービューではない方を気に入られたようですね。陽当たりや風通しもですけれど、窓からの風景などのことも知りたいです。低層階だと外からの視線が気になったりしないかとか思います。とはいえ、低層階ならではの落ち着きとか安心感とかもあるだろうなとも思うのです。

東向き中低層は夜になると殆ど灯りがついてます。上の階はまだパラパラ。
1番下の部屋は二階ですが木に隠れてますね、むしろ三階より上の方が丸見えで、駅から歩いて来たらガンコ前から進行方向正面にあり、下り坂なのでどうしても目が行きやすい。
後ろのマンションみたいに夜はカーテンしっかり閉めといて欲しいね。
あのベランダからだと斜め前に武庫川沿いの緑が少しは見えるかも知れませんが…住んでる人のお話、なかなか出ませんね。

オーナーズラウンジやエントランスホールは高級ホテルのようです。開放感があるので、住んでいておだやかな気持ちになれそうな気がします。

間取りは、シングル向けの2LDKや、眺望が掲載されている3LDK、残り1邸のLタイプの3LDKもあったりするようです。

>>後ろのマンションみたいに夜はカーテンしっかり閉めといて欲しいね。
外からそこまで見えるなんて思わないんでしょう。むしろ生活を見せてもいいと思っているのかもしれません。

明かりをつけてレースカーテンだと外から見えます。明かりをつけるタイミングで厚いカーテンが正解でしょうね。

ここは、広い部屋から順に売れていっている印象です。
ファミリーが多いということなんでしょうか？
ファミリーだと、どうしても部屋数が必要だったり、収納が多めでないといけないのでしょうけれど、こちらはそれについてはきちんと対応しているように見えます。
ただ、何となく高級な感じがファミリーっぽくないようにも思え…実際はどうなんでしょうか

モデルルームで聞いたら、お子さんのいる若夫婦、中高年のご家族、おひとり様、高齢者世帯など様々との事でした。夫婦だけでもやたら荷物が多い人だと部屋数いるでしょうし。リビングを広くしたいという要望が多いとも。
エントランス、吹き抜けロビーは気持ち良さそうでした。高級な感じありますが赤ちゃん連れご家族を見かけましたよ。

完成前で諸経費プラスαの値下げ提示がありましたが、今はどうでしょうか。

上層階の方になると、ガンガン値引きしてくれるよ〜

阪急の最寄り駅まで徒歩6～7分。
プランの種類も多くて、広い間取りから狭い間取りまであり使い勝手よさそう。
ただ、気になるのは部屋の広さと比べて収納スペースが少し狭いところかもしれません。
収納スペースが少ないと、逆に収納家具を使用することとなり
せっかくの部屋の広さが狭くなるのかなと感じました。

プライバシーにつき東向きはお薦めできませんね。

東側低層階住人です。
階数にもよるとは思うのですが、ご参考までに…。
日当たりは朝がピークで、お昼以降は残念ながら入らなくなります。
今のところ、洗濯物が乾かなかったことはほとんどないです。冬にはどうなるかわかりませんが…。
風通しについては、玄関側の部屋の窓とベランダとを両方とも開けておくとけっこう通ります。

窓からの眺望ですが、向かいのマンションも、通りを歩く人たちもよく見えます。ということは逆もまた然り、だと思います。私はあまり気にならない性格なのですが、こればかりは人によるでしょうから、なんとも言えません…。

もちろん不満な点もありますが(遅くまで開いているスーパーが近くにない、カウンター奥行きが狭いなど)、個人的にはとても気に入っています。
朝日が入るのは気持ちがいいです。ベランダからは武庫川も少しですが見えますし、夜は静かな中に微かな川の音が聞こえて素敵ですよ。

参考にしていただけたら嬉しいです。

スーモ見て綺麗な景色が気に入って検討しています
宝塚は良いイメージなのですが
相場が分からないので賃貸を見てみると隣のエスリードの9階約64平米、築14年が賃料11.5万管理費0.79で出てました
宝塚って安いんですね
例えばここで同じ位の部屋だと4000万はしますよね
フラットの固定で4000万借りたとしたら毎月のローンは約12万円
仮に14年後に子供が大学で引越しし賃貸に出した場合は赤字になりそうです
賃貸11.5万の中から修繕積立金約1万円、固定資産税月割約1万を引いたら手取りが9.5万
毎月2.5万の赤字になります
すごく魅力的な街なのになぜ賃貸価格はこんなに安いのでしょう？
もしくは4000万が高いのでしょうか？
(私的には価格はそんなに高いとは思ってなかったのですが)

一部、同感します。
ちなみにモデルルームで家賃を教えて
もらえますよ。新築時で貸した場合の。
エスリードより高い賃料ではないかと
思ったので投稿させて頂きました。
自分も、死ぬまで同じマンションに
居るとは思いません。
常に賃料を確認して検討するのが良い
と思っています。
家賃下落を想定してもやはり南向きが
理想的ですね、景色良さそうです。

家賃って面積と築年だけじゃなく、設備が多少影響すると思うんで近所の家賃と比べるなら設備の違いも意識してみたら良いかもね。便器や浴室の仕様、インターホンがハンズフリーか、ガス台がガラストップか、ディスポーザー有無、などなど。
今14年のエスリードの家賃と14年後のパークハウスの家賃が同じになるかどうか、需要はどうなってるかどうか、予測は難しいかな。
水回りのリフォーム高いから良いものを長く使えると良いですね。住むにしろ、貸すにしろ、売るにしても。

他物件も見て回って比較しているのですが、こちらのエントランスが良くてどうしてもチラついてしまいます。（苦笑）

東側にするか、少し頑張って南側にするか悩むんですね、ローン審査も気になりますし。

うちの場合、朝日を堪能したら仕事して夜帰宅したらもうカーテンは閉めて過ごすことになります。川や見返り岩は休みの日にラウンジから眺めて楽しむ事ができるならそれでもいいかも…
（夜は暗くてどうせ何も見えない？）
洗濯物は元々外に干さないので陽当たりに関係なく浴室乾燥する習慣です。

それで部屋に備え付けの物や内装は基本的に同じとすれば東側はコスパが良い。
でも南側にも惹かれるわけで…高い買い物ですから本当に悩みます。

東側は道行く人と目が合いますか、どうなんでしょう？じっと立ち止まって見る人がいるのでしょうか？